TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO.
I
Mediante libelo presentado en fecha 26 de Enero de 2005 por ante el Juzgado del Municipio José Félix Ribas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico el ciudadano PASCUALE DE LUCA MASTROLONARDO, Venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad nº 8.793.562, domiciliado en la ciudad de Tucupido, Estado Guárico, con la asistencia del abogado en ejercicio de igual domicilio AMILCAR INFANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 35631, procedió a demandar al ciudadano AUGUSTO CESAR GEERMAN, Venezolano, mayor de edad, comerciante, del mismo domicilio y titular de cédula de identidad nº 1.414.965, por desalojo de un inmueble constituido por un galpón ubicado en la calle Zaraza cruce con Ayacucho, en la población de Tucupido, Municipio José Félix Ribas del Estado Guárico, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Terreno ocupado por Santo Zamora; Sur: casa que es o fue de Germán Ledezma, hoy sucesión Rangel Ruiz; Este: Calle Zaraza en medio y casa de Rosa Ramos; y Oeste; Solar de la casa de Santo Zamora, y solicitó medida de secuestro sobre dicho inmueble, lo que fue acordado por el Tribunal de la causa por auto separado que encabeza el cuaderno de medidas abierto al efecto.
Acompaño su libelo con los recaudos que fueron agregados a los folios dos (2) al treintiuno (31).
La demanda fue admitida por el Tribunal de la causa en fecha 27 de Enero de 2005 por auto que aparece al folio 32, ordenándose el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de tal acto procesal.
El actor le confirió poder apud acta al abogado que lo asistió en la demanda, conforme consta en diligencia que riela a los folios 33 y 34, de fecha 02 de Febrero de 2005.
Por su parte el demandado otorgó poder apud acta mediante diligencia del 09 de Febrero de 2005 que aparece al folio 37, a los abogados PEDRO RAMOS y JUAN ANTEPORTAM BOLIVAR, titulares de las cédulas de identidad nros 2.215.695 y 3.219.763 e inscritos en el Inpreabogado bajo los nros 2126 y 16655, respectivamente.
La parte accionada mediante escrito presentado el 11-02-05 por sus apoderados judiciales, y que aparece agregado a los folios 41 al 43, dio contestación a la demanda en la forma en que allí explana.
Abierta la causa a pruebas, el abogado JUAN ANTEPORTAM BOLIVAR en representación del accionado, promovió las que indica en su escrito que aparece agregado al folio 45, y la contraparte, representada por el abogado AMILCAR INFANTE promovió las que señala en su escrito que riela a los folios 61 y 62 de este expediente, y las que constan en otro escrito que cursa a los folios 66 al 68.
Por medio de escrito que aparece al folio 78 el abogado Juan A. Bolívar en su carácter de autos impugnó la ratificación de la inspección Judicial promovida por su contraparte, por las razones que allí expone, y por escrito que aparece al folio 84 procedió a promover las otras pruebas que allí indica.
El abogado Amilcar Infante en su carácter de autos procedió a promover la prueba testimonial que señala en su escrito que corre insertó a los folios 87 y 88.
El Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando Con Lugar la demanda el día 10 de Marzo de 2005 (folios 133 al 144) y condenó en costas al demandado dado su vencimiento total. De esta decisión apeló la parte accionada mediante diligencia del 14 de Marzo de 2005 que aparece al folio 146, apelación que fue oída por el a-quó en ambos efectos ordenando la remisión de estas actuaciones a este Tribunal de Alzada donde se recibieron y dio entrada en fecha siete (7) de Abril de 2005 conforme consta en auto que aparece al folio ciento cincuenta (150).
Llegada la oportunidad para sentenciar, ella fue diferida por auto del 27 de Abril de 2005 que cursa al folio 155, por un lapso de treinta días consecutivos, dentro del cual no pudo pronunciarse el fallo, el cual se dicta ahora en los siguientes términos:

I I
La cuestión debatida quedo planteada así:
El demandante expone en su libelo que es propietario del bien inmueble cuya ubicación y linderos quedaron ya señalados; que ese inmueble se lo cedió en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado, en forma verbal al demandado. Que por falta o descuido del arrendatario el local presenta daños superiores a los que pudieran producirse por el uso normal del referido local, el cual se encuentra, afirma, en un estado bastante ruinoso, deteriorado en cuanto a su estructura interna y externa; que para la reparación del local necesita su desocupación porque prácticamente habrá que demolerlo en su totalidad.
Fundamentó su acción en los literales C) y E) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo invocado por el accionante establece:

