REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUÁN Y SAN GERÓNIMO DE GUAYABAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO
EXPEDIENTE Nº 584-04
DEMANDANTE: RAFAEL ANTONIO SAADE PEÑA,
Representante legal de GISELA PEÑA DE SAADE
Apoderados MIGUEL LEDON, EVARISTA GARRIDO E YVAN FRANCISCO HERRERA.
Inpreabogado N° 33.408, 42.184 y 76.532 respectivamente.
DEMANDADOS: CESAR MARTÍNEZ y CELAIDA DE MARTÍNEZ
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
Conoce este Tribunal de la demanda interpuesta en fecha 14 de Enero de 2004, por el ciudadano RAFAEL SAADE PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.153.581, con domicilio procesal en la calle 5 esquina carrera 10 Oficentro La Botica, local N° 09, de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, actuando como Apoderado Judicial de su madre ciudadana GISELA PEÑA DE SAADE, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.001.944, según Poder Notariado anexo marcado “A”, debidamente asistido por el Abogado MIGUEL ANTONIO LEDON DOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.620.513, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.408, contra los ciudadanos CESAR MARTÍNEZ y CELAIDA DE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, casados, ambos de este domicilio, por DESALOJO DE INMUEBLE.
Cumplidos los trámites procésales y realizado el estudio del presente Expediente se pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:
LA DEMANDA
Narra el actor en su libelo:
Que en fecha 1° de Octubre de 1990, su representada ciudadana GISELA PEÑA DE SAADE, celebró contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con los ciudadanos CESAR MARTÍNEZ y CELAIDA DE MARTÍNEZ, sobre un local comercial ubicado en la carrera 11, entre calles 4 y 5 de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, donde actualmente funciona la “Tipografía Gaby”, y se encuentra delimitado de la siguiente forma y manera: NORTE: Inmueble que es o fue de Aura Consuelo de Loreto, SUR: Inmueble o local de propiedad de la ciudadana GISELA PEÑA DE SAADE. ESTE: Inmueble propiedad de Rómulo Villavicencio y OESTE: Carrera 11, que es su frente, el cual es propiedad de su representada según copia de documento anexo marcado “B”.
Que en esa oportunidad el canon de arrendamiento fue acordado entre las partes en la cantidad de Bs. 3.000,oo mensuales, pagaderos los primeros 5 días de cada mes, posteriormente en fecha 26 de Febrero de 1994, su representada le participó a los mencionados inquilinos que debían cancelar a partir del 1° de abril de 1994, la cantidad de Bs. 6.000,oo, el cual le fue aceptado por los arrendatarios y que así se le fueron haciendo aumentos hasta llegar a la cantidad de Bs. 150.000,oo, canon que los arrendatarios han incumplido desde el mes de Agosto del año 2003.
Que en uso del mandato conferido ha tratado por todos los medios amistosos y extrajudiciales que los inquilinos paguen los siete (7) canon mensuales del arrendamiento atrasado correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2003 y Enero de 2004, resultando infructuosos todos los intentos de cobranza; aunado a este incumplimiento en el pago de los canon de arrendamiento, estos ciudadanos tienen una deuda contraída con Hidro-Paez que asciende la cantidad de Bs. 794.696,61, como consecuencia de 72 recibos acumulados de suministro de agua potable y recolección de aguas negras.
Que por ello demanda a los ciudadanos CESAR MARTÍNEZ y CELAIDA DE MARTÍNEZ en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones y demás obligaciones como es tener el inmueble solvente de los servicios públicos, a los fines de que convengan o sea condenado en pagar la cantidad de Un millón cincuenta mil Bolívares (Bs. 1.050.000,oo) por concepto de siete (7) cánones de arrendamiento atrasados y adeudados desde el mes de Julio hasta la fecha en que se produzca el desalojo y la cantidad de Setecientos noventa y cuatro mil seiscientos noventa y seis con sesenta y un céntimos (Bs. 794.696,61) por concepto de setenta y dos (72) recibos acumulados de suministro de agua potable y recolección de aguas negras, conceptos estos que solicita a los fines de resarcir los daños y perjuicios que se han ocasionado debido al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, así como las obligaciones derivadas del arrendamiento.
