TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO ACCIDENTAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRABAJO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO. CALABOZO.-

EXPEDIENTE Nº: 5455-02.-
Vistos sin Informes de las Partes-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES
De conformidad con lo previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal señala las partes y sus apoderados del modo siguiente:
PARTE DEMANDANTE: ORANGEL DE JESÚS MONTOYA y
JAIME CORNELIO ESCALONA RIZZO.
APODERADO JUDICIAL: ABG. HÉCTOR SALVADOR PARRA FLORES.
PARTE DEMANDADA: ROQUE MELECIO MARTÍNEZ INFANTE y
CARMEN ALICIA BLANCO DE MARTÍNEZ.
APODERADO JUDICIAL: ABG. PABLO DE LA CRUZ PARRA ALMAO.
DEFENSOR AD - LÍTEM.
MOTIVO: DISMINUCIÓN DE PRECIO DE VENTA.
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio por Disminución de Precio de Venta, mediante escrito de demanda de fecha 29-10-2002 presentado por el Abogado en ejercicio Héctor Salvador Parra Flores, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de San Fernando de Apure, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.189.330, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.978, procediendo con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Orangel de Jesús Montoya y Jaime Cornelio Escalona Rizzo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, criadores y titulares de las Cédulas de Identidad Nos 8.168.196 y 3.021.468 respectivamente, representación que consta en instrumento poder anexo, en contra de los ciudadanos Roque Melecio Martínez Infante y Carmen Alicia Blanco de Martínez, venezolanos, mayores de edad, criadores, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Nos 2.108.045 y 2.107.153 respectivamente.
Mediante auto de fecha 30-10-2002 es admitida la demanda, ordenándose la citación de los ciudadanos Roque Melecio Martínez Infante y Carmen Alicia Blanco de Martínez, a fin de que comparezcan dentro de los cinco (5) días de despacho siguiente, contados a partir que conste en autos la citación del último de los citados, a dar contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades de la citación de los demandados, el Defensor Ad-Lítem designado por el Tribunal, por auto de fecha 26-6-2003, Abg. Pablo Parra Almao, previo el cumplimiento de los requisitos de Ley, en fecha 09-12-2003 dio contestación a la demanda.
Riela del folio 103 al 115 incidencia de inhibición propuesta por el Juez Temporal Abg. José Elías Changir Muguerza, la cual fue declarada Con Lugar, por quien decide en decisión de fecha 12-2-2004, avocándome al conocimiento de la causa.
Por escrito de fecha 10-5-2004, el Abg. Héctor Salvador Parra Flores, apoderado judicial de la parte demandante, solicita al Tribunal se sirva dictar sentencia, pedimento ratificado en escrito fechado 03-6-2004 y diligencia de día 16-6-2004.
SÍNTESIS DE LA DEMANDA
El Abg. Héctor Salvador Parra Flores, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Orangel de Jesús Montoya y Jaime Cornelio Escalona Rizzo, en el escrito libelar expone que como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda, ahora Municipio Miranda, Estado Guárico, en fecha 23-04-1999, bajo el Nº 31 folio 223 al 235, Protocolo Primero Tomo Segundo, Segundo Trimestre, año 1999, que acompañó original marcado “B”; Roque Melecio Martínez Infantes y su cónyuge Carmen Alicia Blanco de Martínez, dieron en venta a sus representados Orangel de Jesús Montoya y Jaime Cornelio Escalona Rizzo un lote de terreno constante de media legua y doscientas varas, o sea, Un Mil Doscientas Cincuenta Hectáreas (1.250 Has.), con doscientas varas, que forman parte de la antigua posesión