La presente acción se refiere al DESALOJO DE VIVIENDA POR FALTA DE PAGO intentada por la ciudadana APARICIA ESCOBAR, a través de su Apoderado Judicial Especial, Abogada OLGA FUENMAYOR PORRAS, contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ MUÑOZ RENGIFO, teniendo la misma su fundamentación en los Artículos 33 y 34 ordinales “a” de La Nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Del estudio realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente, el tribunal observa que: en el acto de contestación de la demanda, la parte accionada opuso como puntos previos a la contestación: A.- la falta de cualidad e interés tanto de la demandada como del demandante: 1ero: a-1.- por que la demandante no es la legitima arrendadora, por que si bien es cierto, dice el demandado,… “de que el ciudadano Alejandro Pérez Scott no llego a protocolizar ningún documento que lo acreditará la propiedad de dicho local, la ciudadana demandante pretende subrogarse en un derecho que no le corresponde por ningún titulo, aun cuando Premeditada Y Maliciosamente ( subrayado del tribunal) haya procedido a la evacuación de un titulo supletorio..sic.. y 2do: a.2.- por que el demandado no ha suscrito ningún contrato verbal con la demandante, ya que el contrato de arrendamiento lo suscribió el demandado, con el ciudadano ALEANDRO PEREZ SCOTT, en el año 1986 y que dicho contrato llego a su fin con la venta del fondo de comercio; B.- que el fondo de comercio perteneció al demandado, pero que este lo había vendido al ciudadano RUBEN GUSTAVO MOLINA HERMOSO en agosto del año 2000, que es quien ocupa el inmueble como comprador; C.- que en ningún momento hubo notificación alguna por parte del ciudadano Alejandro Pérez Scott, ni por parte de sus herederos y de que la ciudadana APARICIA ESCOBAR, no es sucesora del De Cujus; D.- , rechaza que adeude a la accionante, ciudadana APARICIA ESCOBAR la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento.

Establecidos los limites de la controversia planteada, este tribunal como punto previo pasa a pronunciarse sobre la Nulidad De La Diligencia solicitada por la demandante por no estar suscrita por el secretario del despacho, mediante la cual se le otorgo PODER APUD ACTA a los abogados de la parte accionada ciudadano Francisco Muñoz; al efecto, el articulo 104 del Código De Procedimiento Civil, prevé que el juez suscribirá todos los actos con el secretario y señala cuales serán esos actos, así mismo el articulo 106 ejusdem, se refiere que los escritos se presentaran al secretario, quien dejara constancia de la hora y fecha de presentación, sin que sea necesario levantar una acta firmada por el juez, así mismo el articulo 107 ejusdem dispone que: “el secretario recibirá los escritos que las partes le presenten y los agregara al expediente, estampando su firma, fecha y hora de presentación y dando cuenta de la actuación, en forma inmediata, al juez.” Criterio doctrinal que ha sido reiterado por nuestro más alto tribunal (Corte suprema de Justicia sala de casación civil, sentencia del 17-12-98- expediente 95-236). Con base a las normas trascritas, en el caso sub-júdice, se evidencia al folio 13 del expediente, de la diligencia suscrita por el poderdante y sus abogados asistentes, y que corre al expediente, de que el secretario estampo la debida nota, que legítima la diligencia del otorgamiento del poder apud acta, aun cuando esta sea la media firma del secretario, ya que con la nota de recibido, se deja constancia de que el hecho se realizo en su presencia, deja expresa constancia de la fecha cierta y de la hora de presentación de la diligencia; establecen nuestras normas sustantivas referidas al otorgamiento de poderes de que: “ el poder debe otorgarse mediante escritura, el apud acta mediante diligencia, que suscribirá la parte, y autorizado con las solemnidades de un registrador, un juez, u OTRO FUNCIONARIO PUBLICO (rayado del tribunal) que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya otorgado (articulo 1.357 del Código civil), facultad esta, que esta atribuida al secretario en el articulo 152 del código de procedimiento civil y en el articulo 7 ejusdem, en concordancia con lo previsto en el articulo 10 del Reglamento De Registros Y Notarias y por mandato de los artículos 106 y 107 del código de procedimiento civil. De tal manera, que bajo estas circunstancias se concluye de que, se garantizaron las garantías procesales para la CERTIFICACIÓN DEL PODER APUD ACTA, por lo que no es procedente la solicitud de nulidad solicitada por la parte accionante, por considerar que el instrumento fue otorgado de manera debida y certificado legítimamente. Y así se decide.

