TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 196° y 147°
PARTE DEMANDANTE: PATRICIA DEL CARMEN FERMIN CHIRIBELLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 10.484.931.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE LUIS LACRUZ SMITH y JUAN BAUTISTA CARRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 97.624 y 80.940, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: FREDDY HARRY HERNANDEZ VIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.11.673.099.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA DE JESUS RODRIGUEZ, BRANKA KOSAK DE CARRILLO y SAUL LARGO MEJIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 21.072, 18.413 y 100.085.
MOTIVO: DESALOJO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 09 de junio del año 2006.
En fecha 09-06-2006, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo incoara la ciudadana PATRICIA DEL CARMEN FERMIN CHIRIBELLA, contra el ciudadano FREDDY HARRY HERNANDEZ VIVAS, declarando sin lugar la demanda que aquélla propusiera contra éste. Contra dicha sentencia la parte actora a través de su apoderado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 19-06-06, en ambos efectos.
En fecha 22 de junio del presente año, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 04 de julio del año en curso, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
En fecha 16 de marzo del 2006, la parte actora presentó escrito libelar, el cual fuera admitido por auto de fecha 17 de marzo del referido año, emplazándose a la parte demandada a que compareciera por ante el Juzgado a quo al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 31 de marzo del presente año, compareció el abogado JOSÉ MILANO TABARES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 42.617, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y suscribió diligencia por medio de la cual se dio por citado en nombre de su representado, consignando documento poder que acredita su representación con facultad expresa para darse por citado.
Posteriormente, en fecha 04 de abril del año en curso, el apoderado actor, presentó escrito de reforma de demanda, en el cual afirma que su mandante en fecha 28 de octubre del año 2005, adquirió un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número 8-2, Torre A, del Edificio “SANTA FE SUITE GARDEN”, situado en El Sitio El Ble, Tinoco y Santa Fe, Urbanización Santa Fe, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual para el momento en que fue perfeccionada la mencionada venta, estaba siendo ocupado por el ciudadano FREDDY HARRY HERNANDEZ VIVAS, en calidad de inquilino, mediante contrato verbal, desde el 20 de abril del 2003 hasta la presente fecha, en el cual se fijó un canon de arrendamiento mensual de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000), los cuales debían ser cancelados por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE 2005, ENERO y FEBRERO 2006, teniendo hasta los presentes momentos un saldo deudor que asciende a la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.400.000,00). Por tal razón y con fundamento en lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda al ciudadano Freddy Harry Hernández Vivas, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en el desalojo del inmueble arrendado en el mismo buen estado en que se encuentra, así como el pago de los cánones insolutos lo cual alcanza la suma de Bs.2.400.000, más los que se sigan venciendo hasta la fecha en que se haga la entrega definitiva del inmueble.
Admitida como fue la reforma de la demanda, el 04 de abril del presente año, la misma se tramitó por el procedimiento breve, ordenándose la comparecencia del demandado al segundo (2°) día de despacho siguiente a dicha fecha, a los fines de que diera contestación a la demanda.
En la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, el abogado JOSE GREGORIO MILANO TABARES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a realizar la misma en los siguientes términos: En primer lugar, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ibidem, específicamente el establecido en el numeral 6° de dicho artículo. En segundo lugar, opuso como punto previo, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio. Posteriormente aceptó que su representado ocupaba el inmueble objeto del presente juicio, en calidad de inquilino para el momento en que dice el actor adquirió el inmueble, en virtud de contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado celebrado con la empresa SANTA FE SUITE GARDEN, C.A., desde el mes de mayo del 2003, habiéndose establecido un canon mensual de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), cuyo monto incluía el pago del condominio que se haya generado en el mes inmediatamente anterior. No obstante ello, negó que su mandante se encontrara obligado a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, afirmando que las mismas tenían que ser canceladas por mensualidades vencidas. Negó, rechazó y contradijo que su representado hubiere dejado de pagar los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, consignando al efecto copia simple del expediente de consignaciones N° 2006-0069, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Así, la representación judicial de la parte demandada, reprodujo el valor probatorio de los siguientes instrumentos: legajo del expediente llevado por ante el Tribunal 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signado con el N° 2006-0069, correspondiente a las consignaciones efectuadas por su mandante a nombre de la empresa SANTA FE SUITE GARDEN, C.A; copia simple del oficio de fecha 16 de diciembre del 2002, emanado del Viceministro de Turismo, que riela al folio 48 del presente expediente; copia simple del documento de propiedad consignado por la actora en el presente juicio. Por su parte la representación judicial de la parte actora, promovió supuesta copia fotostática de documento suscrito el 31 de octubre del 2005, del que, a su decir, se evidencia que se notificó al demandado el cese de actividades como administradora de dicho inmueble por parte de la sociedad SANTA FE SUITE GARDEN, C.A., y que de igual manera sería notificado de la persona natural o jurídica con quien a partir de dicho momento debería mantener la relación arrendaticia; sin embargo, no corre inserto en autos el referido documento.
