TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En Su Nombre.
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Estado Guárico.

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N° 5.489-05
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
PARTE DEMANDANTE: Francisco De los Reyes Tovar Torrealba, en su condición de presidente de la Asociación Civil O.C.V. “Los Cerezos II".
PARTE DEMANDADA: Ignacio Ramón Linares.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado Javier Arturo Blanco Bolívar.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: abogada Yanavit Pinto Pérez.
I
Subieron las presentes actuaciones, provenientes del Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico mediante oficio N° 2600-098, de fecha 11 de marzo del año 2005.
Consta libelo de fecha 05 de agosto del año 2004, que el ciudadano Francisco De los Reyes Tovar Torrealba, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 14.811.176, de este domicilio, actuando en su condición de presidente de la Asociación Civil O.C.V., “ Los Cerezos II”, debidamente inscrita por ante la oficina Subalterna de registro de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el N° 43, folios 307 al 312, protocolo primero, tomo cuarto del primer trimestre del año 2001, cuya representación consta de acta constitutiva de la misma que anexó marcada con la letra “A”,debidamente asistido por el abogado en ejercicio Javier Arturo Blanco Bolívar, inscrito en INPREABOGADO bajo el N° 42.615, demandó por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano Ignacio Ramón Linares, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.284.297 y domiciliado en la calle Caracas, sector 14 de Marzo, s/n.
Alega el accionante, que en fecha 02 de diciembre del año 2003, el ciudadano Ignacio Ramón Linares, celebró contrato de arrendamiento verbal con su representada, sobre una porción de terreno correspondiente a unos trescientos metros cuadrados (300m2) sobre un mayor lote de terreno ubicado en la calle 19 de abril del sector los Cerezos, barrio La Morera de la ciudad de San Juan de los morros, del Estado Guárico, con una superficie de nueve mil metros cuadrados (9.000 M2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte Parcelas municipales, sector los Cerezos I en 137,91 ML SUR: Parcelas municipales sector La Morera, en 219,90 ML. ESTE: Terrenos municipales en 56,70 ML y OESTE: Terrenos municipales en 120,25 ML. Que dicho lote de terreno la fue adjudicado en calidad de donación a la O.C.V, que representa, antes debidamente descrita, según consta de contrato de adjudicación de Ejido Municipal en calidad de Donación, debidamente registrado en la oficina de registro de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 17 de septiembre del año 2003, tercer trimestre del año 2003, siendo cedidos a su representada todos los derechos de dicho contrato en fecha 02 de diciembre del año 2003.
Sigue alegando el accionante, que el demandado Ignacio Linares incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento como se había acordado en el contrato verbal
Que por todo lo antes expuesto, acude a demandar como en efecto demanda al ciudadano Ignacio Ramón Linares, a fin de que cancele los cánones de arrendamiento que éste adeuda a partir del 02 de enero del año 2004, hasta la fecha de la interposición de la acción, los cuales discrimina a continuación, por los montos indicados en el libelo de la demanda, asimismo dar por resuelto el contrato de arrendamiento verbal, ya señalado y devolver dicho inmueble totalmente desocupado. Pidió Igualmente, que se dictara medida de secuestro sobre el inmueble antes identificado. Costa y costos del proceso.
Del folio 09 al folio 153 del expediente, rielan los recaudos acompañados con el libelo de la demandada.
La acción fue admitida, por auto del Tribunal de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, en fecha 11 de agosto del año 2004, acordándose la citación del demandado y se decretó medida de secuestro.
Citado el demandado, seguidamente, mediante escrito de fecha 25 de agosto del año 2004, dio contestación a la demanda y acompañó recaudos que rielan del folio 67 al folio 80 del expediente.
Por escrito de fecha 31 de agosto del 2004, promovió pruebas el accionado y acompañó recaudos que rielan del folio 84 al folio 131 del expediente.
Por auto de fecha 01 de septiembre del año 2004, fue admitida la prueba promovida por la parte accionada.
Por escrito de fecha 02 de septiembre del año 2004, promovió pruebas la parte demandante y acompañó recaudos que rielan del folio 142 al folio 162 del expediente.
Por auto de fecha 03 de septiembre del año 2004, fueron admitidas las mismas.