Que estima la demanda en la cantidad de Un millón ochocientos cuarenta y cuatro mil seiscientos noventa y seis bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 1.844.696,61).
Que invoca a su favor los Artículos 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y 1.615 del Código Civil.
Acompañó a su libelo, documento poder que acredita su representación, documento de propiedad del inmueble, misiva dirigida a Cesar Martínez, recibos de los cánones insolutos, comunicación y estado de cuenta librados por HIDROPAEZ C.A.
En fecha 29 de Enero de 2004, se admitió la demanda librándose la respectiva boleta de citación, asimismo, en cuaderno separado se declaro Improcedente la Solicitud de la Medida Preventiva de Secuestro.
En fecha 03 de Febrero de 2004, el demandante RAFAEL ANTONIO SAADE PEÑA, en nombre y representación de la ciudadana GISELA PEÑA DE SAADE, confiere poder Apud-Acta a los Abogados MIGUEL ANTONIO LEDON DOMÍNGUEZ, EVARISTA GRACIELA GARRIDO E YVAN FRANCISCO HERRERA GUEVARA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 33.408, 42.184 y 76.532 respectivamente.
CONFESIÓN FICTA
El 06 de Mayo de 2004, (folio 37) la Secretaria dejó constancia de haber vencido el lapso para la contestación de la demanda y que a partir del día de despacho siguiente la causa abriría su lapso probatorio. En fecha 08 de Marzo de 2005, este Tribunal para fines que interesan al proceso, ordenó realizar Cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos desde el 06 de Mayo de 2004 hasta el 08 de Marzo de 2005, inclusive, y al efecto se observa que los demandados no dieron contestación a la demanda, ni promovierón prueba alguna a su favor en el lapso probatorio, por lo cual este Tribunal de conformidad con el Artículo 652 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar la Confesión Ficta de los demandados, teniéndose como ciertos los hechos narrados en el libelo, no controvertidos y por ende no sujetos a pruebas, acogiéndose a la pretensión del actor en todo cuanto no sea contraria a derecho.
Al respecto el Tribunal observa que habiéndose declarado la confesión ficta y estando probado los hechos por efecto del Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es inoficioso analizar los documentales producidas por el actor como el libelo, dado que no existen hechos controvertidos que dirimir y así se establece
En esos términos quedó planteada el objeto y los hechos de la litis, ateniéndose este Juzgador a la Confesión Ficta del demandado.
TEMA DE DECISIÓN
Por efecto de la Confesión Ficta, se tiene como hechos ciertos que existe entre las partes un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que el demandado debe los cánones desde Julio de 2003 hasta Enero de 2004, siete (7) meses, a razón de Ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) cada uno, resultando en sub-total de Un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,oo).
Asimismo, es un hecho cierto que quedo probado por la confesión, que los inquilinos adeudan la cantidad de Setecientos noventa y cuatro mil seiscientos noventa y seis con sesenta y un céntimos (Bs. 794.696,61) por concepto de recibos de servicio de agua a Hidropaez C.A., corroborado con el recibo del folio 16, y así se establece, por lo cual en la dispositiva deberá condenarse a los demandados en tal sentido.
Por su parte, el demandado no promovió prueba alguna durante el lapso probatorio, con lo cual renunció a toda posibilidad de probar el pago de las obligaciones demandadas, tal como lo previenen los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, incumpliendo flagrantemente la carga probatoria que le impone la ley.
En este sentido, el Juzgador aprecia que en el lapso probatorio el demandado no cumplió con su carga probatoria a la cual estaba obligado el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual quien pretenda que ha sido liberado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En conclusión, por cuanto la actora cumplió con probar la existencia de las obligaciones demandadas, coloreadas con los documentos aportados con el libelo en sujeción al Artículo 506 y 362 ejusdem, aunado a la confesión ficta, este Tribunal debe entonces acatar el contenido del Artículo 254 del mismo Código que establece:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la Ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”. (omisis)
En tal sentido, debe acogerse la pretensión de la actora cuanto a lugar en derecho, observándose que en su petitorio reclama los cánones insolutos desde el mes de Noviembre de 2002, los cánones vencidos y los que se sigan venciendo.