“Articulo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
… omissis…
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameritan la desocupación.
…omissis…
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

Por su parte, los apoderados del demandado, por escrito que cursa a los folios 41 al 43 contestaron la demanda, alegando que no es cierto que a su representado se le haya concedido en forma verbal y en calidad de arrendamiento el galpón mencionado; que lo cierto es que existe un contrato de arrendamiento que le fue otorgado a su mandante en fecha 15 del mes de Abril de 1993 por la ciudadana CELIA A. RUIZ DE RANGEL, propietaria para ese entonces del mencionado galpón, que es el mismo que le vendió al demandante en fecha 16 de Enero de 1.998 por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico Inmobiliario del Municipio José Félix Ribas del Estado Guárico bajo el nº 11, folio 30, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre del citado año.
El demandado invoca en su beneficio el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respectar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
Termina resumiendo el accionado que en el caso de autos “no se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sino al contrario, de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que le fue otorgado, como le dijimos antes, en forma privada a partir del día 15 del mes de Abril de 1.993 y el cual desde entonces ha venido prorrogándose en forma automática, año a año hasta la presente fecha.
Así mismo los representantes Judiciales del demandado niegan que el galpón objeto del arrendamiento tenga deterioros que puedan hacer imposible su uso habitabilidad y funcionamiento para cualquier tipo de negocio; así como que no es cierto que su mandante hubiese incurrido en falta o descuido con respecto al mantenimiento del galpón; que el inmueble presenta algunos desperfectos como consecuencia del paso de los años, que fácilmente puede ser reparados por su representado como está previsto en las cláusulas contractuales.
También impugnaron la inspección judicial evacuada antes del juicio por las razones que serán expuestas al momento del análisis de la prueba, que mas adelante hará el Juzgador y así se hace constar.
Como quiera que la parte demandada impugno la estimación del valor de la demanda hecha por el actor en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (4.000.00000) argumentando que el valor del inmueble es de CURENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 40.000.000), y que por ello, contraestima el valor de la demanda en la ultima cantidad mencionada, esta Alzada pasa de seguidas a pronunciarse sobre dicho rechazo, a cuyos fines se observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

En la interpretación y aplicación del precepto legal transcrito, nuestra doctrina y Jurisprudencia ha venido aplicando el criterio de que cuando el demandado contradice la estimación, debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio. En una amplia sentencia dictada por la Sala de Casación Judicial de la Extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 17 de Diciembre de 1.997, se estableció, en materia de estimación del valor de la demanda, la doctrina que se ha venido aplicando hasta presente fecha, al asentar, entre otras cosas:

“Por consiguiente y en aplicación de lo antes expuesto, en lo sucesivo se deberán observar los siguientes supuestos:
a. Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b. Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. (Salvo cuando hayase convención con un valor mayor que la demanda) (sic).
c. Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo agregar una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
d. La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenido en el propio libelo de la demanda”.

