TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.

195° Y 147°

Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 5.901-06

MOTIVO: DESALOJO

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano PEDRO CELESTINO PÉREZ LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Parroquia Altagracia, Municipio Miranda del Estado Zulia, titular de la cédula de identidad N° 841.851.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados VIRGILIO BRICEÑO, LUZ COROMOTO SCOTT, MARÍA GABRIELA BRICEÑO y MARÍA DEL ROSARIO BRICEÑO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.162, 38.596, 101.212 y 114.403, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana AMATISTA HERNÁNDEZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Avenida Bolívar N° 24, titular de la cédula de identidad N° 4.388.140.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada LILIANA RON HERNÁNDEZ, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.457.
.I.

Comienza el presente procedimiento de DESALOJO, a través de escrito libelar, presentado por la Actora en fecha 04 de Diciembre de 2.003, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en el cual expuso que el día 06 de Diciembre de 1.958, la ciudadana MARÍA LÓPEZ DE PÉREZ (+), quien era, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 26.800, fallecida el día 22 de Septiembre de 1.983, según Acta de Defunción anexa al escrito libelar, marcada “C”, adquirió del Consejo Municipal del Distrito Roscio del Estado Guárico, un inmueble comprendido dentro de los siguientes linderos, NORTE: Avenida Los Puentes; SUR: Casa y Solar de Carlos Rodríguez Ovalles; ESTE: Calle Bolívar y OESTE: Solar de Carlos Rodríguez Ovalles, como se desprende del documento otorgado por ante el Registro Subalterno del Distrito Roscio del Estado Guárico de fecha 06 de Diciembre de 1.958, bajo el N° 73, Folios 126 al 127, Protocolo Primero, Tomo 01, Cuarto Trimestre de 1.958, anexo al libelo marcado “B”. Sigue narrando la Actora, que los derechos sobre este inmueble, fueron heredados por los ciudadanos LUCIO PÉREZ CORREA (esposo de la difunta), MARÍA PÉREZ LÓPEZ y PEDRO PÉREZ LÓPEZ (hijos de la difunta), quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las cédulas de identidad Nros. 213.475, 4.393.312 y 841.851, respectivamente y que consta de declaración sucesoral N° 000973, de fecha 22 de Septiembre de 1.983 y certificado de liquidación N° 271 y sus anexos, de fecha 02 de Diciembre de 1.983 (Activo N° 4), anexa al libelo, marcada “D”.
Acota la Actora que en fecha 01 de Octubre de 1.985, el ciudadano LUICIO PÉREZ CORREA, ya identificado, arrendó mediante contrato verbal a la ciudadana AMATISTA HERNÁNDEZ (demandada), el inmueble antes descrito, fijando como canon de arrendamiento mensual la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500,oo) durante un (1) año, destinado únicamente a vivienda, transformándose en contrato a tiempo indeterminado en virtud de la no existencia de prórroga inicial ni sucesivas entre las partes. La arrendataria cancelaba sus alquiler al día y éste fue aumentado posteriormente a TRES MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.000,oo) mensuales, sin discutir nunca la condición de propietario del arrendador.

Al morir el ciudadano LUCIO PÉREZ CORREA, hecho que sucedió el día 21 de Octubre de 1.990, como se puede evidenciar en el Acta de Defunción que se anexó al libelo marcada “E”, los derechos del de cujus sobre el inmueble objeto de la demanda fueron heredados por los ciudadanos MARÍA PÉREZ LÓPEZ y PEDRO PÉREZ LÓPEZ, como consta en Panilla Sucesoral N° 346 y sus anexos de fecha 19 de Noviembre de 1.991, (ACTIVO N° 1), que fue anexada al escrito libelar marcada “F”.

A partir del 01 de Junio de 1.992, el canon de arrendamiento del inmueble alquilado objeto de la demanda, fue aumentado a CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), mensuales, siendo pagado por la arrendataria sin discutir la condición de propietaria de la sucesión de LUCIO PÉREZ CORREA.

Sigue aludiendo el Actor que en fecha 13 de Octubre de de 1.993, mediante Resolución N° 44, la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, declaró al inmueble EXENTO de regulación, con fundamento en el artículo 2, literal e, de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, como consta en documento anexo al libelo marcado “G”. En fecha 01 de Junio de 1.994, el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda fue incrementado en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 10.000,oo) pagándolo la arrendataria puntualmente sin desconocer ni discutir la condición de propietarios de los herederos del de cujus.

