La presente acción se refiere a una DESOCUPACIÓN DERIVADA POR FALTA DE PAGO, intentada por la ciudadana ALIRI DEL CARMEN CARPIO HURTADO, asistida del abogado ALIRIO JOSÉ ARIAS RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.179, contra el ciudadano JORGE JOSÉ PACHECO BROWN, todos identificados anteriormente, teniendo la misma su fundamentación en los Literales A, B, C y E en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así mismo, lo establecido en el Artículo l.167 del Código Civil, lo cual regula lo concerniente a los contratos bilaterales así como también la elección de reclamar judicialmente la ejecución o resolución del mismo...”.
El Decreto con Rango y con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente desde el año 1.999, asume en su contenido normativo un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario garantizándole derechos y deberes al primero como propietario y de la misma manera al segundo como débil jurídico, protegiendo el derecho de propiedad, pero así mismo protegiéndolo de no ser objeto de expropiaciones indebidas atribuyéndole a la función jurisdiccional la solución del conflicto entre las partes; estableciendo igualmente como arquetipo procesal el proceso breve establecido en el Titulo 12, Capitulo 4°, del Código Civil.

Establece de igual modo, que los cánones de arrendamientos quedan sujetos a obligación, bajo condiciones que determine la misma Ley, también determina que debe de entenderse por alguno conceptos en materia arrendaticia, como es el caso de la cláusula penal arrendaticia y que no es otra, que la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato, es decir, asegurar el cumplimiento de alguna obligación, por una parte y por la otra, establecer el compromiso de dar o hacer algo para ese cumplimiento.

Establecidos como han sido, algunos alcances de esta ley que rige para esta materia en particular, y siendo que la misma en aplicación concordante con lo establecido sobre este tipo de obligaciones en el Código Civil, el Articulo 1.592, preceptúa en su ordinal segundo las Dos (02) principales obligaciones que tiene el arrendatario como lo es el de servirse de la cosa arrendada, como un buen padre de familia y el deber de pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos por la partes en el acto arrendaticio.

Del estudio realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal observa que en el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Articulo 340 del Código antes mencionado. A este respecto, observa el Tribunal, que la Cuestión Previa Opuesta no tiene ninguna fundamentación legal y por tanto, es improcedente, en virtud de que la simple revisión efectuada al libelo de la demanda, se evidencia claramente que el mismo cumple con las exigencias del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como quedó formalmente establecido.

Así mismo, niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho, admite que firmo un contrato de arrendamiento con la señora GRACIELA HURTADO DE CARPIO; niega cualquiera relación arrendaticia con la ciudadana demandante, manifiesta, que existe un falsa testación por parte de la señora GRACIELA HURTADO DE CARPIO; ya que dijo ser propietaria del inmueble que él arrendó.

Ahora bien, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento firmado el 01 de Abril de 1.992 entre la señora GRACIELA HURTADO DE CARPIO y JORGE JOSÉ PACHECO BROWN, de cuyo contenido también se evidencia, en la cláusula 10°, que se podrá pedir la desocupación por la falta de pago de dos (02) mensualidades . La demandante en su escrito libelar manifiesta, que la ciudadana GRACIELA HURTADO DE CARPIO, quien fue la que firma el contrato de arrendamiento, pero que ella la demandante ALIRI DEL CARMEN CARPIO HURTADO, es propietaria del inmueble objeto del r rendimiento, consignado para ello los documentos que la acreditan desde el año 1.982. En cuanto a estos descargos del demandado de autos, establece la doctrina, que de la definición legal del arrendamiento, no presupone la propiedad del objeto por parte del arrendador a estos efectos el autor Ricardo Enrique Larroche, ha manifestado en su obra nuevo, Régimen Jurídico Sobre Arrendamiento Inmobiliarios, haciendo mención al articulo 1.579 del Código Civil, de que el contrato por el cual una de las partes contratantes se obligará ha hacer gozar a la otra, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar aquella, así mismo el Artículo 20 de la Ley determina, que el adquiriente de la cosa arrendada respectará la relación arrendaticia y que el vendedor seguirá siendo el arrendador, y el nuevo propietario será un tercero ajeno a la cosa arrendaticia, situación jurídica, que se evidencia no ha sucedido en el caso en estudio, por cuanto de los documentos presentados se desprende la propiedad inmobiliaria de la ciudadana demandante ALIRI DEL CARMEN CARPIO HURTADO, y que su señora madre GRACIELA HURTADO DE CARPIO, fue la arrendadora y que en ningún momento ha existido después del arrendamiento en el año 1.992, enajenación, traspaso o venta alguna, del inmueble objeto de la presente acción, lo que indica que no pudiera lesionarse el derecho a la preferencia ofertiva o el derecho de adquisición preferente de una venta proyectada, y a todo evento ésta situación normativa, en la que pudiere encontrarse un sujeto de subsumirse en este tipo legal, debe de llenar una serie de requisitos, entre las cuales se menciona en el Artículo 42 de la Ley, entre otras, encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Cabe destacar que el demandado de autos ciudadano JORGE JOSÉ PACHECO BROWN, asistido del Abogado JUAN JOSE PINO DE LA ROSA , se limitaron a alegar en el acto de contestación de la demanda, el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario: que el contrato de arrendamiento no ha terminado, que no se realizaron gestiones para llegar a acuerdos, que haya sido engañado desde un primer momento en que ocupo el bien inmueble, que ha estado solvente con el pago, solamente se limito a indicar que existe por ante este mismo Tribunal, un expediente de consignación y menciona su nomenclatura, más no solicita que los mismos sean traídos a los autos de la manera como indica la Ley sustantiva, que señala como debe probarse, para que esos medios de prueba puedan hacerse valer.

