TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: GENARO LINARES BARRETO, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V – 1.606.720, con domicilio procesal en la Avenida Rómulo Gallegos, sector Horizonte, Centro Comercial Aloa, Oficina Nº 5, El Marquéz, Caracas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JORGE CLARET MARTINEZ PAREDES y RAMON VARGAS MEZONES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 5.409.232 y 1.481.208, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.895 y 15.293, también respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIA CELESTE DE ABREU de DE SOUSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.565.263, con domicilio procesal en la avenida Libertador con calle El Metro, edificio Atlántida, piso 11, oficina 11-B, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS AZUAJE CRESPO y JESUS ROBERTO GOMES CORREIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.661.303 y 6.259.130, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.608 y 29.266, también respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - APELACIÓN
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 10.910

Corresponde a este tribunal conocer el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado RAMON VARGAS MEZONES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GENARO LINARES BARRETO, parte demandante en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de agosto de 2004, la cual fue oída en ambos efectos. El presente expediente es recibido por este tribunal el 1º de octubre de 2004, mediante sistema de distribución correspondiéndole su conocimiento.

ANTECEDENTES

Comenzó la presente causa, con la introducción de la demanda ante el tribunal distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 8 de junio de 2004, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Segundo de Municipio, por parte del ciudadano RAMON VARGAS MEZONES contra la ciudadana MARIA CELESTE DE ABREU de DE SOUSA, para ejercer en su contra acción de resolución de contrato de arrendamiento. Afirma la parte actora: “…Nuestro poderdante GENARO LINARES BARRETO, es propietario y poseedor del apartamento Nº 10 del 3er. Piso del Edificio ALNABAR, ubicado en el Sector Agua Salud, bajada Los Robles, Calle Los Robles de la Parroquia La Pastora del Municipio Libertador del Distrito Federal; constituido de sala-comedor, un baño, cocina, dos habitaciones y con un área de 71,17 M2 alinderado por el NORTE: fachada norte del edificio, SUR: con el apartamento Nº 11, por el OESTE: con el apartamento Nº 9 y pasillo de circulación de entrada al apartamento, por el ESTE: con fachada Este del edificio, por el TECHO: con Piso del Apartamento Nº 14, y piso: con el techo del apartamento Nº 6; y le pertenece por compra que le hace al consorcio Domaltrix, S.A., conforme al documento notariado por ante la Notaría Tercera de Caracas en fecha 22 de junio del año 1995 y posterior registro ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador en fecha 4 de enero del año 1996, anotado bajo el Nº 2, Tomo 4, Protocolo Primero y determinado en el documento notariado por ante la Notaria Publica Tercera en Caracas bajo el Nº 78, Tomo 44, en fecha 22 de junio de 1995…”.
Continua la parte actora la narración de los hechos: “…Para la fecha de compra del mencionado apartamento, por parte de nuestro poderdante, 22 de junio del año 1995, se encontraba con anterioridad a esta fecha ARRENDADO a la ciudadana MARIA CELESTE DE ABREU DE SOUSA… conforme al contrato de arrendamiento privado que suscribieron el VENDEDOR del apartamento CONSORCIO DOMALTRIX, S.A., en fecha 1º de octubre del año 1993, por lo tanto el apartamento estaba arrendado con anterioridad a la fecha de la venta y los efectos del contrato pasan de pleno derecho al comprador, hay un traspaso del contrato de arrendamiento, estableciéndose en la Cláusula Primera: Se determina el objeto del contrato; en la Segunda: Se estableció que la arrendataria se obliga a utilizar el apartamento para habitarlo con su familia prohibiéndose el subarrendamiento, entregárselo a cuido a terceras personas, como tener pensionistas; en la Tercera: se estableció un (1) año de duración, prórroga por igual tiempo; en la Novena: Se estableció que el incumplimiento de las obligaciones, da derecho al ARRENDATARIO (sic) terminar el arrendamiento. La ARRENDATARIA, MARÍA CELESTE DE ABREU DE SOUSA, ha venido incurriendo en hechos de incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato y no lo habita, no vive en el apartamento, se han hecho múltiples diligencias para localizarla, desde hace dos años, se desconoce su paradero y sus actividades, nuestro mandante-arrendador, le ha sido más que imposible visitar su propiedad a pesar de haberse establecido en la Cláusula Octava la obligación de que el apartamento sea inspeccionado para que el arrendador verifique el estado en que se encuentra. Desde el año 1998 lo habitan terceras personas en condiciones de traspaso, cede o subarrienda y para ocultar tales figuras se vale de ardides, artimañas, subterfugios desarrollando hechos y tomando conducta de ocultamiento, se esconde, no le abren la puerta a nadie y los que habitan el apartamento ponen sumo cuidado y son diligentes en dar razones pueriles, descorteces, usando el engaño y la mentira con el único fin de lograr su propósito de habitar el apartamento pagando un irrisorio alquiler de 4.776 Bolívares que consigna ante el Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio a nombre del vendedor Consorcio Domaltrix, S.A., y les otorga poderes tales son los casos de los ciudadanos: Toni de Abreu Rodríguez…quien consigna en su condición de arrendatario en el expediente Nº 98003097 en fecha 11 de mayo de 1998, la ciudadana María Antonia Abreu Rodríguez, C.I Nº 6.908.673, con facultad hasta para sustituir su personalidad. El arrendador, desde que compró el apartamento, no ha podido hablar con la arrendadora para comunicarle su condición, de que a él es a quien debe pagársele las pensiones de arrendamiento y no al vendedor, y no hay manera ni forma de establecer comunicación alguna con ella, y estos hechos se subsuman incumplimiento (sic) de obligaciones por parte de la arrendadora que se entrañan del vínculo jurídico del contrato de arrendamiento y estas son rezones de hecho que subsumidos al derecho; le dan la potestad y razón lógica jurídica al Arrendador de demandar la Resolución del contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado contra la ciudadana María Celeste de Abreu de Sousa...”. Concluye afirmando que la accionante ha actuado de mala fe y con mala intención, y “…que esta acción es totalmente contraria a una buena madre de familia…” (sic); señala como disposiciones aplicables al caso, las contenidas en los artículos 1.494, 1.592, 1.600, 1.605, 1.614 y 1.159 del Código Civil y el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demandó pues, la resolución del contrato de arrendamiento referido. Estimó la demanda en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).
Admitida la demanda en fecha 14 de junio de 2004, compareció la parte accionada en fecha 6 de agosto de 2004, para darse expresamente por citada. En fecha 10 de agosto de 2004, compareció la representación de la parte actora para consignar escrito de contestación de la demanda. En la referida contestación la parte accionada propuso la cuestión previa de la prejudicialidad prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; propone también la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; finalmente contesta en términos genéricos la demanda incoada. En el capitulo denominado “…DE LA CONTESTACIÓN ESPECIFICA…”, reconoció haber suscrito el contrato identificado por la accionante en su libelo, conviniendo de manera expresa en que “…dicho contrato se tornó a tiempo indeterminado, hecho este no controvertido, ni sujeto a discusión entre las partes…”. Alegó la falta de cualidad e interés del actor por no ser propietario, ni poseedor del apartamento arrendado, ni tampoco cesionario del contrato de arrendamiento. Afirma que el edificio ALNABAR, del cual forma parte el inmueble arrendado, fue vendido en su totalidad por la citada empresa CONSORCIO DOLMATRIX S.A., a un grupo de personas, naturales y jurídicas, entre ellas el ciudadano GENARO LINARES BARRETO, a quien se vendió el 5,54% del monto de los derechos de propiedad proindiviso sobre tal edificio, y a quien por documento notariado no registrado –en afirmación de la accionada – y por ende no oponible a terceros, se dice le corresponde el uso y usufructo exclusivo del apartamento Nº 10 y del local de comercio distinguido con la letra A. Afirma que el edificio ALNABAR no está sometido al régimen de propiedad horizontal y que en la actualidad es un inmueble proindiviso que pertenece en comunidad ordinaria a un grupo de personas, que en conjunto son dueñas del mismo, poseyendo cada una de ellas, derechos de propiedad en el porcentaje indicado en la escritura de venta.