Como segundo punto previo al fondo de la decisión, LA FALTA DE CUALIDAD de las PARTES EN EL PROCESO, opuesto por él demandado a través de sus apoderados judiciales, el tribunal infiere que, la parte accionada pretende fundamentar la falta de cualidad o de interés procesal tanto de la demandante como del demandado, en un conflicto de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción, al referirse de que la demandante no es la propietaria legitima del mismo y que por actos fraudulentos se ha subrogado en los derechos de los herederos; en este punto el tribunal, aun cuando esta no es la materia que ha sido objeto de la controversia principal, es oportuno pronunciarse sobre el particular, por cuanto es la defensa fundamental del accionado para negar su relación arrendaticia; a los efectos se observa, que de autos se evidencia que los documentos presentados con la demanda, no fueron impugnados o tachados de falsedad, así como tampoco los originales que fueron promovidos en el periodo de pruebas y que corren insertas a los folios 61 al 67, los cuales cumplen con las formalidades requeridas para su legitimación; en este sentido el Código De Procedimiento Civil en su articulo 1.357 establece lo que debe entenderse por documento Público o Autenticado, y no es mas que: “aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe publica en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”, además el instrumento Público por el solo hecho de serlo, debe reputarse como autentico y para que tenga efectos ERGA OMNES, es decir “respecto de todos” o “frente a todos” debe contener la formalidad del Registro, lo que este tribunal verifico que cumplió el documento, así mismo se evidencia que no incorporaron al proceso otro documento de propiedad anterior o posterior al documento que consta en autos, aplicándose para estos efectos el contenido del articulo 1.924 del código civil, indicando así mismo en la parte infini de la referida norma, de que cuando, la ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel, con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

Situación, que de manera definitiva, legítima a los interesados en los procesos de arrendamientos; El articulo 11 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Arrendamientos Inmobiliarios indica quienes son los interesados o legitimados para accionar, tanto en los procedimientos administrativos, como en los judiciales en las acciones arrendaticias; de igual modo establece la doctrina, que de la definición legal del arrendamiento, no presupone la propiedad del objeto por parte del arrendador, a estos efectos el autor Ricardo Enrique La Roche, ha manifestado en su obra Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamiento Inmobiliarios, haciendo mención al articulo 1.579 del Código Civil, “el contrato ( de arrendamiento) por el cual una de las partes contratantes se obligará ha hacer gozar a la otra, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar aquella”, lo que evidentemente ha sucedido en el sub-judice, por cuanto el mismo demandado afirma que mantuvo un contrato de arrendamiento con el ciudadano Alejandro Pérez Scott fallecido en el año 1989, y presenta un contrato de arrendamiento suscrito por ellos desde el año 1986, pero también es evidente que el único documento de propiedad que se incorporo al proceso acredita a la accionante como su legitima propietaria, y como quiera de que el juez debe pronunciarse conforme a los probado en autos, y de autos no se infiere que exista otro documento que suponga la falsedad del otro, que acredita la propiedad del bien inmueble, cuya reclamación por parte de sucesores deben las partes, que resultaren afectadas, alegar la acción que les corresponda, por ante los tribunales competentes, y que no es materia de esta juzgadora pronunciarse sobre el fraude o no del documento en referencia para demandar el desalojo, pues no se desvirtuó la legitimidad del documento en las diferentes etapas procesales, ni aun con la libertad de pruebas que establece nuestro ordenamiento jurídico, por lo que en aplicación del articulo 12 y 506 debe de valorarse en forma plena, por lo que no tiene asidero jurídico la oposición de la falta de cualidad de la demandante. y así se decide.-

En relación a la falta de cualidad del demandado de autos, alegando que dicho contrato de arrendamiento llego a su fin con la venta que… cito... omissis… “Nuestro defendido hiciera del Fondo de Comercio allí ubicado, denominado “ABASTOS EL TRIUNFO” al ciudadano RUBEN GUSTAVO MOLINA HERMOSO…negamos que… haya celebrado un contrato verbal”…omissis... Folio 19, estos alegatos quedan desvirtuados por cuanto del contrato de arrendamiento aportado por el accionado en original y que corre inserto al folio 43, no llego a su fin con la venta del fondo de comercio realizado por el demandado, ya que este hecho configuraría otra de las instituciones del arrendamiento inmobiliario, la figura de El SUBARRENDAMIENTO, a si mismo de que sea necesario para que tenga cualidad para demandar el desalojo, que lo hagan los herederos o causahabientes ya que la norma adjetiva contrae en su articulado, que aun después de la muerte del arrendador se mantiene vigente el arrendamiento, como en efecto así sucedió en el presente caso en estudio, ya que de las deposiciones del demandado se infiere de que después de la muerte del arrendador, el arrendatario continuo en el inmueble ocupándolo, bajo las mismas garantías de respetabilidad y de uso, subrogándose con esa conducta el propietario del inmueble, en los deberes y derechos del arrendador primario, contrato este que se había convertido en indeterminado, aun antes de la muerte del arrendador primario, es decir que el demandado de autos se encontró protegido en sus derechos como arrendatario no importándole quien era la persona del arrendador, la doctrina ha establecido que esta protección deriva de que no se trata de conocer a quien se paga sino que lo importante es pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de sea relación jurídica en la cual se encuentra inmerso, hasta que en el año 2000 lo enajenó;… a todo evento, la norma contenida en el articulo 1.603 del código civil vigente establece, cito:… “el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”…, Por lo que no tiene asidero jurídico la oposición de la falta de cualidad del demandado con fundamento en estos hechos. Y así se decide.-

