REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO ACCIDENTAL SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS FRANCISCO DE MIRANDA CAMAGUÁN Y SAN GERÓNIMO DE GUAYABAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO.
EXPEDIENTE N° 693-05
PARTE DEMANDANTE: JOSE RAFAEL OLIVO.
Apoderado Judicial Abogado
ERASMO ANTONIO BOLÍVAR
Inpreabogado N° 25.475
PARTE DEMANDADA: CARLOS DE JESÚS GONZÁLEZ.
Apoderados Judiciales Abogadas
NELLY GRATEROL y NANCY PACHECO
Inpreabogado N° 98.790 y 85.146
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
_____________________________________________________________
Conoce este Tribunal de la demanda interpuesta en fecha 15 de Noviembre de 2005, por el ciudadano JOSE RAFAEL OLIVO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-2.523.406, soltero, debidamente asistido por el Abogado ERASMO ANTONIO BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.397.754, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.475, con domicilio procesal en la Calle 05 entre Carreras 06 y 07, Escritorio Jurídico Bolívar & Asociados, de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, contra el ciudadano CARLOS DE JESÚS GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.997.898, divorciado, el cual puede ser localizado en la Urbanización La Trinidad Ocevi, vereda 02, casa N° 45, de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, por DESALOJO DE INMUEBLE, cobro de cánones y otros conceptos arrendaticios.
Cumplido el trámite procesal y realizado el estudio del presente Expediente se pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:
LA DEMANDA
Narra el actor en su libelo de la demanda:
Que en fecha 21 de Agosto de 1975, el Instituto Nacional de la Vivienda (I.N.A.V.I.) le adjudicó un bien inmueble constituido por una casa de habitación familiar la cual se encuentra ubicada en la Urbanización La Trinidad OCEVI, vereda 2, casa N° 45, constante de Doscientos cuarenta y siete metros cuadrados con cuarenta y nueve centímetros cuadrados (247,49 mts.2), es decir; nueve metros con noventa y siete centímetros (09,97 mts.) de frente, por veinticuatro metros con ochenta y dos centímetros de fondo (24,82 mts) y esta comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: con la vereda N° 2; Sur: con la casa N° 44 de la vereda 3; Este: con la casa N° 46 de la vereda 2 y Oeste: con la Plazoleta, en esta misma ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, y que le pertenece según consta de documento que anexa marcada “A”, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del Estado Guárico, bajo el N° 16, folios 114 al 119, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, del Tercer Trimestre de fecha 01 de Agosto del año 2005.
Que en el mes de Enero de 1987, le alquila o da en arrendamiento en forma verbal la casa de habitación de su propiedad ya identificada y distinguida con el N° 45, al ciudadano CARLOS DE JESÚS GONZÁLEZ, y que el pago de los cánones de arrendamiento acordado es por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) mensuales.
Que el último pago de la obligación inquilinaria lo hizo en el mes de Diciembre del año 1988, por lo que el arrendatario le debe desde el mes de Enero de 1989 hasta el mes de Noviembre de 2005, lo que equivale a quince (15) años con once (11) meses de arrendamiento, que alcanza a la suma de Bs. 3.800.000,oo, mas los que se evidencia de los servicios públicos y del deterioro de del bien inmueble dado en arrendamiento.
Que la arrendataria ha violado la principal obligación que establece la nueva Ley de Arrendamiento, de un bien inmueble como es el pago de la pensión de arrendamiento.
Que a pesar de las innumerables gestiones que se han realizado para tal fin, no se ha logrado que el mismo entregue la casa de habitación familiar, pague dichas mensualidades y se ponga solvente con todos los pagos de los servicios públicos, según los estados de cuenta que anexa marcados “B” y “C”, de Hidrológicas Páez por la cantidad de Bs. 488.588,oo y Elecentro por la cantidad de Bs. 688.549,95.
Que por tratarse de un contrato de arrendamiento indeterminado, intenta la acción o demanda de desalojo, todo de conformidad con los literales “A, B, C y G”, del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil en concatenación con los Artículos 1.579, 1.582 y siguientes del Código Civil y en concordancia con los Artículos 26, 49, 51 y 254 del la Constitución Nacional.
Que por ello demanda al ciudadano CARLOS DE JESÚS GONZÁLEZ, por desalojo de la vivienda dada en arrendamiento, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones y demás obligaciones como es tener el inmueble solvente de los servicios públicos, a los fines de que convenga en devolverle el inmueble y asimismo sea condenado en pagar la cantidad de Tres millones ochocientos mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo), mas la cantidad de Un millón ciento setenta y siete mil ciento treinta y siete bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 1.177.137,95) por concepto de los dos (2) recibos acumulados de servicios públicos de Electricidad y de agua.
Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro millones novecientos noventa mil ciento treinta y siete bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.970.137,95).
Acompañó a su libelo, documento de propiedad del inmueble y estados de cuenta librados por HIDROPAEZ C.A., y Elecentro.
En fecha 24 de Noviembre de 2005, se admitió la demanda librándose la respectiva boleta de citación.
CONTESTACIÓN
Practicada por el Alguacil de este Tribunal la citación personal del demandado CARLOS DE JESÚS GONZÁLEZ, presentó escrito el 15 de Diciembre de 2005, asistido de las Abogadas Nelly Graterol y Nancy Eduardo Pacheco, en el cual expone:
Que opone como punto previo a la demanda, la defensa perentoria de prescripción adquisitiva de la acción.
Que la prescripción forma parte de una de las defensas de fondo, que puede alegar la parte demandada que se pretende beneficiar de ella en la oportunidad preclusiva de la contestación de la demanda, por cuanto es la oportunidad procesal que el demandado tiene para oponer las defensas tendientes a enervar la pretensión del actor, las cuales serán objeto del debate probatorio.
Que niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo expuesto en el libelo de la demanda, por cuanto es totalmente falso que haya celebrado un contrato de arrendamiento ni escrito ni verbal con el ciudadano JOSE RAFAEL OLIVO, por cuanto realmente nunca ha existido contrato alguno, por lo que ha venido poseyendo el inmueble ubicado en la Urbanización La Trinidad OCEVI, vereda dos (2), casa N° 45, desde el año 1975.
Que niega, rechaza y contradice que le adeude al demandado cantidad alguna de dinero correspondiente aun supuesto canon de arrendamiento que no ha existido ni existe.
Que niega, rechaza y contradice, el impago que asciende la cantidad de (Bs. 1.177.137,95) por concepto de servicios públicos, a que hace referencia el demandante en su temeraria demanda.
Que niega, rechaza y contradice, el estado de mora señalado por el demandante, por cuanto al no haber canon de arrendamiento, no existe tal morosidad.
Que niega, rechaza y contradice que el haya realizado una serie de bienhechuría par su mejoramiento y mayor habitabilidad.
RECONVENCION
Igualmente reconvino exponiendo lo siguiente:
Que en fecha 20 de Diciembre de 1975, comenzó a habitar en la referida vivienda con su señor padre hasta el momento de su fallecimiento.
Que ha actuado en el cuidado de la vivienda durante todos estos años, por cuanto estas viviendas han sido construidas dirigidas a cumplir una función social y es por ello que la he habitado y mantenido desde hace muchos años.
De todo lo cual se deduce que tengo más de 25 años habitando en el referido inmueble, en forma pública e inequívoca, pacifica, no interrumpida, como lo dispone el Artículo 1.953 del Código Civil, que para adquirir prescripción se necesita posesión legítima en los términos del Artículo 772 ejeudem, posesión esta que se determina clara y evidentemente.
Que en consecuencia propone la reconvención en contra del ciudadano JOSE RAFAEL OLIVO, conforme al Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.
El 15 de Diciembre de 2005 venció el lapso de contestación y al día de despacho siguiente abrió el lapso común de diez días para la promoción y evacuación de pruebas.
Por auto del 12 de enero de 2006, el Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta.
Por escrito del 17 de enero de 2006, el abogado ERASMO BOLÍVAR, apoderado del actor JOSE RAFAEL OLIVO, promovió el merito favorable de de las documentales producidas con el libelo, inspección judicial y testigos.
Por auto del 18 de enero de 2006, fueron admitidas las pruebas, salvo la inspección judicial que le fue negada.
En la oportunidad fijada para la evacuación de las testimoniales admitidas, ninguno de los testigos compareció quedando desierto los actos correspondientes.
El 6 de febrero de 2006, venció el lapso probatorio.
Posteriormente el Juez PEDRO ELIAS HERNANDEZ BERGERO, se aboco al conocimiento de la causa, ordenó su continuación y proveyó la notificación de las partes, dejando constancia que se reanudó es despacho el 30 de marzo de 2006 en virtud de la decisión publicada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia el 27 de marzo de 2006, razón por la cual la causa entró en estado de sentencia el 11 de abril del mismo año.
FUNDAMENTOS DE LA DECISION
Tema de Decisión:
En el caso de autos el tema central de decisión, preliminarmente, es la existencia del contrato de arrendamiento afirmada por el actor en su libelo y negada de plano por el demandado en su contestación.
En este sentido, el actor alega que en Enero de 1.987, dio en arrendamiento al demandado CARLOS DE JESUS GONZALEZ, un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación ubicada en la Urbanización La Trinidad OCEVI, vereda 2, Casa N° 45, mediante contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal.
En efecto, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“LAS PARTES TIENEN LA CARGA DE PROBAR SUS RESPECTIVAS AFIRMACIONES DE HECHO. QUIEN PIDA LA EJECUCION DE UNA OBLIGACIÓN DE BE PROBARLA… (OMISSIS)”
En aplicación de esta norma, al actor le correspondía la carga de probar la existencia de la obligación arrendaticia, esto es, la existencia del contrato como fuente de obligaciones. En tal sentido, el contrato de arrendamiento es definido por el Código Civil en su artículo 1.579 como “…un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Destaca en esta definición el contrato como fuente generadora de obligaciones para las partes.
En consecuencia, pasa el Tribunal a determinar si efectivamente el actor cumplió con su carga probatoria, cual es, como quedo establecido, demostrar la existencia del contrato arrendaticio, y el efecto observa:
En el período probatorio, promovió una inspección inidónea con la cual pretendía demostrar la propiedad del inmueble, razón por la cual el Tribunal le negó la admisión de la prueba.
Igualmente, promovió testimoniales que le fueron admitidas pero sin embargo los testigos no fueron presentados en las oportunidades que les fijo el Tribunal.
Anexo con el libelo, produjo a los folios 3 al 7 del expediente, copia simple no impugnada por la contraparte, del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Guárico, en fecha 1 de agosto de 2005, bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo 7, la cual se tiene como fidedigna de su original a tenor del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Valorada conforme a la tarifa legal que dispone el artículo 1.360 del Código Civil, dicha documental prueba fehacientemente que el actor JOSE RAFAEL OLIVO adquirió del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), el inmueble, solo las bienhechurías sin incluir el terreno, constituidas por una casa de habitación ubicada en la Trinidad OCEVI, Vereda 2, casa Nº 45, con las medidas y linderos señalados en autos, objeto de la demanda de desalojo y así se establece.
Del folio 8 al 9, cursan documentos privados constituidos por estados de cuentas emitidos por HIDROPAEZ y ELECENTRO, no impugnados por la contraparte, donde aparecen como clientes ISABEL MARTINEZ y MARIA DELGADO, que no son partes en este juicio, y en los cuales constan deudas por concepto de agua y luz que ascienden a las sumas de Bs. 488.588 y Bs. 688.549, respectivamente.
Ahora bien, al analizar las pruebas traídas por el actor, este sentenciador observa que dichas documentales nada prueban con relación a la existencia del contrato de arrendamiento.
En tal sentido, para este sentenciador es importante señalar que la condición de arrendador es la cualidad indispensable para que se pueda deducir en juicio la acción de desalojo arrendaticio prevista en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En otros términos, no es la cualidad de propietario la que autoriza a los ciudadanos a accionar el desalojo arrendaticio, sino el carácter de arrendador que deviene lógicamente de la existencia previa de un contrato de arrendamiento. Generalmente ambas cualidades, la de propietario y arrendador, coinciden en una misma persona, pero no siempre sucede así. Es perfectamente factible que un propietario no ostente la posesión del inmueble por razones diversas, entre ellas, el despojo por parte de un tercero o de la autoridad, la tolerancia del propietario, el abandono de la cosa, o porque se haya celebrado un contrato de comodato entre partes o un contrato de otra índole que implique la cesión de la posesión. Nótese que en todos estos casos, si bien no existe el contrato de arrendamiento, sí subsiste la condición de propietario.