general de sabanas denominadas “Mazamorra”, ubicada en jurisdicción del Municipio Cazorla, Distrito Miranda del Estado Guárico, en el lugar denominado “La Carita”, parte antigua de la mencionada Posesión General de “Mazamorra”, tomando como punto de posesión el “Médano de La Carita” dentro de los siguientes linderos: Norte: Fundo que es o fue de Ramón Carreño; Sur: Terrenos del Señor Antonio Eloy García y Nieves Ramírez de Hurtado; Este: Carretera Nacional Cazorla, Paso El Caballo y Oeste: Fundo “Las Caracaras” propiedad de Carlos Changir Infante, y todas las bienhechurías construidas dentro de dicho terreno (casas, cercas, molino) y cualquier otro anexo que esté dentro del mismo. Lote de terreno adquirido por la parte vendedora mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del Estado Guárico en fecha 07-11-1997 bajo el Nº 13, Protocolo Primero, Tomo 9, Cuarto Trimestre, año 1997. Que el precio de la venta fue convenido en la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00); pagaderos así: Bs. 20.000.000,00 al momento de protocolizar o registrar la venta; el saldo de Bs. 30.000.000,00 restantes mediante dos cuotas, al primera de Bs. 15.000.000,00 dentro de los cinco (5) meses siguientes a la fecha de protocolización o registro del documento de venta, efectuado por el comprador Orangel de Jesús Montoya en la Cuenta Corriente Nº 201-61701-4 abierta por el vendedor en el Banco Unión cuyos depósitos discrimina y la segunda y última cuota por la cantidad de Bs. 15.000.000,00 pagadera por los compradores dentro de los 11 meses siguientes a la fecha de protocolización del documento de la venta, cuyo acto tuvo lugar el citado 23-4-1999.
Que el monto de acuerdo a lo convenido entre las partes es variable según el número de hectáreas que arroje el resultado de la mensura del terreno objeto de la negociación, en el sentido de que los compradores, si es menor la superficie vendida tendrían que pagar solamente el valor del número de hectáreas realmente vendidas cuyo precio se estimó erróneamente según el contrato de venta en Bs. 50.000,00 cada hectárea y no de 40.000,00 Bs. cada hectárea que es el producto de dividir el precio de venta entre el número de hectáreas vendidas, por lo que dicha cantidad representativa de esa segunda y última cuota de pago sería objeto de una disminución en perjuicio de los vendedores, por presentar el terreno vendido una cabida o superficie menor y por el contrario los compradores, en caso de presentar el lote de terreno vendido una cabida o superficie superior a la estipulada en el contrato tendrían que pagar a los vendedores la diferencia en número de hectáreas. Que el vendedor Roque Melecio Martínez Infante se comprometió con los compradores que antes de cumplirse los 11 meses para pagar la última cuota estipulada debía realizar la mensura del lote de terreno y que los gastos de dicha mensura sería por su cuenta, el cual no forma parte del precio de la venta y que dependiendo de las hectáreas que arroje la mensura al multi-plicarlo por la cantidad de Bs. 50.000,00 los compradores tendrían un plazo de 17 meses después de la protocolización o registro de la venta, para cancelar a los vendedores la dife-rencia del precio de la venta. Que para garantizar el pago del precio con las modalidades que pudieran variar su monto inicial de. 50.000.000,00 Bs., los compradores de acuerdo con los vendedores constituyeron a favor de éstos, hipoteca especial de primer grado sobre el lote de terreno objeto de la venta, por la cantidad de 30.000.000,00 de Bs., en el entendido que ésta podría ser mayor o menor, cuya superficie, situación y linderos se señalan precedentemente.