Expresa la Actora, que la arrendataria realizó sin consentimiento de los propietarios modificaciones en el inmueble, cambiándole el destino diferente al de vivienda familiar, y motivado a ello, éstos se vieron en la necesidad de practicar una Inspección Ocular donde se dejó constancia de dichas modificaciones además del hecho de que se había destinado a residencia estudiantil, lo cual consta en documento anexo al escrito libelar marcado “H”. Sigue narrando el Accionante que la arrendataria desde el día 01 de Enero de 1.995, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, incumpliendo sus obligaciones mediante subterfugios, acciones y demandas temerarias.

En fecha 23 de Marzo de 1.998, la ciudadana MARÍA PÉREZ LÓPEZ vendió al ciudadano PEDRO PÉREZ LÓPEZ ya identificados, todos sus derechos sobre el inmueble objeto de la demanda. Nuevamente en fecha 04 de Junio de 1.998, con motivo de las modificaciones que se estaban realizando en el mencionado inmueble sin autorización del propietario y el cambio de destino del mismo, convenido en el contrato, se procedió a practicar Inspección Ocular para comprobar esos hechos, como se puede apreciar según documento anexo al escrito libelar marcado “J”. Una vez denunciadas esas irregularidades ante la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, ésta ordenó el día 10 de Junio de 1.998, la paralización de las obras, como consta en documento anexo al libelo marcado “K”.
Alude el Actor que en fecha 08 de Febrero de 1.999, la arrendataria fue notificada a través del Juzgado Primero de los Municipios Roscio y Ortiz, participándole que a partir del 01 de Marzo del mismo año se le había fijado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 150.000,oo) como canon de arrendamiento mensual, haciendo ésta caso omiso de dicha notificación y además modificó todo el inmueble y lo subarrendó, destinándolo a fines diferentes a vivienda familiar, incurriendo en diversas violaciones del contrato de arrendamiento previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios: 1) Dejar de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades, por lo cual era procedente el DESALOJO, (artículo 34, literal a), ya que había dejado de pagar 50 mensualidades a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,oo) cada una, es decir desde el 01 de Enero de 1.995 hasta el 28 de Febrero de 1.999, dando como resultado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,oo), igualmente había dejado de pagar 57 mensualidades a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 150.000,oo) cada una, es decir desde el 01 de Marzo de 1.999 hasta el 01 de Febrero de 2.003, dando como resultado la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS y como suma total resultó el monto de NUEVE MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.050.000,oo) la deuda hasta el 01 de Diciembre de 2.003. 2) Cambiar el uso que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, por ello era procedente el DESALOJO de acuerdo al artículo 34, literal d, ya que la arrendataria lo destinó a usos distintos al de vivienda familiar como ella misma lo confesó en documentos que se anexan al escrito libelar. 3) Modificar todo el inmueble sin autorización del arrendador ni de las Autoridades Municipales, tal como se puede evidenciar en documento anexo al libelo y ello daba lugar al DESALOJO, según lo citado en el artículo 34, literal e. 4) Subarrendar parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, lo cual se puede constatar en documentos agregados en el escrito libelar, y por esta razón era procedente el DESALOJO, de conformidad con los artículos 15 y 34, literal g del decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Además el Actor de conformidad con el Artículo 599, ordinal 7°, del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado objeto de la presente demanda y debido al deterioro del mismo y las modificaciones no autorizadas realizadas por la arrendataria pidió se nombrara Depositario del mencionado inmueble a su representado PEDRO CELESTINO PÉREZ LÓPEZ, quien es su propietario.

La demanda fue estimada en la cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.400.000,oo) y fundamentada en los artículos en el artículo 34, literales a, d, e y g de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Mediante auto de fecha 10 de Diciembre de 2.003, el Tribunal A-Quo, admitió la demanda, ordenando la citación de la Demandada, a fin de que compareciera por ante ese Juzgado al 2° día de Despacho siguiente a su citación a las 11:00 a.m, a los fines de dar contestación a la demanda y en lo referente a la medida de Secuestro solicitada por la Actora, la Primera Instancia se abstuvo de acordar la misma por no existir, aún una sentencia definitiva que ordene el Desalojo.

Cumplida la citación de la demandada, ésta en fecha 09 de Febrero de 2.004, asistida de Abogado, compareció ante el Tribunal A-quo y consignó escrito de contestación a la demanda, en cual a través de Apoderado opuso: 1) La Cuestión Previa prevista en el artículo 346, ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil; aludiendo que la Parte Actora interpuso en fecha 07 de Enero de 1.999 un Recurso Contencioso Administrativo de Anulación, ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, contra la Resolución N° 13 de fecha 03 de Diciembre de 1.998 dictada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, la cual declaró SIN LUGAR la Solicitud de DESALOJO, interpuesta por la misma Parte Actora, así como la falta de cualidad o interés de los demandantes para intentar el presente juicio, contra su poderdante y sobre el mismo inmueble objeto de esta demanda y consignó marcado “B”, copia certificada de la resolución y decisión antes mencionada. 2) Opuso como defensa de fondo, y solicitó también que se decidiera como punto previo en la sentencia, la falta de cualidad o de interés de su mandante para sostener el presente juicio, debido a que la Demandada carece de condición de arrendataria alegada por la Actora, sino que ella ocupa el inmueble hace más de 18 años como si fuera propio y no en condición de inquilina como pretenden hacer ver los Demandantes, ya que no existe contrato de arrendamiento alguno, ni verbal ni escrito, no procediendo por lo tanto demanda por DESALOJO, de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34. 3) Opuso la falta de cualidad o de interés del Actor para intentar el presente juicio, ya que el señor PEDRO PÉREZ no es el legítimo propietario del inmueble objeto de la demanda, ya que es falsa la tradición legal sobre la propiedad del inmueble señalada en el documento de compra y venta inserto en el expediente, en virtud que el Título Supletorio que se indica en dicho documento, el cual anexó al escrito de contestación a la demanda marcado “C”, tiene linderos imprecisos y no está clara la identidad del titular del mismo, careciendo de valor alguno y lo cual ha sido declarado en juicios anteriores, como se evidencia de copia certificada marcada “D” del escrito de contestación a la demanda, además en el título de propiedad del terreno mencionado en el citado documento de venta aparece que la compradora MARÍA LÓPEZ DE PÉREZ, posee un número de cédula de identidad 26.800, distinto al número de cédula de identidad que aparece en el acta de defunción consignada en el escrito libelar, así como también en la certificación de liberación de la declaración sucesoral, siendo éste el medio de demostrar la identidad de las personas. Acotó además que los linderos y medidas que contiene el citado documento de venta del terreno, no coinciden con los verdaderos linderos y medidas de la casa ubicada en la Avenida Bolívar N° 24 de esta ciudad ocupada por su mandante.

Negó la Apodera Actora que su mandante haya realizado modificaciones en el inmueble sin el consentimiento del propietario, debido a que cuando ella comenzó a habitarlo, éste estaba coloquialmente “en el suelo” y el señor LUCIO PÉREZ, le manifestó que realizara las remodelaciones que ella quisiera ya que “esa casa era suya” (palabras del hoy occiso señor LUCIO PÉREZ). Además es tan cierto que su mandante ocupara el inmueble como si fuera de su propiedad y no como arrendataria debido a que élla posee un Título Supletorio otorgado por el Tribunal de la recurrida en fecha 04 de Agosto de 1.998, en cual se mencionan todas las mejoras que le había realizado al inmueble (hasta esa fecha), pero que ahora son mejores) en cual consignó marcado “E” en original.

Negó que su mandante hubiere eludido el cumplimiento de sus obligaciones mediante subterfugios, acciones y demandas temerarias, ya que ella no tiene obligación alguna para con los Demandantes y quienes han intentado innumerables acciones han sido ellos en contra de su mandante. En lo concerniente a lo alegado por la Actora con respecto a la notificación que se le realizó a la Demandada donde le participaban el aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 150.000,oo mensuales, la Apoderada Demanda manifestó que al día siguiente de la notificación, consignó diligencia, lo cual anexó marcada “F”, en la que señaló que desconocían la cualidad de propietarios y arrendadores del inmueble de los señores MARÍA y PEDRO PÉREZ, así como el arrendamiento y por ende el aumento del canon, ya que al no existir arrendamiento, mucho menos puede haber canon.

Negó que su mandante haya incurrido en diversas violaciones del contrato de arrendamiento, debido a la no existencia del mismo.

En la misma fecha 09 de Febrero de 2.004, las partes de común acuerdo, solicitaron la paralización de la causa por quince (15) días hábiles debido a una posibilidad de transacción con el objeto de celebrar las reuniones y conversaciones correspondientes, y lo cual fue acordado por el Tribunal A-Quo en la misma fecha y auto.

Mediante diligencia de fecha 16 de Febrero de 2.004, el Apoderado actor manifestó el interés de la Parte Demandada en adquirir el inmueble objeto de la demanda y en nombre de su mandante expresó su disposición de vender el terreno más las construcciones edificadas sobre el mismo por la cantidad de QUINIENTOS MILLONES (Bs. 500.000,oo) y que si hubiera interés en esa adquisición, concedería una opción de compra a favor de la Demandada AMATISTA HERNÁNDEZ, indicando las condiciones, términos y modalidades de ese contrato.