Rielan del folio 171 al folio al folio 188, las actuaciones relacionadas con la evacuación de las pruebas promovidas por las partes.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, por auto de fecha 16 de septiembre del año 2004, el tribunal de la causa, ordenó paralizar la causa, hasta tanto no constara en autos el resultado de una prueba a que se refiere dicho auto.
Por auto de fecha 17 de septiembre del año 2004, el tribunal a quo dictó auto para mejor proveer.
Riela seguidamente, resultas de la prueba de informe solicitada, del folio 200 al folio 2004 del expediente.
Por sentencia de fecha 22 de febrero del año 2005, del Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, fue declarada con lugar la presente acción de desalojo, ordenándose la notificación de las partes. Seguidamente, consta haber practicado la respectiva notificación.
Mediante diligencia de fecha 08 de del 2005, el ciudadano Ignacio Ramón Linares, asistido de abogado, apeló de dicha decisión, y seguidamente, del folio 223 al 225 del expediente, consignó escrito fundamentando su rechazo a la sentencia.
Por auto del juzgado de la causa, de fecha 11 de marzo del año 2005, fue oída la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente este juzgado.
Consta seguidamente, haberse recibido el expediente por ante este juzgado, en fecha 16 de marzo del año 2005 y haberse avocado el juez titular quien suscribe Abg. Iván González Espinoza.
Del folio 230 al folio 233 del expediente, la parte accionada presentó escrito complementario referente a la apelación.
Consta haberse vencido el lapso para hacer observaciones a los informes.
Por auto de fecha 10 de mayo del año 2005, el tribunal repuso la causa al estado de fijar oportunidad para dictar sentencia en la presente acción. Por auto subsiguiente, fue diferido el acto de dictar sentencia, y siendo ésta la oportunidad para decidir, el tribunal pasa a hacerlo, para lo cual previamente observa:
II
Con el fin de entender mejor y mayormente, los alcances de esta decisión, se hace necesario realizar una síntesis de los hechos.
En este sentido, se expone:
La asociación civil O.C.V. Los Cerezos II, que a los efectos de este fallo, se denominará La Asociación, demanda por resolución de contrato verbal de arrendamiento a Ignacio Ramón Linares, con relación a un inmueble de aproximadamente, trescientos metros cuadrados (300 M2), que forma parte de mayor extensión, ubicado en la calle 19 de abril del sector Los Cerezos, La Morera de este municipio. Que esa relación arrendaticia se celebró el 2 de diciembre del año 2.003.
El accionado se excepciona, alegando que es poseedor del bien, durante diecisiete años interrumpidos. Y que mantiene en ese lugar, árboles frutales y de otras especies, para el mantenimiento de su familia. Y alega finalmente, la falta de cualidad e interés del actor para sostener el presente juicio.
Debe decidir este juzgador, en primer término, la defensa de falta de cualidad e interés opuesta. De la contestación se lee:
…"Opongo la falta de cualidad e interés del actor, ciudadano Francisco de los Reyes Tovar Torrealba, identificado en autos, en su condición de presidente de la asociación civil, O.C.V Los Cerezos II, para sostener el presente juicio, toda vez que no existe ningún contrato de arrendamiento ni verbal ni escrito con el prenombrado actor de la presente causa, por cuanto el bien objeto de la presente acción es un lote de terreno que ha venido ocupando de manera continúa, pacifica, ininterrumpida, con más de diecisiete años, donde a lo largo de todo este tiempo he venido desarrollando la actividad agrícola tradicional extrayendo de ella productos alimenticios que me han permitido llevar el sustento diario a mi grupo familiar que es numeroso…"

Por cualidad se define en la doctrina, la relación material de identidad lógica, entre la persona del demandante y la persona a quien la ley otorga la acción,-cualidad activa- y como una relación material de identidad lógica, entre el demandado y la persona contra quien la Ley otorga la acción, –cualidad pasiva-, y, por interés, el provecho, utilidad, o ganancia, con relación a la relación jurídica de que se trate.
En el caso que nos ocupa, la cualidad o interés de la actora para sostener el juicio, dimana de la donación que recibiera por parte de la Alcaldía de este Municipio, de un inmueble constituido por un terreno, del cual se afirma, se le arrendó una porción al demandado excepcionante. Es decir, existe una relación material entre la asociación civil O,C.V, Los cerezos II, con esa porción de terreno, ahora en litigio. Por supuesto, que el interés queda evidenciado por las razones que aduce la demandante, tiene para desarrollar un plan urbanístico, sobre ese inmueble. Por estas consideraciones, se declara improcedente la defensa sub iudice.