Que ante la negativa de los vendedores, la mensura fue practicada a instancia de los compradores, por el topógrafo Luis David Quiñónez según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Calabozo Estado Guárico en fecha 25-7-2002 bajo el Nº 14 Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del Estado Guárico, en fecha 29 de julio del 2002 bajo el Nº 16 folios 135 al 139 Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre año 2002 que acompañó marcado “H”, la cual arrojó como resultado que dicho lote tiene una superficie de Seiscientas Cincuenta y Siete Hectáreas (657 Has.) con 3.820 mts, por lo que presenta una diferencia de cabida de 593 Has. que supera la veinteava parte de la superficie total del lote de terreno que fue estimado en 1.250 Has. con 200 varas que alcanza 62,50 Has. de superficie; que al ser menor el número de Has. vendidas y de acuerdo con lo convenido por las partes en el contrato, sus representados, como compradores no se encuentran obligados a cancelar el monto de la última cuota pactada en 15.000.000,00 de Bs. y en razón de ello, la hipoteca especial de primer grado constituida carece de valor o efecto jurídico alguno, por haberse cancelado la primera cuota de 15.000.000,00 Bs. dentro de los 5 meses dentro del término pactado y porque la superficie del terreno presentó una cabida inferior; por lo que conforme al artículo 1.497 del Código Civil los compradores tienen derecho a una disminución del precio de venta por haber disminución en la superficie de 593 Has., al tener una cabida de 657 Has. con 3.820 mts y no la citada en el contrato.
Fundamenta la demanda en el contrato de venta, en los artículos 1.159, 1.150 y 1.479 del Código Civil.
Que la presente demanda de disminución del precio de la venta y de declaratoria de extinción de la hipoteca especial de primer grado constituida en el contrato resulta ser procedente por darse los presupuestos convenidos en el respectivo contrato de venta en concordancia con el artículo 1.497 del Código Civil; no operando la caducidad de un año contemplado en el artículo 1.500 ejusdem, motivado a que la determinación de la cabida que resultó ser menor tuvo lugar mediante la mensura practicada el 25-7-2002.
Demanda formalmente a los vendedores Roque Melecio Martínez Infante y Carmen Alicia Blanco de Martínez para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en que el lote de terreno vendido a sus representados presenta una cabida o superficie de 657 Has y no de media legua o sea 1250 has con 200 varas, establecida en el contrato, por lo que existe una diferencia de 593 Has que es superior a la veinteava parte de la superficie o cabida de la cosa vendida, que lo es la cantidad de 62,50 Has.; que sus representados tienen derecho a una reducción del precio de venta del lote de terreno pactado originariamente en 50.000.000,00 de Bs. y a la no cancelación de la segunda y última cuota de 15.000.000,00 de Bs., tomando en consideración que a los demandados le fue cancelada previamente la cantidad de 35.000.000,00 de Bs.; que la hipoteca especial de primer grado constituida sobre el lote de terreno objeto de la negociación carece de valor o efecto jurídico, en virtud de ser procedente la disminución del precio de la cosa vendida por presentar el lote de terreno una cabida o superficie inferior y que por tanto dicha hipoteca se encuentra extinguida conforme al ordinal 1º del artículo 1.907 del Código Civil.
Conforme al artículo 214 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario acompañó marcados A y H documentos fundamentales de la acción.
Señala domicilio procesal. Estima la demanda en 6.000.000,00 Bs.
SÍNTESIS DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
El Defensor Ad-Lítem designado, Abogado en ejercicio Pablo de la Cruz Parra Almao, en su escrito de contestación a la demanda expone que trató de ubicar a los demandados en la dirección indicada en los actos procesales, pero no fue posible; que se entrevistó con unos familiares de éstos, informándole que tenían tiempo que no sabían de ellos. Que aún así y cumpliendo con su obligación procedió a estudiar detenidamente el libelo de la demanda y sus anexos y comparar los fundamentos de hecho con el derecho planteados; observando que en documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, con sede en Calabozo, inserto bajo el Nº 31 folios 223 al 235 Protocolo Primero Tomo Segundo, Segundo Trimestre de 1999; que es el documento de venta el cual concatena con la mensura cuyo protocolo describe, ciertamente y en honor a la verdad y a los fines de contribuir con la Administración de Justicia y con la celeridad procesal que requiere la materia agraria, sus representados no cumplieron con la obligación plasmada en el identificado documento Público (Compra-Venta), tomando en cuenta que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y demás Normas Legales que regula la materia de los Contratos; situación que le dificulta llevar a cabo una defensa más efectiva en beneficio de sus representados y que no es su estilo ni es el objetivo entrabar un proceso con argucias que a la larga en nada beneficiaría a las partes involucradas en este proceso. Que igualmente en el identificado contrato de compraventa se constituyó Hipoteca Especial de Primer Grado a favor de los vendedores a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones que debían cumplir las partes con fundamento a lo que ha venido señalando considera que es procedente que este Tribunal decrete la Suspensión de la indicada hipoteca a fin de dar cumplimiento del artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
DOCUMENTALES
La parte demandante en su escrito libelado, como documento fundamental, acompañó en original los siguientes documentos públicos:
1º) Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda, Estado Guárico, en fecha 23 de abril de 1999, bajo el Nº 31 folios 223 al 235 Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre del año 1999, por medio del cual los ciudadanos Roque Melecio Martínez Infante y su cónyuge Carmen Alicia Blanco de Martínez, venden a los ciudadanos Orangel de Jesús Montoya y Jaime Cornelio Escalona Rizzo, un lote de terreno constante de media legua y 200 varas o sea 1.250 Has. con 200 varas cuya ubicación, linderos, precio, forma de pago, compromiso adquirido por los vendedores de realizar mensura del lote de terreno antes de cumplir 11 meses para terminar de pagar el precio con condiciones derivadas de la diferencia de superficie si la hubiere y garantía hipotecaria, ya fueron parcialmente narrados y transcritos en la síntesis de la demanda.
2º) Documento contentivo de Acta de Mensura practicada por el Topógrafo Luis Daniel Quiñónez en el fundo denominado San benito, autenticada por ante la Notaría Pública de Calabozo, Estado Guárico, en fecha 25-7-2002 anotada bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del Estado Guárico en Calabozo el 29-7-2002 anotado bajo el Nº 16 folio 135 al 139 Protocolo Primero Tomo tercero, Tercer Trimestre de dicho año.
Los documentos públicos antes analizados y revisados por esta juzgadora, no fueron tachados de falso, impugnados o desconocidos por la contraparte, razón por la cual el Tribunal los estima en su justo valor probatorio y así se decide.
Instrumentos Privados:
Cinco Comprobantes de Depósitos efectuados por el depositante Orangel Montoya en la Cuenta Corriente Nº 201-617-4 cuyo titular es Roque Martínez, discriminados del modo siguiente: 1º) Fecha 25-03-99; por la cantidad de Bs. 500.000,00; depósito Nº 24532146.- 2º) Fecha 07-10-99; por Bs. 5.000.000,00; depósito Nº 43816522.- 3º) Fecha 25-10-99; por Bs. 6.000.000,00; depósito Nº 44221700.- 4º) Fecha 12-11-99; por Bs. 2.000.000,00; depósito Nº 49501021.- 5º) Fecha 26-11-99; por Bs. 1.500.000,00; depósito Nº 49501493.-
Estos instrumentos privados no fueron desconocidos, impugnados ni tachados por la contraparte, por lo que el Tribunal los tiene como fidedignos y los estima en su justo valor probatorio.
Revisados y analizados por esta sentenciadora, el escrito de la demanda, los documentos acompañados a la demanda y lo expuesto por el Defensor Ad-Lítem en el escrito de contestación de la demanda se observa:
En el documento de venta del terreno por Bs. 50.000.000,00 es evidente que en cuanto al precio las partes pactaron que los compradores cancelarían Bs. 20.000.000,00 al protocolizar el documento; lo cual se hizo; el saldo deudor de Bs. 30.000.000,00 se pagaría en dos cuotas de Bs. 15.000.000,00 la primera, fue cancelado del modo como se describió y la segunda a los 11 meses contados a partir de la protocolización o registro de la venta; cuota que va a variar de acuerdo al número de hectáreas que consten en el acta de mensura, que de resultar mayor cantidad los compradores tendrían que pagar solamente la diferencia que restan de acuerdo a las hectáreas multiplicadas por Bs. 50.000,00 que es el precio de la hectárea, para lo cual el vendedor Roque Melecio Martínez Infante se compromete a realizar la mensura antes de cumplirse los 11 meses que en caso de que el número de hectáreas que conste en la mensura al multiplicarlas por Bs. 50.000,00 se excedieron de 50.000.000,00 se le daría un plazo de 17 meses contados después de la protocolización o registro de la venta; que el pago adicional es parte de los Bs. 50.000,00 convenido; dejando constancia que de acuerdo a la mensura resultare determinada cantidad de hectáreas los compradores pagarían lo que restan de acuerdo a las hectáreas de la mensura y el vendedor le rebajará del precio de la venta y sólo tendrían que pagar la diferencia por cuya diferencia queda hipotecado el inmueble objeto de la venta.
