REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO. 195° Y 146° Actuando en sede Civil EXPEDIENTE N° 5835-05 MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO PARTE DEMANDANTE: Ciudadana TERESA PEREZ DE CABRERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.128.130. APODERADO DE LA DEMANDANTE: Abogado en ejercicio WOLGFANG PEREZ LEDEZMA, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.090. PARTE DEMANDADA: Ciudadanas CARMEN EMILIA SALAZAR DE SANTANA y JUAN HEREDIA DE PEREIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 2.505.612 y 2.521.665, de estado civil casada y viuda, domiciliadas en Puerto Ordaz, Estado Bolívar. APODERADOS DE LA DEMANDADA: Abogados JUAN BAUTISTA HEREDIA y MARJORIE ARMAS, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad N° 7.278.270 y 11.115.229 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 36.446 y 58.582 respectivamente. .I. Comienza el presente procedimiento de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar que interpusiera la parte actora debidamente representada de abogado en fecha 23 de mayo del año 2000 y donde alega la demandante que: “… En fecha 31 de marzo de 1875, celebró Contrato Verbal de Arrendamiento con la señora Juana Heredia del Corral, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la avenida Los Puentes, N° 36, de San Juan de los Morros, con una superficie de terreno de Doscientos Noventa y Cinco Metros Cuadrados Con Sesenta y Siete Centímetros (295,67 m2), es decir, Diez Metros con Quince Centímetros de Frente (10,15M) Por Veintinueve Metros y casa alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de Arístides Manuit en 10,15. Sur: Avenida Los Puentes en 10,15. Este: Callejón Villa Delia en 29,13 y Oeste: Casa de Teodosia Rondón en 29,13M, con un área de construcción de 198,70 Metros Cuadrados, que le pertenece según Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, de fecha 30 de junio de 1995 anotado bajo el N° 4, folios 11 al 13, Protocolo Primero, y N° 3, folios 8 al 9, Protocolo Primero, Tomo 9, Segundo Trimestre de 1995. Se lee del escrito, que el último Canon de Arrendamiento lo habían pautado en la cantidad de Quince Mil Bolívares (15.000,oo), tal y como se constata en recibo de pago que anexo marcado con la letra “B”; que ocupa el inmueble desde hace Veinticinco (25) años, aproximadamente, y durante ese tiempo ha cumplido con sus obligaciones como arrendataria. Alega la demandante, que en forma sorpresiva se enteró en virtud de una notificación, que le hiciera el Juzgado Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 15 de febrero de ese mismo año, a solicitud de la ciudadana Carmen Emilia Salazar de Santana, quien dice ser propietaria del inmueble, que no se renovara el Contrato Verbal de Arrendamiento, in comento al vencimiento de éste, lo que le causó asombro, ya que desconocía la venta efectuada a la señora Carmen Emilia Salazar de Santana, razón por la cual comenzó a investigar, y se enteró que la señora Juana Heredia de Corrales, dio en venta el inmueble, mediante documento protocolizado a la ciudadana Carmen Emilia Salazar de Santana. Sigue alegando la demandante, que toda esa negociación se hizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia, derecho este que le concede la Ley. Y que en virtud del no cumplimiento de las normas legales por parte de la propietaria del inmueble, trajo como consecuencia, la trasgresión de sus derechos, los cuales están amparados por las distintas normas que regulan la materia. Por tal razón demanda a las ciudadanas Carmen Emilia Salazar de Santana, y a Juana Heredia del Corral, la primera, en su carácter de compradora, y la segunda, como vendedora, para que convengan en esta demanda, o en su defecto a ello sean condenadas, por el Tribunal en lo siguiente: a) Que se subrogue a la ciudadana Carmen Emilia Salazar de Santana, en el contrato de compra venta celebrado por el precio de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo), los cuales fueron cancelados y constan según documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz, del Municipio Autónomo Caroní, Estado Bolívar, en fecha 25 de enero de 1999, bajo el N° 19, Tomo 11 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, en fecha 27 de Julio de 1999, anotado bajo el N° 11, folios 73 al 78, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre de 1999. b) Que la venta que realizó según documento mencionado, se declare nula, a objeto de que el inmueble se le venda por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma. c) En el pago de las costas y costos del presente proceso, inclusive honorarios de abogados. Por último solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble en referencia….” Mediante auto de fecha 29 de marzo del año 2000, fue admitida la demanda y ordenada la citación de los demandados, en cuanto a la medida solicitada el Tribunal decidió proveer la misma mediante cuadernos separados. Por diligencia de fecha 12 de abril de 2000, el apoderado demandante, reformó la demanda de la siguiente manera: “… CONCLUSIONES: Por todo lo antes expuesto, ciudadano Juez es por lo que acudo a su competente autoridad a objeto de demandar, como en efecto lo hogo, en ejercicio de mi derecho de Retracto Legal, a las ciudadanas CARMEN EMILIA SALAZAR DE SANTANA, ya identificada, en su carácter de compradora, para lo cual solicito sea citada para que de contestación a su representante judicial abogada ITAMAR GEDALIA PARAGUACUTO HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 7.257.754, con domicilio profesional en la Avenida Edifico Centro de Oficinas Uno, piso 8, oficina 83, Maracay Estado Aragua, tal y como consta de poder autenticado por ante la Notaria Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, en fecha 16 de febrero del año 2000 que en copia acompaño marcada “F”. Igualmente demando a la ciudadana JUANA HEREDIA DEL CORRAL, ya identificada, en su carácter de vendedora, para que convenga en esta demanda, o en su efecto a ello sean expresamente condenadas por este Tribunal en lo siguiente: a) Que me subrogue a la ciudadana CARMEN EMILIA SALAZAR DE SANTANA, en el contra de compra venta celebrado por el precio de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo), los cuales fueron cancelados y constan según documento inicialmente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 25 de enero de 1999, bajo el N° 19, Tomo 11, y posteriormente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, en fecha 27 de Julio de 1999, anotado bajo el N° 11, folios 73 al 78, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre de 1999; b) Que la venta que se realizó según documento mencionado anteriormente, se declare Nula a objeto de que el inmueble se me venda por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma; c) En el pago de las costas y costos del presente proceso, inclusive honorarios profesionales de abogados. Asimismo manifestó al Tribunal su disposición de hacer la consignación de la cantidad indicada en la venta en la oportunidad que el Tribunal lo indique…” Por auto del 04 de mayo de 2000, se negó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada, por cuanto no se encuentran llenos los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Riela a continuación, oficio emanado del Ministerio de Relaciones Interiores. Por auto de fecha 08 de junio de 2000, se acordó la citación de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, según pedimento del apoderado demandante. El apoderado demandante, solicitó la citación mediante carteles de conformidad con el artículo 223 del Código Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal según auto de fecha 13 de julio de 2000, Así como consta la consignación de los carteles publicados. Por diligencia del apoderado demandante, solicitó se recabara la comisión que le fuere librada al Juzgado comisionado, para la citación de la codemandada, Juana Heredia del Corral, lo cual fue acordada por el Tribunal, por auto de fecha 05 de octubre de 2000. Por auto de fecha 17 de octubre del año 2000, se nombró defensor judicial a la codemandada, Carmen Emilia Salazar, previa solicitud del apoderado demandante, recayendo tal designación en el abogado José Gregorio Pérez Duarte, quien manifestó su negativa para aceptar. Por diligencia de fecha 21 de noviembre de 2000, la abogada Adela Bello, compareció a aceptar el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente, con relación a la codemandada Carmen Emilia Salazar, y se excusó de aceptar el cargo de defensor judicial, en relación a la codemandada Juana Heredia. Por auto de fecha 23 de noviembre de 2000, se libró comisión al Juzgado del Municipio Caroní del Estado Bolívar, para la citación de la demandada, Juana Heredia del Corral. Consta a continuación haberse enviado la comisión para el Juzgado comisionado. Por auto de fecha 26 de enero de 2001, se avocó al conocimiento de la causa, la Juez Temporal, abogada Ana Tortolero. Del folio 73 al folio 83, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Carona. Por escrito de fecha 10 de abril de 2001, los apoderados demandados dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: “…Rechazan, niegan y contradice, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la ciudadana TERESA PERES DE CABRERA, por cuanto debió intentar la demanda durante los Cuarenta (40) días