III
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
La representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma en la demanda, por cuanto no se acompañó al libelo, el instrumento fundamental de la misma. Esta alzada al respecto se abstiene de pronunciarse sobre la misma, toda vez que la declaratoria con o sin lugar de tales cuestiones previas no tienen apelación y como consecuencia de ello no son revisables por la alzada. Así se precisa.
IV
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, opuso como punto previo al fondo la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, toda vez que ésta, no aportó a los autos, junto con el libelo de la demanda y de conformidad con lo estipulado en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento en que se funda la pretensión, del cual se derivaría su cualidad de actor.
Al respecto, precisa quien aquí decide que el proceso debe instaurarse entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación, de allí la máxima procesal que indica: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Asimismo el autor LUIS LORETO, señala: “la cualidad expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción”. Así tenemos que debe existir una identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción.
En este orden de ideas, tenemos que en el caso bajo estudio, la propia parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, aceptó ocupar el inmueble objeto del presente juicio, en calidad de inquilina desde mayo del 2003, en virtud del contrato de arrendamiento verbal que la misma hubiere celebrado con SANTA FE SUITE GARDEN C.A.
En este sentido, siendo que el nuevo propietario del inmueble es la parte actora, ciudadana PATRICIA DEL CARMEN FERMÍN CHIRIBELLA, según consta de copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de octubre del 2005, anotado bajo el N° 22, Tomo 9, Protocolo Primero, el cual al no haber sido impugnado se le otorga todo el valor probatorio previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, posee la referida ciudadana PATRICIA DEL CARMEN FERMIN CHIRIBELLA, legitimación para intentar la presente acción de desalojo, conforme lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual dispone:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”
En consecuencia, por cuanto la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo transcrito concede las acciones derivadas del contrato de arrendamiento al nuevo propietario del inmueble, aún cuando no sea el mismo quien inicialmente arrendó el inmueble, se llega a la inexorable conclusión de que la ciudadana PATRICIA DEL CARMEN FERMIN CHIRIBELLA, -como se señalara- tiene legitimación para intentar la presente acción, debiendo declararse sin lugar la falta de cualidad alegada por el demandado. Así se decide.
V
D E L F O N D O
En primer lugar, la parte actora en su escrito libelar accionó la extinción del contrato de arrendamiento verbal por medio de la acción de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE 2005, ENERO y FEBRERO 2006, a razón de Bs.600.000,00 cada mes. Por su parte el demandado al momento de dar contestación a la demanda, aceptó ocupar el inmueble en calidad de inquilino, mediante contrato verbal celebrado en mayo del año 2003, y no en abril del 2003 como bien lo afirmó el actor en su escrito libelar, cuestión que en el caso bajo estudio poco importa, ya que no tiene relevancia alguna si la relación locativa existe desde ABRIL DEL 2003 o desde MAYO DEL 2003, por cuanto en uno y otro caso, nos encontraríamos bajo la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez que se trata de un contrato verbis, en el cual las partes no establecieron un término fijo de duración. Así se establece.
De tal manera el contrato cuya extinción se acciona, es un contrato a tiempo indeterminado y por ende la parte actora accionó correctamente, al haber incoado la acción de desalojo, fundamentándola en el literal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Así se precisa.
En este orden de ideas, habiendo quedado reconocido por ambas partes la ocupación del inmueble objeto del presente juicio, por parte del demandado, en su condición de inquilino; y, comoquiera -como bien fuera valorado en el capítulo anterior- que la actora, es la legítima propietaria del inmueble arrendado, debe tenerse por reconocida la relación arrendaticia existente entre las partes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el monto hasta por el cual ascendía el canon de arrendamiento, por cuanto también fue un hecho reconocido expresamente por el demandado. Así se establece.
