REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO.

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Comienza este procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 05 de Febrero de 2003 por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a través del cual la ciudadana ILSE MARINA VARGAS LOPEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, Abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 8.551.574 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28.415, procediendo en su propio nombre y representación, interpuso demanda de resolución de Contrato de Arrendamiento contra la ciudadana GLADYS QUINTANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, soltera y titular de la cédula de identidad N° 4.310.101.
Fundamentó su acción en las disposiciones de los artículos 1603, 1163, 1159 y 1160 del Código Civil y en el Artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,oo).
Acompañó a su libelo los recaudos que aparecen agregados a los folios seis (6) al dieciocho (18) de este expediente a los cuales nos referiremos en su oportunidad.
La demanda fue admitida por auto del 06 de Febrero de 2003 que riela al folio diecinueve (19), ordenándose la citación de la demandada para que compareciera al segundo día (02) de despacho siguiente a que constara su citación en autos, a dar contestación a la demanda.
Al folio veinte (20) cursa diligencia del once (11) de Febrero de 2003, mediante la cual la demandante otorga poder apud-acta a los Abogados en ejercicio MIRIAN DEL VALLE JASPE y SAUL LEDEZMA, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.550.668 y 2.398.927 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.058 y 7.562, respectivamente.
Por su parte la accionada, mediante diligencia del diecinueve (19) de Febrero de 2003 que riela al folio veintinueve (29) le confirió poder apud-acta al abogado en ejercicio de este domicilio JOSE EFRAIN GONZALEZ BLANCO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.763, procediendo a dar contestación a la demanda en la forma que consta en su escrito del 21 de Febrero de 2003 que riela a los folios 30 al 33.
Abierta la causa a pruebas, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial procedió a promover las que indica en su escrito del 25 de Febrero de 2003 que riela a los folios 37 y 38 y la que señala en diligencia del cinco (05) de Marzo de 2003 que cursa al folio 40, pruebas éstas que fueron evacuadas con los resultados que más adelante se indicarán.
El día 21 de Abril de 2003 el Juzgado a-quó dictó la sentencia que riela a los folios 55 al 65, declarando parcialmente con lugar la demanda, condenando a la demandada a desocupar y entregar a la actora, totalmente desocupado de personas bienes y cosas el local comercial distinguido con el N° 4 que forma parte del Edificio Chaparral, ubicado en la calle González Padrón, entre calles Descanso y Guasco de esta ciudad; así como también a entregarle las respectivas solvencias de los servicios públicos de energía eléctrica y agua potable; e igualmente a cancelarle los cánones de arrendamiento insolutos; y los gastos del procedimiento conforme a lo convenido en la Cláusula Décima-Tercera del Contrato y estimados por la actora en QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo); y exoneró de costas a la demandada vencida “dada la naturaleza del fallo”.
De esta decisión apeló la demandada mediante diligencia del 23 de Abril de 2003 que riela al folio 66 de este expediente, apelación ésta que fue oída en ambos efectos por auto del 24 de Abril de 2003 que aparece al folio 67 donde se ordenó, además remitir las actuaciones a este Tribunal de Alzada, donde se recibió y dio entrada el ocho (08) de Mayo de 2003, que cursa al folio 69, fijándose la oportunidad para sentenciar, que ocurrió el 28 de Mayo de 2003, fecha en que se dictó el auto que riela al folio 70 difiriéndose por un lapso de quince (15) días de despacho el pronunciamiento de la decisión, la cual, por no haberse producido durante la prorroga mencionada, le será notificada a las partes a tenor del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir se observa:

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La litis quedó trabada en los siguientes términos:
La actora afirma que la ciudadana OLGA MERCEDES VARGAS GONZALEZ celebró en fecha 01 de Agosto de 2001 un contrato de arrendamiento con la demandada, ciudadana GLADYS QUINTANA, de un local comercial que forma parte del Edificio “Chaparral”, que está ubicado en la calle “González Padrón” entre la calles “Las Flores” y “Guasco” de esta ciudad, distinguido con el N° 04; que dicho contrato se encuentra autenticado, y manifestó consignarlo marcado “A”.
Así mismo indica la accionante, que ella deviene en propietaria-arrendadora del mencionado inmueble en virtud de que la arrendadora original falleció, dejándola a ella como su heredera testamentaria, a tenor del instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Infante que acompañó marcado “B”.
Sostiene la actora que la arrendataria incumplió con la cláusula cuarta del contrato, que le impone la obligación de pagar los cánones de arrendamiento a sus vencimientos al dejar de pagarle los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002 y Enero de 2003, por un monto total de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,oo); que se encuentra en mora en el pago del servicio de energía eléctrica, adeudando por tal concepto la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL VEINTISIETE BOLIVARES (Bs. 341.027,oo); así como también en el pago del servicio de agua potable, por cuyo concepto adeuda CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTISIETE BOLIVARES CON 82/100 (Bs. 42.287,82); Que por ello demanda a la arrendataria para que convenga en, o a ello sea condenada, 1) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento y entregarle el local totalmente desocupado de personas, bienes o cosas; 2) Entregarle las solvencias de los servicios públicos; 3) Pagarle las pensiones insolutas anotadas y 4) Pagarle los gastos de este procedimiento, los cuales estimó en QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo).
Por su parte, la accionada, en su contestación de demanda aceptó la existencia del contrato de arrendamiento, pero que éste es a tiempo indeterminado porque se ha venido aceptando las mensualidades; Que el cánon de arrendamiento es la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo) mensuales y nó CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) como sostiene la actora; Que no es cierto lo afirmado por la actora sobre su insolvencia, ya que ella le pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002 y Enero de 2003.
Afirma que lo que adeuda es el aumento del depósito, pero que este concepto no lo depositó porque “le dije que habriera (sic.) la cuenta de Ahorro de dicho contrato verbal tal como lo establece el Artículo 22 (de la ley de Arrendamientos inmobiliarios) o sea el Decreto, con Rango y Fuerza (sic.) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y hasta los momentos no he tenido respuestas” (sic.).
Conforme al principio de la carga de la prueba las partes tienen la obligación de demostrar sus propias afirmaciones de hecho.
Consta de autos, que solamente la parte demandada promovió las pruebas que indica en su escrito que riela a los folios 37 y 38, las cuales presentan el siguiente resultado:
Además del mérito favorable de los autos, que por no ser un medio de prueba legal, nada aporta para la decisión de esta causa, promovió la testimonial de los ciudadanos YOLANDA MERCEDES GONZALEZ, ELVIRA JOSEFINA SALAS MARCHENA y ANDRES ORTEGA, quienes fueron presentados para que declararan acerca de la existencia de un contrato verbal de arrendamiento nuevo que sustituiría al que aparece consignado con el libelo y que es el cuya resolución se demanda. Según los testigos el nuevo canon de arrendamiento es de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo) mensuales.
Ahora bien, esta testimonial contraviene lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil que reza:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirle, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una obligación contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio” (sic.).

En el caso de autos existe un contrato de arrendamiento que consta en el instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua el 31 de Julio de 2001, el cual fue acompañado al libelo marcado con la letra “A”, sobre cuya validez no ha habido discusión alguna. Solamente le hizo la observación la demandada de que no valía como contrato a tiempo determinado por haber permitido la arrendadora que la arrendataria siguiera ocupando el local comercial luego de expirar el término del arrendamiento, lo cual es cierto. Los contratos de arrendamiento a tiempo determinado pueden devenir en contratos a tiempo indeterminado, que son aquellos en los cuales se conoce cuando se inicia la relación arrendaticia pero no se sabe cuando termina, cuando en ellas opera lo que en doctrina se denomina como “tácita reconductio” y que está sancionada en el artículo 1600 del Código Civil de la siguiente manera:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” (sic.).

