Procura la parte actora, el desalojo y el pago de los canon de arrendamiento adeudadas, por parte del ciudadano PEDRO RAMON BARRIOS MENDOZA, de un inmueble constituido por una oficina de su propiedad ubicado en el Edificio Centro Profesional Las Américas, piso 02, oficina 14 en la Avenida Bolívar de San Juan de los Morros Estado Guárico, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terreno que es o fue de Jesús María Valera Mora, SUR: Residencia Doña Elvira y casa que es o fue de Josefa de Scott, ESTE: Avenida Monseñor Sendrea y OESTE: La Avenida Bolívar, objeto del contrato de arrendamiento, que celebro su representado COSMO QUARTO, con el ahora demandado. Alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2003 y Enero, Febrero, Marzo y los días transcurridos del mes de Abril del presente año dos mil cuatro, los cuales suman la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS MIL VEINTITRES BOLIVARES (Bs.1.862.023,oo).
Que la relación arrendaticia, consta de documento escrito, donde se estipuló como canon la suma de ciento cincuenta y nueve mil seiscientos dos bolívares (Bs. 159.602,oo) mensuales.
El demandado, no niega la relación de arrendamiento, y reconoce adeudar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Abril hasta Septiembre de 2003, y se excepciona en cuanto a los cánones correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2004, alegando que no los adeuda por cuanto la entrega material del bien la hizo en Octubre de 2003.
Considera este juzgador, que el demandado excepcionado, debe demostrar su alegato, en virtud de la distribución de la carga de la prueba, que prevé el Código de Procedimiento Civil en su artículo 506, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.
Dicho esto, se pasa a examinar, las probanzas de las partes.
Pruebas de la parte demandante.
Contrato de arrendamiento:
Consta de documento privado de fecha 29 de Marzo de 1999, que el ciudadano COSMO QUARTO, dio en arrendamiento al ciudadano PEDRO RAMON BARRIOS MENDOZA, un inmueble constituido por una oficina de su propiedad ubicado en el Edificio Centro Profesional Las Américas, piso 02, oficina 14 en la Avenida Bolívar de San Juan de los Morros Estado Guárico. Se valora este instrumento, porque prueba la relación arrendaticia alegada por la demandante, relación ésta que admite el demandado en la contestación de la demanda, y durante el desarrollo del proceso. Se valora este instrumento conforme al artículo 1.363 del Código Civil.
Probanzas de la parte demandada.
Este no presentó pruebas que avalaran su excepción en cuanto a que no adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2004.
Analizado detenidamente, el acervo probatorio se obtiene que el demandante demostró su condición de arrendatario, por otra parte el demandado en el acto de contestación conviene en la demanda en cuanto a la insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses desde Abril hasta Septiembre del 2003, pero en cuanto a los meses de Enero hasta Abril del 2004, alega no adeudarlos por cuanto hizo entrega material del bien inmueble en Octubre del año 2003, situación que no probo en el transcurso del proceso, sin embargo la demandante en su escrito de pruebas hace valer el acta levantada por el Juzgado Ejecutor en fecha 09 de Junio del 2004, y que cursa a los folios 7 y 8 del cuaderno de medidas donde se dejó constancia que efectivamente el demandado había desocupado el inmueble pero no había realizado la entrega material del mismo, ahora bien, los cánones de arrendamiento fueron estipulados en el contrato de arrendamiento en su cláusula Cuarta en un monto de ciento cincuenta y nueve mil seiscientos dos bolívares mensuales, por lo que al no hacer entrega formal del bien, los meses transcurridos desde Octubre de 2003 hasta Abril del año 2004 generaron los cánones de arrendamiento hoy insolventes. Ahora bien, la primera causal de desalojo que prevé el artículo 34 letra “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es la falta de pago del canon de arrendamientos correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas, por lo que la presente demanda tiene que prosperar inevitablemente como se dirá en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.
En el acto de la contestación de la demanda el demandado reconviene de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a objeto de que la parte actora reconvenida convenga o a ello sea condenada por este despacho en lo siguiente: El reembolso del Depósito dado en Garantía (Bs. 319.204,00) más los intereses que manda el artículo 24 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cantidad de Bs. 69.807,25, más los intereses de mora por el retardo culposo en el reembolso del Depósito dado en Garantía más las costas procesales.
Prueba instrumental.
Trajo a los autos el demandado, cálculos anexos al escrito de contestación donde refleja las tasas pasivas de intereses del año 1999 al 2004 donde pretende el pago de un interés hasta el mes de junio del año 2004. Este documento fue impugnado en su oportunidad legal por la parte demandada, la cual no hizo valer el promovente.
En este orden de ideas tenemos, que la apoderada judicial de la parte demandada reconvenida en el acto de la contestación a la reconvención reconoce que su representado recibió la cantidad de trescientos diecinueve mil doscientos cuatro (Bs. 319.204,oo) equivalente a dos (2) cánones de arrendamiento mensual, por concepto de garantía o depósito tal como se evidencia del contrato de arrendamiento que suscribieron con el demandado reconviniente, así mismo negó, rechazó y contradijo en nombre de su poderdante que se haya negado a devolver el depósito e igualmente rechazo que su representada le deba la cantidad de Sesenta y nueve mil ochocientos siete bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 69.807,95). Ahora bien, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un plazo cautelar de sesenta (60) días calendario o continuos para que una vez terminada la relación arrendaticia el arrendador verifique el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario durante la vigencia del contrato, verbigracia pago de servicios, conservación del inmueble, reparaciones menores, cánones insolutos etc., y dentro de ese mismo plazo deberá el arrendador reintegrar al arrendatario el dinero dado en garantía más los intereses que se hubieren generados, pero siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, y en el caso que nos ocupa el demandado esta confeso al admitir que ha quedado insolvente, aunado al hecho de que en el acta levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas cursante a los folios 7 y 8 del cuaderno de medidas, cuando se llevaba a efecto la medida preventiva de secuestro dejaron constancia de que el inmueble se encontraba en total estado de abandono evidenciándose notable deterioro dentro de las instalaciones, acta ésta que hace valer en su escrito de pruebas la demandada, lo que evidencia que efectivamente el demandado reconveniente incumplió con sus obligaciones, por lo que al no estar solvente el arrendatario como el caso que nos ocupa el arrendador puede ejercer el derecho de retención según lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual textualmente dice: “…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se haya fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”, por lo tanto la presente reconvención o mutua petición no debe prosperar como en efecto se determinara en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE ESTABLECE.