ASUNTO: AP31-V-2006-000218

En el juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 18 de abril de 2006, por la ciudadana MARÍA TERESA BRU ULYSSE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.253.483, representada judicialmente por los abogados Rafael Parra, Haroldo José Piña Rodríguez y María Eugenia Parra Sistiaga, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.141, 12.051 y 85.860, en ese orden contra la ciudadana GLADYS XIOMARA YLARRETA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.291.116, representada judicialmente por los abogados Sandra Valencia, José de Jesús Guevara Guevara, Lourdes Cortizo Castro, Alvaro Cortizo Castro, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.660, 1.106, 49.145 y 55.788, respectivamente, por auto del 20 de abril del mismo mes y año, se admitió por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que es arrendadora y copropietaria de un inmueble conformado por el apartamento N° 15-4 situado en el décimo quinto piso del edificio Residencias Terepaima D, que conforma la unidad residencial Terepaima ubicada en la avenida Sanz de la urbanización El Marquez, Municipio Sucre del Estado Miranda y le pertenece conjuntamente con los demás integrantes que conforman la sucesión de Carlos Arenillas Cantera, ciudadanos María Esperanza Arenillas Bru y Juan Carlos Arenilla Bru.
Que el referido inmueble se encuentra arrendado a tiempo indeterminado a la hoy demandada. Que su nieto César Andrés Velásquez Arenilla, titular de la cédula de identidad N° 15.863.849 e hijo de una de las copropietarias de nombre María Esperanza Arenillas Bru de Velásquez, tiene imperiosa necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda motivado al hecho que él se encuentra trabajando en la empresa Ranca Representaciones 2226, C.A. (Sucursal Maracay) y ha sido transferido a las oficinas principales ubicada en esta ciudad de Caracas, para cubrir la zona Este y Noreste. Que tal circunstancia hace necesario el requerimiento del desalojo del inmueble para él ocuparlo, ya que en los actuales momentos tiene que trasladarse diariamente desde la ciudad de Turmero del Estado Aragua donde tiene ubicada su residencia, situada en la urbanización Las Fuentes, calle J, N° 138, a esta ciudad de Caracas donde se encuentra trabajando en la actualidad, todo con fundamento en lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sobre la base de esos argumentos, demandó a la arrendataria a los fines que convenga o sea condenada a la desocupación del inmueble antes descrito y le sea entregado en las condiciones en que lo recibió y en pagar las costas procesales.
Completada la citación personal de la demandada el 01 del presente mes y año, oportunamente mediante escrito del 05 de los corrientes, presentado por su representante judicial, contestó a la pretensión de la actora y como punto previo opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora para sostener el juicio. En efecto, adujo que no constaba en autos documento público oponible a terceros del cual emanara la cualidad que se atribuye de ser persona titular como copropietaria y/o coheredera para el ejercicio de la pretensión de desalojo ni acreditó tener la representación judicial de todos los coherederos, de la herencia alegada ni tener la representación jurídica de quien dice ser su pariente en segundo grado de consanguinidad.
Que la propia parte confesó que el pariente no tiene necesidad de ocupar el inmueble, dado que tienen su residencia en Turmero Estado Aragua.
Concluyó que la cualidad debe constar en documento público oponible a terceros en donde deben constar todos los copropietarios por sí o por medio de apoderados.
Sobre el mérito del asunto, rechazó en forma genérica los hechos alegados por la actora e impugnó las copias simples aportadas con el libelo, alegando que al no quedar demostrado su cualidad sucesoral, por no demostrar ser heredera del de cujus ni la filiación que pretende establecer, carece de la “titularidad de derechos y la cualidad e interés que se atribuye para sostener el juicio.
Asimismo, impugnó el documento privado emanado de la empresa Ranca Representaciones 2226, C.A., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Rechazó que la relación arrendaticia con la actora sea a tiempo indeterminado y expresamente señaló:
“Rechazamos y contradecimos que la relación arrendaticia entre mi representada GLADYS XIOMARA YLARRETA ya identificada, y la actora MARÍA TERESA BRU ULYSSE….sea a tiempo indeterminado…por cuanto nuestra poderdante en fecha 01-09-1997, celebró contrato de arrendamiento por escrito con la Arrendadora ya identificada, en el cual se fijó como plazo de duración un (1) año contado a partir del 1 de septiembre de 1.997 y con fecha de vencimiento 31 de Agosto de 1.998 el cual produciré en el lapso probatorio y como consecuencia de ello, la presente acción no se subsume en el supuesto de hecho ni de derecho previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…En consecuencia, por cuanto el contrato de arrendamiento que tiene suscrito nuestra poderdante es por escrito a tiempo determinado, la presente acción no puede prosperar y así lo solicitamos”.

Por último alegó que desde el inicio de la relación arrendaticia vine ocupando el inmueble junto a dos hijos que se encuentran estudiando y ha venido pagando los cánones de arrendamiento.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, que quedó planteada en la necesidad o no del pariente de la actora de ocupar el inmueble y la propiedad de ésta sobre el mismo, pasa el Tribunal a resolver previamente el alegato de la falta de cualidad de la actora.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Sin embargo, en el presente caso, si bien la parte demandada cuestionó la cualidad de la actora para intentar el juicio, por no acreditar su condición de heredera del inmueble ni la representación de las demás comuneras que alega, la propia parte demandada en su escrito de contestación, confesó judicialmente que en fecha 01 de septiembre de 1997, celebró con la ciudadana María Teresa Bru Ulysse, contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble antes descrito. De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, este tipo de confesión ante el Juez, tiene el valor de plena prueba. Siendo así, se tiene plena certeza sobre la existencia de una relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble supra señalado.
Por su lado, la parte actora en el lapso probatorio produjo originales de la declaración sucesoral de Carlos Arenillas Cantera y copia certificada del título de propiedad del inmueble arrendado, con los cuales se prueba que el citado ciudadano dejó como herencia el citado inmueble que le pertenecía en propiedad. Tales instrumentos se valoran en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De ellos se evidencia que el inmueble en discusión pertenecía en propiedad al ciudadano antes identificado y que a su muerte, como modo de transmisión de la propiedad, la adquirió su cónyuge y los descendientes.
En concordancia con lo anterior, la parte actora produjo en originales sendas certificaciones de partidas de nacimientos emitidas por la Oficina Civil de Registro Público del Distrito Capital, donde se desprende que la actora es madre de la ciudadana María Esperanza Arenillas Bru, quien es a su vez madre del ciudadano César Andrés Velásquez Arenillas, documentos que se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil, haciendo fe de los hechos en él contenidos, relativos a la filiación de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 197 del Código Civil, quedando establecido el parentesco consanguíneo en segundo grado colateral entre la actora y el citado ciudadano César Andrés Velásquez Arenillas.
De acuerdo a ello, se demuestra la cualidad de la actora para intentar este tipo de pretensiones, donde la norma contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige demostrar, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes consanguíneos en el grado allí indicado.
Además, de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código Adjetivo Civil, puede presentarse en juicio el comunero por su codueño, en lo relativo a la comunidad, si fuese el caso en que realmente el contrato lo hubiesen firmado varias personas actuando como arrendadoras, situación que no es el caso, dado que como confesó la propia demandada, lo celebró sólo con la persona que se presentó como actora, teniendo total legitimación activa para intentar el juicio.
Resuelto lo anterior, se hace necesario conocer además el aspecto temporal del contrato, toda vez que la parte demandada alega que se trata de un contrato a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado, siendo un requisito que debe cumplirse en este tipo de pretensiones. En este sentido, consta en el expediente copia certificada de auto del 10 de febrero de 1999, dictado por el extinto Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual difirió el cumplimiento del convenimiento celebrado entre las mismas partes de este juicio el 15 de diciembre de 1997 y homologado el 12 de enero de 1998, donde se difirió para el 30 de noviembre de 1999, la entrega que debía hacer la demandada a la actora del inmueble arrendado.
Siendo así, constando plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia y, -de acuerdo de lo que consta en este expediente- la arrendataria siguió ocupando el inmueble luego del vencimiento del término antes indicado para hacer la entrega sin oposición de la arrendadora, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, los efectos es que se tiene una relación arrendaticia sin determinación de tiempo.
Luego, la pretensión de la actora puede subsumirse dentro del supuesto de hecho previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro del cual destaca la causal alegada en este caso.
Situación distinta a la anterior es que a pesar que la actora tenga legitimación para intentar la pretensión, que es un presupuesto de una sentencia de mérito y que los hechos puedan subsumirse dentro del supuesto de hecho de una norma determinada, la pretensión prospere o no. Para ello, la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código Civil, debe probar sus hechos afirmados, a través de los medios probatorios legalmente establecidos. Esto es, a pesar que se tenga cualidad o legitimación ad causam, sea propietario y se esté en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, no es suficiente para que prospere la petición de desalojo, es necesario acreditar medios probatorios que convenza sobre la existencia de la necesidad de ocupar el inmueble, tal como ha sido alegado en este caso.
Dicho de otro modo, a pesar que se cumplan los presupuestos para tener derecho a una sentencia sobre el mérito, debe cumplirse con los presupuestos materiales para una sentencia favorable, es decir, prueba de los hechos o actos jurídicos que le sirven de causa, sólo así, se determina si la sentencia de mérito debe o no declarar procedente las peticiones del actor o éste debe sucumbir.
TERCERO
De acuerdo a lo expuesto se analizan a continuación el resto de material probatorio aportado a los autos. Así, adjunto al libelo de demanda, la parte actora produjo en copia simple instrumento relativo a la adquisición del inmueble objeto del arrendamiento que al haber sido impugnado por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tiene valor probatorio alguno.
Igual suerte ocurre con las copias simples de los instrumentos relativos a la declaración sucesoral marcado “C”, toda vez que las mismas fueron impugnadas oportunamente así como las marcadas “E” y “F”, relativas a copias simples de Actas de Nacimientos.
Asimismo, la parte actora a los fines de probar sus afirmaciones relativo a que su pariente necesitado labora en la empresa Ranca Representaciones 2226, C.A., y que el mismo fue trasladado a las oficinas ubicadas en esta ciudad de Caracas, presentó instrumento privado de fecha 06 de febrero de 2006, emitida por la gerente de ventas de esa empresa y dirigida a César Andrés Velásquez Arenilla. Se trata de un instrumento privado emanado de terceras personas ajenas al juicio que no fue ratificado en juicio mediante prueba testimonial, por lo que no tiene ningún valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en la norma del artículo 431 ejusdem.
En el lapso probatorio, la parte demandada produjo copia simple de instrumento privado que hace referencia a un contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes de este juicio, el cual no tiene ningún valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 ibídem, por tratarse precisamente de copias simples de documentos privados.
Asimismo, produjo copia certificada de documento constitutivo de la empresa Representaciones Ranca 2226, C.A., copias al carbón de planillas de depósitos en el Banco Provincial y recibos de pago tanto de condominio y consumo de agua, los cuales resultan totalmente impertinentes, dado que ninguno de estos hechos son objeto de discusión en este caso, esto es, no son hechos controvertidos.
Resultan igualmente impertinentes los hechos que se pretenden probar con las partidas de nacimientos y constancias de estudios de los ciudadanos Gregory Gerardo, Romely Nataly e Yennifer Nazareth Rivero YIarreta, dado que no guardan relación con los controvertidos.
Además, esta parte promovió reproducción de información individual del ciudadano César Andrés Velásquez Arenillas, -quien es, según los alegatos de la actora, la persona necesitada de ocupar el inmueble-, cursante en la dirección electrónica del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnados deben ser valorados. En consecuencia, indiciariamente se tiene que al 25 de abril de 2006, el Instituto de Vialidad y Transporte cotizaba a nombre del citado ciudadano este seguro.
Asimismo, la parte demandada promovió la prueba de exhibición a los fines que la actora presentara el contrato de arrendamiento alegado así como la prueba de informes. Sin embargo, una vez admitidos, la parte no impulsó su evacuación y siendo que en nuestro sistema rige el principio del orden consecutivo legal con fases de preclusión, según el cual una vez agotado un lapso se pasa al siguiente sin poder reabrir los ya cumplidos, de modo que “determinados actos deben corresponder a determinado período, fuera del cual no pueden ser ejercitados y si se ejecutan no tienen valor”, debe tenerse que las pruebas promovidas, admitidas y no evacuadas oportunamente, no pueden ser apreciadas por el Tribunal.
Por último, la parte actora promovió prueba testimonial para ser evacuadas en este Tribunal y en otra circunscripción así como la prueba de inspección judicial que debía evacuarse mediante exhorto. Estas probanzas se promovieron el octavo de los diez días para promoción y evacuación de pruebas. En el caso de las testimoniales, se providenciaron al día siguiente y las que debían evacuarse en el Tribunal, se fijó el término legal para ello, resultando evacuadas extemporáneamente por tardía, lo cual impide a este Tribunal su análisis, en virtud del principio ya indicado del orden consecutivo legal con fases de preclusión que rige en nuestro sistema.
En cuanto a las testimoniales que debían ser evacuadas mediante exhorto, habiéndose providenciado y elaborado los mismos, la parte interesada no impulsó su evacuación y como consecuencia, se tienen que las pruebas no fuesen evacuadas.
El 29 de junio del corriente año, se agregó al expediente, la prueba de informe evacuada el 28 de ese mismo mes y año por el Instituto de Vialidad y Transporte del Estado Miranda, que también resulta evacuada extemporáneamente no pudiendo ser valorada sin violar el principio antes indicado que rige el sistema procesal respecto a la preclusión de los lapsos procesales.
CUARTO
Revisado el material probatorio, se tiene que la parte actora tiene cualidad para sostener el juicio, por ser copropietaria del inmueble arrendado; que el ciudadano César Andrés Velásquez Arenilla, es pariente consanguíneo en segundo grado colateral con la actora y que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pero no aportó prueba de la necesidad del pariente de ocupar el inmueble a los fines que la pretensión de la actora pueda ser subsumida dentro del supuesto de hecho de la norma contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, como se dijo con antelación, el hecho que se tenga cualidad activa por ser propietario y que la pretensión sea formalmente bien propuesta, no garantiza su éxito, dado que se necesita además, la prueba de los hechos o actos jurídicos que le sirven de causa.
En este caso, la necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones de Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida para satisfacer alguna carencia.
Siendo así, tenemos que la parte probó la relación arrendaticia; su condición de copropietaria, la filiación con la persona en quien se alegó la necesidad, no así el otro requisito de procedencia de su pretensión, es decir, la necesidad de su pariente de ocupar el inmueble, que son requisitos concurrentes. En estos casos, cuando el actor no cumple con su debida carga probatoria, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 254 ibídem, los jueces no podrán declarar con lugar la pretensión del actor y en caso de dudas sentenciará a favor del demandado. En tal sentido, no probada la necedad de ocupar el inmueble, resulta forzoso para el Tribunal declarar improcedente la pretensión de desalojo.
QUINTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria de falta de cualidad de la actora para intentar la pretensión. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana MARÍA TERESA BRU ULYSSE contra la ciudadana GLADYS XIOMARA YLARRETA.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS
MJG/eb

En esta misma fecha siendo la(s) 1:10 pm, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS