TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EL JUZGADO DECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiséis (26) de Julio de 2006
196º y 147º
EXPEDIENTE: 32938
MOTIVO: DESALOJO.-
SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).
-I-
PARTE ACTORA: PIETRON SOLOMITA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.507.340
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO y ANGELA MEROLA CALABRIA, abogados en ejercicio, venezolanos, mayores de edad de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 73.040 y 41.372, respectivamente-
PARTE DEMANDADA: ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V.-13.419.379.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BENITO JORGE REYES HERRERA, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.210.

I
Conoce este Tribunal, en alzada, de la apelación interpuesta por la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad No.13.419.379, en su carácter de parte demandada en el presente Juicio de DESALOJO incoado por el ciudadano PIETRO SOLOMITA, titular de la Cédula de Identidad No. 6.507.340.
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 01 de febrero de 2003, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial compareció el abogado GIUSEPPE TOBIA FRINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.040 en representación de la actora anteriormente identificada, quien demandó por DESALOJO a la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA.
Expresa el apoderado actor en su libelo de demanda, que en fecha 01 de agosto del año de 1997, el ciudadano PIETRO SOLOMITA, en su carácter de ARRENDADOR, celebro CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, en su carácter de ARRENDATARIA, el cual tuvo por objeto un (1) apartamento distinguido con el No.2, planta baja (PB), que forma parte del edificio “CARACAS”, situado en la Avenida A con la Transversal E de la urbanización la Carlota, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda, Ciudad de Caracas.
Alega que dicho contrato fue celebrado en principio a tiempo determinado y con el transcurso de la relación contractual arrendaticia se transforma en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, ya que expirado el tiempo fijado en el contrato, de Un (1) Año, 1° , 1° de agosto del año 1997, al igual que su única prórroga, 1° de Agosto de 1999, plazo este de TIEMPO DETERMINADO y que vencido se dejo a LA ARRENDATARIA y esta quedo y siguió con el uso goce y disfrute del apartamento en cuestión, sin haber realizado mi representado ninguna notificación, ni antes del termino fijado ni mucho menos después de su expiración, tal como se desprende a lo previsto en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, con lo que estamos en presencia de la institución y así evidenciado de la TÁCITA RECONDUCCIÓN, como lo prevé el articulo 1.600 y 1614 del Código Civil, arrendamiento sin determinación de tiempo, como bien se señaló anteriormente. El canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (12.600 Bs.) mensuales, variado en aumento con posteriores modificaciones por concepto de regulación de alquileres, hasta llegar para la presente fecha, un canon de arrendamiento vigente por la cantidad de CIENTO NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (109.650 Bs.) mensuales, así como se evidencia de la RESOLUCIÓN No. 5585 de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha 3 de Octubre de 2002.
Que la ARRENDATARIA ha dejado de cumplir con la obligación correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento y a pesar de múltiples gestiones extrajudiciales de cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, no han sido los mismos pagados, a saber de los siguientes meses: AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2005, A RAZÓN DE CIENTO NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (109.350 Bs.) mensuales.
Fundamenta la presente acción en la disposición contenida en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Razones éstas por las cuales en nombre de su representada demanda en desalojo a la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En el DESALOJO del inmueble objeto de la presente demanda, y entregar en las mismas condiciones que lo recibió, de acuerdo a lo establecido en el ordinal “a” del articulo 34 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: En pagar la suma de QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (546.750 Bs.) como indemnización compensatoria por el uso del inmueble, equivalente al monto de los cánones de arrendamientos insolutos y aquellos que se generen hasta el desalojo del inmueble.
La presente demanda fue admitida mediante auto dictado en fecha 06 de febrero de 2006, por los tramites del PROCEDIMIENTO BREVE, ordenándose el emplazamiento del demandado para el acto de contestación de la demanda al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
En fecha 14 de febrero de 2006, consignados los fotostatos correspondientes, se ordeno aperturar el cuaderno de medidas en el presente expediente, a los fines de proveer sobre la medida solicitada en el libelo de la demanda, siendo que mediante decisión de fecha 22 de febrero de 2006, se negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora, la cual no fue apelada por ninguna de las partes según consta en auto de fecha 16 de marzo de 2006.
En fecha 23 de febrero de 2006, compareció el ciudadano alguacil OMAR HERNANDEZ, adscrito al Circuito Judicial de los tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, dejó constancia de que la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, se negó a firmar el respectivo recibo de citación.
En fecha 01 de marzo de 2006, compareció el apoderado judicial de la parte actora abogado GIUSEPPE TOBIA FRINO, quien solicito complemento de la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo que mediante auto de fecha 06 de marzo de 2006, se ordenó librar boleta de Notificación a la parte demandada, a los fines que el secretario le informara lo concerniente a la declaración formulada por el ciudadano alguacil en el presente expediente, y en fecha 21 de marzo de 2006 el secretario del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, ciudadano JUAN FREITTAS ORNELAS, dejo constancia de haber notificado a la demandada, lo referente a su citación.
En fecha 23 de marzo de 2006, compareció la demandada ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, debidamente asistida por el abogado BENITO JORGE REYES HERRERA, Inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 62.210, quien dio contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, opuso a la actora el pago efectuado a su favor de Un Millón Setenta y cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs.1.074.900), la cual alega que fue recibida por la demandante mediante el cobro indebido de Treinta y Un Mil Cuatrocientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs.31.458) mensuales, desde el año 1998 a septiembre de 2002, vale decir, 57 meses que debían ser cobrados a razón de Doce Mil Seiscientos Bolívares, de acuerdo a la penúltima Resolución distinguida con el No.688, publicada en Gaceta de fecha 20-03-1997,
De igual modo, opuso la compensación de la cantidad reclamada y señaló que consignaba a todo evento los recibos de consignaciones de pago de los alquileres reclamados y otros a los fines de su defensa.
En fecha 28 de marzo de 2006, compareció el abogado GIUSEPPE ANTONIO TOBIA, quien a los fines de subsanar la cuestión previa del ordinal 3° del articulo 345 del Código de Procedimiento Civil, opuesta en su contra por la parte demandada, consigno originales de los Instrumentos Poder.
Mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 06 de Abril de 2006, la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA debidamente asistida por el abogado BENITO JORGE JULIO REYES HERRERA, promovió las pruebas a las que se contrae dicho escrito. Dichas pruebas fueron admitidas mediante auto dictado en fecha 07 de Abril de 2006.
En fecha 06 de abril de 2006, mediante auto se acordó fijar para el CUARTO DÍA DE DESPACHO, acto conciliatorio entre las partes del presente juicio.
En fecha 7 de abril del 2006, compareció el abogado GIUSEPPE TOBIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora quien estando dentro de la oportunidad procesal ratifico la legalidad del instrumento poder consignado.
En fecha 7 de abril de 2006, la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, presento escrito de complemento de pruebas, y consigno anexo al mismo copia de la resolución de No.688 mediante la cual consta que el canon de arrendamiento autorizado para el día 03/04/1997, del inmueble objeto del arrendamiento a que se contrae el presente Juicio era de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.12.600,00)
Mediante decisión dictada en fecha 20 de Abril de 2006, el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia declarando sin lugar la presente demanda.
Contra dicha decisión mediante diligencia presentada en fecha 26 de abril de 2006, ejerció recurso de apelación la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, la cual fue oída en ambos efectos, por el Tribunal de la causa en fecha 27 de abril de 2006.
Mediante auto dictado en fecha 07 de Julio de 2006, se le dio entrada al presente expediente por ante este Tribunal, fijándose el décimo (10mo.) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
-II-
PUNTO PREVIO
En la oportunidad de la contestación a la demanda el demandado, además de dar contestación al fondo de la demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual esta Juzgadora procede a decidir como punto previo al fondo del presente fallo.
La cuestión previa contenida en el artículo 346 en su ordinal 3°, establece lo siguiente:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demandada, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
3° La ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente.
Cabe destacar, que de las actas que conforman el presente expediente, se puede apreciar que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, en lo que respecta a la cuestión previa opuesta, no señalo con precisión cual es la infracción cometida, y a cual de los supuestos allí señalados hace referencia.
Siendo que posteriormente en su escrito de pruebas aleja, en lo que se refiere a la cuestión previa opuesta, que el poder no esta otorgado en forma legal además de ser insuficiente, y asimismo, a los fines de demostrar, que para la época de su otorgamiento no se cumplió con la formalidad requerida, promovió documentos de la época que con fe pública dan testimonio de las forma en que ordinariamente debió ser otorgado el poder objetado.
De las actas del presente expediente se puede apreciar que el documento opuesto por la parte demandada, fue otorgado en forma legal, ya que el poder para los actos judiciales deben constar en forma autentica a tenor de los preceptuado en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, esto es otorgarse mediante escritura, documento publico o autentico con las solemnidades de Ley por un registrador, Juez, funcionario o empleado publico con facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (artículo 1357 del código de Civil) con facultad para darle fe pública, lo cual le da pleno valor probatorio; y visto que la parte demandada no fundamento debidamente dicha defensa, esto le determina a esta Juzgadora que ninguno de los supuestos señalados en la anterior norma adjetiva civil, se dan para que proceda la cuestión previa alegada por la demandada, lo cual la hace improcedente en derecho y en consecuencia la misma es desechada.- ASI SE DECIDE.-
-III-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Declarada improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, esta sentenciadora pasa a examinar los términos en que esta planteada la litis:
Cabe destacar que en el escrito libelar la parte demandante, pretende el desalojo del siguiente bien inmueble, un (1) apartamento distinguido con el No. 2, planta baja (PB), que forma parte del edificio “CARACAS”, situado en la Avenida A con la Transversal E de la urbanización la Carlota, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda, Ciudad de Caracas, de conformidad con lo citado en el articulo 34 numeral “a”, del la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2005, a razón de CIENTO NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (109.350 Bs.), por parte de la demandada ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA.
Esta Juzgador observa que junto al libelo de demanda la parte actora trajo a los autos los siguientes documentos, como prueba de lo alejado:
1) Copia simple del instrumento poder, marcado con letra “A”, debidamente autenticado en fecha 28 de Enero de 2004, por ante la Notaria pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, ciudad de caracas, bajo el No. 64, Tomo 2, el cual no fue impugnado, por lo cual se le da pleno valor probatorio, el cual fue valorado anteriormente, y documento éste el cual en el lapso probatorio fue consignado en Original , en virtud de lo cual éste Juzgador a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil le concede pleno valor probatorio.
2) Original del Contrato de arrendamiento, marcado con letra “B”, efectuado entre las partes, con el respectivo Instrumento se demuestra la relación contractual entre las partes, ya que del mismo se desprende que efectivamente las partes en litigio, en fecha 1° de agosto de 1997, celebraron contrato privado de arrendamiento sobre el apartamento distinguido con el No. 2, planta baja (PB), que forma parte del edificio “CARACAS”, situado en Avenida A con la Transversal E de la urbanización la Carlota, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda, Ciudad de Caracas, cuyo desalojo fue demandado en el presente juicio, al cual se le da pleno valor probatorio, ya que el mismo no fue ni desconocido, ni negado, de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el articulo 1363 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 444: “…la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo ya dentro de los cincos días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento…”
Artículo 1363: “…El Instrumento privado o reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho Material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones…”
Siguiendo el pensamiento de la jurisprudencia nacional, con los documentos privados pueden probarse todos los actos o contratos que, por disposición de la Ley, no requieren ser extendidos en escritura pública o revestir solemnidades especiales. Pero esta clase de instrumentos no valen nada para si mismos, mientras no son reconocidos por la parte a quien se oponen o sean tenidos como legalmente reconocidos. -ASI SE DECLARA.-
3) Asimismo consignó junto al libelo de demanda copia simple de la resolución No. 005585 de fecha 03 de Octubre de 2002 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, marcada con letra “C” en donde se fijó el canon de arrendamiento mensual para el inmueble en cuestión, en la cantidad de CIENTO NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MENSUALES (Bs. 109350,00) documento éste al cual éste Juzgador a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le concede pleno valor probatorio por no haber sido impugnado por la parte demandada; de dicho instrumento consta y se desprende la obligación que tenía el demandado de pagar por concepto de pensión de arrendamiento mensual ese monto.- ASI SE ESTABLECE.-
Del referido contrato de arrendamiento se desprende en su cláusula segunda lo siguiente:
“…..El arrendatario conviene y se compromete a cancelar la pensión mensual de arrendamiento de Bolívares Doce Mil seiscientos (12.600,00 Bs.), en la oficina del Arrendador por mensualidades adelantadas, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador a dar por rescindido el presente Contrato de arrendamiento y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, quedando a salvo sus derechos por los daños y perjuicios que dicha medida ocasionare….”
Por su parte, la parte demandada en su oportunidad legal para contestar la demandada, se limitó a rechazarla, negarla y contradecirla, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte demandante en su libelo de demanda, de igual modo opuso a la parte demandante el pago efectuado por la demandada a favor del demandante equivalente a la suma de un millón setenta y cuatro mil bolívares (1.074.900,00 Bs.), cantidad esta que fuere percibida por el demandante mediante el cobro indebido de treinta y un mil cuatrocientos cincuenta y ocho bolívares (31.458,00 Bs.) mensuales contados desde el año 1998, hasta el mes de septiembre del año 2002, que totalizan 57 meses, los cuales debieron ser cobrados a razón de doce mil seiscientos bolívares mensuales y cuyo crédito a favor de mis representada equivalente a la cantidad de dieciocho mil ochocientos cincuenta y ocho bolívares mensuales que multiplicado por 57 meses asciende a la suma (1.074.906,00 Bs.) y conforme a la reclamación del actor por falta del pago de quinientos cuarenta y seis setecientos cincuenta bolívares (Bs.546.750,00 Bs.), por concepto de arrendamiento, existe un saldo a favor de mi representada de quinientos veintiocho mil ciento cincuenta y seis bolívares (528.156,00 Bs.), todo ello en razón de la penúltima regulación acordada por la Dirección general de Inquilinato mediante resolución No. 688 publicada en Gaceta No. 36.170 de fecha 20-03-97, que reposa en el expediente 32.785 llevada por dicha Dirección y la última regulación por dicha Dirección conforme a la Resolución No. 5585 de fecha 03-10- 02, y asimismo opuso a la pretensión de la parte accionante la compensación de la cantidad reclamada por haberla ya pagado a la demandada. se le impuso al demandado la obligación de demostrar su solvencia en el pago de los cánones demandados como insolutos, para así desvirtuar la pretensión de la parte actora, por falta de pago, no obstante, se observa que en el lapso de promoción de pruebas la parte demandada trajo a los autos los recibos de pagos correspondientes de los meses desde Octubre de 1998 hasta el mes de agosto del año 2002, los cuales ya fueron pagados por el demandante y aceptados por el actor, a los cuales se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que los mismos no fueron ni desconocido, ni negados, por el demandante, de igual modo consignó dos (2) bauches correspondiente a la fechas,
1) 06/03/2006 por el monto de seiscientos veinticuatro mil setecientos noventa y dos (624.792 Bs.).
2) 08/03/2006 por el monto de ciento dieciocho mil seiscientos cincuenta y siete (118.657 Bs.)