En este mismo orden de ideas, establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, preceptúa que quien pida la ejecución de una obligación debe probarlas y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho o el pago del hecho extintivo de la obligación, esta norma esta en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de que los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que se procurará conocer en los límites de su oficio, decidiendo con lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos. A todo evento, este Tribunal revisando el Archivo del Juzgado constata que ciertamente existe un Expediente de Consignación, signado bajo el N°976-01, en el mismo se evidencia que el demandado consignó desde el año 2.001 la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,00) mensuales por concepto de arrendamiento y la ultima consignación que es al 12-05-2.003, consignando Doce (12) meses de mensualidad que hacen un total de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) suma esta que da de multiplicar siete mil por doce meses, y por otra parte se evidencia de los autos del presente expediente que el demandado solicita las desocupación por falta de pago, de Dos (02) cuotas de Arrendamiento, previsto en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario , inciso A, como causal, y así mismo, de la Cláusula Décima (10°) del contrato de arrendamiento, documento principal de la presente acción, también se evidencia que la falta de pago de dos 02) mensualidades le da derecho a la arrendadora a pedir la desocupación del inmueble, ahora bien es importante destacar que el Código Civil señala en su Artículo 1.291, que del pago no se puede obligar al acreedor a recibirlo en parte, sino en su totalidad para que pueda liberar de la obligación contraída y de autos se evidencia al folio 52 al 53, una Resolución de la Alcaldía del Municipio Juan Gemán Roscio, identificada como Resolución N°02, Expediente 914, de fecha 08 de Agosto del 2.003, y del mismo, se lee con meridiana claridad de que la solicitud fue admitida el 02 de Junio del 2.003, y que el ciudadano JORGE JOSÉ PACHECO BROWN, , arrendatario del inmueble, se dio por Notificado 19-06-2.003, y que así mismo en el lapso de contestación a dicha solicitud, el arrendatario no se hizo presente ni por si ni por medio de apoderado a dar contestación a la misma, regulándose el inmueble antes identificado, en un canon de arrendamiento de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs.35.502,00), lo que indica que el arrendatario tenia pleno conocimiento del proceso incoado, de conformidad con el Articulo 11 y 29 de la Ley en la materia, lo que evidencia que efectivamente, en aplicación y cumplimiento del acto administrativo que regula el canon de arrendamiento en materia Inquilinaria, el arrendatario de autos, se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento, por cuanto al quedar firme la resolución prenombrada, ha debido cancelar la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs.35.502,00) y no SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,00), como lo venia efectuando el arrendatario, es decir, al transcurrir los sesenta (60) días , y no solicitar la revisión queda firme dicho canon, por lo que las consignaciones efectuadas no tienen, el carácter de pago, como cumplimiento de la obligación arrendataria, lo que no lo hace considerar en estado de SOLVENCIA, éste documento Publico de regulación de Alquileres, presentado como medio probatorio por el demandante, y que no fue impugnado, desconocido y/o tachado en tiempo legal y útil, por lo que para ésta Juzgadora, tiene pleno valor, y así se decide:

En cuanto a los documentos promovidos como prueba, que corren insertos a los folios 139, Original y copia de la ficha de INSCRIPCIÓN CATASTRAL Y RECIBO IMPUESTOS por PROPIEDAD INMOBILIARIA, pago N°43170, expedido por el Concejo Municipal del Distrito Roscio, del Estado Guárico, de fecha 09-03-1983. (Folios 39 al 40); Original y copia del DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL BIEN INMUEBLE, constituido por una casa de Dos (02) plantas, con un local Comercial, construido sobre un terreno Municipal, ubicado en la Calle Infante, Nro. 117, de esta ciudad San Juan de los Morros, Estado Guárico, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, de fecha 21-03-03, anotado bajo el N°. 19, folio 105 Al 110; Protocolo 1ro; Tomo 4; del Primer Trimestre del año 2003. (Folio 41 del presente expediente), presentado en agosto del 2.003 por la demandante ALIRI DEL CARMEN CARPIO HURTADO, documentos estos que no fueron impugnados por el demandante en la oportunidad establecida en la fase procesal, conllevan a darle pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el Artículo 509 del Código De Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.359 del Código Civil, y así SE DECIDE:

En lo que respecta, a los cánones de arrendamiento que dice el demandante no le han sido cumplidos de los años 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98 ,99 y 2.000, no se ESTIMAN por cuanto de las actas procesales se evidencia que no hubo pruebas suficientes que condujeran ni siquiera a tomar como un Indicio o Presunciones, que conllevaran a este Tribunal a decidir con arreglo a probanzas, por lo que se DESESTIMAN los alegatos del escrito libelar y así se decide: