"La presente demanda trata de una resolución de contrato de arrendamiento de fecha primero de noviembre del año dos mil, sobre un local comercial ubicado en el Edificio Oficentro B.Q, planta baja, signado con el Nro 03 en la calle Santa Isabel, San Juan de los Morros, Estado Guárico, en el que se establecido un término de duración de tres (03) años improrrogables, fundamentado la parte actora su pretensión en el hecho de que la parte demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2002 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2003, los cuales suman en total dieciséis (16) meses, incumpliendo con lo pactado en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, así como la insolvencia por servicio de agua la cual asciende a la cantidad de cuatrocientos cincuenta y cinco mil ciento quince bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 455.115,74), de conformidad con el Estado de Cuenta que consignó marcado con la letra “C”, y con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167. 1.264 y 1.594 del Código Civil y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la parte demandada en la persona de su defensor Judicial en el acto de la contestación a la demanda presentó escrito donde entre otras cosas negó, rechazó y contradigo en todas sus partes la presente demanda y pidió que la misma sea declarada sin lugar en base a los siguientes argumentos: 1) Es falso que su representado no ha incumplido o violentado lo estipulado en las cláusulas tercera, octava y décima del contrato de arrendamiento tal como lo señala la demandante en su libelo. 2) Es falso que el ciudadano Víctor Manuel Ferreira, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses contados desde Mayo a Diciembre de 2002, y Enero hasta Agosto de 2003 para un total de 16 meses. 3) Negó, rechazó y contradijo que su representado deba pagar la cantidad de cuatrocientos cincuenta y cinco mil ciento quince bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 455.115,74) los cuales corresponden a servicios de agua potable, ya que en dicho servicio se encuentra solvente. 4) Negó y rechazó que su representado esté obligado a cumplir con las cláusula penal a que hace referencia la demandante, por cuanto no se cumple con los supuestos que señala dicha cláusula, en virtud de que el contrato no ha expirado. 5) Se opuso y rechazó a la estimación de la demanda en la cantidad de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.00).
Establecidos los términos de la controversia de la manera como ha quedado reseñado y parcialmente transcritos, pasa el Tribunal a decidir de conformidad con los términos de la demanda, a los alegatos y defensa del demandado, a las disposiciones sustantivas y adjetivas aplicables al caso, a las pruebas suministradas al proceso y a ello procederá una vez decidida como punto previo el rechazo a la estimación de la cuantían de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
PUNTO PREVIO
El abogado JUAN CARLOS SANCHEZ MARQUEZ, en su carácter de Defensor Judicial del ciudadano VICTOR MANUEL FERREIRA ANTUNES, en el escrito de contestación a la demanda, en el Capitulo I, punto 5, se opuso y rechazo la estimación de la demanda en la cantidad de tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000), por lo que se observa que el Defensor Judicial al rechazar la estimación no señala si dicho rechazo es por la insuficiencia o por lo exagerado de la cuantía, como lo señala el artículo 38 primer aparte del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Juzgador se abstiene de emitir pronunciamiento en cuanto a este punto. Y ASI SE DECLARA.
La parte actora consignó como documento fundamental de la demanda el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública de San Juan de los Morros, y suscrito por las partes, el cual cursa a los folios 8 al 9 y sus vueltos del presente expediente, el cual en su cláusula Segunda señala que la duración de ese contrato es de tres (03) años improrrogable, contados a partir del primero de Noviembre del año dos mil, y en su cláusula Tercera señala que el canon de arrendamiento para el primer año es de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200,000) mensuales, el que regirá para el segundo y para el tercer año de arrendamiento será en cada caso, acordado por ambas partes. Este documento lo acoge y valora este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil como plena prueba.
En este orden de ideas tenemos que determina el artículo 1.159 del Código Civil que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…” Asimismo el artículo 1.160 ejusdem establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…” De tal manera y en base a las normas transcritas y a lo demostrado por la demandante en cuanto a que la demandada dejó de cumplir con la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento como es la cancelación de los cánones de arrendamiento estipulados, por lo que la presente demanda tiene que prosperar en derecho, como de esta manera se determinará en la parte dispositiva del fallo. Y ASI SE DECLARA.
Por otra parte reclama la demandante el cumplimiento de la cláusula penal acordada en la cláusula décima cuarta del contrato en referencia, pero como quiera que el presente juicio refiera a una resolución de contrato de arrendamiento, y no a un juicio por cumplimiento de contrato, se declara improcedente dicha pretensión. Y ASI SE DECLARA."