A los fines de demostrar los pagos de los meses insolutos reclamados por falta de pago por la parte demandante, de los cuales se desprende que se encuentra cancelado hasta el mes de febrero de 2006, a los cuales de igual modo se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil.
De igual forma, promovió la prueba de informes a la Dirección General de Inquilinato, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal, sin embargo no constan resultas de su evacuación, por lo que esta juzgadora no tiene materia que decidir en relación a esta prueba.
Planteada así la controversia, observa este sentenciador que el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano establece:
ARTICULO 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.”.
Del citado artículo y de lo que se desprende de los autos quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente litigio, y del mismo se desprende la obligación al arrendatario de pagar el canon de arrendamiento mensual sobre el bien inmueble objeto del litigio.
En cuanto a la calificación del contrato, evidencia este juzgador que el contrato suscrito entre las partes comenzó como un contrato a tiempo determinado y expirado el término del contrato, la arrendataria siguió ocupando el inmueble, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil opero la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, conservando plena validez las cláusulas establecidas en el mismo.
En razón de lo expuesto, es menester acotar que estamos frente a una acción de Desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos, literal a), el cual establece lo siguiente:
Articulo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Por otra parte, en lo que respecta a la compensación opuesta por el demandado en su escrito de contestación, sobre lo pagado en exceso, es necesario destacar el contenido del artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria:
Artículo 63: Los reintegros previstos en este título son compensables con los alquileres que el arrendatario debe satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia cuando el importe de tal reintrego, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
Es prudente señalar que el artículo 29 de la Ley de regulación de alquileres, Parágrafo Único, derogada, contemplaba que en caso de proceder el reintegro de la diferencia entre lo fijado por el Organismo regulador y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador, dicha diferencia era compensable con los alquileres que el arrendatario o subarrendatario debía satisfacer, y se consideraba al inquilino en estado de solvencia cuando el importe de tal reintrego era igual o superior por concepto de alquileres. La regulación del artículo 63 antes citado mantiene iguales principios.
Aun cuando la compensación opera de pleno derecho, desde el mismo momento de la existencia simultánea de las dos deudas, es decir, desde el mismo momento de la existencia simultánea de las deudas, es decir desde el mismo momento en que hay un cobro de sobrealquileres y a falta de pago del arrendamiento; no opera así la declaratoria de solvencia del inquilino en virtud de la compensación, la cual requiere de la existencia de sentencia definitivamente firme, lo cual implica un proceso en el cual podrá el arrendatario o su fiador, ante una eventual demanda basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento oponer como defensa la compensación con las cantidades de dinero que a su vez le adeuda a su arrendador por el cobro excesivo de alquileres.-
Por todo lo anteriormente esgrimido, esta juzgadora confirma lo establecido por el Tribunal A quo, en lo referente a la compensación exigida sobre las cantidades de dinero pagadas en exceso, siendo imposible declarar la compensación, ya que para ello es necesario la interposición de la acción correspondiente para ello, y al no haberse ejercido la acción procesal idónea para satisfacer las pretensiones de compensación aducida por la demandada, y sin que exista un fallo definitivamente firme que declare la obligación de reintegrar, resulta improcedente en cuanto a derecho, la compensación solicitada por el demandado en su escrito de contestación de la demandada.- ASI SE ESTABLECE.-
Ahora bien a los fines de verificar la procedencia o improcedencia de la acción de Desalojo incoada en este caso, debe este juzgador pasa a examinar cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Es de observar por este sentenciador que el artículo 1.354 del Código Civil establece:
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extensivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de pruebas”.
Las normas antes transcritas contienen la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decidir a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiere extinguido su obligación.
Sobre la base de lo expuesto le corresponde a esta Juzgadora el análisis de los depósitos anteriormente citados, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada de su obligación de pagar las sumas arrendaticias, que conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, las misma deben ser canceladas de manera adelantadas, y en caso que el arrendador rehúse recibir el pago, no siendo este el caso debatido, la Ley de Arrendamiento en su articulo 51, establece el plazo de 15 días, siguientes al vencimiento de la mensualidad para efectuar el pago mediante la figura de la consignación.
Ahora bien, en el presente caso la parte demandada realizó depósitos bancarios Nos. 854498 y 850823 de fechas 06 de marzo de 2006, y 08 de marzo de 2006, por las cantidades de ciento dieciocho mil seiscientos treinta y siete bolívares (118.637,00) y por la cantidad de seiscientos veinticuatro mil setecientos noventa y dos bolívares (624.792,00), respectivamente, los cuales fueron consignados por el Tribunal veinticinco (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se indica al reverso del deposito No. 854498, que los meses pagados son de septiembre de 2005, hasta enero de 2006 y en el reverso del deposito No. 850823, se indica que se cancela el mes de febrero de 2006, de los depósitos anteriormente citados, puede concluir esta juzgadora, que los meses insolutos reclamados en el presente proceso, a saber agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, los mismos fueron cancelados de forma conjunta a través de un mismo deposito, de manera extemporánea, y en consecuencia se ordena a la actora a retirar la cantidad demandada por este en la presente acción de desalojo, en el Tribunal antes citado donde se realizaron dichas consignaciones, y lo que respecta, en cuanto a los meses que se sigan generando hasta el desalojo del bien inmueble objeto del presente litigio, los mismos serán calculados mediante una experticia complementaria del fallo, y del monto que resulte la misma se deberá tomar en cuenta el remanente sobrante de dichos depósitos.- ASI SE DECIDE.-
Igualmente, esta Juzgadora desecha el resto de los instrumentos traídos a los autos por la parte demandada en el lapso probatorio, pues resultan impertinentes, en el sentido de que no constituyen prueba alguna de la solvencia del demandado en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Razón por la cual concluye este Juzgador que la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que si bien, de dichos depósitos se evidencia el pago de forma extemporánea de los cánones de arrendamiento reclamados, cabe destacar que el demandado no demostró el hecho extintivo de la obligación que le fue reclamada, en el sentido de que no le dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda contenida en el contrato de arrendamiento, en cuanto al tiempo establecido en la relación contractual, para realizar dichos pagos, ya que no acredito el correspondiente pago en el lapso estipulado.- ASI SE DECLARA.-
Así las cosas, resulta forzoso para este Tribunal declarar con lugar la presente acción de Desalojo, fundamentada en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia confirmar la decisión emitida por el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-IV-
DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA contra la decisión de fecha 20 de Abril de 2006, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano PIETRO SOLOMITA, contre la ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, ambas partes suficientemente identificadas en este fallo, en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: A la entrega a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble distinguido con el No. 2, planta baja (PB), que forma parte del edificio “CARACAS”, SITUADO EN Avenida A con la Transversal E de la urbanización la Carlota, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda, Ciudad de Caracas.
SEGUNDO: Se condena a pagar a la parte demandada ciudadana ESPERANZA URDANETA DE ALMEIDA, la cantidad de ciento nueve mil trescientos cincuenta bolívares (109.350,00 Bs.), por los meses insolutos que transcurra desde el mes de enero de 2006 hasta la fecha del desalojo del inmueble.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso.
Quedando en estos términos confirmada la decisión apelada.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los veintiséis (26) días del mes de Julio de 2006. Años 196º y 147º.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

ANA ELISA GONZALEZ
EL SECRETARIO

JOSE LEANDRO MEJIAS
En la misma fecha, siendo las tres (3:00 p.m.) horas de la tarde y previo el anuncio de Ley fue publicada y registrada la anterior sentencia.
EL SECRETARIO

JOSE LEANDRO MEJIAS

Exp No. 32938
AEG/JLM/Ainamaru/dm
Sentencia No. DECIMO-06-0066.-