En el caso de especie el término del contrato se venció el 31 de Julio de 2002 y no ha habido discusión acerca del hecho de que la accionada quedó poseyendo en calidad de arrendataria el local comercial objeto del contrato, por lo que hay que concluir en que el mismo fue renovado tácitamente, quedando vigentes todas sus cláusulas a excepción de la que se refiere a su duración, que ahora pasó a ser a tiempo indefinido, y así se hace constar.
Siendo entonces que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que consta en un documento público, no puede permitirse la prueba de testigos para contrariar sus disposiciones, por lo que la prueba de esta especie es desechada por el sentenciador, no siendo apreciada en forma alguna y así se resuelve.
La accionada acompañó su escrito de contestación de la demanda un documento privado emanado de la causante de la actora, por intermedio de su representante legal, abogado JESUS ANTONIO PADILLA, quien, con el mismo carácter fue quien contrató como arrendador, el arrendamiento cuya resolución se solicita, tal como puede verificarse del instrumento acompañado al libelo marcado “A”. Como bien es sabido, por efecto de la representación, los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último (Art. 1.169 Código Civil). Ese instrumento privado, emanado de su causante, debió ser negado por la accionante, en la forma prevista en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil. Su silencio al respecto significa que reconoció dicho documento y así se decide.
El documento privado mencionado, por haber sido reconocido por la actora, a tenor del artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público y hace fé, hasta prueba en contrario, de la verdad de sus declaraciones y sirve para demostrar en el caso de autos, que, ciertamente, como lo afirmó la accionada, el contrato original, que ahora es a tiempo indeterminado, se modificó en cuanto al monto del canon de arrendamiento, el cual quedó establecido en CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo) y que la arrendataria solamente adeuda a la arrendadora los cánones correspondientes a los meses Diciembre 2002 y Enero 2003, para un total de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,oo) por tal concepto, y así se hace constar.
Ahora bien, los contratos, conforme a su teoría general, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de ellos, según la equidad, el uso y la ley (Artículos 1.159-1.160 Código Civil).
De la revisión del contrato se observa que en su Cláusula Décima-Tercera las partes convinieron en que “TODOS LOS GASTOS QUE SE OCASIONEN COMO CONSECUENCIA DEL PRESENTE CONTRATO SERAN POR CUENTA DE LA ARRENDATARIA, tales como práctica de notificaciones, prácticas de inspecciones Judiciales, honorarios de abogados, peritos, expertos, cerrajeros, depositarios y los que pudieran originarse de la cobranza judicial o extrajudicial y de cualquier otra gestión realizada por el incumplimiento de LA ARRENDATARIA a una cualesquiera de las obligaciones que asume en el presente contrato”. En esta cláusula se fundamenta la actora para demandar, en el particular cuarto de su petitum libelar, en esta forma: “CUARTO: En pagarme los gastos que me ocasionan el presente procedimiento, conforme a lo convenido en la Cláusula Décima Tercera del Contrato y los cuales estimo en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo)”.
Como ya se dijo, el contrato es ley entre las partes y debe cumplirse de buena fé con lo expresado en ellos. Considera este sentenciador que la Cláusula en comento, señala a título enunciativo actuaciones cuyos gastos se obliga a pagar la arrendataria en caso de incumplimiento de alguna obligación contractual, pero no deja al arbitrio de la arrendadora el estimar el monto de esos gastos, sin señalar de manera concreta a cuales actuaciones se refieren, maxime si se toma en cuenta que los conceptos señalados en la mencionada cláusula deben estar causados para que proceda su cobro.
En el caso de especie no aparecen especificados cuales son los gastos que debe pagar la arrendataria. Por ello considera este sentenciador que el cobro de tales gastos, en la forma que se hizo en el libelo, es improcedente; por lo que este pedimento no puede prosperar y así se resuelve.
Habiendo quedado determinado que la accionada adeuda a la arrendataria los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Diciembre 2002 y Enero 2003, y que estamos en presencia de un contrato por escrito a tiempo indeterminado, hay que concluir en que el asunto de especie encuadra en el supuesto previsto en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” (sic.).

Es por ello que la demanda debe prosperar por cuanto se fundamenta en la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, y así se resuelve.

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Por los razonamientos anteriores este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara parcialmente CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana GLADYS QUINTANA, suficientemente identificadas con anterioridad contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de Abril de 2003 por el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta misma Circunscripción Judicial, la cual queda reformada toda vez que en la motiva se declaró la improcedencia del cobro de los gastos a que se refiere la cláusula Cuarta del Contrato. En consecuencia, se declara parcialmente CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ILSE MARINA VARGAS LOPEZ contra la ciudadana GLADYS QUINTANA, ambas identificadas con anterioridad, y se condena a la demandada perdedora a: 1) Desocupar el local comercial distinguido con el N° 04 que forma parte del Edificio “Chaparral”, ubicado en la Calle González Padrón, entre Calles Descanso y Guasco de esta ciudad de Valle de la Pascua, el cuál deberá entregar a la arrendadora accionante totalmente libre de personas y cosas. 2) Entregar a la arrendadora las solvencias correspondientes a los servicios públicos de agua potable y energía eléctrica. 3) Pagar a la arrendadora la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de Diciembre 2002 y Enero 2003, a razón de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES CADA UNO (Bs. 190.000,oo c/u).
Como quiera que el vencimiento de la parte accionada no fue total, no se impone el pago de las costas procesales, por interpretación en contrario de la disposición del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
A tenor del artículo 251 ejusdem, se ordena notificar esta decisión a las partes litigantes, hecho lo cual se devolverá este expediente al Tribunal de origen.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua a los Diecisiete días del mes de Diciembre del año dos mil tres.- Años: 193° de la Independencia y 144° de la Federación.-----------------------------------------------------------------
El Juez, --------------------------------------------------------------------------------------------------------(fdo) ------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dr. Alfredo Ruiz.- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria,
-----------------------------------------------------------------------------------------------------(fdo)-------------------- ---------------------------------------------------------------Abog. Trinidad Frontado G.-
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 11:00 a.m., previa las formalidades legales.- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria,
-----------------------------------------------------------------------------------------------------(fdo)-----