Negó la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda el estado de insolvencia invocado por la actora, aduciendo que tuvo que depositar los cánones de arrendamiento ante el juzgado de consignaciones correspondiente, en virtud de la negativa de la arrendadora de recibir los mismos. Igualmente rechazó que la oportunidad para pagar los cánones de arrendamiento fueran los primeros cinco (05) días de cada mes, por mensualidades anticipadas, como bien lo afirmó la representación judicial de la parte actora, sino que los mismos debían ser cancelados por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco días de cada mes. Tales afirmaciones al constituir hechos nuevos en el proceso, en virtud del principio del desplazamiento de la carga probatoria, corresponde su demostración a la parte demandada, de la forma como lo expresa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”. (Subrayado y Negrilla del Tribunal).
Así a los fines de demostrar la solvencia manifestada, la representación judicial de la parte demandada, consignó copia simple del expediente N° 2006-0069, que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el cual según sus dichos se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos.
Respecto a dicho legajo de copias simples consignada por la demandada, correspondientes al expediente de consignaciones N° 2006-0069, esta alzada considera:
Tras realizar una revisión pormenorizada del legajo de copias simples, marcado “A”, esta Juzgadora únicamente puede otorgarle el valor probatorio que tienen las copias simples de los documentos públicos, a aquéllos que rielan en los folios 49 al 56, ambos inclusive, por cuanto son los únicos que evidencian que emanan del Juzgado competente para recibir consignaciones, Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cuales al no haber sido impugnados por el actor, se les otorga todo el valor probatorio previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así, de las mismas se aprecia la existencia ante el referido Juzgado, de consignaciones arrendaticias, realizadas por el demandado FREDDY HARRY HERNANDEZ VIVAS, a favor de SANTA FE SUITE GARDEN, C.A., que si bien no es la parte actora, sino la arrendadora primaria, no pueden imputarse tales pagos como mal efectuados, por cuanto de las actas procesales que corren insertas en el presente expediente, no existe medio probatorio alguno que permita inferir que el demandado se encontrase en conocimiento de la venta efectuada, y mucho menos que tenía que cancelar los cánones a nombre del nuevo propietario arrendador. Así se establece.
En tal sentido, de las anteriores consignaciones plenamente valoradas, se evidencia que los cánones de arrendamiento relativos a los meses de enero y febrero del presente año, fueron consignados oportunamente por ante el Juzgado competente de consignaciones, todo ello conforme lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, de dichas consignaciones efectuadas por la parte demandada, se evidencia la aceptación tácita efectuada por el accionado, en lo tocante a la oportunidad en que debían ser cancelados los cánones de arrendamiento, al haber sido consignados los mismos dentro de los quince días siguientes a los primeros cinco días de cada mes, por mensualidades anticipadas, y no vencidas, como fue lo sustentado por él en su escrito de contestación, dicha manera de pago evidencia la aceptación tácita de que los cánones de arrendamiento, tenían que ser cancelados por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, tal y como lo adujo la parte actora en su escrito libelar. Así se establece.
Ahora bien, respecto a los recibos de pago correspondientes a los meses, de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL 2005, que rielan en los folios 46 y 47, precisa quien decide que respecto a los meses de septiembre y octubre del año 2005, nada tiene que decidir este Tribunal, por cuanto tales meses no fueron señalados por la parte actora como insolutos; y, en lo atinente a los meses de noviembre y diciembre del señalado año 2005 (folio 47) dicho recibo no puede ser valorado al tratarse de una copia simple de un documento privado, toda vez que los únicos documentos que pueden aportarse en copia simple son los señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (documento público, privado reconocido y tenido legalmente por reconocido); y, por el hecho de que los mismos se encuentran incluidos dentro del expediente de consignaciones, no dejan de ser simples fotostatos de un documento privado, como bien lo reconoció el demandado consignante, en el escrito de solicitud de consignaciones presentado por ante el aludido Juzgado (folio 40), en el cual señaló:
“Los pagos tanto de condominio, como de arrendamiento que ha realizado el ciudadano FREDDY HARRY HERNANDEZ VIVAS, los puedo demostrar por los recibos de pago que en copia simple acompaño a la presente de la siguiente manera:
Marcado letra B, el recibo de pago debidamente cancelado por el ciudadano Armando Zúñiga por concepto de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre del 2005, por la cantidad de Bs.1.200.000,00, es decir, por Bs.600.000,00 dada mes, de fecha 7 de septiembre del 2005 e incluye el condominio de los meses inmediatamente anterior.