En el asunto de especie el demandado rechazó la estimación del libelo, alegando su insuficiencia y agregó, además, una cuantía mayor, equiparable, según él, al valor que tiene el inmueble arrendado.
Es preciso asentar que en una demanda como la de autos su objeto es la relación jurídica del arrendamiento y no la cosa arrendada. Por ello no puede considerarse el valor del inmueble arrendado para la determinación del valor de la demanda. Al considerar el demandado que la estimación del libelo era reducida, debió probar tal circunstancia, lo que no hizo, por lo que este Tribunal declara firme la estimación del valor de la demanda hecha por el actor en su libelo, y así se decide.
Antes de pronunciarse sobre la cuestión de fondo el Tribunal quiere dejar asentada la siguiente premisa. En primer lugar, la parte accionada no le discute a la demandante la existencia de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble consistente en un galpón cuya ubicación y linderos aparecen señalados con anterioridad. Tampoco le niega al actor su condición de propietario del inmueble, sino que, al contrario, le confirma tal carácter en su contestación de demanda. Lo que sí rechaza el demandado es la afirmación del accionante de que el contrato de arrendamiento es verbal y a tiempo indeterminado, y expone, como fundamento de su rechazo que lo que existe es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que le fue otorgado por la anterior propietaria del inmueble en fecha 15 de Abril de 1993, ciudadana Celia Ruiz de Rangel, contrato éste, según afirma, que debe ser respectado por el nuevo propietario, por mandato del articulo 20 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es necesario en este punto resolver acerca de las posiciones antagónicas de las partes en cuanto al tipo de contrato de arrendamiento que los une; si se trata de un arrendamiento a tiempo indeterminado como lo afirma el demandante, o si es a tiempo determinado como lo sostiene el accionado.
Como el demandado admite la existencia del contrato de arrendamiento, pero sostiene que es a tiempo determinado, le corresponde, en virtud del principio de la carga de la prueba, demostrar su aserto. Para ello promovió las pruebas que indica en su escrito que riela al folio 45. Como puede apreciarse en dicho escrito se promueve el merito favorable de los autos, lo que no es ningún medio de prueba establecida en la ley. Así mismo se puede observar que en su capitulo II promueve como “pruebas documentales” unos documentos privados, emanados presuntamente de una persona ajena al juicio y otros presumiblemente emanados de la contraparte, pero sin indicar absolutamente cual es el objeto que con ella se pretende probar; igual ocurre con una experticia promovida en el capitulo III, sin señalar tampoco cual es el objeto preciso de esa prueba. Estas pruebas tienen que ser reputadas por este sentenciador como ilegales ya que de acuerdo a la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ratificada en decisión del 27 de Febrero de 2003 (Ramírez y Garay, Tomo CXCVI.146-03), no puede admitirse en un proceso una prueba que no indique cual es el objeto que con ella se pretende probar o el hecho que se quiere desmotrar, porque tal falta, coloca en una situación de inferioridad al oponente del promoverte que no sabe exactamente con que propósito se esta ofreciendo la prueba y como puede rebatirla, y así se declara.
Igual ocurrió con las pruebas promovidas por la parte accionada por escrito del 28 de Febrero de 2005 que aparece al folio 84, donde luego de hacer valer, además del “merito probatorio de los autos”, propuso la testimonial del ciudadano Roger Ernesto Piñero González, para que “deponga sobre las preguntas que habré de formularle”, sin indicar el objeto de la prueba, lo que invalida esta promoción por ilegal y así se hace constar.
Dado que el accionado admitió la existencia del contrato de arrendamiento pero sostiene que éste es a tiempo determinado, lo que no pudo probar, hay que concluir en que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, como lo sostiene en su libelo el accionante, quien quedó relevado de la prueba en virtud de que la demanda no fue contradicha en forma pura y simple por el demandado.
Ahora bien, establecido que en el caso de autos se trata sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y teniendo en cuenta que conforme al articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal, o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales que se establecen en esa disposición legal.
En el asunto de especie, el demandante fundamenta su acción en las causales c) y e) del mencionado dispositivo legal, que son: c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, y e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Al arrendador demandante le corresponde la carga de probar los hechos constitutivos de las causales invocadas. En este caso, debe probar, en lo que se refiere a la primera causal invocada, además de la demolición o reparación de que va a ser objeto el inmueble, que éstas sean de tal magnitud que no puedan realizarse sin la desocupación del inmueble: y en lo atinente a la segunda causal, deberá demostrar, en primer lugar que el inmueble ha sufrido deterioros, en segundo lugar debe probar cuales son los deterioros que provienen del uso normal de un inmueble; en tercer lugar que los ocasionados al inmueble son mayores que los normales, y por ultimo que ese deterioro mayor haya sido ocasionado o al menos consentido por el arrendatario demandado. Para verificar si el accionarte probó tales circunstancias se pasa a analizar las pruebas que aportó al proceso.
A) En su escrito que riela al folio 61, promueve: primero, el merito favorable de los autos, lo cual no es medio legal probatorio y en el capitulo II expone: “promuebo (sic) y ratifico la inspección ocular en todas sus partes” pidiendo al Tribunal de la causa se constituya en el galpón “a objeto de la verificación de los particulares de las mismas” (sic).
Como puede apreciarse al promover esta prueba el demandante no sólo deja de señalar el objeto de la misma, sino que no indica a que “ inspección ocular” se esta refiriendo ni explica lo que quiere decir con “verificación de los particulares de las mismas”. Esto hace que la prueba promovida en este capitulo II sea ilegal y así se declara, con fundamento en la doctrina de la Sala Constitucional a que ya se ha hecho referencia con anterioridad, y así se decide.
B) En escrito que aparece a los folios 66 al 68 el apoderado actor promovió un “proyecto de reparación general del inmueble” elaborado, según él por un ciudadano de nombre HECTOR AREVALO, a quien promovió como testigo para que ratificara el contenido del preindicado proyecto. No obstante que consta en autos la no comparecencia del mencionado ciudadano a declarar en este procedimiento, lo que de por sí invalida la prueba, es preciso hacer constar que la promoción de la prueba adolece del mismo vicio que la anteriores al no indicar cual es el objeto de esta prueba, lo que hace que la misma no se pueda apreciar dado su ilegalidad y así se resuelve.
C) Escrito que aparece inserto a los folios 87 y 88 del expediente, mediante el cual el abogado AMILCAR INFANTE en su carácter de apoderado judicial del demandante promueve la presentación del testigo, ciudadano CANDIDO RIOS, a quien identifica en su escrito, para que “declare sobre las preguntas que habién (sic) tenga que formularle”.
El criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que comparte el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y De Protección del Niño y del Adolescente de esta misma Circunscripción Judicial es el de que también en los casos de prueba de testigos y de confesión debe indicarse el objeto de ellas, es decir, los hechos que se quieren probar con esos medios, ya que como lo sostiene el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera en su obra “Contradicción y Control de la Prueba legal y libre”, al promoverse tal medio, con la sola indicación del nombre del testigo y su domicilio, se coloca al no promoverte en la imposibilidad de controlar cual es el objeto deseado con la promoción de este medio, no pudiendo ejercer ataques contra su admisibilidad a excepción de los establecidos en el Código Civil. Tal criterio fue expuesto en una decisión del Tribunal Superior de este Estado Guárico, ya mencionado, de fecha 19 de Marzo de 2004, al afirmar:

