Republica Bolivariana de Venezuela.
En su Nombre.
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N°: 3.607-00
MOTIVO: Retracto Legal.
PARTE ACTORA: Teresa Pérez de Cabrera.
PARTE DEMANDADA: Juana Heredia Del Corral y Carmen Emilia Salazar de Santana.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado Wolfgang Pérez Ledezma.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: abogada Marjorie Armas.
I.
Por libelo de fecha 23 de mayo de 2000, Teresa Pérez de Cabrera, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-6.128.130, asistida por el abogado Wolfgang Pérez Ledezma, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 33.090, demandó por retracto legal, a las ciudadanas Juana Heredia del Corral y a Carmen Emilia Salazar de Santana, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.505.612 y V-2,521.665, la primera domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y la segunda, de este domicilio.
Alega la demandante, que en fecha 31 de marzo de 1875, celebró contrato verbal de arrendamiento con la señora Juana Heredia del Corral, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la avenida Los Puentes, N° 36, de esta ciudad, de San Juan de los Morros, con una superficie de terreno de doscientos noventa y cinco metros cuadrados con sesenta y siete centímetros (295,67 m2), es decir, diez metros con quince centímetros de frente (10,15M) por veintinueve metros con trece centímetros de fondo (29,13 M), alinderado terreno y casa así: Norte. Casa de Arístides Manuitt en 10, 15m. Sur. Avenida Los Puentes en 10, 15m. Este. Callejón Villa Delia en 29,13m y Oeste. Casa de Teodosia Rondón en 29,13 m, con área de construcción de 198,70 metros cuadrados.
Sigue narrando la demandante, que el último canon de arrendamiento lo habían pautado en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo), que dicho inmueble era propiedad de la señora Juana Heredia Del Corral, según documento protocolizado por ante Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, de fecha 30 de junio de 1995 anotado bajo el N° 4, folios 11 al 13, protocolo primero, y N° 3, folios 8 al 9, protocolo primero, tomo 9, segundo trimestre de 1995. Que ocupa el inmueble desde hace veinticinco (25) años, aproximadamente, y durante ese tiempo ha cumplido con sus obligaciones como arrendataria.
Pero que es el caso, que en forma sorpresiva se enteró en virtud de una notificación, que le hiciera el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 15 de febrero de ese año, a solicitud de la ciudadana Carmen Emilia Salazar de Santana, quien dice ser propietaria del inmueble, que no se renovara el contrato verbal de arrendamiento, in comemto, al vencimiento de éste, lo que le causo asombro, ya que desconocía la venta efectuada a la señora Carmen Emilia Salazar de Santana, razón por la cual comenzó a investigar, y se enteró que la señora Juana Heredia de Corrales, dio en venta el inmueble, mediante documento protocolizado a la ciudadana Carmen Emilia Salazar de Santana.
Sigue alegando la demandante, que toda esa negociación se hizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia, derecho éste que le concede la Ley.
Que en virtud del no cumplimiento de las normas legales por parte de la propietaria del inmueble, trajo como consecuencia, la transgresión de sus derechos, los cuales están amparados por las distintas normas que regulan la materia.
Que demanda a las ciudadanas Carmen Emilia Salazar de Santana, y a Juana Heredia Del Corral, la primera, en su carácter de compradora, y la segunda, como vendedora, para que convengan en esta demanda, o en su defecto a ello sean condenadas, en lo siguiente:
a.) Que se subrogue a la ciudadana Carmen Emilia Salazar de Santana, en el contrato de compra venta celebrado por el precio de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000.oo), los cuales fueron cancelados y constan según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, del Municipio Autónomo Caroní, Estado Bolívar, en fecha 25 de enero de 1999, bajo el N° 19, tomo 11 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, en fecha 27 de julio de 1999, anotado bajo el N° 11, folios 73 al 78, protocolo primero, tomo sexto, primer trimestre de 1999.
b.) Que la venta que se realizó según documento mencionado, se declare nula, a objeto de que el inmueble se le venda por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma.
c.) En el pago de las costas y costos del presente proceso, inclusive honorarios de abogados.
Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble en referencia.
Del folio 5 al folio 15, rielan los recaudos acompañados a la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 29 de marzo de 2000, librándose comisión para la citación de las demandadas.
Riela a continuación, instrumento poder otorgado por la demandante, al abogado Wolfgang Pérez Ledezma. Por diligencia de fecha 12 de abril de 2000, el apoderado demandante, reformó la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 26 de abril del año 2000.
Por auto del 04 de mayo de 2000, se negó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada, por cuanto no se encuentran llenos los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
Riela a continuación, oficio emanado del Ministerio de Relaciones Interiores.
Por auto de fecha 08 de junio de 2000, se acordó la citación de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, en su domicilio, de esta ciudad, según pedimento del apoderado demandante.
Al folio 28, riela diligencia del alguacil de este tribunal, dejando consignando boleta de citación sin firma, librada a la codemandada Carmen Emilia Salazar. Por lo que el apoderado demandante, solicitó la citación mediante carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el tribunal según auto de fecha 13 de julio de 2000.
A continuación, consta la consignación de los carteles publicados.
Por diligencia del apoderado demandante, solicitó se recabara la comisión que le fuere librada al juzgado comisionado, para la citación de la codemandada, Juana Heredia Del Corral, lo cual fue acordado por el tribunal, por auto de fecha 05 de octubre de 2000.
Por auto de fecha 17 de octubre del año 2000, se nombró defensor judicial a la codemandada, Carmen Emilia Salazar, previa solicitud del apoderado demandante, recayendo tal designación en el abogado José Gregorio Pérez Duarte.
Por auto de fecha 06 de noviembre de 2000, se procedió a nombrar nuevo defensor judicial, recayendo en la abogada Adela Bello. Riela a continuación oficio recibido del juzgado comisionado del Estado Bolívar.
Por diligencia de fecha 21 de noviembre de 2000, la abogada Adela Bello, compareció, aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente, con relación a la codemandada Carmen Emilia Salazar, y se excusó de aceptar el cargo de defensor judicial, en relación a la codemandada Juana Heredia.
Por auto de fecha 23 de noviembre de 2000, se libró comisión al Juzgado del Municipio Caroní del Estado Bolívar, para la citación de la demandada, Juana Heredia Del Corral. Consta a continuación haberse enviado la comisión para el Juzgado comisionado. Por auto de fecha 26 de enero de 2001, se avocó al conocimiento de la causa, la juez temporal, abogada Ana Tortolero.
Seguidamente, se acordó la citación del defensor judicial, de la codemandada, Carmen Salazar, a la abogada Adela Bello. Por auto de fecha 20 de febrero de 2001, se ordenó recabar la comisión librada al Juzgado del Municipio Caroní del Estado Bolívar. Consta a continuación haberse practicado la citación de la defensor judicial.
Del folio 73 al folio 83, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Caroní. Al folio 85, riela diligencia de la abogada Marjorie Armas, consignando instrumento poder que le fuera otorgado por las demandantes, así como al abogado Juan Heredia, el cual riela del folio 91.
Por escrito de fecha 10 de abril de 2001, los apoderaos demandados dieron contestación a la demanda.
Por auto de 02 de mayo de 2001, se negó pedimento de la apoderada demandada, en relación a la ampliación del término de distancia.
Por escrito del 30 de abril de 2001, Marjorie Armas, apoderado demandada, presentó escrito de pruebas. Del folio 90 al folio 128, rielan los recaudos acompañados con el escrito de pruebas.
Por escrito de fecha 07 de mayo de 2001, presentó pruebas el apoderado demandante. Del folio 132 al folio 141, rielan los anexos acompañados a ese escrito.
Por auto de fecha 15 de mayo de 2001, fueron admitidas las pruebas de las partes, librándose comisión para la evacuación de la prueba testifical, así como también, se acordó oficiar para la prueba de informe civil. Al folio 48 riela la prueba de informe civil, emanado del Ministerio de Interior y Justicia. Al folio 149, riela oficio del Juzgado Segundo de los Municipios. Consta continuación diligencia del alguacil, en relación a la notificación de la abogada Marjorie Armas.
Del folio 148 al folio 150, riela las resultas de la prueba de informe. Consta a continuación, notificación de la apoderada demandante, con relación a la prueba de exhibición.
Por escrito de fecha 08 de junio de 2001, los apoderados demandados Juan Bautista Heredia y Marjorie Armas, solicitaron se tramita la causa por el procedimiento breve, de conformidad con el artículo 881, y, siguientes, del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 12 de junio de 2001, la abogado Marjorie Armas, compareció a dar cumplimiento a la exhibición de documento de conformidad con el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia que riela al folio 168, los apoderados demandados, ratifican el escrito donde solicitan la reposición de la causa, a fin de que se tramite por el procedimiento breve, lo cual fue acordado por el tribunal en auto de fecha 25 de junio de 2001, acordándose la citación de las demandadas, librándose comisión para su práctica.
Consta de diligencia del alguacil del tribunal, que no fue posible la citación de la codemandada, Carmen Emilia Salazar de Santana.
Por auto de fecha 20 de septiembre de 2001, se acordó la citación por carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
A continuación, consta la consignación de sendos carteles ordenados a publicar, con relación a la codemandada Carmen Emilia Salazar.
Del folio 192 al folio 200, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Caroní del Estado Bolívar. Del folio 203 al folio 210, consta la evacuación de la prueba testifical, donde aparece haber declarado los ciudadanos Thais María de Cabrera, José Rojas y Rafael Manrique.
Por diligencia de fecha 01 de octubre de 2002, el apoderado demandante, solicitó se recabar la comisión librada al Juzgado del Municipio Caroní del Estado Bolívar, lo cual fue acordado por el tribunal. Del folio 227 al folio 238, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Caroní, antes mencionado.
Por auto de fecha 03 de junio de 2003, se dejó sin efecto las citaciones de las demandadas, por lo que al apoderado demandante, solicitó nuevamente su citación, lo cual fue acordado por el tribunal, por auto de fecha 02 de septiembre de 2003, librándose comisión para su práctica.
Consta de diligencia del alguacil del tribunal, que no fue posible la citación personal de la codemandada, Carmen Emilia Salazar,
Por auto de fecha 18 de agosto de 2004, se avocó al conocimiento de la causa, el juez temporal, abogado Luis Enrique Ruiz Reyes. Por auto de fecha 18 de agosto de 2004, se ordenó abrir una segunda pieza del expediente.
Del folio 264 al folio al folio 274, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Caroní, del Estado Bolívar, de la cual se evidencia la citación de la codemandada, Juana Heredia.
Por diligencia de fecha 02 de septiembre de 2004, el apoderado demandante, solicitó la citación por carteles de la codemandada, Carmen Emilia Salazar.
Por auto de fecha 14 de septiembre de 2004, se avocó al conocimiento de la causa, el juez titular, abogado Iván González Espinoza.
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2004, se acordó la citación por carteles de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
A continuación, consta la consignación la publicación de los carteles ordenados. Asimismo, haberse fijado cartel en la residencia de la ciudadana Carmen Emilia Salazar. Por auto de fecha 15 de diciembre de 2004, se designó defensor judicial, a la codemandada Carmen Salazar, recayendo tal designación en la abogada Eva Romero.
Por auto de fecha 24 de enero de 2005, se avocó al conocimiento de la causa, el juez temporal, abogado León Párraga Laya.
Por diligencia que riela al folio 389, la abogada Olga Fuenmayor, se dio por notificada, aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
Por escrito de fecha 27 de enero de 2005, la defensor judicial de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 01 de febrero de 2005, se repuso la presente causa, al estado en que se encontraba para el día 02 de septiembre de 2004, quedando sin efecto, todos los actos subsiguientes a esa fecha, acordándose la citación de las demandadas y librándose comisión para su práctica.
Por auto de fecha 06 de abril de 2005, se avocó al conocimiento de la causa, el juez temporal de este juzgado, abogado Luis Enrique Ruiz Reyes.
Del folio 304 al folio 316, rielan las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Caroní del Estado Bolívar.
Consta de diligencia del alguacil temporal, de ese juzgado, que le fue entregada personalmente, la boleta de notificación a la codemandada, Juana Heredia Del Corral.
Por diligencia de fecha 11 de abril de 2005, el apoderado demandante, solicitó la citación por carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el tribunal, por auto de fecha 13 de abril de 2005. Consta haberse fijado por secretaría el cartel de citación ordenado.
A continuación, consta la consignación de los carteles ordenados a publicar. Por auto de fecha 08 de junio de 2005, se avocó al conocimiento de la causa, el juez titular, abogado Iván González Espinoza.
Por auto de fecha 08 de junio de 2004, se designó defensor judicial de la codemandada, Carmen Emilia Salazar, a la abogada Eva Romero, quien notificada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
Consta de acta de fecha 28 de junio de 2005, llevarse a cabo el acto de contestación de demanda, al cual no comparecieron las demandadas, ni por sí, ni por medio de apoderados.
Por escrito de fecha 12 de julio de 2005, presentó pruebas el apoderado demandante, quien promovió al capitulo II, el testimonio de Thais Morales, Iraima Toro Torrealba y Milais Ponte de Hernández. Al capitulo III, documentales y al capitulo IV, prueba de informes.
Las pruebas fueron admitidas, por auto de fecha 13 de julio de 2005, Librándose comisión para la evacuación de la prueba testifical. Por auto de fecha 19 de julio de 2005, fue diferido el acto de dictar sentencia en el presente juicio, y siendo ésta la oportunidad para decidir, el tribunal lo hace, para lo cual previamente observa:
II.
Debe decidir en primer término, este juzgador, lo referente al punto de la caducidad de la acción, para ejercer la presente acción de retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, hoy por hoy, derogado, pero norma aplicable entre las partes, en concordancia con el artículo 1.547 del Código Civil, por haber ocurrido la venta, a que se refiere la pretensión, el 27 de julio de 1999, y como se sabe, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entró en vigencia a partir del 01 de enero del año 2000.
En efecto, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puso coto, a una ardua discusión de la jurisprudencia y doctrina, acerca de los términos que debían tomarse en cuenta, al precisar el lapso de la caducidad, para intentar la acción de retracto.
En este sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su artículo 47, lo siguiente:
"El derecho de retracto, a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado".
Como se dijo, no se aplica la anterior norma, para la situación de hecho existente, entre los contendientes, ya que los mismos, ocurrieron bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, rigiendo el punto in comemto la norma sustantiva..
En el caso que nos ocupa, la demandante, alega que no fue notificada de la venta del inmueble, por ella arrendado y ocupado, y que se enteró de la negociación, cuando fue notificada por la adquirente sobre el propósito de no prorrogarle el contrato.
Así las cosas, se le plantea al tribunal, la necesidad de precisar, si la caducidad debe ser declarada de oficio, en virtud de que no fue alegada, ni como cuestión previa, ni como defensa de fondo.
…"La caducidad, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad…" Emilio Calvo Baca "Código de Procedimiento Civil de Venezuela". T. III, Pág. 681).

…"Caducidad: Acción y efecto de caducar, acabarse, extinguirse, perder su efecto o vigor, por cualquier motivo, alguna disposición legal, algún instrumento público o privado o algún acto judicial o extrajudicial. La caducidad se puede producir, entre otros motivos, por la prescripción, por el vencimiento del plazo, por falta de uso, por desaparición del documento…". Manuel Ossorio; "Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales". P. 145.

…"Las casación venezolana, ha establecido que la caducidad, cuando el ejercicio de un derecho, o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesadas; es decir, que el término está así tan identificado con el derecho, que transcurrido aquel, se produce la extinción de éste, por lo que bastaría comprobar dicho transcurso para dar por sentado que el derecho-habiente remiso renunció a su derecho si dejó de actuar cuando le era obligatorio hacerlo. La caducidad hace que la acción carezca de existencia y no pueda ser materia de debate judicial…" (Sentencia del 20 de enero de 2004; T.S.J. Casación Social; Jur. T. CCVIII; P.P. 698 y 699).

…"Existe la caducidad cuando la Ley o la voluntad del hombre, prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, trascurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción…" (Doctor N. Coviello. "Doctrina General del Derecho Civil". P. 520).
El punto in comemto, ha sido objeto de una ardua discusión tanto de la doctrina como de la jurisprudencia. Es decir, precisar si la caducidad no alegada, pueda ser aplicada oficiosamente por el juez, sin que rompa el principio dispositivo y el principio de igualdad entre las partes.
En el caso de marras, como ya ha quedado anotado, la parte demandada, no compareció a dar contestación a la demanda, por lo que no alegó, la caducidad como defensa de fondo, ni en ningún otro momento. En este sentido, se trae a colación jurisprudencia que demuestra este hecho:
…"En cambio, la caducidad puede alegarse en todo estado y grado de la causa, así como en casación, y, aun más, no es necesario que sea alegada para que surta sus efectos, pues ella opera ipso iure y no únicamente ope excepcionis, y basta, por consiguiente que aparezca comprobado el transcurso del lapso requerido para el ejercicio de determinada acción para que quede excluido ipso facto, toda posible consideración del derecho en litigio…" (Sent. Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Primera Circunscripción Judicial, en Caracas, a los 18 días del año 1954. Varios autores. Perención-Caducidad. P.P. 335 y 336).

…"La caducidad, como fenómeno procesal, solo se interrumpe por la presentación oportuna de la pretensión, de ninguna otra manera; la caducidad se produce inexorablemente por el transcurso del tiempo fijado legalmente y nunca se suspende. Por razón de su naturaleza procesal, es derecho público y además, de orden público y, por lo tanto, de oficiosa comprobación y declaración por el juez…" (Sent. del 20 de enero de 2004. T.S.J. Casación Social. Jurisprudencia Ramírez & Garay N° 240-04. P 699. T. CCVIII).

…"Como se ve, el pronunciamiento del sentenciador recayó sobre una materia de orden público y de derecho, (como lo es la caducidad legal) en la cual bien podía actuar de oficio aun sin alegación de parte. Por lo tanto, el anotado proceder del juzgador, no entraña infracción alguna de los denunciados artículos 162 y 12 del Código de Procedimiento Civil…" (Sent. del 27 de abril de 1983). C.S.J. –Casación N° 348-83. P. 483. Ramírez & Garay T. LXXXII).

…"De acuerdo a lo establecido por este alto tribunal, que ha sostenido: "La caducidad, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado en la Ley para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia del derecho mismo, que se pretende hacer valer con posterioridad…" (Sent. 24-10-72); igualmente expresado la caducidad no se interrumpe; ella se consuma, extinguiendo la acción por el solo transcurso del tiempo que la Ley establece como hábil para ejercitarla. Ningún convenio, ni acto de ninguna especie es apto legalmente para interrumpir la consumación de la caducidad por el tiempo que para ello establece la Ley. La caducidad, es una razón de derecho y de orden público. Las actuaciones posteriores, aun derecho caducado que lo dieran por válido, son radicalmente nulas, carente en absoluto valor jurídico…" (Sent. 10-11-64, G.F. 46 2ª. etapa, página 499). Ramírez & Garay. T. LXVIII N° 135-80. Pág. 432.

…"Al razonar de esta forma, la recurrida aplicó debidamente el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se excedió en los límites que a su iniciativa de proceder le señala esa disposición legal, pues como ya queda dicho, la recurrida se basó correctamente en que el problema relativo a la caducidad es matera de orden público y procedió en consecuencia, sin que por ello se haya producido ninguna desigualdad o menoscabo en el derecho de las partes, ya que la recurrida actuó correctamente y legalmente al resolver la caducidad alegada por la demandada en el acto de la contestación de la demanda…" (Sent. 28 de abril 1982 C.S.J. –Casación N° 321-82. Pág. 398 Jurisprudencia Ramírez & Garay. T. LXXVIII.

…"En la prescripción, no es únicamente el tiempo lo que fundamenta la extinción de la obligación, sino, que también lo es la inercia del acreedor, que al ser susceptible de quedar cubierta con actos interruptivos, incluso los extrajudiciales que pudieran ser ignorados por el juez, constituye fundamentos suficientes para la imposibilidad de su declaratoria de oficio, al contrario de la caducidad, que es de orden público y puede ser suplida oficiosamente…. En consecuencia, la Sala considera erradas las concepciones civilistas, que le atribuyen tanto a la caducidad como a la prescripción efectos extintivos de la acción y del derecho sustancial, por cuanto únicamente constituye comisiones para el ejercicio de la pretensión procesal fundada, cuya determinación debe hacer el juez, antes de cualquier pronunciamiento sobre el derecho sustancial debatido…". (Sent. 07 de noviembre de 2003 T.S.J. Casación Civil. N° 2276-03 P. 616 y 617 Ramírez & Garay. T. CCV.)

…"La Ley muchas veces exige, que ese derecho sea ejercido en un determinado lapso, y si no se incoa en dicho tiempo, la acción deviene en inadmisible y la tutela jurídica del estado, invocada por el accionante, no tiene lugar, si ella se ejerce después de vencido el plazo.

A ese término fatal se le llama caducidad, y es un plazo en el cual se debe realizar la actividad, que la ley previno para el lapso, cual es, -en el caso de la acción-, interponerla formalmente con la pretensión que mediante ella se hace valer. Si ello no ocurre, la acción caduca y de extingue, al igual que la pretensión que por medio de ella se proponía deducir…" (Sent. 29 de julio de 2001. T.S.J. Sala Constitucional N° 1164-01 jurisprudencia Ramírez & Garay.T. CLXXVII).

Visto el acopio de jurisprudencia que trata los efectos de la caducidad, este sentenciador arriba a las siguientes conclusiones:
La acción como ha quedado evidenciado, lo es por retracto legal arrendaticio, que opera cuando el arrendatario está solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, pero que la acción debe ser interpuesta dentro del lapso que otorga la norma.
El retracto legal, de acuerdo con el artículo 1.546 del Código Civil, es el derecho que tiene el comunero, de subrogarse al extraño, que adquiera un derecho en la comunidad, por compra, o dación en pago, por las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
Asimismo, el derecho para ocurrir ante el órgano jurisdiccional, para hacer valer la pretensión, está sometido a los lapsos previsto en el artículo 1.547, norma aplicable para el momento en que se desarrollan los hechos. En efecto, dispone esa norma, lo siguiente:
…"No puede usarse del derecho de retracto, sino, de los nueve días contados desde el aviso, que debe dar el vendedor o el comprador, al que tiene éste derecho o a quien lo representa. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura…"

En el caso que nos ocupa, la demandante Teresa Pérez de Cabrera, alega que no recibió aviso alguno de su arrendadora, Juana Heredia Del Corral, en cambio, si lo recibió de la nueva adquirente Carmen Emilia Salazar de Quintana, quien lo hizo a través del Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico.
Que fue a partir de este hecho, y de la investigación que hizo ante el Registro Subalterno, cuando se enteró que su arrendadora vendió la casa objeto de la relación arrendaticia, con fecha 27 de julio de 1999, mediante documento protocolizado.
Ahora bien, como aparece de la norma citada, en último término, no se contempla la hipótesis de la notificación para la arrendataria o inquilina presente, por lo que debe aplicarse el articulo 1547 del Código Civil, por aplicación analógica con el artículo 4 ejusdem. Por lo tanto, al no existir el aviso para el ejercicio del derecho, por parte de la arrendataria, en el lapso de nueve (09) días, debe aplicarse el lapso de cuarenta (40) días, contados a partir del registro de la escritura, o sea, 27 de julio de 1999. Ese lapso, como lo tiene admitido, tanto la doctrina más calificada, como la jurisprudencia reiterada, resulta de caducidad.
En este sentido, se distingue entre la caducidad legal, que es la contemplada en la Ley, y la caducidad contractual, estipulada por la libre autonomía contractual de los particulares. Es aquí, cuando se plantea el meollo, de precisar, si la caducidad no alegada, pueda ser o deba ser, declarada de oficio por el tribunal.
En cuanto a la caducidad contractual, no cabe dudas, que debe ser alegada en la contestación a la demanda, o bien, como cuestión previa, pero no ocurre así, con la caducidad que emana de la Ley, que es de derecho público y de orden público.
Del concepto de caducidad, se evidencia, que operada ésta, se extingue el derecho, de hacer valer jurisdiccionalmente la acción, no en cambio, el derecho material, sustancial, que se mantiene vigente.
En el presente caso, como ya quedó anotado, la arrendadora codemandada, Heredia Del Corral, vendió por documento protocolizado, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, el 27 de julio de 1999, bajo el N° 11, folio 73 al 78, protocolo primero, tomo sexto, primer trimestre de ese año, la casa objeto del arrendamiento, y, de la acción.
La demanda, fue presentada el día 23 de marzo del año 2000, o sea, fuera del lapso transcurrido con creces, para intentar el retracto legal arrendaticio, por lo que la acción se hallaba extinguida para ese momento, como se dirá, oficiosamente, a continuación.
III.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, actuando en su competencia Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, interpuesta por Teresa Pérez de Cabrera, contra Carmen Emilia Salazar de Santana y Juana Heredia Del Corral, todas identificadas anteriormente. En consecuencia, se declara sin lugar, la acción de retracto legal arrendaticio, cursante entre las partes, en la forma mencionada, según contrato de arrendamiento verbal, que data del 31 de marzo de 1975, sobre una casa ubicada en la avenida Los Puentes, N° 36, de esta ciudad, de San Juan de los Morros, Estado Guarico, y, dentro de los siguientes linderos; norte: Casa de Arístides Manuitt en 10, 15m; sur. Avenida Los Puentes en 10, 15m; este. Callejón Villa Delia en 29,13m y oeste. Casa de Teodosia Rondón en 29,13 m, con área de construcción de 198,70 metros cuadrados. Así se decide.
Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la anterior sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre del año dos mil cinco (2005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
El Juez titular,

Abg. Iván González Espinoza.
La Secretaria temporal,

Abg. Isbelia Cambera.
En la misma fecha siendo las 10:00 a.m., se publicó, se registró y se dejó copia de la anterior decisión.
La Secretaria temporal,
IGE/jga.
Exp N° 3.607-00