TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 196º y 147°

PARTE ACTORA: Ciudadano RAQUEL MARITZA MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.351.237.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ IGNACIO RIVERO SEQUERA, ABRAHAN EULOGIO QUERA PERNALETE y TÍBULO YVÁN CAMACHO ROMERO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.261, 70.877 y 13.705, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana TANIA ZADOVSKY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.693.889.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JANKO E. SVARC B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.503.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL (Apelación de decisión dictada en fecha 11 de agosto de 2005 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas).

EXPEDIENTE N°: 05-8486

I
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició esta causa por demanda intentada en fecha 21 de abril de 2005 por la parte actora, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Luego de realizarse el sorteo respectivo le correspondió al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conocer la presente causa.
En fecha 05 de mayo de 2005, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 06 de junio de 2005, el Alguacil del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dejó constancia en autos de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada a los fines de practicar su citación personal, negándose la parte demandada a firmar el recibo.
En fecha 07 de junio de 2005, la parte demandada compareció ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a darse por citada.
En fecha 09 de junio de 2005, la parte demandada consignó ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas escrito de contestación de la demanda.
En fecha 21 de junio de 2005, la parte actora compareció ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas impugnando los documentos consignados en copia simple junto con la contestación de la demanda por la parte demandada.
En fecha 22 de junio de 2005, la parte actora consignó ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de junio de 2005, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora. En la misma fecha, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de agosto de 2005, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de prórroga legal.
En fecha 24 de noviembre de 2005, la parte actora compareció por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a darse por notificada de la decisión dictada por el Tribunal y en el mismo acto apeló de la misma.
En fecha 30 de noviembre de 2005, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acordó oír apelación en ambos efectos y ordenó remitir expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 02 de diciembre de 2005, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le dio entrada al expediente.
En fecha 09 de diciembre de 2005, la parte actora consignó ante este Tribunal escrito de informe.

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En el libelo de demanda, los apoderados judiciales de la parte actora alegaron lo siguiente:
1. Que en fecha 27 de septiembre de 1999, la parte actora celebró contrato de arrendamiento privado con la parte demandada, la cual actuaba en representación de la propietaria del inmueble, ciudadana Lluba Zadovsky De Irala.
2. Que la parte actora depositaba mensualmente los cánones por concepto de arrendamiento, en la entidad bancaria Inter Bank, en la cuenta N° 037-406884-6.
3. Que en fecha 15 de septiembre de 2000, la parte actora celebró contrato de arrendamiento privado, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado.
4. Que junto al contrato de fecha 15 de septiembre de 2000, fue suscrita carta-compromiso.
5. Que la parte actora ha venido ocupando el inmueble de forma pacífica y con consentimiento de la parte demandada.
6. Que debido a la situación económica del país, para diciembre de 2002 hasta abril de 2003, en razón de los problemas políticos del país, la parte actora se encontraba insolvente, siendo solventada luego la situación, y poniéndose al día respecto al pago de los cánones de arrendamiento adeudados.
7. Que en fecha 16 de septiembre de 2004, cuando la parte actora se disponía realizar el depósito en el Banco Mercantil, cuenta N° 0657025585, cuyo titular era la parte demandada, fue informado que dicha cuenta había sido cancelada.
8. Que en razón del cierre de la cuenta, sin aviso previo por la parte demandada, la parte actora realizó la consignación arrendaticia ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
9. Que debido a que la consignación no debía ser realizada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le fue emitido un cheque devolviendo el dinero a nombre del Juzgado del Municipio Los Salias, lugar donde deposita actualmente.
10. Que a la Junta de Condominio del Edificio se le prohibió no recibir el pago de los recibos de condominio y no darle copia de las llaves de entrada.
11. Que en fecha 07 de marzo de 2005, la parte actora encontró en la puerta del inmueble arrendado una notificación de la parte demandada.
12. Que demanda por cumplimiento de contrato de prórroga legal a la ciudadana TANIA ZADOVSKY, para que la misma sea condenada a lo siguiente:
• En cumplir la prórroga legal a la cual tiene derecho la parte actora, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada, en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
1. Que niega, rechaza y contradice el contenido de la demanda.
2. Que en fecha 20 de noviembre de 1989, le fue otorgado Poder General Judicial y Administrativo, amplio y suficiente para administrar y/o rentar un apartamento, ubicado en el piso 12, letra “G”, Edificio Centro Marzi, Calle Márquez de Mijares, San Antonio de los Altos.
3. Que en fecha 15 de septiembre de 1999, suscribió contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la parte actora, y que vencido dicho período, fue renovado mediante nuevo contrato de arrendamiento privado, desde el 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2003.
4. Que en fecha 30 de junio de 2003, entregó comunicación a la parte actora, la cual acusó recibo en fecha 20 de julio de 2003, con casi sesenta (60) días de anticipación para el término del cuarto año de la relación arrendaticia, instando a la parte actora a efectuar la devolución del inmueble de marras a la fecha del término del contrato, sin prórroga alguna.
5. Que a la fecha 30 de junio de 2003, el último pago de la parte actora era de fecha 19 de mayo de 2003, según depósito bancario, dicha mensualidad correspondía al mes de agosto de 2002, estando retrasado por diez (10) meses de alquiler, y retraso con el condominio del edificio.
6. Que en fecha 10 de noviembre de 2003, envió comunicación a la parte actora, en la cual le ratifica el contenido de la comunicación de fecha 30 de junio de 2003, otorgándole plazo hasta el 15 de diciembre de 2003 para el desalojo del inmueble.
7. Que a la fecha 10 de noviembre de 2003, el último pago de la parte actora era de fecha 15 de septiembre de 2003, según depósito bancario, dicha mensualidad correspondía al mes de marzo de 2003, estando retrasado por ocho (8) meses de alquiler.
8. Que en fecha 17 de febrero de 2004, hizo nueva entrega de otra comunicación con pedimento similar a los anteriores, negándose la parte actora a recibir la misma.
9. Que en fecha 09 de abril de 2004, la demandada de manera conjunta con la parte actora, revisaron y elaboraron una relación de todos los pagos, tanto de alquiler como de condominio, efectuados por la parte actora, manifestando la demandada le decisión de cancelar el contrato, en virtud de la necesidad de vivienda.
10. Que en fecha 06 de agosto de 2004, comunicó verbalmente a la actora que no efectuara más pagos de alquiler, condominio, electricidad ni gas; y en razón de haber hecho caso omiso la parte actora, la demandada procedió en septiembre a cerrar la cuenta donde se depositaban los cánones de arrendamiento, y el pago de servicios lo siguió efectuando la demandada.
11. Que en fecha 04 de octubre de 2004, acudió al Síndico del Municipio Los Salias, donde expuso su insistencia en la devolución del inmueble, resultando infructuoso dicho intento.
12. Que en fecha 28 de octubre de 2004, recibió boleta de notificación, procedente del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción del Estado Miranda, en la cual le comunicó que la pare actora había realizado consignación arrendaticia, correspondiente al mes de septiembre de 2004, la cual no ha sido retirada por la demandada, en virtud de la necesidad del inmueble.
13. Que en fecha 18 de marzo de 2004, acudió ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción del Estado Miranda, procediendo a plantear el caso y posteriormente se traslado el Tribunal y fijó notificación en el inmueble arrendado.
14. Que la parte demandada quedó sin lugar donde vivir desde el 12 de febrero de 2005, al ser despedida del lugar donde trabajaba como conserje.

III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Corresponde ahora proceder a analizar las pruebas de mérito aportadas por las partes para su defensa.