“…Lo anterior no significa, que al momento de promover la prueba, el interesado deba dejar constancia detallada de las preguntas que formulará al testigo, sino que debe exponer la materia u objeto sobre la cual versará la declaración, permitiendo de ésta manera saber si lo que se trata de probar, con la prueba de testigos, es una obligación superior a dos mil bolívares o lo contrario a lo que contiene un documento publico, o si su promoción es para demostrar hechos pertinentes a la trabazón de la litis.
Si no se cumple con este requisito no existirá prueba validamente promovida, hecho que se equipara al defecto u omisión de promoción de pruebas”.

Aplicando el criterio anotado al caso de autos encontramos que la prueba de testigo promovida en el escrito en comento es ilegal, por lo que el Tribunal la desecha y así se decide.
De lo expuesto se concluye que el arrendador demandante no demostró las causales contenidas en los literales c) y e) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocados como fundamento de su acción de desalojo, lo que hace que ésta no pueda prosperar y así se resuelve.

I I I
Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en Alzada, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JUAN ANTEPORTAM BOLIVAR, representante judicial del demandado contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado del Municipio José Félix Ribas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha diez (10) de Marzo de dos mil cinco (2005). Se declara SIN LUGAR la demanda incoada por ante el mencionado Tribunal de Municipio por el ciudadano PASCUALE DE LUCA MASTROLONARDO contra el ciudadano AUGUSTO CESAR GEERMAN, ambos suficientemente identificados con anterioridad, por desalojo de un inmueble constituido por un galpón ubicado en la calle Zaraza cruce con Ayacucho, en la Población de Tucupido, Municipio José Félix Ribas del Estado Guárico, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Terreno ocupado por Santo Zamora, calle Ayacucho en medio y casa de Fermín Soler; Sur: Casa que es o fue de Germán Ledezma, hoy sucesión Rangel Ruiz; Este: Calle Zaraza en medio y casa de Rosa Ramos; y Oeste: Solar de la casa de Santo Zamora.
Se revoca la medida de secuestro decretada sobre el mencionado inmueble por el Tribunal de la causa conforme al auto de 27 de Enero de 2005 que aparece al folio uno (1) del Cuaderno de Medidas y practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano, Chaguaramas y José Félix Ribas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha 29 de Marzo de 2005 conforme a acta que riela a los folios Veinte (20) al Veintitrés (23) del Cuaderno de Medidas.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
Se imponen las Costas Procesales a la parte demandante dado su vencimiento total, a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
A tenor del artículo 251 ejusdem se ordena notificar la presente decisión a las partes litigantes.
Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa, a quien se ordena notificar al depositario judicial la suspensión de la medida mediante oficio que contenga todas las inserciones del caso y continuar con los demás trámites procesales de Ley
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua al Primer día del mes de Agosto del año 2.005.- Años: 194° de la Independencia y 146° de la Federación.------------------------------------------------------------------------------------------
El Juez.-----------------------------------------------------------------------------------------------------(fdo)--------------------------------------- ----------------------------------------------------------------Dr. Alfredo Ruiz. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria,
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------------------------------------------------------------------------------Abog. Trinidad Frontado G.-
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 11:30 a.m., previa las formalidades legales.- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria,
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