Establecidos estos puntos previos, pasa el tribunal a pronunciarse al fondo, centro nodal de la presente acción, en este sentido y en aplicación de los conceptos arriba expuestos, la acción de arrendamientos contemplada en la ley especial le otorga la carga de las pruebas a ambas partes de acuerdo a los hechos por ellos alegados, es decir que de todos aquellos hechos negativos controvertidos alegados le corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, probando lo que consideren necesario y sea pertinente para la valoración de los hechos solicitados se les ampare jurídicamente a través del restablecimiento del derecho que se ha considerado violentado. De tal manera que establecido estas premisas, no que mas que pasar a analizar las circunstancias facticas de ambas partes; comenzando por señalar que es importante pronunciarse sobre el dicho del demandado de autos, en cuanto al desconocimiento del contrato verbal existente entre el y la demandante, del hecho de que vendió el fondo de comercio que funciona en el inmueble objeto de la solicitud de desalojo y que por este motivo no puede existir un contrato de arrendamiento verbal con la actora; este tribunal considera, que al continuar la relación arrendaticia, lo que efectivamente así sucedió, y además fue admitido por el demandado de autos al manifestar en su escrito de descargos de que el se mantuvo en el inmueble hasta al año 2000, fecha en la que vendió el fondo de comercio, hace evidenciar de que de manera efectiva existió no solo un contrato escrito con el fallecido primer arrendador, sino que posteriormente y de manera verbal ha sostenido un contrato de arrendamiento con la actora, así mismo se evidencia de los alegatos del demandado de que confeso haberle puesto punto final al contrato de arrendamiento ( de manera unilateral) desde el mismo momento en que se produjo la venta por él realizada; situación factica que también queda demostrada, la existencia del contrato verbal, con la prueba testimonial aportada por la actora, y que no fueron sujeto de tacha por parte del demandante así tenemos que la testimonial del ciudadano: Acosta Pérez Pedro Celestino, quien al ser interrogado sobre si conocía a la señora Aparicia Escobar, este indico que si la conocía por mas de 30 años, así mismo manifestó conocer suficientemente al ciudadano Francisco Muñoz, demandado; a otra pregunta, de si el testigo por ese conocimiento que dice tener sabe y le consta de que el señor francisco Muñoz tiene alquilado un local comercial propiedad de la señora Aparicia Escobar, al que este contesto… si me consta por que tengo un negocio cerca de la propiedad de ella…omissis.. A otra pregunta ¿diga el testigo como sabe y le consta que el señor Muñoz tiene en la actualidad alquilada el local comercial…? Bueno porque yo vivo cerca y el aviso que esta allí en la calle dice en la pared francisco Muñoz… vi. Como le cancelaba los recibos a la señora Aparicia…omissis.., folios 112al 115; con el testimonio del ciudadano Acosta Cibillan Félix Orlando en su declaración que corre a los folios 122 al 124 quien manifestó conocer suficientemente a las partes del presente proceso, indico igualmente a una pregunta de la promovente..¿ si sabia por esos conocimientos que dijo saber de las partes si el señor Francisco Muñoz le había alquilado un local comercial propiedad de la señora Aparicia Escobar? y este contesto…omissis.. Si se y me consta… a una repregunta de la representante legal del demandando ¿…si sabe la fecha exacta y en que forma se celebro el contrato de arrendamiento? A lo que este le contesto de que… la fecha exacta no la se y la forma en la que se celebro el contrato de arrendamiento fue en forma verbal…. Omissis…A otra repregunta ¿Cómo sabe usted de que el señor Francisco Muñoz le adeuda a la señora Aparicia Escobar? A lo que contesto…he estado presente en el lugar y la señora Aparicia Escobar le ha ido a cobrar y no le ha querido cancelar. así mismo las deposiciones que corren insertas a los folios 116 al 119 correspondientes a la ciudadana Camacaro Pereira Juana Maria, quien a una pregunta si conocía de vista trato y comunicación a la demandante de autos, esta respondió … si se y me consta, yo viví veinte años al lado de ese negocio… a otra repregunta ella contesto….omisiss… no tenia bodega ella tenia un local… después se la alquilo al señor francisco Muñoz …a otra pegunta… si yo lo conocí yo viví al lado de la bodega…a otra pegunta…. yo lo único que se es que el señor Pérez Scott es el padre de sus hijos… omissis… estas deposiciones concuerdan entre si, y son contestes al manifestar que la demandante de autos le arrendó verbalmente al demandado un local comercial objeto del presente litigio, mereciendo al tribunal, por su edad, seriedad y firmeza con la que respondieron, convicción sobre los hechos que se ventilan, demostrando que conocían circunstancias de modo lugar y tiempo los hechos ocurridos que le dieron lugar a la presente acción que impulsó esta vía jurisdiccional, que los hace convincente, y que adminiculados con las manifestaciones del demandado de autos, en el sentido de que: hasta el año 2000 se mantuvo en el inmueble a pesar de que el primario arrendador falleció en el año 1989; de que el dio por terminado el contrato al vender en año 2000 el fondo de comercio, es decir que por mas de 10 años después del fallecimiento del arrendador primario, se ha mantenido en el goce y uso del inmueble objeto del arrendamiento, y con los alegatos de la actora, les hace merecer la valoración de plena prueba de conformidad con lo previsto en el articulo 508 del código de procedimiento civil; Con ello le queda claro a esta juzgadora de que el demandante siguió su relación arrendaticia con la señora Aparicia Escobar demandante de autos, y a esta le cancelaba los cánones de arrendamiento. Ha sostenido la doctrina de que con el solo hecho de que se deje continuar en el goce de la cosa al arrendatario y que el contrato se haya hecho indeterminado con el arrendador primario no quiere decir que deba continuar en los mismos términos, ese consentimiento no puede equivaler en modo alguno de que el contrato continué en los términos y estipulaciones del contrato anterior, lo que presume que ambas partes acordaron verbalmente estipulaciones diferentes, bilateralmente aceptadas; lo que de manera definitiva conlleva a la convicción de este tribunal de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre el ciudadano Francisco Muñoz y la ciudadana Aparicia Escobar.

