TSJ Regiones - Decisión

"En el caso bajo estudio la presente demanda se trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento fundamentada en que con fecha 31 de Julio de 2002, su persona hizo entrega a inversiones Inmobiliaria la Puerta S.R.L.., la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 1.800.000,oo) en efectivo por concepto de Depósito y un mes de Canon de Arrendamiento por adelantado de un inmueble ubicado en la Urb. Antonio Miguel Martínez, identificado con el N° 39 de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, el cual iba a ser arrendado por su persona e Inversiones la Puerta tenía facultad de intermediaria para arrendar el mismo, una vez recibida la cantidad le entregaron dos recibos uno con el membrete de la empresa La Puerta S.R.L.., marcado con el N° 0391 por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) que en un principio equivaldría al pago por adelantado del canon de arrendamiento de dicho inmueble de fecha treinta y uno de julio de 2002, y un segundo recibo este sin membrete por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) donde consta que dicha cantidad equivale al depósito, ambos recibos fueron firmados libremente por la ciudadana AURA HERNANDEZ de NUÑEZ, actuando en representación de la Inmobiliaria La Puerta, en vista de que no habitó la casa por falta de determinados objetos que integraban el negoció se dirigió a la inmobiliaria manifestándole que no materializaría la negociación y por ende le solicitó el reembolso del dinero, por lo que le fue declarado que no le sería devuelto el dinero por cuanto ya había sido entregado a la ciudadana NORELYS MARIA DUGARTE HERNANDEZ, quien consignaría el dinero a la ciudadana MILAGROS CARIDAD RODRIGUEZ de GONZALEZ propietaria del inmueble.
Por otra parte la codemandada MILAGROS RODRIGUEZ de GONZALEZ, en la persona de su representante legal, procedieron a dar contestación a la pretensión de la actora, opuso la cuestión previa del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6° es decir el defecto de forma de la demanda, por insuficiencia de los requisitos que indica el artículo 340 ordinal 5° eiusdem, posteriormente contesta el fondo de la demanda admitiendo los siguientes hechos expuestos en el libelo: a) Que autorizó a la empresa INMOBILIARIA LA PUERTA SRL, y sus representantes legales, para tramitar el arrendamiento del inmueble de su propiedad, ubicado en la Urb. Antonio Miguel Martínez, calle Mechón N° B (39) de esta ciudad, así como para la redacción del documento y para recibir en su nombre tanto el respectivo depósito, como los cánones de arrendamiento. b) Que dicho inmueble le fue arrendado a la demandante ROSA YOLEIDA MONTENEGRO NUÑEZ, habiéndose redactado el correspondiente contrato de arrendamiento, el cual consta en los recaudos consignados por ésta (folios 15 al 19) aceptado tácitamente, aun no fue firmado, y así lo admite la accionante. c) Que recibí de la inmobiliaria, la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs 1.350.000) , por concepto de depósito arrendaticio, el cual no fue devuelto oportunamente, como consecuencia de la denuncia que generó el procedimiento penal en mi contra, y la falta de cumplimiento de la obligaciones de la arrendataria. Rechazó y contradijo los siguientes hechos: a) Que haya recibido de la arrendataria, ninguna cantidad por concepto de pago anticipado de ningún canon de arrendamiento. b) Que la arrendataria no haya habitado el inmueble arrendado, que faltasen objetos que integraban la negociación, que hubiese solicitado reembolso de ninguna cantidad de dinero por ningún concepto, c) Que tenga que, pagar a la demandante la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) por concepto de gastos administrativos, b) Que tenga que pagar costas ni costos, ni indexación monetaria, con motivo de este proceso, e) En fin rechazó y contradijo todas las cuestiones y hechos expuestos en el libelo y no aceptados expresamente en dicho escrito. Así mismo reconviene, en los siguientes términos: “….Se evidencia del contrato de arrendamiento…que la duración del mismo era de seis meses improrrogables, y que su inició fue el primero (01) de Julio de dos mil dos (2002) según la cláusula Segunda, ahora bien, dicho contrato fue incumplido por la parte demandante, recurriendo a una vía totalmente atípica desde el punto de vista del derecho especial inquilinario, pretendiendo obtener una resolución al proceder en forma maliciosa a formular una denuncia antes las autoridades penales de esta jurisdicción,…Admitiendo el hecho de que el contrato se inició el día uno (01) de Julio de ese mismo año, y por cuanto los cánones de arrendamiento se fijan y cobran por meses y no por días, dicho contrato tuvo una vigencia de cuatro meses (julio, agosto, septiembre y octubre), los cuales fueron pagados por la arrendataria, así mismo la arrendataria incumplió el deber de conservar el inmueble en buen estado, lo que ocasionó, que fuera necesario realizar limpieza total del inmueble, lo cual generó gastos (Cláusula Quinta) y la disposición del artículo 1.592 del Código Civil, incumplió también la arrendataria lo estipulado en la Cláusula Décima, referente al pago por suministro de electricidad y servicio de agua (Cláusula Décima)….ese incumplimiento ha ocasionado daños patrimoniales a su representada, generando a su favor interés para accionar, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.167 del Código Civil y 16 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales demando en reconvención a la ciudadana ROSA YOLEIDA MONTENEGRO NUÑEZ, …en su defecto a ello sea obligada por el Tribunal los siguientes conceptos: Primero: La cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, del inmueble, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2002. Segundo: La cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 8.479,oo) por concepto de pago de servicio de agua durante el tiempo que duró el arrendamiento; Tercero: La cantidad de OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 81.780,00) por concepto de servicio de energía eléctrica durante el tiempo que duró el contrato. Cuarto: La cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) por concepto de limpieza extra del inmueble arrendado. Quinto: La cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,oo) por concepto de reparaciones que hubo de hacerse al inmueble para ponerlo en buen estado de funcionamiento nuevamente, todo esto suma la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 2.225.529,oo) Sexto: Los intereses moratorios conforme a la Cláusula tercera del contrato que deberán determinarse por la sentencia, o mediante experticia complementaria.
Las codemandadas Abg. JULIETA NUÑEZ HERNANDEZ, y AURA HERNANDEZ de NUÑEZ, debidamente asistida, en su debida oportunidad legal para la contestación a la demanda consignan escrito donde oponen como cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil como es el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, y como segundo punto contesta el fondo de la demanda rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la ciudadana ROSA YOLEIDA MONTENEGRO NUÑEZ.
Posteriormente la parte actora estando en la oportunidad legal para contestar la reconvención consignó escrito, dando contestación a la misma en los siguientes términos: “…En ningún momento hubo de mi parte algún proceder malicioso, ya que al no obtener por ninguna vía la devolución de mi dinero me vi en la imperiosa necesidad de acudir ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalística por cuanto me sentí defraudada ante la negativa de la ciudadana Aura Hernández de Núñez en devolverme el dinero invocando como excusa que el mismo había sido entregado a la ciudadana Milagros Rodríguez de González….tomando en especial consideración la declaración hecha por Norelys Duarte, quien expuso que la ciudadana Milagros Rodríguez de González estaba de viaje, razón por la cual la llave del inmueble llega a sus manos en fecha 05-10-02 cuando ya se encontraba de regreso en esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico y manifestó que no tenía ningún problema que el dinero fuera reembolsado siempre y cuando la casa estuviere en las mismas condiciones y Norelys Duarte expresó que en fecha 12-08-02 fue y consignó el dinero en la Inmobiliaria La Puerta para que fuera reintegrado…en ningún momento habité el inmueble como así lo pretende hacer ver la parte reconveniente y como se desprende de las averiguaciones hechas por el Cuerpo de Investigaciones ya que al momento de formular la denuncia consigne las llaves ante el mencionado Cuerpo…nada le adeudo por concepto del pago de canon de arrendamiento por los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del pasado año, como el que me pretende reclamar lo que arroja en un monto total de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,oo), tampoco le adeudo la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE (Bs. 8.479) por concepto de pago de servicio de agua durante el tiempo que duró el arrendamiento. Nada debo por concepto de servicio de energía eléctrica que asciende al monto de OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 81.780,00). Nada le dedo por concepto de limpieza el cual reclama por la cantidad de (Bs. 45.000,oo). Nada le debo por concepto de reparaciones que asciende el monto de DOSCIENT OS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,oo). Asciende todo esto a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 2.225.529,oo) que no le debo por ninguno de estos conceptos ni por intereses moratorios alguno como pretende exigir y así debe ser declarado por este Tribunal. Me opongo a la compensación de deudas que pretende hacer valer la parte reconviniente ya que nada le adeudo por ningún concepto que la misma trata de exigirme y que en ningún momento yo hice uso alguno del inmueble de su propiedad ya que no se materializó en ningún momento contrato de arrendamiento alguno.