En el acta de mensura practicada a petición de los compradores, el 25-7-2002 el Topógrafo encomendado, determinó que el terreno consta de un área de Seis Millones Quinientos setenta y Tres Mil Ochocientos Veinte Metros Cuadrados que convertidos en hectáreas da un total de 657 Has. con 3.820 mts2 registrando una diferencia de cabida de 593 Has., que supera la veinteava parte de la superficie de 1.250 Has. con 200 varas, indicadas en el contrato de venta, la cual es de 62,50 Has.
FUNDAMENTOS DE DERECHO PARA DECIDIR
Establece el Código Civil en los artículo 1.159, 1.160, 1.497 y 1.206 lo siguiente:
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.497:
“En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veinteava parte en más o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrato”.
Artículo 1.206:
“Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado. Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida si no cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá”.
En la contestación de la demanda el Defensor Ad-Lítem de oficio, admite que sus representados no cumplieron lo convenido referente a la práctica de la mensura y en consecuencia que la medida de Hipoteca de Primer Grado debe suspenderse.-
Conforme a lo convenido entre las partes en el contrato de venta del terreno, que es Ley entre las partes, específicamente la forma de pago de la última cuota de 15.000.000,00 Bs., como lo estipula el artículo 1159 del Código Civil y como los contratos deben ejecutarse de buena fe, obligan a lo expresado en ellos y sus consecuencias, artículo 160 ejusdem, y de acuerdo a la mensura practicada la superficie del bien resultó inferior a lo señalado en el contrato, lo cual rebajaría el vendedor del precio de la venta; demostrado en la mensura la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato resultó superior a una veinteava parte en menos; los compradores tienen derecho a una disminución en el precio de la venta; así como también, como se estipuló en el contrato que sobre la diferencia de haber aumento en la cabida multiplicadas el número de hectáreas en exceso por Bs. 50.000,00 es que queda hipotecado el inmueble. Es evidente que al haber disminución en la superficie el monto de la hipoteca es contraria a la cantidad de 30.000.000,00 que como pactaron las partes podría variar de acuerdo a la mensura y en el presente caso es de menor cabida. También es evidente que la diferencia de la superficie del terreno es de 593 Has., siendo la superficie real de 657 Has. con 3.820 mts2 y no de media legua o sea 1.250 Has. con 200 varas, que multiplicadas por Bs. 50.000,00 la hectárea, el precio del terreno es de 32.869.100,00 Bs. y los compradores pagaron 35.000.000,00 Bs., por lo que nada le adeudan a los vendedores y al no haber diferencia que pagar en la última cuota, la hipoteca especial de primer grado que constituyeron los compradores para garantizar el pago carece de eficacia jurídica, porque la obligación contraída por los compradores a condición que el vendedor Roque Melecio Martínez Infante realizara la mensura para determinar con certeza la cabida, monto de la última cuota y garantía hipotecaria, acontecimiento que no ocurrió en el lapso de 11 meses como fue convenido, esa condición se tiene por no cumplida, conforme al ordinal 1º del artículo 1.907 del Código Civil.
Por todos los motivos explanados concluye esta juzgadora que la presente demanda debe ser declarada Con Lugar y así se decide.-