Ahora bien la circunstancia de que el contrato se haya convertido de escriturado en verbal y que por esta razón se haya convertido en indeterminado no quiere decir que al mismo, no se le pueda colocar tiempo o que no se pueda solicitar su cumplimiento, la indeterminación del tiempo no indica indeterminación en el cumplimiento o incumplimiento de la prestación: la del arrendador proporcionar el goce y uso de la cosa y la del arrendatario pagar el canon de arrendamiento en la forma establecida, teniéndose como fecha cierta la fecha de inicio del primer contrato de arrendamiento, y que la fecha de terminación del mismo, como en este caso que nos ocupa que es indeterminado, la fecha de terminación viene dada por el incumplimiento que se haga en dos (2) cuotas de cancelación de la pensión arrendaticia, tal como lo prevé el articulo 34 de la ley especial sobre la materia y por las causales en el indicadas.

En relación al alegato del demandado, en el sentido de que quedaba liberado de cualquier obligación por cuanto había vendido el fondo de comercio, este tribunal considera pertinente señalar que aun en los contratos verbales si la parte arrendataria no obtiene la autorización para sub. Arrendar el mismo podría refutarse ilícito y a todo evento si la venta no fue debidamente notificada al arrendador, esa conducta solo le crearía responsabilidades subsidiarias al sub. Arrendatario y al arrendatario legitimo, por lo que la misma se desecha.

En relación al legajo de recibos aportados por la demandante como quiera que las mismas guardan relación con los pedimentos alegados, en el sentido de que el demandado no le cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del año 2001, recibos estos que fueron admitidos por este juzgado en la oportunidad prevista en la ley; garantizándole de manera clara, transparente y con equilibrio procesal a la parte contra quien obro la misma el derecho a la defensa en esta fase y que no es otra que la existencia de las oportunidades para contradecir la prueba aportada, oportunidad que tienen las partes para demostrar los hechos que afirman y que controvierten a fin de que el fallo pueda determinar quien tuvo la razón; oportunidad que no fue usada por el demandado d e autos, ya que en lugar de impugnar se concreto solamente a oponerse, siendo este un recurso preventivo destinado o dirigido a la admisión de la pertinencia o impertinencia o ilegalidad de la prueba, no siendo este el procedimiento estableciendo para desvirtuar la eficacia probatoria de una prueba documental sea esta privada o publica, a todo evento como quiera, que la carga principal de la prueba le corresponde es al arrendatario quien es quien debe demostrar de que pago para que sea liberado de su obligación, este tribunal considera pertinencia valorar el legajo de recibos que corren incetraza los folios 69 al 97 como un indicio de la insolvencia del demandado de autos ya que adminiculado con las declaraciones d e los testigos hace presumir de manera cierta las alegaciones de la demandante. y así se decide.-

Por las razones anteriormente expuestas resulta forzada para este juzgado la declaración CON LUGAR de la presente demanda de conformidad con lo previsto en los artículos 33 y 34 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir el desalojo por falta de pago. Tal como se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Y así se Decide.