Marcado “C”, el recibo de pago debidamente cancelado por el ciudadano Armando Zúñiga por concepto de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del 2005, por la cantidad de Bs.1.200.000,00, es decir, por Bs.600.000,00 cada mes, de fecha 03 de noviembre del 2005 e incluye el condominio de los meses inmediatamente anterior…”
Así las cosas, tenemos que tales recibos de pago correspondientes a los meses NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2005, que ríela al folio 47 del presente expediente, constituye una copia simple de un documento privado, instrumento que al ser calificado como privado simple, debió ser presentado en original, tal y como ya lo ha establecido nuestro Máximo Tribunal en variadas sentencias, como la proferida por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala Político-Administrativa en fecha 11-11-1999, con ponencia de la Magistrado Hildegard Rondón de Sansó, a través de la cual se dejó sentado lo siguiente:
“…observa esta Sala que conforme a la legislación venezolana, los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que solo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la previsión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo anterior y en virtud que los documentos promovidos no son los descritos en la norma antes indicada, es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostatos no pueden tener valor probatorio en este juicio para la demostración de la pretensión de la parte y así se declara”
En el mismo sentido se pronunció la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 10 de octubre del 2003, con ponencia del tercer conjuez, Magistrado Luis Rondón, en la cual se asentó lo que a continuación se transcribe:
“…Se evidencia que el instrumento que alega el recurrente que no fue impugnado, rechazado o desconocido por la parte demandada, se trata de una copia fotostática empastada de un documento privado en que aparentemente fueron transcritos los estatutos del Club Bahía de los Piratas A.C., lo que significa que no se trata de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, como bien lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
…Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.
La Sala de Casación Civil en sentencia del 9 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruiz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente N° 93-279, sobre el particular sostuvo:
“…Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fosfáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copa fotostática de un documento privado simple-como es el caso de autos- ésta carece de valor…”
En consecuencia y por compartir esta sentenciadora plenamente los criterios parcialmente transcritos, se desecha la referida documental, estableciéndose que la parte demandada debió traer a los autos el original de tal recibo, por cuanto al realizar la cancelación del canon de arrendamiento y expedir el arrendador el comprobante correspondiente, surge la presunción de que el original está en su poder. Así se precisa.
De lo expuesto se concluye la insolvencia por parte del demandado, respecto a los meses de noviembre y diciembre del 2005; y, siendo que la pretensión esgrimida por la demandante, fue el desalojo, contenido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bastando así que el arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas (noviembre y diciembre 2005), resulta procedente la demanda de desalojo incoada. Así se decide
La parte actora, como se indicara, alega el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses noviembre, diciembre 2005, enero y febrero 2006, y en este sentido se observa que dispone el Código Civil que:
“Artículo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Del artículo parcialmente transcrito, se evidencia palmariamente que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, lo cual según el análisis de las pruebas que cursan en autos, quedó plenamente demostrado al no haber sido un hecho controvertido la misma, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado ya que la relación locativa no ha sido un hecho controvertido en el presente juicio, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues quedó probada la relación arrendaticia, siendo de obligatorio cumplimiento para el arrendatario pagar los cánones de arrendamiento.
Asimismo, por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada no probó el haber satisfecho el pago de los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2005 (mensualidades suficientes para la procedencia del desalojo, conforme lo prevenido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivo de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Existiendo prueba de los hechos alegados por la parte actora, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte actora y parcialmente con lugar la presente acción y así se declara, ello por cuanto la actora señaló como impagados los meses de noviembre, diciembre del año 2005 y enero y febrero del año 2006, habiendo quedado demostrado que la parte demandada pagó oportunamente (procedimiento de consignaciones) los meses de enero y febrero del presente año.
VI
Con base a las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte actora.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de junio del año 2006.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana PATRICIA DEL CARMEN FERMIN CHIRIBELLA, contra el ciudadano FREDDY HARRY HERNANDEZ VIVAS, ambas partes identificadas al inicio de este fallo, declarándose la extinción del contrato verbis celebrado entre las partes, y como consecuencia de ello se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora libre de personas y bienes no pertenecientes a la propietaria, en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble identificado a continuación: “Apartamento destinado a vivienda, identificado con el número 8-2, Torre A, del Edificio “SANTA FE SUITE GARDEN”, situado en El Sitio El Ble, Tinoco y Santa Fe, Urbanización Santa Fe, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda”.
TERCERO: Se condena a la demandada a pagar la suma de Bs. 1.200.000,00 por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2005, a razón de Bs.600.000,00 cada uno y los que se sigan causando desde el mes de marzo de presente año 2006 hasta la fecha en que se acuerde la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: Por cuanto la parte demandada no ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, no ha lugar a condenatoria en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez

María Rosa Martínez C.
La Secretaria

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 19-7-2006, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:25 p.m.
La Secretaria.