siguientes a la fecha del Registro del Documento todo de conformidad a lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil. Alegó ser inaplicable por improcedente los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto había precluido el termino para proponer la demanda. En cuanto al alegato de la demandante de que la venta y subsiguiente participación le fue hecha el 25 de junio de 1999, por la ciudadana: Carmen Emilia Zalazar de Santana, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS: (Bs. 38.000.000,oo), según comunicación inserta al folio 11. Impugnaron todos y cada uno de los recaudos anexos o reproducidos fotostática mente marcados con la letras A, B, C, y D; por último solicitaron que la demanda fuese declarada Sin Lugar…” Por auto de fecha 02 de mayo de 2001, se negó pedimento de la apoderada demandada, en relación a la ampliación del término de distancia. Por escrito del 30 de abril de 2001, Marjorie Armas apoderado demandada, presentó escrito de pruebas de la siguiente manera: “… Capitulo I: Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos, invocados en el acto de la Contestación de la demanda en nombre y representación de sus poderdantes y los que se sigan emergiendo a favor de su representada. En su Capitulo II: Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y para tal fin solicitó al Tribunal, se traslade y constituya en la Oficina Subalterna de Registro de esta ciudad, a los fines de dejar constancia de los hechos que oportunamente señalará. Capitulo III: Promovió de conformidad a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil los siguientes documentos: Promovió documento de venta en copia certificada marcada “A”. Documento publico marcado “B” donde el ciudadano Alcalde del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico da en venta a su representada Juana Heredia de Pereira, el terreno en el que esta construido la casa de habitación. Promovió documento público marcado con la letra “C”. Capitulo IV, reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los autos…” Posteriormente presentó pruebas el apoderado demandante de la siguiente manera: “… En su capitulo I: Reprodujo el mérito y valor probatorio de todas y cada una de las actuaciones que cursan en el expediente. Capitulo II: Solicitó al Tribunal que de conformidad con lo establecido en el artículo 347 Ejusdem, se tenga como presentada la contestación de la demanda. Capitulo III: Promovió las testimoniales de las ciudadanos THAISIS MOPRALES, IRAIMA TORO TORREALBA MILAYS APONTE DE HERNANDEZ, JOSE ROJAS, MARIA TOVAR, FLORENCIA TOVAR RAFAEL ENRIQUE, KATI MARTINEZ y JUAN ARAUJO. Capitulo IV: Promovió Recibos de Pago marcados con las letras “A” y “B”. Promovió marcado “C” constancia en original expedida por ante la presidenta de la Asociación de Vecinos del Sector Mellado. Promovió marcado “D”, Constancia expedida por ante la Prefectura de este Municipio Juan German Roscio del Estado Guárico. Capitulo V: Promovió la prueba de informes para que solicite el Tribunal información a los siguientes: Oficina de Registro Subalterno de Registro de este Distrito Autónomo Juan German Roscio del Estado Guárico y Al Tribunal Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del Estado Guárico. Capitulo VI: Promovió la prueba de Inspección Judicial para que el Tribunal se traslade y constituya en la sede de la Oficina de Registro Subalterno de este Municipio Juan German Roscio, a fin de practicar la Inspección Judicial solicitada. Capitulo VII: Promovió la prueba de exhibición del documento que acompaño en copia marcada con la letra “E”…” Por auto de fecha 15 de mayo de 2001, fueron admitidas las pruebas de las partes, librándose comisión para la evacuación de la prueba testifical, así como también, se acordó oficiar para la prueba de Informe Civil. Al folio 148 riela la prueba de informe civil, emanado del Ministerio de Interior y Justicia. Del folio 148 al folio 150, riela las resultas de la prueba de informe. Consta seguidamente, notificación de la apoderado demandante, con relación a la prueba de exhibición. Por escrito de fecha 08 de junio de 2001, los apoderados demandados Juan Bautista Heredia y Marjorie Armas, solicitaron se tramita la causa por procedimiento breve, de conformidad con el artículo 881, y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia de fecha 12 de junio de 2001, la abogada Marjorie Armas, compareció a dar cumplimiento a la exhibición de documento de conformidad con el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia que riela al folio 168, los apoderados demandados, ratifican el escrito donde solicitan la reposición de la causa, a fin de que se tramite por