TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 27.905 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA URBIS, C.A., sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1997, bajo el No. 4, Tomo 84-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL GALINDEZ, MARINES VELASQUEZ, JUAN PABLO BAQUERO, FEDERICA ALCALA y CARLOS PETIT, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 12.710, 83.025, 90.759, 90.710, 98.493, 101.708 y 86.686, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARLOS CAMPO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.822.989 abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 52.176, actuando en nombre y representación propia, posteriormente compareció y otorgó poder Apud-Acta a los abogados ROSARIO RODRIGUEZ, ROONEY GUARISMA y RAFAEL TUDARES, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros.15.407, 10.450 y 98.446 respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA DEFINITIVA

DE LA RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de septiembre de 2004, por el ciudadano CARLOS E. CAMPO AGUILAR, abogado en ejercicio inscrito en el inpre-Abogado bajo el Nro. 52.176, actuando en su propio nombre en condición de demandado, contra la sentencia dictada el 29 de junio de 2004 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que incoara ADMINISTRADORA URBIS, C.A., contra CARLOS CAMPO AGUILAR, que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento veintitrés (123), piso 12 del edificio denominado SAN BOSCO, ubicado en la avenida Andrés Bello de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda.
Ahora bien, de la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
En fecha 29 de Junio de 2004, el Tribunal a quo dictó la sentencia en comento, en cuyo dispositivo declaró Parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, en los siguientes términos:
“...este JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran los Dres. IRVING MAURELL y MARINES VELÁSQUEZ A., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA URBIS, C.A contra el ciudadano CARLOS E. CAMPO AGUILAR, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 01 de agosto de 2000 y se ordena la entrega real y efectiva del inmueble dado en arrendamiento, distinguido como apartamento Nro.123, ubicado en el piso (12) del Edificio denominado San Bosco, situado en la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Distrito Capital, totalmente desocupado y libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 231.824,10), equivalentes a las cuotas mensuales de agua solutas, así como las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Por la especial naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas...”
Mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2004, el ciudadano CARLOS E. CAMPOS, abogado en ejercicio inscrito en el inpre-Abogado bajo el Nro. 52.176, actuando en su propio nombre y haciendo valer sus derechos en su condición de demandado, apeló en contra de los pronunciamientos de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2004, tales como la declaratoria sin lugar de las cuestiones previas relativas a la litispendencia y la existencia de una cuestión prejudicial y muy especialmente la declaratoria de resolución de contrato de arrendamiento.
Oída dicha apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2004, dictado por el A-quo, se ordenó la remisión del presente expediente al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del sorteo realizado se asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que le dio entrada el día 29 de septiembre de 2004 y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 14 de octubre de 2004, la parte demandada consigno escrito ante esta alzada a los fines de sustentar su apelación.
Transcurrido íntegramente y vencido como se encuentra el lapso para dictar sentencia, esta Alzada lo hace, previa las consideraciones siguientes:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”.
“Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Analizada la normativa legal que rige la materia, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que quedó planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO

El apoderado de la parte actora alegó en su escrito libelar que su representado en fecha 1º de Agosto de 2000, cedió en arrendamiento al ciudadano CARLOS CAMPO AGUILAR un inmueble de su exclusiva propiedad distinguido como apartamento N° 123, ubicado en el piso 12 del Edificio denominado San Bosco, situado en la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao; que el canon originalmente pactado en el contrato de arrendamiento fue por la cantidad de Setenta y Ocho Mil Ochocientos Treinta y Tres Bolívares con Cincuenta y dos Céntimos (Bs. 78.833,52) mensuales que debía pagar el arrendatario el día (1º) primero de cada mes por anticipado; que posteriormente dicho canon de arrendamiento fue modificado por Resolución No. 001247 de fecha 1º de diciembre de 2000, dictada por la Dirección General de Inquilinato, del Ministerio de Infraestructura, en la cantidad de Ciento Setenta y Un Mil Novecientos Cincuenta y Dos Bolívares con Noventa Céntimos ( Bs. 171.952,90).
Invocó que el arrendatario hoy demandado, no cumplió con lo establecido en la cláusula Décimo Primera, literal “b” y Décima Octava del contrato de arrendamiento; que ha dejado de pagar los consumos de agua correspondientes a los periodos que van desde el mes de marzo de 2001 hasta el mes de julio de 2003, ambos inclusive y que no ha constituido la garantía real, fianza personal o comercial para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrajo en el contrato de arrendamiento; que los daños causados ascienden a la cantidad de Doscientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinticuatro Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 231.824,10); y que evidentemente ha dejado de cumplir con el mantenimiento del inmueble objeto del arrendamiento.
Fundamentó la presente demanda de conformidad con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.270, del Código Civil.
Por todo lo anteriormente expuesto, es que ocurre en nombre de su representado a demandar al ciudadano CARLOS CAMPO AGUILAR, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:
Primero: En dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento título de la presente demanda y en consecuencia, entregar totalmente desocupado de bienes y personas el bien inmueble cedido en alquiler, constituido por un apartamento identificado con el Nro.123, ubicado en el piso 12 del edificio San Bosco, situado en la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes, en el Municipio Chacao del Distrito Capital, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.
Segundo: A pagar consecuencialmente la cantidad de Doscientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinticuatro Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 231.824,10).
Tercero: Al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.
Por último, solicitó al Tribunal que de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, decrete medida de embargo sobre bienes del demandado.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 13 de mayo de 2004, compareció el ciudadano CARLOS CAMPOS AGUILAR, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 52.176, parte demandada en la presente causa, actuando en nombre propio y en defensa de sus derechos, dio contestación al fondo de la demanda y opuso de forma simultánea cuestiones previas:
Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la litispendencia, por cuanto existen dos (2) procesos que reúnen la triple identidad contenida en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, que podrían producir sentencias contradictorias, por lo que solicita que el presente proceso se declare extinguido.
En el supuesto negado que se declare la improcedencia de la cuestión previa alegada de forma precedente referida a la litispendencia, alegó la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, de conformidad con lo previsto en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existe un procedimiento que actualmente cursa por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que debe ser resuelto con preeminencia a la presente causa, por cuanto trata de la validez del contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al contrato que aquí se discute.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra; que la relación arrendaticia que mantiene sobre el inmueble descrito tiene una duración de más de ocho (8) años ininterrumpidos, y que nunca ha dejado de cumplir con sus obligaciones de ley.
Invocó que, la parte actora fundamentó la demanda incoada en su contra, en la falta de pago de las cuotas mensuales por servicio de agua, pero que las mismas se encuentran expresadas dentro del recibo de condominio, obligación ésta que no le corresponde como arrendatario, por lo que no ha podido conocer los montos adeudados por concepto de servicio de agua, ya que era el arrendador hoy demandante, quien debía ponerle en conocimiento de dichos montos para la cancelación de dicho servicio, circunstancia ésta que no se cumplió; que efectuó el pago de la garantía de sus obligaciones contractuales y para ello invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento.
Finalmente negó de forma absoluta haber desatendido el mantenimiento del inmueble.
Planteada como fue la controversia que nos ocupa, pasa este Tribunal a resolver como punto previo, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada:

PUNTO PREVIO

Primer punto

De la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la litispendencia.
Alegó el demandado que existen 2 procesos que reúnen la triple identidad contenida en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, que podrían producir sentencias contradictorias, por lo que solicita que el presente proceso se declare extinguido, ya que ha sido demandado con anterioridad por el ciudadano VITO MIRTOLINI a fin de resolver el contrato.
Habiendo quedado de la manera antes establecida, la cuestión previa promovida por la parte demandada en el presente proceso, debe este Tribunal observar lo siguiente:
La presente incidencia se trata de una presunta litispendencia, la cual está contemplada en nuestro código de Procedimiento civil en su artículo 61, el cual copiado a letra reza:
“Cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa.” ”Si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste. Producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad.” (Negrillas del Tribunal)

Sobre la litispendencia ha señalado nuestro comentarista, Ricardo Henríquez La Roche, en su conocido Código de Procedimiento Civil:
“El nuevo Código, ‘inspirado en la experiencia del derecho italiano, impide la corruptela de dilatar los procesos mediante el múltiple ejercicio de una misma demanda, estableciendo la cancelación o extinción de la causa propuesta con posterioridad, y en caso de ser propuestas ambas causas idénticas ante el mismo Juez, se establece también la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado, o haya sido citado con posterioridad’…”La litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: sujetos, objeto y título, al punto de que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces…” “... La Ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas sino la duplicación del examen judicial sobre una misma litis…” “…Respecto de la identidad del objeto, no se debe atender a la calificación jurídica de la pretensión, sino a la pretensión misma, y al hecho real en el que se apoya. Una variante en el planteamiento jurídico no excluye la litispendencia: ...”

Igualmente, el autor patrio Ricardo Enríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“La litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: sujeto, objeto y título, al punto de que la doctrina afirma que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces” (Negrillas del Tribunal)

Al respecto el autor Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, expresa lo siguiente:
“La litispendencia puede ser declarada aún de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, porque su fundamento no sólo tutela el interés privado, sino también y principalmente el principio de non bis in ídem, según el cual no debe plantearse por segunda vez, en un nuevo proceso la cuestión que ha sido sometida a la consideración del Tribunal y que está por decidirse.”

Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada norma y acogiéndose al criterio doctrinal arriba citado, considera esta Alzada que, para que proceda la litispendencia deben existir dos juicios iguales ante dos Tribunales distintos, en el caso que hoy nos ocupa, y como se puede evidenciar en autos, hay una acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de una obligación contractual, dicha acción es distinta a la contenida en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago que se llevó a cabo por ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, y cuyo conocimiento actualmente se encuentra en manos del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Razón por la cual, no se cumple el primer aspecto para la procedencia de la cuestión previa opuesta, ya que, no se están ventilando por ante Tribunales distintos, causas iguales, pues una es por incumplimiento del pago del servicio de agua y la otra es por el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento. Así se decide.-
En virtud de lo anterior, pasa este Tribunal a verificar los tres (3) aspectos fundamentales que identifican un proceso, como lo son los sujetos, el objeto y la causa, en tal sentido, se observa que la parte actora en el juicio llevado por ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue el ciudadano VITO ROBERTO MIRTOLINI SANSONE y que la parte actora en la presente causa, es una sociedad mercantil con personalidad jurídica distinta a la de sus accionistas y representantes, como lo es ADMINISTRADORA URBIS, C.A.
Razón por la cual, no hay identidad de sujetos activos en los dos procesos alegados por la parte demandada. Desvirtuándose de ésta manera, la existencia del segundo aspecto necesario para que se configure la litispendencia alegada por la parte demandada. Así se decide.-
Siendo que, no se cumplen ninguno de los dos elementos necesarios para la declaratoria de la litispendencia contenidos en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para esta Alzada confirmar la decisión del A quo, es decir, declara la improcedencia de la cuestión previa relativa a la litispendencia contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Segundo punto
De la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad
El demandado alegó como cuestión previa la prejudicialidad contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque la decisión de otro juicio que se encuentra en curso podría influir en la decisión de éste, dicho juicio está relacionado a éste por cuanto se trata de una resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago respecto del mismo inmueble objeto del presente litigio, por lo que al decir de la parte demandada habría “IDENTIDAD DE PERSONAS, OBJETO Y TITULO”.
La cuestión previa de la prejudicialidad prevista en el ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil fue declarada sin lugar por el juzgado A-quo, por cuanto el juicio cuyo conocimiento corresponde actualmente al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trata de una apelación contra la negativa de ejecución forzosa del acto de autocomposición procesal celebrado en el juicio que por resolución de contrato fuera llevado por ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los alegatos esgrimidos por la parte demandada, respecto a la cuestión previa referente a la existencia de una cuestión prejudicial contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen por objeto revisar la decisión del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la declaró sin lugar, toda vez que la misma resulta inapelable por mandato del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Resuelto como ha quedado el punto anterior, este Órgano Jurisdiccional, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, a fin de determinar si la parte actora cumplió con el presupuesto procesal de la pretensión y si la parte demandada logró desvirtuarlo, en ocasión de verificar la procedencia o no de la apelación interpuesta contra el fallo del Tribunal a quo, y al respecto observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Corre inserto a los folios 10 al 18 del presente expediente, contrato de arrendamiento suscrito entre VITO MIRTOLINI y CARLOS CAMPOS AGUILAR en fecha 01 de agosto de 2000, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento veintitrés (123), piso 12 del edificio denominado SAN BOSCO, ubicado en la avenida Andrés Bello de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. Esta prueba es valorada a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo quedó reconocido por la parte demandada, en consecuencia, se le otorga valor probatorio y aprecia como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar.
Corre inserto a los folios 119 al 133 del presente expediente, recibos de pago correspondientes al consumo de agua emanados de ADMINISTRADORA URBIS, C.A. Este Tribunal se abstiene de valorar dicha prueba, por cuanto son registros o papeles domésticos que no hacen fe a favor de quien las produjo, de conformidad con lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, y así se decide.
Corre inserto a los folios 134 al 160 recibos de condominio emanados de la sociedad mercantil INMOBILIARIA DAVILA, S.R.L., correspondientes al inmueble objeto del presente litigio; los mismos deben ser valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que les otorga el valor de los instrumentos públicos, por lo que merecen valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, analizado el acervo probatorio aportado a las actas procesales, este Órgano Jurisdiccional pasa en consecuencia a verificar si se encuentra ajustada a derecho la apelación ejercida por la representación actora contra el dispositivo del fallo dictado por el Tribunal a quo.
De los alegatos y probanzas que constan a las actas procesales que integran el presente expediente, se evidencia que, las partes están contestes en que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia celebrada en fecha 1 de agosto de 2000, en la cual establecieron en la cláusula décima primera la obligación del arrendatario de pagar los gastos del servicio de agua del inmueble objeto del presente litigio, por lo que el actor puede solicitar la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado el incumplimiento de alguna de las obligaciones comprendidas en dicha cláusula contractual, por lo que pasa este juzgador a pronunciarse sobre la procedencia del incumplimiento invocado por el actor en su libelo de demanda.