Ahora bien, de la contestación, el ciudadano Ignacio Ramón Linares, se excepciona, o sea, afirma que no es arrendatario del inmueble al cual se refiere la acción; pero en cambio, que es poseedor de manera pública y notoria, por mas de diecisiete años.
En este orden de ideas, expone la norma sustantiva, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago, o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Esta disposición aparece desarrollada en iguales términos, por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
…"Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación…"
Como ya se dijo, el demandado, se limita a contestar la demanda, pura y simplemente, por lo que debe demostrar la condición alegada, so pena de sucumbir en la acción.
Dicho esto, se pasa a examinar las probanzas de las partes.
Probanzas de la Parte Actora.
Pruebas Traídas con la Demanda.
Prueba Documental.
Aparece promovida, para demostrar la propiedad del terreno objeto de la pretensión, la inscripción en el registro civil, de la demandante, la propiedad de ésta y la cualidad para sostener el juicio, pruebas estas que fueron valoradas, al pronunciarse este tribunal, sobre la defensa opuesta, de falta de cualidad e interés de la asociación para sostener el juicio.
Prueba Testimonial.
Testimonio de María De Sousa.
Declara según acta de fecha 15 de septiembre del año 2.004, -folio 180 al 182-, que tiene conocimiento que a la asociación civil O.C,V, le fue donado un lote de terreno por la Alcaldía de este municipio, en el barrio La Morera. A una siguiente pregunta-la segunda- ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento, que la asociación civil O.C.V Los Cerezos II, celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Ignacio Ramón Linares, por una extensión de terreno menor en dicho inmueble? Contestó. Sí. Seguidamente, declara que se trata de un contrato verbal, suscrito desde diciembre del año 2.003. Que sabe de esa contratación porque estuvo presente. Al ser repreguntada por la contraparte, en nada contradice sus dichos sobre el objeto de la prueba, que es demostrar la existencia de la relación arrendaticia y más bien, lo ratifica, cuando declara a una pregunta del tribunal, que el demandado tiene en el terreno aproximadamente dos años.
Analizada detenidamente, el acta de declaración de la testigo, aparece que declara conteste con los hechos del libelo y que no se contradice, como ya quedó dicho, al ser repreguntada. Por lo tanto, se valora su testimonio conforme el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Testimonio de Ángel Abreu.
Declara según acta de fecha 15 de septiembre del año 2.004, -folio 185; 186 y 187-. El tribunal considera que debe abstenerse, de examinar la declaración de este testigo, al resultar manifiestamente, inhábil para deponer en este juicio, ya que tiene interés en hacerlo, tal como se evidencia de la repregunta tercera, en los términos siguientes: ¿Diga el testigo, la situación en que se encuentra jurídicamente, sobre un lote de terreno ubicado en la calle 19 de abril del sector Los Cerezos, del Barrio La Morera de esa ciudad? Contestó. Bueno nosotros le alquilamos a él el terreno, ubicado en ese sitio de trescientos metros cuadrados.
Testimonio de Rafael Erasmo Mogollón Martínez.
Declara según acta de fecha 15 de septiembre del año 2.004, que se le contrató para la elaboración del proyecto del conjunto residencial multifamiliar, Los Cerezos II, a ser construido en la calle Caracas, sector Los Cerezos, barrio La Morera de esta ciudad. Al ser repreguntado, si en el lugar observó árboles frutales, como cacao y otras especies. Contestó, que la O.C.V, le entregó levantamiento topográfico y cortes del terreno. Ahora bien, de la demanda, la asociación alega la propiedad del terreno que dice arrendado a Ignacio Ramón Linares, y sobre el cual pretende desarrollar un complejo habitacional; y trajo ab initio, documento donde se desarrolla el proyecto de construcción, el cual fue valorado al inicio del análisis probatorio. Por lo tanto, como el testigo se vino a los autos para ratificar ese proyecto, se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Probanzas de la Parte Demandada.
Inspección Ocular.
Aparece evacuada según acta de fecha 15 de julio del año 2.004, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio de esta misma Circunscripción Judicial, acompañada de fotografías y de informe pericial. Ahora bien, conforme al artículo 1.428 del Código Civil, el reconocimiento o inspección ocular, puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas, que no se pueda o sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales. La referida prueba de inspección, además de ser evacuada extra litem, aparece acompañada de un informe pericial, que como se evidencia, no forma parte de la naturaleza de esa prueba; pero además de esa anotación, no dice la parte, cual es el objeto de la prueba, lo que contraría la doctrina de la Sala Civil, que en sentencia del 16 de noviembre del año 2.001, dejó explanado lo siguiente:
…Omissis…
…"Cada vez que un juez valore las resultas de una prueba promovida sin señalar su objeto especifico estará quebrantando su deber de decidir conforme a lo alegado y violando el principio de igualdad procesal para sacar elementos de convicción de fuera del proceso, ya que como se dijo en el punto previo III de este fallo, la actuación procesal inválida equivale a actuación inexistente y por ende ningún efecto puede producir…"
Por todas estas consideraciones, no se valora la prueba de inspección, así como el informe y fotografías que aparecen formando parte de la misma. Así se decide.
Prueba Testifical.
Según el capitulo IV del escrito de promoción de pruebas, de la parte demandada, se promueve el testimonio de Pascuala Antonio Bandres y Hernán Santaella González, y se señala como objeto de esa prueba, que los testigos dejen constancia de la existencia de un lote de terreno en el barrio 14 de marzo, calle Caracas, de este municipio y del cual se afirma poseedor, por mas de diecisiete años, el accionado. Ahora bien, consta de declaración dada por los anteriores testigos, que ratifican el justificativo con fecha 15 de septiembre del año 2.004. De ese instrumento se pronuncian, que conocen a Ignacio Linares, desde hace más de veinte años, que saben que es ocupante por más de dieciséis años de un terreno municipal, ubicado en la calle Caracas de este municipio. Que desde entonces lo ha venido cultivando.
La testigo Bandres Pascuala Antonia, no se contradice en las repreguntas, y ratifica, que el terreno está lleno de matas de cambures, topochos, verduras y ñames, y que no está arrendado por Linares Ignacio Ramón. Como quedó explanado del inicio del fallo, esta parte se revirtió para sí la carga probatoria, es decir, debe demostrar que en verdad, no existe el contrato de arrendamiento alegado, sino que simplemente, resulta poseedor del terreno. Con el testimonio de la testigo, el demandado, comprueba el hecho de la posesión. Por esta razón, se valora la testigo, conforme el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Del testimonio de Hernán Mauricio Santaella, se lee que de la primera repregunta, afirma que Ignacio Linares, ocupó el terreno por hallarse baldío y fomentó una pequeña siembra. Y a la segunda repregunta formulada así: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que al ciudadano Ignacio Linares, le fue arrendado de manera verbal, una extensión menor de ese lote de terreno, por la asociación civil, O.C.V Los Cerezos II, desde diciembre del 2.003? Contestó. No tengo conocimiento de eso. Considera este tribunal, que al desconocer el testigo un punto trascendente para el esclarecimiento de la decisión, como lo es sí hubo o no contrato de arrendamiento entre las partes, no tiene conocimiento de los hechos y mal puede ser valorado. Otra cosa ocurrió, con la testigo que lo ha precedido, que resultó enfática, cuando negó que entre las partes, existiera alguna relación de arrendamiento. Así se decide.
Inspección Judicial ordenada conforme el artículo 401, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.
Consta del auto del a quo de fecha 17 de septiembre del año 2.004, que se ordenó inspección judicial, como auto para mejor proveer. En efecto, dispone el señalado artículo, lo siguiente:
"Concluido el lapso probatorio, el juez podrá de oficio ordenar la práctica de las siguientes diligencias:
…Omissis…
4°. Que se practique inspección judicial en algún lugar, y se forme un croquis sobre los puntos que se determinen; o bien se tenga a la vista un proceso que exista en algún archivo público y se haga certificación de algunas actas, siempre que en el pleito de que se trate haya alguna mención de tal proceso y tengan relación el uno con el otro."