Continua la accionada afirmando: “… Es de señalar que el Edificio ALNABAR no está sometido al régimen de propiedad horizontal, y que en la actualidad es un inmueble proindiviso… Omissis… derechos de propiedad en el porcentaje o porción (%) indicado en la escritura de venta y en las ventas que cada cual hubiere hecho de sus derechos en documentos posteriores referidos en las notas marginales estampadas, y que como tal se rige por lo dispuesto en los artículos 759 y siguientes del Código Civil, comunidad ordinaria la cual fue reglamentada entre sus comuneros por documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 25 de junio de 1995, bajo el Nº 78, Tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría…Omissis… De manera que el ciudadano GENARO LINARES BARRETO no es el propietario y poseedor del inmueble arrendado, pues tal apartamento forma parte de un inmueble proindiviso perteneciente a un grupo de personas naturales y jurídicas, y en todo caso, no está acreditado en forma alguna en el expediente, no consta que haya cedido el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de octubre de 1993 al ciudadano GENARO LINARES BARETO… Omissis… por lo cual la parte demandante carece de cualidad o interés para intentar el presente juicio… ”. Alega que al ser él contrato celebrado uno a tiempo indeterminado “…solo es dable demandar por vía de acción de desalojo, no pudiendo accionarse por cumplimiento o resolución de contrato, como ha ocurrido en este caso, donde la actora demandó la resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en contravención a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. Impugnó el valor probatorio de las copias fotostáticas simples insertas a los folios 12 y 15 (instrumento poder), 33 (contrato de arrendamiento), 34 (consignación de alquileres), 35 y 36 (instrumento poder), 37 y 38 (instrumento poder). Impugnó de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el valor probatorio de los 3 poderes consignados en fotostátos. Señaló que la accionante no acompañó con su demanda el documento fundamental. Finalmente, rechaza que el contrato fuese cedido o traspasado; rechaza que su representada haya incumplido sus obligaciones legales o contractuales; rechaza haber entregado el inmueble arrendado al cuido de terceras personas; en definitiva rechaza los fundamentos de hecho y de derecho de la accionante argumentados en su libelo. Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho, y en la oportunidad para decidir mediante sentencia de fecha 31 de agosto de 2004, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber apreciado las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento. En fecha 7 de septiembre de 2004, comparece ante el a quo la representación judicial actora para apelar de la referida decisión. Siendo la oportunidad para decidir el tribunal observa.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara sin lugar la demanda de resolución de contrato intentada por la parte demandante, condenando en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Propuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al respecto el a quo declaró: “En la oportunidad de la litis contestatio, la representación de la parte demandada promovió como cuestión previa, la existencia de una cuestión prejudicial establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; al respecto se observa que mediante diligencia suscrita por dicha representación judicial, en fecha veintiséis (26) de agosto de 2004, desistió de la cuestión previa sub examine, razón por la cual este juzgador no tiene materia sobre la cual decidir. Así se decide”. Esta alzada observa, a pesar que la cuestión previa referida no tiene apelación, de conformidad con la norma establecida en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, resulta menester pronunciarse sobre el “desistimiento de la cuestión previa propuesta”. El desistimiento es un medio de autocomposición procesal, por naturaleza y esencia, provocado por el accionante o demandante. Entonces cabe preguntarse ¿Puede plantearse el desistimiento de una defensa ejercida por el demandado al momento de contestar su demanda?; la respuesta necesariamente debe ser afirmativa, pues la dialéctica del proceso civil enseña que los derechos en él disputados son de carácter privado, y por ello a cada contendiente le es dable disponer de ellos (desistir, transar, convenir), a menos que se afecte el orden público o alguna disposición legal lo prohíba, estando el proceso civil signado con el principio dispositivo. No obstante, en el caso de especie no se estaría ante un desistimiento, entendido en sentido procesal como lo define el artículo 263 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sin embargo en sentido literal [más no procesal], podría admitirse que efectivamente es un “desistimiento”, pues produce decaimiento de la defensa o petición de defensa. Ahora bien, al haber planteado la defensa referida, el demandado introdujo al proceso un nuevo elemento y al renunciar (desistir) de la cuestión previa, reflexiona esta alzada, no resulta plausible argumentar simplemente que el tribunal no tiene materia sobre la cual decidir por efecto del desistimiento, pues el accionado planteó una incidencia, de manera que al desistir de ésta, se produce un efecto necesario y es la condena en costas en virtud de ese desistimiento, de conformidad con el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil en caso de que sea declarada sin lugar la otra cuestión previa planteada y así se declara.
Con relación a la cuestión previa relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, en vez de demandarse el desalojo de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el tribunal a quo estableció: “… se desprende que yerra la representación judicial de la parte demandada, al considerar que existe prohibición de la Ley de admitir la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, ejercida por la parte actora, puesto que no solamente el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dejó a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las allí previstas, sino que además, es claro y patente que la acción propuesta por la parte actora, se encuentra tutelada por nuestro ordenamiento jurídico sustantivo, en el artículo 1.167 del Código Civil, para cuyo ejercicio no está previsto el cumplimiento de determinados requisitos legales. Caso muy distinto es que, no podrá prosperar en derecho, una demanda por la resolución judicial de una convención locativa verbal o escrita a tiempo indeterminado, invocando alguna de las causales establecidas en el supra mencionado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues para ello está previsto la acción de desalojo; y sin embargo, aún así, estaría en discusión si se trata de una cuestión que debe ser resuelta in limine mediante la promoción de la cuestión previa bajo estudio, considerando que las causales previstas en esta norma son de inadmisibilidad por estar interesado el orden público; o si por el contrario, se trata de la procedencia o no de la acción de desalojo que solo puede ser considerado como una cuestión de mérito de la causa… Omissis… Este alegato de la representación judicial de la parte demandada, se insiste, solo puede servir para determinar si procede o no en derecho la demanda en los términos propuestos, lo que evidentemente constituye un caso distinto al considerar inadmisible la demanda, al amparo de lo contemplado en el ordinal undécimo (11º) del artículo 346 de Texto Adjetivo Civil; por tales razones, la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar en derecho; y así se decide…”. Esta alzada comparte en plenitud el razonamiento precisado por el a quo respecto a la cuestión previa propuesta, pues efectivamente para la procedencia de esta cuestión previa, debe presentarse de manera plausible la voluntad de la Ley de no admitir la acción, lo cual no se evidencia en este caso, donde al contrario, está tutelada ex artículo 1.167 del Código Civil, siendo una cuestión de mérito y no previa, el determinar si procede la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa propuesta y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alegó la falta de cualidad. Con relación a esta defensa el a quo puntualizó: “Ahora bien, en el caso sub iudice se observa que el apartamento objeto de la pretensión actora, forma parte integrante de un inmueble denominado edificio ALNABAR, que conforme lo que se evidencia de los documentos públicos aportados a los autos por la representación judicial de la parte actora, por demás impugnados y no ratificados en juicio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra fuera del régimen de propiedad condominal, cuyo texto legal lo constituye la Ley de Propiedad Horizontal. De ello se deduce, que existe un estado de comunidad ordinaria entre los diversos propietarios del mencionado edificio, entre los cuales se encuentra el ciudadano Genaro LINARES Barreto; por tanto, ciertamente constituyen un litis consorcio activo necesario, cuya legitimación para actuar en lo concerniente al edificio ALNABAR, está en cabeza de todos; de forma y manera que uno solo de ellos no podría actuar sin el debido consentimiento y autorización de todos, pues carecería evidentemente de cualidad para ello. En efecto, no constata este juzgador que la parte actora sea el único titular del derecho cuya satisfacción pretende, ni que a él le hayan sido cedidos los derechos del contrato de arrendamiento accionado, ni menos aún la necesaria autorización, mandato, para obligar y actuar en nombre del colectivo del cual forma parte integrante, comunidad de propietarios del edificio ALNABAR; razón por la cual debe colegirse que no tiene acreditada la legitimidad para interponer la presente demanda. Por lo tanto, se detecta la falta de cualidad de la parte actora para accionar individualmente, pues en el caso de marras la legitimidad está en cabeza de la comunidad ordinaria de propietarios del citado edificio ALNABAR, cuyo derecho nace precisamente del contrato de venta suscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 4 de enero de 1996, anotado bajo el Nº 2, tomo 4, Protocolo Primero, siendo dicho documento el que produce efectos erga omnes y por tanto oponibles a terceros…”.
Esta alzada observa que el razonamiento anterior es acertado, sin embargo, la sentencia recurrida no realizó un análisis de pruebas de conformidad con el artículo 509 del Código del Procedimiento Civil. En tal virtud, el tribunal pasa a analizar las pruebas a los efectos de determinar si existe falta de cualidad conforme lo determinó el a quo. Del folio 12 al 15, se evidencia copia fotostática simple de poder otorgado por el ciudadano Genaro LINARES Barreto a los abogados JORGE CLARET MARTINEZ PAREDES y RAMON VARGAS MEZONES, ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas el 1º de julio de 2004. Esta copia fue impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, la impugnación referida no es posible a través de la norma referida, sino de la forma especial que establece el Código respecto a la excepción de falta de capacidad de postulación contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, de manera que se tiene como valido. Ahora, del poder no se desprende la cualidad del accionante como propietario o arrendador del mencionado apartamento y así se declara.
A los folios 16 a 25, ambos inclusive, se desprende copia certificada de documento de compraventa por medio del cual la empresa CONSORCIO DOLMATRIX, S.A., vendió un inmueble a las siguientes personas: FRANCISCO INOCENCIO MENDES DE ABREU, MARÍA SOARES DE MENDES, MANUEL ARAUJO DE CASTRO, MARÍA RAMOS DE OLIVEIRA, LUZ SOLARTE ALCALÁ, WILLIAN ELIAS MARIN, ANGELA DEL ROSARIO MEILAN de MARIN, LUIS ANTONIO MEDINA, JULIA DEL CARMEN BRICEÑO DE MEDINA, COSME SIMÓN GARCÍA GONZÁLEZ, DOLORES BEATRIZ LÓPEZ GARCÍA, ANSELMO GUILLORME MERINO, FRANCISCO XAVIER GUILLORME ARANDA, MARÍA LUCIA HUALDE RESA, MARTA CASTER MARTÍNEZ, FRANCISCO LUÍS AGUIAR, JOSÉ ANTONIO PÉREZ ABREU, PEDRO MIGUEL PÉREZ ABREU, CALZADO FABIANA C.A., BOULA YOUSSEF YOUSSEF BATÍAS, PEDRO BERNAL NEGRÍN, ELVIRA ISABEL BARRERA DE BERNAL, ISABEL PÉREZ LATA, ANTONIO PÉREZ VIDAL, ISABEL LATA DE PÉREZ, ISABEL PÉREZ LATA, LUZ MARINA GUERRERO CHACON, MARÍA ELENA MONTESINO CRUZ, GENARO LINARES BARRETO (parte actora en la presente causa), MOISES ENRIQUE GÓMEZ SIERRA, JOSÉ ELIAS GÓMEZ SIERRA, MARÍA DE FATIMA TAVARES DE GÓMEZ, CANDELARIA BLANCA NIEVES PÉREZ, ADA JOSEFINA ASCANIO DE ROMERO; dicho inmueble está constituido por un edificio denominado ALNABAR, cuya identificación es la misma que se efectuó supra, y la venta se protocolizó ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 02, Tomo 04, Protocolo 1º de fecha 4 de enero de 1996. Esta documental merece todo el valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara. Ahora, se evidencia que el conjunto de compradores adquirió el inmueble de manera mancomunada, y efectivamente, la relación entre ellos es una de comunidad respecto al bien. Es de observar que el inmueble enajenado no lo fue conforme a las normas establecidas en el artículo 26 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo cual no puede considerarse que existe una relación de condóminos conforme lo estable la Ley de Propiedad Horizontal, sino que la misma se reguló conforme a las normas de la comunidad ordinaria, en tal sentido, cada comunero, como en toda comunidad, debe estar habilitado para ejercer derecho en nombres de sus otros comuneros. Si bien los compradores se subrogaron en los derechos del anterior vendedor, CONSORCIO DOLMATRIX, S.A., mediante éste documento no se acreditó directamente la propiedad del apartamento arrendado al accionante, tampoco se habilitó, traspasó, cedió o acreditó algún derecho para ejercer acciones legales relativas al apartamento sub iudice y así se declara.
Al folio 27 a 32, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 78, Tomo 44 de fecha 22 de junio de 1995. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en él los compradores supra identificados, convinieron reglamentar la comunidad formada por ellos al adquirir el inmueble constituido por el edificio denominado ALNABAR. Entre otras cosas las partes acordaron: “Cada propietario tiene atribuido sus derechos en la propiedad en forma exclusiva en la siguiente forma… Omissis… GENARO LINARES BARRETO el 5,54% del monto de la compra, correspondiéndole el uso y usufructo exclusivo y permanente del apartamento distinguido con el Nº 10 y del local comercial distinguido con la letra “A”…”. Pues bien, la intención de las partes al celebrar esta convención fue regularizar los derechos de cada comunero, atribuyendo el uso y usufructo de una parte especial que conforma el bien, en este caso, el apartamento Nº 10 del edificio ALNABAR al comunero, ciudadano GENARO LINARES BARRETO.
Respecto al documento inserto al folio 33, se evidencia copia simple de contrato de arrendamiento; el tribunal sin analizar su eficacia probatoria advierte que el mismo es una copia fotostática simple de un documento privado, la cual no es admisible en juicio, en tal virtud el tribunal la desecha y así se declara. Respecto al documento inserto al folio 34, relativo a una consignación arrendaticia, la misma fue impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la parte que la produjo no demostró su autenticidad como lo establece la misma norma, razón suficiente para desechar su valor probatorio y así se declara. La misma consideración alcanza a los poderes insertos a los folios 35 a 38, ambos inclusive, advirtiendo el tribunal que en este caso la impugnación es viable ex artículo 429 eiusdem, pues no se trata de poderes otorgados a los efectos particulares de este juicio por el accionante, sino de actos ajenos.
Así, no puede considerarse que el mencionado ciudadano sea, tal como lo afirma, propietario exclusivo del inmueble arrendado o tenga algún derecho que lo habilite para demandar al arrendatario, en primer lugar, por que del documento de compraventa antes analizados no se evidencia que el inmueble haya sido adjudicado de manera especifica a cada comunero, es decir, no se adjudicó un apartamento a cada uno de ellos; en segundo lugar, por que el documento que otorgó el uso y usufructo del apartamento arrendado, fue únicamente autenticado, y no Registrado, como correspondía, de conformidad con el artículo 1.920 del Código Civil, ordinales 1º y 2º, que reza: “Además de los actos que por disposición especiales están sometidas a la formalidad del registro, deben registrarse: 1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptible de hipoteca. 2º. Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo… Omissis…”, no siendo entonces oponible a la arrendataria, y surtiendo efectos únicamente entre los otorgantes y así se declara.

En consecuencia, resulta palmaria la falta de cualidad de la parte actora para demandar como exclusiva propietaria del inmueble arrendado en resolución del contrato, a la ciudadana MARÍA CELESTE DE ABREU y así se declara. Queda a salvo cualquier acción que derive del contrato celebrado, cuando se satisfagan los presupuestos procesales necesarios y así se declara. Visto entonces, esta alzada considera, que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra ajustada en cuanto a los efectos jurídicos que la misma conlleva. Por ello, se declara improcedente el recurso ordinario de apelación intentado y se declara sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada y así se decide.
Con relación a las copias certificadas insertas a los folios 169 a 173, ambos inclusive, relativos a un procedimiento de regulación de alquileres iniciado por el ciudadano GENARO LUIS BARRETO ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en su “…carácter de copropietario del Apto. Nº 10, Piso 3, del Edificio denominado “ALNABAR”, situado en la Calle Los Robles, Urbanización Agua Salud, Parroquia La Pastora…”, el tribunal considera que no tienen materia sobre la cual pronunciarse, pues las declaraciones anteriores tienen carácter preliminar, cuestión que impide valorar este probanza. Este pronunciamiento en nada afecta la validez de la prueba referida y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado RAMON VARGAS MEZONES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GENARO LINARES BARRETO, parte demandante en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de agosto de 2004, que declaró sin lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada. Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de cualidad del accionante GENARO LINARES BARRETO, en contra de MARÍA CELESTE DE ABREU.
Se confirma la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Se condena en costas a la parte actora respecto a la pretensión principal; se condena en costas a la parte demanda por las cuestiones previas propuestas.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticinco (25) día del mes de julio del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
LA SECRETARIA,

LISETTE GARCÍA GANDICA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la ______
LA SECRETARIA
HJAS/LGG/jigc.
EXP. Nº 10910