Al respecto, establece el artículo1.354 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De la norma arriba transcrita se evidencia que, la parte actora cumplió con la carga de probar la existencia de la relación arrendaticia que lo vincula con el demandado, probando así la obligación del pago del servicio de agua correspondiente a los meses comprendidos desde marzo de 2001 hasta julio de 2003, ambos inclusive.

Igualmente establece el artículo 1167, lo siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la anterior norma podemos constatar, que prevee la posibilidad del incumplimiento de una de las partes contratantes contemplando así, la condición resolutoria que puede ser invocada por aquella parte que ha cumplido su obligación y se enfrenta al incumplimiento de la otra, para así liberarse del mismo.
Es así como la disposición comentada anteriormente reconoce el derecho que tiene el propietario-arrendador de hacer efectiva su acción para solicitar la terminación de la relación arrendaticia ante el incumplimiento del arrendatario de alguna de las obligaciones que ha sido pactada en el contrato o ha establecido el legislador.
Ahora bien, observa este sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
En el caso que nos ocupa, la parte demandada realizó una confesión espontánea en su escrito de contestación a la demanda, en la que manifestó haber incumplido en el pago del monto que por servicio de agua corresponde al inmueble objeto del presente proceso, alegando no tener conocimiento del monto a pagar por ese concepto, por no tener acceso al recibo de condominio del inmueble de marras..Dicha confesión debe ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, con el carácter de plena prueba. Así se decide.-
De lo anterior, se evidencia la insolvencia en que incurrió la demandada, en relación con su obligación de pago del servicio de agua pactado en el contrato suscrito por las partes en fecha 1º/08/2000. Así se decide.-
Con respecto al pedimento del demandante para que se condene al demandado a pagar las cuotas por servicio de agua demandadas como insolutas relativas a los meses de marzo de 2001 a julio de 2003, ambos inclusive, por un total de Doscientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinticuatro Bolívares con diez Céntimos (Bs. 231.824,10) y que equivale según la reconversión monetaria a Doscientos Treinta y Un Bolívares Fuertes con ochenta y dos céntimos ( Bs.f. 231.82), por las razones señaladas en punto anterior de esta sentencia, es por lo que el demandado será condenado a pagar tales cuotas de servicio de agua a razón de Doscientos Treinta y Un Bolívares Fuertes con ochenta y dos céntimos ( Bs.f. 231.82). Así se decide.
En cuanto al pedimento del demandante para que se condene al demandado a pagar las cuotas por servicio de agua que se sigan venciendo, por las razones señaladas en punto anterior de esta sentencia, es por lo que el demandado será condenado a pagar tales cuotas de servicio de agua. Así se decide.
En cuanto al alegato esgrimido por el actor referente al incumplimiento por parte del demandado establecido en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento. Observa, este sentenciador que dicho contrato se encuentra debidamente suscrito por ambas, en señal de aceptación de ambas partes y como señal de cumplimiento de las formalidades acordadas por las partes en el mismo.
En ese orden de ideas, no se evidencia que la parte actora haya demostrado dicho alegato relativo al presente incumplimiento, por lo que el mismo debe ser desecho. Así se decide.-
Por último, en cuanto al alegato de la parte actora referente a la falta de mantenimiento del inmueble objeto del presente litigio, debe este Tribunal observar que de igual manera que en el punto anterior, no se evidencia que la parte actora haya demostrado dicho alegato relativo al presente incumplimiento, por lo que el mismo debe ser desechado. Así se decide.-
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo:

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: Declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia de fecha 29 de junio de 2004 dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: Declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por ADMINISTRADORA URBIS, C.A., contra CARLOS CAMPOS AGUILAR, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;
TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se declara jurisdiccionalmente resuelto el contrato suscrito entre los contratantes en fecha 1 de agosto de 2000 y se condena al demandado CARLOS CAMPOS AGUILAR a entregar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento veintitrés (123), piso 12 del edificio denominado SAN BOSCO, ubicado en la avenida Andrés Bello de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, libre de bienes y personas;
CUARTO: Condenar a la parte demandada a pagar la cantidad de Doscientos Treinta y Un Mil Ochocientos Veinticuatro Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 231.824,10) que equivalen hoy según la reconversión monetaria a Doscientos Treinta y Un Bolívares Fuertes con ochenta y dos céntimos ( Bs.f. 231.82), por las cuotas por servicio de agua demandadas como insolutas relativas a los meses de marzo de 2001 a julio de 2003, ambos inclusive; así como los posteriores a esa fecha y hasta la entrega definitiva del inmueble.
QUINTO: Al no prosperar el recurso, se condena en costas a la parte apelante.
Se confirma la sentencia en todas y cada una de sus partes, dictada en fecha 29 de junio de 2004, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los QUINCE (15) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

JUAN CARLOS VARELA RAMOS.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.
En la misma fecha, siendo las 11:25 horas se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Exp.: 27905
JCVR/jv.-