Establecidos los términos de la controversia de la manera como han quedado reseñados y parcialmente transcritos, pasa el Tribunal a decidir de acuerdo a los fundamentos de la reclamación, a los alegatos y defensas del demandado, a las disposiciones legales aplicables al caso y a las pruebas suministradas al proceso.
Así las cosas y siguiendo un orden lógico establecido, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por el demandado y que se refiere a la contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegan las co demandadas que el libelo de demanda no llena los requisitos que indica el artículo 340 ordinal 5° en cuanto a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, continúan alegando que hay una incoherencia y contradicción en los hechos narrados, y que no señala ninguna norma sustantiva donde encuadren los supuestos de hecho. Posteriormente la parte actora subsano dicho defecto u omisión como indica el artículo 350 ejudem, por lo tanto este Juzgador no tiene materia sobre la cual decidir. Y ASI SE DECLARA.
En cuanto al fondo del asunto, como ya se determino en el presente cuerpo, el debate judicial se circunscribe a que la actora ROSA YOLEIDA MONTENEGRO NUÑEZ, con fecha 31 de Julio de 2002, su persona hizo entrega a inversiones Inmobiliaria la Puerta S.R.L.., la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 1.800.000,oo) en efectivo por concepto de Depósito y un mes de Canon de Arrendamiento por adelantado de un inmueble ubicado en la Urb. Antonio Miguel Martínez, identificado con el N° 39 de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, el cual iba a ser arrendado por su persona e Inversiones la Puerta tenía facultad de intermediaria para arrendar el mismo, una vez recibida la cantidad le entregaron dos recibos uno con el membrete de la empresa La Puerta S.R.L.., marcado con el N° 0391 por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) que en un principio equivaldría al pago por adelantado del canon de arrendamiento de dicho inmueble de fecha treinta y uno de julio de 2002, y un segundo recibo este sin membrete por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) donde consta que dicha cantidad equivale al depósito, ambos recibos fueron firmados libremente por la ciudadana AURA HERNANDEZ de NUÑEZ, actuando en representación de la Inmobiliaria La Puerta, en vista de que no habitó la casa por falta de determinados objetos que integraban el negoció se dirigió a la inmobiliaria manifestándole que no materializaría la negociación y que por ende le solicitó el reembolso del dinero, ahora bien los co demandados no niegan la relación arrendaticia así como la cantidad de dinero entregada por la parte actora como deposito, pero reconvienen manifestando que en la negociación no faltaban objetos que integraban la negociación y que su inicio fue el primero de julio de dos mil dos, y que el contrato fue incumplido por la actora recurriendo a una vía totalmente atípica desde el punto de vista del derecho especial inquilinario, al formular una denuncia ante la autoridades penales, y que con motivo de esa denuncia le fueron entregadas la llaves del inmueble el día cuatro de Octubre del año 2002, y los cánones de arrendamiento se fijan y cobran por meses y no por días por lo que dicho contrato tuvo una vigencia de cuatro meses los cuales no fueron pagados por la arrendataria, consignando de esta manera facturas emitidas tanto por la electricidad (Elecentro) con fecha de emisión el 18-07-02, como de servicio de agua (Hidrológica Páez), por otra parte la actora consignó originales de los recibos de pago donde consta el deposito y el mes de adelanto de los cánones de arrendamiento de la casa propiedad de la ciudadana MILAGROS RODRIGUEZ de GONZALEZ, cursantes en los folios 86 y 87 del expediente, y los mismos