Para que se configure el contrato de arrendamiento que define el Artículo 1.579 del Código Civil, es necesario que se pruebe la obligación que tiene o tuvo una de las partes de hacer gozar a la otra de un bien mueble o inmueble y la contraprestación de la otra parte que consiste en el denominado canon arrendaticio.
En el caso de autos, si bien el actor demostró su condición de propietario de las bienhechurías, no trajo elementos de convicción de la existencia del contrato de arrendamiento, presupuesto lógico y necesario para demostrar a su vez la condición de arrendador, a los fines de deducir la acción de desalojo arrendaticio que nos ocupa. De allí que nuestro procesalista Calaboceño Luis Loreto definiera la cualidad como la coincidencia de la condición que afirman las partes en un proceso con la condición que verdaderamente ostentan en la relación jurídica de fondo. Es decir, la condición de arrendador es la que le autoriza para hacer valer las acciones que derivan del contrato de arrendamiento, entre las cuales se encuentra la de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Lógicamente, el propietario de un inmueble tiene diversas acciones de derecho común que derivan de su condición de dueño, establecidas por el legislador para reivindicar sus derechos, pero no puede en modo alguno satisfacer judicialmente el desalojo arrendaticio sin tener la cualidad necesaria, es decir ser arrendador del inmueble de autos.
En este contexto, al actor le incumbía la carga de probar la existencia del contrato de arrendamiento y para ello disponía de todos los medios que consagra el Código Civil y el Código de procedimiento Civil, observándose sin embargo la actividad probatoria desplegada, que no trajo al expediente elementos de convicción sobre dicho contrato, siendo que el Juez no puede suplir de oficio la inactividad de la parte en este sentido.
Por estas razones, es claro para este sentenciador que en ausencia de pruebas que demuestren fehacientemente la relación jurídica locativa, el actor, aun siendo propietario, por el solo hecho de serlo, no ostenta la titularidad de la acción de desalojo arrendaticio, razón por la cual no puede invocar las causales de desalojo previstas en la ley especial inquilinaria y así se establece.
En este contexto, dispone categóricamente el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que “LOS JUECES NO PODRAN DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA SINO CUANDO, A SU JUICIO, EXISTA PLENA PRUEBA DE LOS HECHOS ALEGADOS EN ELLA”.
Por tales razones, es forzoso concluir que la acción de desalojo, cobro de cánones y otros conceptos arrendaticios, debe ser desestimada en derecho como se decidirá en la dispositiva, con la consecuencial condenatoria en costas para el perdidoso, con la aclaratoria que este pronunciamiento en nada prejuzga sobre las demás acciones legales que le correspondan el actor en su alegada condición de propietario.
Finalmente, conforme a reiterada jurisprudencia, cuando el Juez desestime la demanda por algún motivo legal, como en el caso de autos, es inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos de las partes, en especial la defensa de prescripción opuesta por el demandado en su contestación y asi también se establece.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos este Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
1) SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, cobro de canones y otros conceptos arrendaticios, interpuesta por el ciudadano JOSE RAFAEL OLIVO, representado por el Abogado ERASMO ANTONIO BOLÍVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.475, contra el ciudadano CARLOS DE JESÚS GONZÁLEZ, representada por las Abogados NELLY GRATEROL Y NANCY EDUARDO PACHECO, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 98.790 y 85.146, todos plenamente identificados en el presente fallo.
2) Conforme al artículo 274 del Código de procedimiento civil, SE CONDENA EN COSTAS AL ACTOR.
Se deja constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal.
Previa lectura por Secretaria, publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en Calabozo Estado Guárico, en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veinticinco (25) días del mes de Abril del año dos mil seis (2006).
DIOS Y FEDERACIÓN. AÑOS 196º y 147°
EL JUEZ,
Abg. PEDRO ELIAS HERNÁNDEZ B. LA SECRETARIA
Abg. GIOCONDA TORREALBA.
En esta misma fecha se registró y se publicó la anterior decisión, bajo el Nº 008, siendo las….
LA SECRETARIA,
Abg. GIOCONDA TORREALBA
|