Sobre la obligación del arrendatario de pagar los cánones, dispone el Artículo 1.579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratante se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
Por su parte, el Artículo 1.592, Ordinal 2°, ejusdem prevé:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Asimismo, establecen los Artículos 1.160, 1.167 y 1.264 ejusdem, lo siguiente:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
ACCIÓN DE COBRO DE CANONES
Estando demostrada la obligación de pagar cánones prevista en el Artículo 1.592 del Código Civil, en armonía con los Artículos 1.264 y 1.354 del Código Civil, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 150.000,oo) cada uno, como quedó establecido, sin que el demandado haya probado la extinción de la obligación, y siendo procedente en derecho la acumulación en un solo libelo el desalojo y el cobro de cánones, por permitirlo así el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 78 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal estima procedente la acción de cobro de cánones insolutos desde el mes de Julio del año 2003, hasta Mayo de 2004, mes en que la causa entro en fase de sentencia, que sumado los once (11) meses a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 150.000,oo) cada uno, resulta la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.650.000,oo), que el demandado debe pagar al actor, y así se decidirá en el dispositivo de este fallo.
LA PRETENSIÓN DE DESALOJO
Prevé el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Ahora bien, al estar probado en autos, el supuesto de hecho previsto en la norma, el cual es la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, debe prosperar en derecho la acción de desalojo interpuesta, acción que puede acumularse al cobro de cánones por permitirlo así la Ley.
En atención a las anteriores consideraciones el arrendatario deberá desocupar y entregar inmediatamente el inmueble al arrendador libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que lo recibió, y así se decidirá en el dispositivo de este fallo.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos este Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
1.- CON LUGAR las pretensiones de COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS y DESALOJO, interpuestas por el ciudadano RAFAEL SAADE PEÑA, Apoderado de su madre GISELA PEÑA DE SAADE, representado en juicio por el Abogado MIGUEL ANTONIO LEDON DOMÍNGUEZ, contra los ciudadanos CESAR MARTÍNEZ y CELAIDA DE MARTÍNEZ, todos identificados en el presente fallo.
2.- Ordena desalojar y entregar al actor arrendador el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 11, entre calles 4 y 5 de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, donde actualmente funciona la “Tipografía Gaby”, y se encuentra delimitado de la siguiente forma y manera: NORTE: Inmueble que es o fue de Aura Consuelo de Loreto, SUR: Inmueble o local de propiedad de la ciudadana GISELA PEÑA DE SAADE. ESTE: Inmueble propiedad de Rómulo Villavicencio y OESTE: Carrera 11, que es su frente, libre de bienes y personas.
3.- Se condena a los demandados ciudadanos CESAR MARTÍNEZ y CELAIDA DE MARTÍNEZ, a pagar al actor la cantidad de BOLÍVARES DOS MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS CON SESENTA Y UNO CÉNTIMOS (Bs. 2.444.696,61), discriminados en bolívares un millón seiscientos cincuenta mil (Bs. 1.650.000,oo), a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) cada canon mensual, por concepto de saldo deudor de los cánones insolutos correspondientes a los meses que van de Julio de 2003 hasta Mayo de 2004, ambos inclusive; incluida la suma de bolívares setecientos noventa y cuatro mil seiscientos noventa y seis con sesenta y uno céntimos (Bs. 794.696,61), por concepto de deuda por servicio de agua al inmueble.
4.- Se condena en costas al demandado, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Notifíquese a las partes.
Previa lectura por Secretaria, publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en Calabozo Estado Guárico, en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veintiséis (26) días del mes de Abril del año dos mil cinco. (2005).
DIOS Y FEDERACIÓN. AÑOS 195º y 146°
EL JUEZ,
Abg. PEDRO ELIAS HERNÁNDEZ B.
LA SECRETARIA
Abg. GIOCONDA TORREALBA.
En esta misma fecha se registró y se publicó la anterior decisión, bajo el Nº 050, siendo las 2:20 p.m.
LA SECRETARIA,
Abg. Gioconda Torrealba
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