no fueron desconocidos en su correspondiente oportunidad, por lo tanto se dan por reconocido los mismos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en este mismo orden de ideas tenemos que efectivamente consta en autos que la parte actora suscribió contrato de arrendamiento con las co demandadas en fecha 31 de Julio de 2002, pero no es menos cierto que la misma acciono por la vía penal, y no por la civil como le corresponde a la materia Inquilinaria, consignando las llaves del inmueble arrendado por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, posteriormente el Tribunal de Control 01 del Circuito Judicial Penal del Estado Guárico ordenó la devolución del manojo de llaves del inmueble perteneciente a la ciudadana MILAGROS de GONZALEZ en decisión de fecha 30 de Septiembre del 2002, dándose por notificada de dicha decisión la ciudadana JULIETA DEL VALLE NUÑEZ, en fecha 03 de Octubre de 2002, como se evidencia al vuelto del folio 31.
Analizadas las probanzas de las partes, corresponde a este sentenciador, examinar lo siguiente:
Dispone el artículo 1.332 del Código Civil, que la compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley y aún sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultanea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes. Asi se tiene que en el artículo 1.333 ejusdem, establece que la compensación no se efectúa sino entre dos deudas que tienen igualmente por objeto una suma de dinero…”
La doctrina define la figura de la compensación, como la igualdad entre lo dado y lo recibido; entre lo que se adeuda y lo que debe una persona. Extinción de las deudas reciprocas. Al hablarse de su naturaleza se dice, que es uno de los medios legales de extinción de las obligaciones, y opera aún, sin el concurso de la voluntad de las partes compensación legal. También establece la doctrina, cuatro tipos de compensación: La compensación legal, la convencional, la facultativa y la judicial. La primera de las nombradas es la contenida en el artículo 1.332 mencionado. La Enciclopedia Jurídica Opus, que es la que ha seguido este sentenciador, para enunciar los anteriores conceptos, establece como requisitos de la compensación legal, los siguientes:1°. Simultaneidad. 2°. Homogeneidad. 3° Liquidez. 4° Exigibilidad y 5°. Reciprocidad.
En el caso que nos ocupa, está demostrada la obligación del arrendador de restituir La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,oo) por concepto del depósito y un mes de Canon de Arrendamiento por adelantado, por el arrendamiento de un inmueble ubicado en la Urb. Antonio Miguel Martínez, identificado con el N° 39 de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, así como la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) por parte de la Inmobiliaria La Puerta S.R.L.., por concepto de gastos administrativos. También esta probado que su inicio fue el primero de julio de dos mil dos, y que el contrato fue incumplido por la actora recurriendo a una vía totalmente atípica desde el punto de vista del derecho especial inquilinario, al formular una denuncia ante la autoridades penales, y que con motivo de esa denuncia le fueron entregadas la llaves del inmueble el día cuatro de Octubre del año 2002, y los cánones de arrendamiento se fijan y cobran por meses y no por días por lo que dicho contrato tuvo una vigencia de cuatro meses los cuales no fueron pagados por la arrendataria, se trata entonces, de dos obligaciones líquidas y exigibles, coetáneas y homogéneas, que deben prosperar en derecho y que al surgir, producen la compensación legal que establece la norma, extinguiéndose recíprocamente por las cantidades concurrentes. Resultando así un remanente a favor del demandado-reconviniente por haber ocurrido la llamada compensación legal, como se dirá a continuación."