La parte actora, acompañó su libelo de demanda con los siguientes instrumentos:
1. Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, el cual versa sobre un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en el piso 12, letra “G”, Edificio Centro Marzi, Calle Márquez de Mijares, San Antonio de los Altos, el cual tenía como duración un (1) año, desde el 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2001. Dicha prueba representa un documento privado, que al haber sido reconocido por ambas partes adquiere pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
2. Copia fotostática simple de carta-compromiso, emanada de la parte actora, y reconocida por la demandada. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y la tiene como fidedigna de su original, toda vez que la misma ha sido reconocida por la parte demandada. Así se declara.
3. Original de doce (12) planillas de depósito, de la entidad bancaria INTERBANK, depositados en la cuenta N° 037-406884-6, cuyo titular es la ciudadana Tania Zadovsky De Arreaza. De conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1378 del Código Civil el cual establece el principio procesal de que nadie puede hacerse su propia prueba, este Tribunal le niega valor probatorio a dichos instrumentos, al no haber sido ratificados por la entidad bancaria, y al haber emanado de la parte promovente. Así se declara.
4. Copia fotostática simple de misiva dirigida a la parte actora, emanada de la parte demandada, de fecha 30 de junio de 2003, mediante la cual notifica la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, otorgando plazo para el desalojo del inmueble, y recordándole la improcedencia de la prórroga legal, en virtud de la insolvencia. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y la tiene como fidedigna de su original. Así se declara.
5. Copia fotostática simple de expediente Nº D-2004-011, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual se declara incompetente por el territorio en virtud de la ubicación del inmueble, y la remisión del expediente al Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el cual constan las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte actora. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido impugnada por la parte demandada. Así se declara.
6. Original de convocatoria a reunión, dirigida a la parte actora, emanada del Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, Estado Miranda, de fecha 05 de octubre de 2004. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido impugnada por la parte demandada. Así se declara.
7. Copia certificada de notificación judicial dirigida a la parte actora, emanada del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la cual consta la manifestación de voluntad de la parte demandada de no prorrogar el contrato, y la necesidad de devolución del inmueble. Conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido impugnada por la parte demandada. Así se declara.
8. Reprodujo el mérito favorable de los autos. Al no constituir esto ningún medio probatorio, este Tribunal no puede otorgarle tal valor. Así se declara.
9. Copia en duplicado de ocho (8) vouchers de depósito de diversas cantidades, efectuados en fecha 16 de enero de 2004, en el Banco Mercantil, en la cuenta corriente N° 0657025585, cuyo titular es la ciudadana Tania Zadovsky, supuestamente por concepto de cánones de arrendamiento adeudados. Conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido impugnada por la parte demandada. Así se declara.
10. Original de ocho (8) recibos de pago de condominio, todos sellados como cancelados, correspondientes a los meses de mayo de 2003, junio de 2003, julio de 2003, agosto de 2003, septiembre de 2003, octubre de 2003, noviembre de 2003, diciembre de 2003, sobre el inmueble de marras, todos pagados en meses posteriores al correspondiente para su pago, tal como se observa de los mismos. Conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1378 del Código Civil el cual establece el principio procesal de que nadie puede hacerse su propia prueba, este Tribunal les niega valor probatorio a dichos instrumentos, al no haber sido ratificados por la ciudadana María Adelaida Guillén de Torres, y haber emanado de la parte promovente. Así se declara.
11. Original de convenio suscrito por la parte actora y la ciudadana María Adelaida Guillén de Torres, actuando como apoderada del Edificio Centro Marci, en la cual de deja constancia de la solvencia de la parte actora respecto al pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses transcurridos desde el mes de mayo de 2002 hasta julio de 2003, ambos inclusive. De conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1378 del Código Civil el cual establece el principio procesal de que nadie puede hacerse su propia prueba, este Tribunal le niega valor probatorio a dicho instrumento, al no haber sido ratificados por la ciudadana María Adelaida Guillén de Torres, y haber emanado de la parte promovente. Así se declara.
12. Exhibición de documento privado de contrato de arrendamiento, que regulaba la relación arrendaticia desde el 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2001. Respecto a dicho medio probatorio, cabe observar que el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 436: La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario. (...)” (Negrillas de este Tribunal)

Considera este Juzgador, que al no haber cumplido la promovente con el requisito que prevé el artículo anterior a los fines de la evacuación de la prueba promovida, este Tribunal se abstiene de otorgarle valor a la misma, toda vez que al no haber sido consignada copia del instrumento por la parte actora, este Tribunal no puede tener como exacto el texto de un documento inexistente. Así se declara.
13. Original de partida de nacimiento de la ciudadana Marjorie Fabiola, hija de la parte actora, emanada del Registrador Civil del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, considera que este documento administrativo tiene presunción Iuris Tantum de veracidad y validez (salvo prueba en contrario) y que además es erga omnes (oponible ante todos), por lo tanto, le concede pleno valor probatorio, al haber emanado de la Administración. Así se declara.
14. Copias certificadas de parte del expediente llevado ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como fidedignos ambas copias de su original. Así se declara.

La parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, promovió las siguientes pruebas:
1. Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, el cual versa sobre un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en el piso 12, letra “G”, Edificio Centro Marzi, Calle Márquez de Mijares, San Antonio de los Altos, el cual tenía como duración un (1) año, desde el 15 de septiembre de 2000 hasta el 15 de septiembre de 2001. Dicha prueba representa un documento privado, que al haber sido reconocido por ambas partes adquiere pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
2. Copia fotostática simple de carta-compromiso, emanada de la parte actora, y reconocida por la demandada. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.
3. Copia fotostática simple de misiva dirigida a la parte actora, emanada de la parte demandada, de fecha 30 de junio de 2003, mediante la cual notifica la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, otorgando plazo para el desalojo del inmueble, y recordándole la improcedencia de la prórroga legal, en virtud de la insolvencia. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y la tiene como fidedigna de su original, toda vez que la misma ha sido reconocida por la parte actora. Así se declara.
4. Copia fotostática simple de misiva dirigida a la parte actora, emanada de la parte demandada, de fecha 10 de noviembre de 2003, mediante la cual notifica la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, otorgando plazo para el desalojo del inmueble, y recordándole la improcedencia de la prórroga legal, en virtud de la insolvencia. Conforme en el artículo 1378 del Código Civil, el cual establece el principio procesal de que nadie puede hacerse su propia prueba, este Tribunal le niega valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
5. Copia fotostática simple de misiva dirigida a la parte actora, emanada de la parte demandada, de fecha 17 de febrero de 2004, mediante la cual notifica la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, en virtud del vencimiento del plazo acordado, y recordándole la improcedencia de la prórroga legal, en virtud de la insolvencia. Conforme en el artículo 1378 del Código Civil, el cual establece el principio procesal de que nadie puede hacerse su propia prueba, este Tribunal le niega valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
6. Copia fotostática simple de misiva dirigida a la parte demandada, emanada de la Iglesia Evangélica Luterana “La Resurrección” de Caracas, en la cual notifica la decisión de prescindir de los servicios de conserjería de dicha ciudadana. De conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le niega valor probatorio a dicho instrumento, al no haber sido ratificado en juicio por el tercero. Así se declara.
7. Copias fotostáticas simples de dos (2) partidas de nacimiento de las hijas de la parte demandada. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como fidedignos ambas copias de su original. Así se declara.
8. Copia fotostática simple de examen médico de eco abdominal de una de las hijas de la parte demandada. De conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le niega valor probatorio a dicho instrumento, al no haber sido ratificado en juicio por el tercero. Así se declara.
9. Copias fotostáticas simples de parte del expediente llevado ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como fidedignos ambas copias de su original. Así se declara.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA DEMANDA PRINCIPAL
Este Juzgado, estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio, pasa a decidir en los siguientes términos:

Observa este Juzgador, que el vínculo que une a las partes emana de un contrato de arrendamiento, suscrito por ambas, el cual versa sobre un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en el piso 12, letra “G”, Edificio Centro Marzi, Calle Márquez de Mijares, San Antonio de los Altos.

Respecto al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, lo define de la siguiente manera:
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (…).”

Una vez analizado el artículo antes transcrito, se desprende la existencia de tres elementos esenciales que caracterizan un contrato de arrendamiento, a saber: i) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; ii) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y iii) Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

Observa este Tribunal que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se encuentran establecidos todos y cada uno de los elementos antes mencionados no existiendo duda alguna de la existencia de una relación contractual entre las partes.

Ahora bien, la parte actora alega que en fecha 15 de septiembre de 2000, la parte actora celebró otro contrato de arrendamiento privado, en razón de lo cual el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
Asimismo, la parte demandada alegó que en virtud del incumplimiento del pago de los cánones, la parte actora no podía gozar del beneficio de la prórroga legal, y en razón de ello debía hacer entrega material del inmueble de marras inmediatamente después del plazo dado para su desalojo.

Este Tribunal, observa que el artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Después de analizar la norma anterior, observa este juzgador la existencia de dos elementos para la procedencia de la acción por resolución de contrato intentada por la parte actora, a saber: (i) la existencia de un contrato bilateral, y (ii) el incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

Ahora bien, observa este Juzgador que pese a que la parte actora alude la existencia de más de un contrato de arrendamiento, suscrito por las partes, la misma no demostró la existencia de dichos contratos, tal como se observa en el capítulo III referente a la valoración de las pruebas. Dicho lo anterior, cabe observar la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado. Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)” (Negrillas de este Tribunal)

Tal como lo establece la norma antes expuesta, el arrendatario tiene derecho a continuar con el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, por un lapso de un (1) año, en virtud de la prórroga legal, lo cual no es más que un beneficio que le es reconocido al arrendatario. Así tenemos, que resulta imprescindible para este Juzgador, traer a colación lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
“Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”

Considera este Juzgador, que las obligaciones a las cuales se refiere el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las llamadas obligaciones principales, consagradas en el artículo 1592 del Código Civil, el cual reza:
“Artículo 1592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrillas de este Tribunal)

Ahora bien, alegado por la parte demandada el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento, la carga procesal de demostrar el cumplimiento de dicha obligación le correspondía exclusivamente a la parte actora.

En esta oportunidad, considera pertinente este Juzgador traer a colación lo que establece el artículo 1354 del Código Civil, el cual reza textualmente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Respecto a lo anterior, el Dr. Hernando Devis Echandía, en su obra “Teoría General de la Prueba”, sostiene:
“Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.”

El Dr. Arítides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo III, afirma lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

En el caso de marras, demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, y alegado el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones por la demandada, la parte actora se encontraba compelida a demostrar la causa que extinguió la obligación o la causa extraña no imputable que justifique su incumplimiento.

Recordemos que en las obligaciones de resultado, basta que el acreedor (en este caso la parte demandada) demuestre la existencia del contrato, para que el deudor (parte actora en este juicio) sea declarado responsable del incumplimiento, y por tanto tenga la carga de la prueba del hecho que ha extinguido su obligación.

Así tenemos, que la parte actora no promovió prueba alguna tendiente a demostrar el cumplimiento de su obligación de haber pagado los cánones de arrendamiento y estar solvente con la parte demandada, pese a haber estado obligada a ello.

La parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, se limitó a promover unos vouchers de depósito, en una cuenta bancaria cuya titular es la parte demandada, a los cuales les fue negado su valor probatorio, toda vez que no fue ratificado en juicio por la entidad bancaria y haber emanado de la parte promovente. Cabe acotar, que los depósitos no suponen el cumplimiento de la obligación contractual de pago de cánones, toda vez que de dichos vouchers no se desprende de manera alguna que se hayan efectuado a los fines de pagar los cánones de arrendamiento adeudados, y por tanto, los mismos no suponen el cumplimiento de dicha obligación, al no desprenderse de los mismos elemento alguno que de certeza de que dichos depósitos fueron efectuados por dicho concepto.

Considera este Juzgador, que a los fines de la procedencia de la prórroga legal aludida por la parte actora, la misma debía haber demostrado su solvencia en el pago de los cánones a la fecha de la terminación del contrato de arrendamiento, a saber: el 15 de septiembre de 2003, tal como lo alegó la parte demandada y admitió la parte actora, al no haber desestimado dicho alegato.

Vale decir, que la misiva dirigida a la parte actora, emanada de la parte demandada, de fecha 30 de junio de 2003, mediante la cual notifica la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, otorgando plazo para el desalojo del inmueble, no puede ser interpretada como una tácita reconducción, toda vez que esa no ha sido la voluntad de la parte demandada al enviar dicha comunicación.

No puede dejar de observar este Juzgador, que a pesar del alegato de la parte actora de estar solvente en el pago de sus cánones de arrendamiento, la propia actora en su libelo de demanda realizó una confesión espontánea, al sostener:
“(…) Debido a la situación económica del país para diciembre del dos mil dos (2002) hasta abril del dos mil tres (2003), a raíz del paro, de los problemas políticos del país, mi representada se encontraba insolvente, pero pudo solventar la situación y se puso al día cancelando todos los cánones respectivos y continuo la relación arrendaticia sin problemas. (…)”

Cabe recordar que la confesión es un medio probatorio que consiste en el reconocimiento de un hecho que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que de alguna manera resulta desfavorable al confesante. La confesión prueba contra el que la presta. Dentro de la naturaleza propia de esta prueba, está que con ella se persigue que el que confiese admita un hecho que lo perjudique.

Respecto a la confesión, los artículos 1401 y 1402 del Código Civil, establecen lo siguiente:
“Artículo 1.401: La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.”
“Artículo 1.402: La confesión extrajudicial produce el mismo efecto, si se hace a la parte misma o a quien la representa.
Si se hace a un tercero produce sólo un indicio.”

Expuesto lo anterior, observa este Tribunal que la parte actora, al admitir el estado de insolvencia en el cual se encontraba frente a la parte demandada, no puede ni debe disfrutar del beneficio de la prórroga legal, en atención a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En esta oportunidad, cabe resaltar el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Artículo 254: Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de puntos de mera forma.”

En base a lo anterior, y conforme a lo establecido en el artículo antes trascrito, este Tribunal observa que la parte actora no demostró la veracidad de sus alegatos; en consecuencia, mal podría declarar con lugar la solicitud realizada por la misma en su libelo de demanda. Así se decide.

Conforme a todo lo anterior, y habida cuenta que la parte actora no demostró el cumplimiento de sus obligaciones en tiempo oportuno, este Juzgador considera que no se ha cumplido con los extremos o exigencias del artículo 1.167 del Código Civil para que sea procedente la acción de resolución del contrato de arrendamiento; en consecuencia, este sentenciador debe declarar improcedente la demanda intentada por la parte actora. Así se decide.
V
DISPOSITIVA
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación intentada por la ciudadana RAQUEL MARITZA MORA contra la decisión dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 11 de agosto de 2005 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En atención a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, al haber resultado totalmente vencida en esta segunda instancia.

Regístrese, publíquese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil seis (2.006). Año 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

Abog. LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA ACC.,

Abog. MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00p.m.
LA SECRETARIA ACC.,

Abog. MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ

Exp. N° 05-8486
LRHG/MGHR/JESUS