procedimiento breve, lo cual fue acordado por el Tribunal en auto de fecha 25 de Junio de 2001, acordándose la citación de las demandadas, librándose comisión opera su practica. Del folio 192 al folio 200, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Carona del Estado Bolívar. Del folio 203 al folio 210, consta la evacuación de la prueba testifical, donde aparece haber declarado los ciudadanos Thais Maria de Cabrera, José Rojas y Rafael Manrique. Por diligencia de fecha 01 de octubre de 2002, el apoderado demandante, solicitó recabar la comisión librada al Juzgado del Municipio Carona del Estado Bolívar, lo cual fue acordado por el Tribunal. Del folio 227 al folio 238, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Carona, antes mencionado. Por auto de fecha 03 de Junio de 2003, se dejó sin efecto las citaciones de las demandadas, por lo que al apoderado demandante, solicitó nuevamente su citación, lo cual fue acorado por el Tribunal, por auto de fecha 02 de septiembre de 2003, librándose comisión para su practica. Consta de diligencia del alguacil del Tribunal, que no fue posible la citación personal de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, Por auto de fecha 18 de agosto de 2004, se avocó al conocimiento de la causa, el Juez Temporal, abogado Luis Enrique Ruiz Reyes. Por auto de fecha 18 de agosto de 2004, se ordenó abrir una segunda pieza del expediente. Por auto de fecha 14 de septiembre de 2004, se avocó al conocimiento de la causa, el Juez Titular, abogado Iván González Espinoza. Por escrito de fecha 27 de enero de 2005, el defensor judicial de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, dio contestación a la demanda. Por auto de fecha 01 de febrero de 2005, se repuso la presente causa, al estado en que se encontraba para el día 02 de septiembre de 2004, quedando sin efecto, todos los actos subsiguientes a esa fecha, acordándose la citación de las demandadas y librándose comisión para su practica. Por auto de fecha 06 de abril de 2005, se avocó al conocimiento de la causa, el Juez temporal de este Juzgado abogado Luis Enrique Ruiz Reyes. Del folio 304 al folio 316, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Carona del Estado Bolívar. Consta de diligencia del alguacil temporal de este Juzgado que le fue entregada personalmente la boleta de notificación a la codemandada Juana Heredia del Corral. Por diligencia de fecha 11 de abril de 2005, el apoderado demandante, solicitó la citación por carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal por auto de fecha 13 de abril de 2005. Consta haberse fijado por secretaria el cartel de citación ordenado. Consta de acta de fecha 28 de junio de 2005, llevarse a cabo el acto de contestación de demanda, al cual no comparecieron las demandadas ni por si ni por medio de apoderados. Por escrito de fecha 12 de julio de 2005, presentó pruebas el apoderado demandante, quien promovió al capitulo II testimoniales de los ciudadanos Thais Morales, Irama Toro Torrealba y Milais Ponte de Hernández. Al capitulo III documentales y al capitulo IV, prueba de informes. Las pruebas fueron admitidas, por auto de fecha 13 de julio de 2005, librándose comisión para la evacuación de la prueba testifical. Revisadas las actas que conforman el presente expediente por el Juez, pasó a dictar sentencia de la siguiente manera: Declaró la Caducidad de la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, en consecuencia Sin Lugar la acción; dicha decisión fue apelada por la parte demandante, oída su apelación libremente por el Tribunal ordenando su remisión a esta Superioridad, quien le dio entrada y fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir. Llegada la oportunidad para que esta Superioridad se pronuncie pasa a hacerlo y al efecto observa: .II. Se dice en la demanda que el inmueble fue vendido mediante documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, en fecha 27 de Julio de 1999, bajo el No. 11, folios 73 al 78, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre de 1.999, y se invoca en ese libelo, por el apoderado de la parte demandante, que las normas que regulan esta materia están contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 42 y 43 y en los artículos 1.5467 y 1.547 del Código Civil. En tal sentido aprecia esta Alzada del Estado Guarico, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. JOSE MANUEL OCANDO, en el expediente No. 03-2565, Sentencia No. 818, del cinco de mayo de 2004, dictó sentencia en la cual señaló: “…..La Sala advierte que para verificar los hechos denunciados debe precisarse la fecha en la que se efectuó la venta del inmueble arrendado y su notificación, porque ello determinará o no la aplicación del mencionado Decreto. En este sentido, de la sentencia del a-quo y del ad-quem se desprende que la venta se efectuó el 30 de julio de 1999, por lo tanto, el arrendatario, según reiterada jurisprudencia (cfr. Sala de Casación Civil, sentencias 55/2000 del 21 de marzo de 2000, No. 179/2003 del 25 de abril), tiene un lapso de cuarenta días para ejercer la acción de retracto legal, esto es, tenía hasta el 8 de septiembre de 1999. De lo anterior se verifica que los hechos debatidos en el juicio para reclamar el derecho de retracto legal arrendaticio ocurrieron en 1999, por lo tanto, deben ser regulados por la normativa vigente para ese momento, es decir, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial No. 20.727 el 5 de febrero de 1972, y el hecho de que la demanda se interpusiera el 27 de junio de 2000, en nada afecta lo antes dicho, porque la aplicación inmediata de las leyes procesales (artículo 24 de la Constitución) no debe confundirse con su aplicación retroactiva. En el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se hace esta distinción en los términos siguientes: “Artículo 24. Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron “.(…). Del precepto antes trascrito se destaca el hecho de que legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos “cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendencia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendencia) en la parte que es posterior al cambio de legislación”. (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois y explicada por Joaquín Sánchez Covisa. ”La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano “, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República. 1976. p, 234) De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en cursos anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia.”. Debe entonces en el presente caso desestimarse la pretensión de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios citado por el accionante para el ejercicio de la acción, toda vez que aparece, como lo sustenta en el propio libelo, que los hechos sucedieron en el mes de julio de mil novecientos noventa y nueve (1999) y no debe aplicarse la ley en forma retroactiva. Así se declara. Ahora bien, observa igualmente ésta Superioridad que en fecha primero de febrero de dos mil cinco (01-02-2005) El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, acordó REPONER la causa al estado en que se encontraba para el momento en que se dictó el auto de fecha 02-09-2004, dejando sin efecto todos los actos subsiguientes a esa fecha y ordenó la citación de los demandados para comparecer al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda, la cual se celebró como dejó constancia la Secretaria del Tribunal, el 28 de junio de 2005 (folio 339 de la segunda pieza), y quien igualmente dejó constancia de que no compareció ninguna de las demandadas ni por si ni por medio de apoderados y que estuvo presente el apoderado judicial de la demandante. (La Alzada aprecia en autos que el auto al cual se refiere como 02-09-2004 se trata del 02-08-2003 como aparece al folio241 de la Primera Pieza y que acuerda la citación para contestar la demanda dentro de 20 días de despacho pero luego corrige por ser un juicio breve). En tal sentido y siendo que la parte demandada incurre en lo que se ha denominado la CONTUMACIA, se hace procedente analizar si en efecto puede en el presente caso declararse la existencia de la confesión ficta o no. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 2428, del 29 de agosto de 2003, sobre la procedencia de la confesión ficta, con Ponencia del Magistrado Dr. JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, señaló: “…. existen materias donde no funcionan los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, como sucede en los juicios donde está interesado el orden público, y la falta de contestación no invierte nada, por lo que el actor sigue teniendo sobre si la carga de la prueba. Igual sucede con los juicios donde el demandado es un ente público que goza de los privilegios del fisco, cuya situación es idéntica a la planteada, es decir, se da por contestada la demanda y en consecuencia no existe la posibilidad de inversión de carga de la prueba, como se ha señalado.”