En el caso de marras, la jueza de la recurrida, ordenó atinadamente, la práctica de la anterior prueba, dentro de su poder jurisdiccional para hacerlo, y pidió la designación de un ingeniero agrónomo que asistiera al tribunal. Pero la inspección no llegó a evacuarse, es decir, que el tribunal, nunca se trasladó al lugar de los hechos, y el requerido Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales, Dirección Estatal, Ambiental Guárico, se limitó según oficio dirigido al tribunal, de fecha 14 de octubre del 2.004, a remitir INFORME DE INSPECCIÓN TÉCNICA, mutu propio, de lo que se evidencia, que la prueba nunca llegó a evacuarse validamente. Así se decide.
Así las cosas, y como balance del análisis de las pruebas de ambas partes, se tiene que la O.C.V, demostró su cualidad para sostener el juicio, a través de documento protocolizado, que demuestra su nacimiento legal, ante el registro subalterno. Que de la misma manera, también demostró que el inmueble al cual se refiere la pretensión, le fue donado por la Alcaldía de este municipio. Asimismo, de la posición asumida por el demandado, en la contestación de la demanda, aparece que no contesta pura y simplemente, sino que se excepciona, o sea, que asume para si, la carga probatoria. ¿De que manera ocurre esto? Cuando esa parte alega, que no es arrendatario de la O.C.V, sino que es poseedor del terreno. Aún cuando como quedo explanado, el deber de probar corresponde al demandado, el actor trajo el testimonio de María De Sousa Gamarra de Montesinos, quien afirma, que existe contrato de arrendamiento entre las partes, y que se mantiene desde el año 2.003. De la misma manera, ésta parte demuestra con el testimonio de Rafael Erasmo Mogollón Martínez, la existencia de un proyecto sobre todo el terreno, inclusive, el terreno arrendado, para la creación de un desarrollo habitacional, lo que corrobora la cualidad de esa parte y el interés en sostener la acción. En cambio, el demandado, sólo trajo el testimonio valido de Pascuala Antonia Bandres, quien afirma, que Linares Ignacio, ocupa ese terreno del barrio 14 de Marzo, calle Caracas, donde mantiene un sembradío como cambures, topocho, ñame etc. Sin embargo, esta prueba resulta insuficiente para que la acción no proceda, como lo exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
De manera pues, que al no haber probado el demandado, su condición de poseedor, frente al terreno objeto de la pretensión, y por ende, que nunca existió arrendamiento con la asociación demandante, este tribunal, presume la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de diciembre de 2.003, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2.004, o sean, ocho meses a cuarenta mil bolívares mensuales, lo que alcanza a la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,oo). Todo lo cual hace procedente la acción, como se dirá a continuación, con fundamento en el artículo 34 letra D, del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, actuando en su competencia civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara con lugar la acción de desalojo, interpuesta por Asociación Civil O.C.V. Los Cerezos II, contra Ignacio Ramón Linares, ambos identificados anteriormente, con relación a un inmueble constituido por una porción de terreno correspondiente a trescientos metros cuadrados (300 M2), sobre un lote de terreno, de mayor extensión, de nueve mil metros cuadrados (9.000 M2), ubicado en la calle 19 de Abril, del sector Los Cerezos, barrio La Morera de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte. Parcelas municipales, sector Los Cerezos I, en 137,91 ML. Sur. Parcelas municipales sector La Morera, en 219,90 ML. Este. Terrenos municipales sector La Morera, en 56,70 ML. Y Oeste. Terrenos municipales en 120,25 ML. Se condena al demandado Ignacio Ramón Linares, entregar a la demandante, el inmueble objeto del desalojo, totalmente desocupado.
Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, de fecha 22 de febrero del año 2.005.
Se declara sin lugar la apelación interpuesta.
No hay condenatoria en costas, en virtud de la condenatoria parcial del accionado, en cuanto a los cánones de arrendamiento, y, los daños y perjuicios objeto de la pretensión. Bájese el expediente.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los diecisiete (17) días del mes de junio del año dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación

El Juez titular
(fdo)
Abg. Iván González Espinoza
La Secretaria titular
(fdo)
Abg. Marisel Peralta Ceballos
En la misma fecha siendo las 2 y 30 pm, se publicó, se registró y se dejó copia de la anterior decisión.
La Secretaria titular
(fdo)

IGE/mtm.
Exp N°. 5.489-05