. De lo que surge entonces que en el caso de autos no puede estimarse la existencia de una confesión ficta toda vez que en materia de arrendamientos, contenida en la Ley de Regulación de Alquileres, publicada según Decreto No. 3.050, Extraordinario del 2 de enero de 1987, en su artículo 18 dispone que “Las disposiciones de esta Ley son de Orden Público. ….” resulta obvio que el contenido del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y en el Reglamento que regula ambas disposiciones legales citadas esté interesado el orden público, y específicamente la norma que contiene la CADUCIDAD para el ejercicio del Derecho de Preferencia Ofertiva Arrendaticia. En la caducidad basta la sola introducción de la demanda en el Tribunal respectivo. La caducidad constituye un medio de extinguir las obligaciones, es objetiva, se opera automáticamente sin que ninguna circunstancia legal la paralice, a diferencia de la prescripción que es subjetiva al punto de que la Ley admite su suspensión. Caducidad es perder su fuerza una ley o un derecho, significa la existencia de una presunción legal de abandono de una pretensión cuando en determinados plazos se abstienen de gestionar un derecho. EMILIO CALVO BACA, en sus comentarios al Código Civil en su artículo 1.546, expresa lo siguiente: “….El derecho de retracto legal sólo puede ejercitarse, so pena de caducidad, dentro de nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si éste no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura. Art. 1.547. En caso de que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien la represente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. En realidad, ese supuesto no está regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo más largo) con el interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.” Dicho esto, se concluye entonces que por imperativo de la norma legal contenida en el artículo 1.547 del vigente Código Civil, el término para el ejercer de la acción del retracto legal arrendaticio es de cuarenta días a partir del momento en que se protocolice el documento de compra venta en la Oficina de Registro Subalterna correspondiente, entendiéndose que este plazo legal es de caducidad y que de no intentarse la acción dentro de ese término legal no puede prosperar la acción que se intente por retracto legal arrendaticio, como la que se ha ejercitado en este proceso, motivo por el cual resulta que debe ser declarada sin lugar la misma, como en efecto se dispondrá en la parte dispositiva, por cuanto la caducidad opera ipso jure. El documento de compra venta fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro respectiva el día 27 de Julio de 1.999 y la demanda se intenta el 23 de marzo del año 2004, de donde surge el vencimiento más que suficiente de los cuarenta días para el ejercicio del derecho. Así se decide. Para hacer tal declaratoria esta Alzada ha tomado muy en cuenta el hecho cierto de que la parte demandante, asistida de abogado, expresó en el libelo textualmente: “..ni el vendedor ni el comprador me dieron aviso de que se vendería el inmueble por ese precio y bajo los términos mencionados en el documento de venta, sólo se me ofertó mediante carta de fecha 25 de junio de 1999, dirigido a mi persona por la ciudadana CARMEN EMILIA SALAZAR, ya identificada, y en donde me oferta el inmueble en la Suma de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES… ”, de lo que se evidencia la existencia de la notificación de aquella pretensión y el dejar transcurrir el tiempo para que operare la caducidad del derecho de preferencia arrendaticia. Así se decide. En consecuencia de la motivación anterior: III. Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRÁNSITO, Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado en ejercicio WOLGFANG PEREZ LEDEZMA, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.090. Se CONFIRMA en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 19 de septiembre de 2.005, por la cual declaró SIN LUGAR la acción que por retracto legal arrendaticio sobre una casa ubicada en la Avenida Los Puentes No. 36, de esta ciudad de San Juan de Los Morros, con un área de construcción de 198,70 metros cuadrados y dentro de los siguientes linderos: NORTE Casa de Arístides Manuitt, en 10,15 metros; SUR: Avenida Los Puentes, en 10.15 metros; ESTE: Callejón Villa Delia, en 29,13 metros, y OESTE: Casa de Teodosia Rondón, en 29,13 metros. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se impone a la parte accionante las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en la litis. Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRÁNSITO, Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Dos (02) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Cinco (2.005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.- El Juez Titular. Dr. Guillermo Blanco Vázquez. La Secretaria. Abogado Shirley M. Corro B. En la misma fecha siendo las 2:00 pm se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.- La Secretaria. GBV/es.