En diligencia subsiguiente, de fecha 04 de Marzo de 2.004, el Apoderado Actor Impugnó el Título Supletorio producido por la Demandada (anexo “E”) en el escrito de contestación a la demanda, debido a que los testigos eran falsos y además no era el instrumento idóneo para destruir documentos públicos.

Posteriormente, el Juez Titular de la Primera Instancia, se inhibió de seguir conociendo la presente causa, según diligencia de fecha 09 de Marzo de 2.004 y luego de cumplir con las convocatorias de Jueces Suplementes, Conjueces y Juez Especial, en fecha 28 de Octubre de 2.005, el Abogado Santiago Alfredo Restrepo Pérez, en su condición de Juez Temporal de la Primera Instancia, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes, y una vez cumplido este requisito, la Parte Demandada a través de Apoderada Judicial, encontrándose la presente causa en etapa de promoción de pruebas, consignó escrito promoviendo los siguientes medios probatorios: 1) Promovió e hizo valer el Título supletorio que fue consignado junto al escrito de contestación a la demanda, marcado “E”, el cual fue impugnado por la Parte Actora casi un mes después de su consignación, lo cual lo hace fidedigno al mencionado documento y solicitó se le diera pleno valor probatorio a los fines de demostrar que la Demanda realizó mejoras al inmueble objeto de la demanda, el cual ocupa como propio y no como arrendataria como lo hacen ver los Actores. 2) Promovió marcados A, B, C y D, Resoluciones N° 25 del 06 de Diciembre de 1.995 y N° 13 del 03 de Diciembre de 1.998, emanadas de la extinta Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio y Sentencias dictadas por el Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico en fecha 19 de Febrero de 1.997, ejecutada el 10 de Marzo de 1.997 y por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial en fecha 26 de Abril de 1.999, respectivamente a objeto de demostrar que han sido los Actores quienes constantemente han introducido demanda tras demanda en contra de la Demandada, no pudiendo demostrar ni su supuesta condición de propietarios del inmueble, así como la supuesta relación arrendataria que ellos refieren. 3) Promovió prueba testifical a ser evacuada en los ciudadanos ABEILA VALERA, MARÍA ISABEL GUEVARA, ADOLFO YÁQUER Y MARAURI HERNÁNDEZ SPERANDÍO, los fines de que éllos ratificaran su declaración rendida al momento de la evacuación del Título Supletorio promovido por su mandante. 4) Promovió Inspección Judicial, de conformidad con lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a ser evacuada en la dirección del inmueble objeto de la demanda, a los fines de demostrar que el inmueble adquirido por la ciudadana María López de Pérez, y que por sucesión fue adquirido por el Demandante, no coincide con los linderos del inmueble ocupado por su representada, por lo que no se trata del mismo inmueble. 5) Promovió e hizo valer a favor de su mandante, el valor probatorio al cual se contraen los documentos que rielan a los autos en los folios 09 al 13, los cuales fueron consignados junto a la demanda, a los fines de demostrar la defensa de falta de cualidad del Actor alegada en la contestación de la demanda, así como también invocó el mérito favorable de las demás probanzas que cursan a los autos en todo cuanto beneficie a su representada.

Mediante auto de fecha 14 de Diciembre de 2.005, todas las pruebas promovidas por la Parte Demandada fueron admitidas por el Tribunal A-Quo, en cuanto a la Inspección Judicial promovida, se fijó lapso para la práctica de la misma.

En fecha 23 de Enero de 2.006, el Apodera Actor mediante escrito, consignó plano acotando que en el mismo aparecen las verdaderas medidas y linderos, las cuales estaban ajustadas a las características físicas y geográficas del inmueble objeto de la demanda.

La Apoderada Demandada, en diligencia subsiguiente de fecha 25 de Enero del mismo año, pidió que el escrito y croquis presentado por la Actora se tuviera consignado como extemporáneo, debido a que el lapso de promoción y evacuación de pruebas ya había expirado y además nunca demostró la existencia del arrendamiento en cuestión.

Luego de un diferimiento, en fecha 30 de Enero de 2.006, el Tribunal de la Primera Instancia dictó sentencia declarando SIN LUGAR la acción de Desalojo incoada por la Actora, no pronunciándose el A-Quo sobre la propiedad del inmueble; pues no estaba sometida a consideración del mismo. En consecuencia CONDENÓ a la Parte Actora en costas, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De esta decisión ejerció recurso de apelación la Parte Actora alegando que la misma estaba viciada de nulidad, había vulnerado el principio de exhaustividad, además adolecía de incongruencia negativa, constituyendo infracción en los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, aunado a esto, la recurrida no analizó los documentos públicos y administrativos marcados “G”, “H”, (folio 33, línea 15) “I”, “J”, “K”, (folio 45) y “L” (folio 51, línea 16) , en los cuales se prueba la condición de arrendataria de la Demandada, quebrantando la recurrida los Artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se desprende la nulidad, a tenor de los dispuesto en el artículo 344 ejusdem.

Oída en ambos efectos la anterior apelación por el Tribunal A-Quo, se ordenó la remisión del expediente a esta Superioridad, el cual al recibirlo fijó lapso para dictar sentencia.
De los hechos narrados y evidenciados, considera este Tribunal lo siguiente:

II.

Suben a esta Superioridad, producto del recurso de apelación oído en ambos efectos, que transmite a esta Alzada el conocimiento de la totalidad del presente procedimiento, conforme al principio “Tantum Apellatum, Cuantum Devollutum”, una pretensión de desalojo intentada por el actor en contra de la excepcionada con la finalidad de lograr la desocupación de un inmueble comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida Los Puentes; SUR: Casa y Solar de Carlos Rodríguez Ovalles; ESTE: Calle Bolívar y OESTE: Solar de Carlos Rodríguez Ovalles, como se desprende del documento otorgado por ante el Registro Subalterno del Distrito Roscio del Estado Guárico de fecha 06 de Diciembre de 1.958, bajo el N° 73, Folios 126 al 127, Protocolo Primero, Tomo 01, Cuarto Trimestre de 1.958; siendo que el actor alega que su padre LUCIO PEREZ CORREA en fecha 01 de octubre de 1.985, celebró un contrato verbal y dio en arrendamiento a la demandada el referido inmueble, que hoy día pertenece a la actora según consta de documento otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, de fecha 23 de Marzo del año 1.998, el cual quedó anotado bajo el N° 45, Folios 268 al 272, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre de 1.998, atribuyéndole a la arrendataria la realización de modificaciones en el inmueble sin su autorización; asimismo le atribuye haber dejado de pagar el canon de arrendamiento superior a dos mensualidades que establece el artículo 34.A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; haber cambiado el uso de destinación del inmueble; y haber sub-arrendado parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Ante tales pretensiones, llegada la oportunidad de la perentoria contestación la excepcionada opuso la cuestión previa del artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto; en relación a un recurso Contencioso-Administrativo de anulación; asimismo, opuso como defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad o de interés de su mandante para sostener el presente juicio, ya que la misma, -según expresa la demandada -, no tiene la condición de arrendataria, si no que ella ocupa el inmueble desde hace más de 18 años como si fuera propio; de la misma manera alega la falta de cualidad o de interés de los demandantes para intentar el presente juicio pues, - según expresa -, el actor no es legitimo propietario del inmueble objeto de la presente demanda, alegando a su vez, que es falsa la tradición legal sobre la propiedad de la misma, y señalando además, la falta de identidad de linderos entre el inmueble cuya desocupación se pretende y el ocupado por la excepcionada, concluyendo en su escrito libelar como una Infitatio, vale decir, negando las pretensiones libelares en todas y cada uno de sus partes.

Ante tal trabazón de la litis, es claro para esta Alzada, el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen:

Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Correspondiéndole por ende al actor, la carga de la prueba u “Omnus Probandi” en relación a la existencia de un contrato verbal que fuera negado por la actora, para poder aplicar a esta Alzada, el artículo 34 relativo al desalojo bajo la existencia de un arrendamiento verbal a tiempo indeterminado; asimismo, corresponde al actor, la prueba de la existencia de las causales de desalojo alegadas; por su parte, a la excepcionada le corresponde la carga de la prueba de la falta de cualidad del actor al no ser propietario y de la existencia de linderos distintos.

Para esta superioridad desde la reforma del Código Civil Francés del 30 de Septiembre de 1.953, renace una exigencia de formalismos para establecer la existencia de una relación contractual, aumentando el número de los contratos solemnes que exigen la redacción de un documento que deben ser por una parte, privados o autenticados; ejemplo de ello, son los contratos de cesión de patentes de invención; el contrato de trabajo marítimo; el contrato de aprendizaje; la contratación colectiva; el contrato de crédito; el contrato de Sociedad Mercantil, los cuales se les dechaban por nulidad, sino estaban documentados, vale decir, escritos. Tal legislación Francesa cuando se refiere a los contratos de arrendamiento establecía que tal contrato no escrito, no sería nulo, sino que tendría una duración de nueve años y sería conforme al contrato típico cuyas cláusulas definía la ley; verificándose con ello, a mediados del siglo pasado, la existencia del denominado “Renacimiento Directo del Formalismo”, que procura no solamente una serie de formalidades requeridas para la validez del contrato, “ad solemnitatem”, sino que exige también una serie de requisitos “ad probationem”, que requiere la prueba de los contratos bajo la redacción de un documento. Tal doctrina Francesa, escudriñada por los hermanos MAZEAUD (Derecho Civil. Parte II. Tomo I. Páginas 82 al 85. Buenos Aires. 1.960), había sido superada sobre la tesis de la: “Supresión de Formalidades” de la cual ya nos hablaban PLANIOL y RIPERT en su Tratado Practico de Derecho Civil Francés. (1.940. Editorial Cultural La Habana. Paginas 491 y 492), donde se nos establecía específicamente, que siendo el contrato de arrendamiento un contrato consensual, no se exige ninguna forma particular para la manifestación de las voluntad de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito y, en el primer caso, puede darse por escrito o verbalmente y la validez de esos contratos de arrendamiento verbal derivaba de los artículos 1.714, 1.736 y 1.738 del Código Civil Francés que regulaban inclusive, la duración de los arrendamientos celebrados sin escritos. Tal apreciación fue tomada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 al establecer la posibilidad de que existan contratos verbales y nuestro Código Civil de 1.942, solamente exigió la necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico, para determinar la existencia de un contrato, generador a su vez de obligaciones. Por lo que, para la formación de tal contrato es necesaria la integración de dos etapas sucesivas o casi simultáneas que son: A.- La Oferta y, B.- La aceptación.

La oferta es un acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente, la celebración de un contrato. La aceptación, es la declaración de voluntad formulada por la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión. Exigiendo nuestro Código Civil, elementos constitutivos de la existencia del contrato, tal cual lo expresa el artículo 1.141 ejusdem, cuando señala: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia contractual; y 3.- Causa Lícita.” Y es por ello, que el problema de los contratos verbales se plantea en los medios de prueba necesarios y concurrentes para demostrar tales elementos, pues como bien señala el autor nacional JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Editorial Sophitex. Caracas. 2.004. Página 102), quien cita a su vez al autor aragüeño GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Página 48. Editorial Mobil Libros. Caracas. Año 2.000), cuando se refiere específicamente a la dificultad que se genera en probar la existencia de un contrato verbal, por la propia prohibición del artículo 1.387 del Código Civil, sería necesaria, para probar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, la promoción y evacuación de otro tipos de pruebas como sería, verbi gracia: Las consignaciones de alquileres efectuadas por el arrendatario, acompañada de una inspección judicial que certificara la tenencia y el goce del inmueble por parte del arrendatario, así como cualquier otro documento de donde pueda deducirse la relación arrendaticia, como sería, una carta dirigida por el inquilino al arrendador donde le exige autorización para hacer mejoras o solicitando prorrogas del contrato a tiempo determinado celebrado verbalmente. En el caso de autos debe esta Alzada entrar a examinar de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, relativo al principio de Exahustividad Probatoria, la existencia o no de medios de pruebas a los autos capaces de demostrar la existencia de esa relación arrendaticia.

En efecto, observa esta Superioridad, que los medios de prueba vertidos en el proceso, específicamente la cursante a los folios 30 y 31, consistente en una resolución administrativa de fecha 13 de Octubre de 1.993, emanada de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, actuando como Dirección de Inquilinato, ante una regulación de alquileres intentada por los ciudadanos PEDRO PEREZ LOPEZ y MARIA PEREZ LOPEZ, en contra de la Ciudadana AMATISTA HERNANDEZ, parte demandada, se observa que tal Alcaldía al exonerar de regulación el inmueble, otorga a la demandada el carácter de “Inquilina”. De la misma manera, existe un informe del Municipio Juan Germán Roscio, de fecha 10 de junio de 1.998, específicamente de la Ingeniería Municipal, que corre al folio 45, donde se pudo constatar que la demandada que está en calidad de inquilina, ha venido haciendo ampliaciones sin previo permiso del propietario; pero aunado a ello, otra instrumental administrativa, consistente en una resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, actuando como Dirección de Inquilinato, en fecha 03 de Diciembre de 1.998, que corre de los folios 80 al 86, ambos inclusive, referida a una acción intentada por el actor en contra de la demandada por solicitud de desalojo, tal instrumental administrativa expresó: “…que si bien esta acreditado en autos la propiedad del inmueble por parte del solicitante del desalojo; que se trata de una resolución arrendaticia a tiempo indeterminado, no se demostró la necesidad de desocupación…”. Tales instrumentales administrativas son los que la doctrina denomina documentos administrativos per se que son distintos a los documentos públicos, cuyo contenido hacen generar el valor de una presunción respecto a su veracidad, legitimidad, en razón del principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, estos documentos, están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruido por cualquier medio legal. En consecuencia, si bien es cierto, no es posible una asimilación total, entre el documento público y el documento administrativo, porque éste último se puede desvirtuar en su certeza por otra prueba pertinente e idónea, si es posible darle valor a tales instrumentales emanadas de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, donde se deja constancia que sí existe una relación arrendaticia entre la entonces sucesión PEREZ-LOPEZ y la demandada sobre el inmueble cuya titularidad goza actualmente el actor y así se establece. A tal efecto, es conveniente señalar la Doctrina de nuestra Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en relación a la valoración de las documentales administrativas al expresar el Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA; en criterio reiterado por la Sala Social, la cual en Sentencia de fecha 21 de Junio de 2.000, Sentencia N° 209, con ponencia del Magistrado Dr. ALBERTO MARTINEZ URDANETA, expuso:

“…al respecto considera esta Sala que el documento administrativo por su carácter no negocial o convencional, no se asimila al documento público definido en el Artículo 1.357 del Código Civil, pero, en razón de su autenticidad, es decir, certeza de su autoría, de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria sí se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el Artículo 1.363 del Código Civil, de la verdad de la declaración en él contenida, la cual hace fe hasta prueba en contrario…”

Pero no es solo el valor de las documentales administrativas, sino que existe una (01) inspección extralitem y una (01) notificación extrajudicial, la primera de ellas que corre de los folios 23 al 33 ambos inclusive, practicada por el entonces Juzgado de Distrito del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, de fecha 26 de Julio de 1.994, donde se trasladó el referido Tribunal a solicitud del ciudadano PEDRO PEREZ LOPEZ y MARIA PEREZ LOPEZ al inmueble objeto del presente proceso, notificándose a la demandada, quien según el Tribunal: “…manifestó ser la arrendataria del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal…”. De la misma manera, en la notificación practicada por el Juzgado Segundo de Parroquia del Municipio Juan Germán Roscio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08 de Febrero de 1.999, el Tribunal se trasladó al inmueble objeto del proceso y se expreso lo siguiente: “…fue notificada de la misión del Tribunal la ciudadana AMATISTA HERNANDEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.388.140, quien manifestó ser la arrendataria del inmueble donde se encuentra constituido éste Tribunal…”. Si bien es cierto que tal inspección al igual que la notificación extra-litem son justificativos para perpetua memoria o reconocimientos extrajudiciales, extra Litem, no es menos cierto que concatenados con las documentales administrativas, donde se informa el carácter de arrendataria de la demandada, y de la inspección y notificación donde ella misma declara tal carácter, aunado a su tenencia del inmueble, hechos éstos, de la inspección y notificación que deben valorarse de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como un indicio cierto, que en su conjunto, concordancia y convergencia entre sí y en relación con las demás pruebas de autos, lleva a esta Alzada a la plena convicción de la existencia de una relación arrendaticia, tal cual lo declara el actor en su libelo, y así se decide.

Ahora bien, alega el demandante que la demandada ha modificado el inmueble sin su autorización, ni de las autoridades municipales; siendo que, bajando a los autos observa esta Superioridad, que de la documental administrativa que corre al folio 45, cuyo valor ya ha sido expresado a los autos y la cual es emanada de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, Dirección de Ingeniería, de fecha 10 de Junio de 1.998, consta que: “…la señora AMATISTA HERNANDEZ CASTRO, que está en calidad de inquilina, ha venido haciendo ampliaciones sin previo permiso del propietario sucesión PEREZ-LOPEZ, por lo cual en la inspección realizada se procedió ha paralizar dichas reparaciones, por no tener permiso de construcción por parte de la Ingeniería Municipal. A continuación las aplicaciones detectadas: 1.- Colocación de techo raso; 2.- Construcción de arco; 3.- revestimiento de paredes con lajas; 4.- Colocación de Puertas; 5.- Construcción de Pared...”. Dicha documental con valor de instrumento administrativo que goza de una presunción de certeza al no ser atacada por prueba en contrario por la demandada, debe adminicularse con el indicio cierto del cual deja constancia el Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a través de inspección extrajudicial, cuando en fecha 09 de Junio de 1.998, se trasladó al inmueble objeto de la presente causa, donde la solicitante de la prueba pidió al Tribunal dejara constancia de si existe o no un permiso de construcción expedido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Juan Germán Roscio, donde la notificada AMATISTA HERNANDEZ CASTRO, expresó: “…la notificada manifestó no tener permiso de ingeniería municipal para realizar los trabajos que se realizan en el inmueble y que los mismos son realizados por su orden…”. Bajo tales circunstancias, se observa que la demandada ejecutó obras sin autorización de los propietarios lo que la hace incurrir efectivamente, en la previsión establecida en el artículo 34.E que expresa:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
E.- …o efectuar reformas no autorizadas por el arrendador…”

En el caso de autos, consta plenamente que la demandada modificó el inmueble en la colocación de techo raso, construcción de arco, revestimiento de paredes con lajas, colocación de puertas y construcción de pared, lo cual hace que violente el contrato verbal indeterminado celebrado, procediendo en consecuencia el desalojo y así se decide.

Ahora bien, corresponde a esta Alzada, una vez que ha encontrado la plena prueba de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, de la existencia de una causal de desalojo proceder ha escudriñar las defensas constituidas por Despachos Saneadores y Excepciones Perentorias opuestas por la demandada, para tratar de hacer sucumbir la pretensión del actor. En efecto, a través de Sentencia de fecha 29 de Septiembre del año 2.004, nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. TULIO ALVAREZ LEDO, Sentencia N° 01146 (Inversiones Tata 88 C.A. contra Inversiones Farmashop 2.000 C.A.), se estableció que como las cuestiones previas opuestas en un juicio arrendaticio, se deciden en las Sentencias de fondo, si esta es apelada, el superior debe conocer de esas cuestiones previas, por lo que se pasa inmediatamente analizar las cuestión previa del artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial. En efecto, señala la demandada en su perentoria contestación, que existe una cuestión que debe decidirse antes que el presente proceso, pues la actora interpuso en fecha 07 de Enero de 1.999, un Recurso Contencioso Administrativo de Anulación, ante el Juzgado primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial en contra de la resolución N° 13 de fecha 03 de Diciembre de 1.998, dictada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, la cual declaró Sin Lugar la solicitud de desalojo interpuesta por la parte actora.

Para esta Superioridad, tanto en la doctrina como en la legislación se ha debatido a tal extremo el concepto y naturaleza de las cuestiones prejudiciales, pudiendo destacarse la definición del Procesalista Italiano MANZINI, al expresar que: “…prejudicial es toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto para la decisión de la controversia principalmente sometida a juicio…”. Para el Procesalista AGUILERA DE PAZ “…solo deben considerarse como prejudiciales las cuestiones civiles, canónicas o administrativas propuestas en una causa con motivo de los hechos perseguidos en la misma, que se hallen tan íntimamente ligadas al acto justiciable, en su resolución pueda tener influjo en la decisión de ella en cuanto al fondo o de cuyos fallos pueda depender las sentencias que deba dictarse sobre el mismo…”. Para la doctrina nacional encabezada por el maestro ARMINIO BORJAS: “…todas las cuestiones que deban ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso por que dada la estrecha relación que guarda con él, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer…”. Ante tal conceptualización y haciendo un análisis exegético-positivista, para la existencia de la cuestión prejudicial, contenida en el artículo 346.8 del Código Adjetivo, se exhibe lo siguiente: A.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil. B.- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión. C.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella. Aplicando tal doctrina al caso de autos, observa esta Superioridad, que efectivamente cursan en el expediente la resolución administrativa N° 13 emanada de la Alcaldía Juan Germán Roscio, constitutiva de una documental administrativa que goza de una presunción de certeza, en donde se declaró sin lugar la desocupación, pero por el literal “b” del artículo 1 del Decreto Legislativo sobre desalojo de vivienda, pues no se demostró la necesidad de ocupar dicho inmueble por parte del actor; siendo que contra dicha resolución se ejerció recurso contencioso administrativo de anulación por ante el Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, que en fecha 26 de Abril de 1.999, declara Sin Lugar el recurso de anulación, apelando el actor por ante el Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Circunscripción judicial de la región Central, con sede en la Ciudad de Maracay, Estado Aragua, pero dicho proceso, se refiere a la causal de desocupación relativa a la necesidad del actor de ocupar el inmueble que ya fue declarada Sin Lugar por resolución administrativa, y el que se declare la nulidad de dicho fallo, no influye de manera decisiva y previa, ni de modo sustancial sobre el presente fallo, por lo cual debe desecharse como en efecto se hace, la cuestión prejudicial alegada y así se decide.

De la misma manera la demandada-excepcionada alegó no tener la condición arrendataria, pretensión de fondo, que sucumbe en la motivación del presente fallo, al encontrarse la plena prueba de la existencia de un contrato verbal que se desprende de las documentales administrativas y de las propias inspecciones y notificaciones extrajudiciales y así se decide.

De la misma manera alega la excepcionada como defensa de fondo, la falta de cualidad o interés del actor ya que, - según expresa -, no es propietario del inmueble alegando, que es falsa la tradición legal, pues según expresa, tiene linderos imprecisos y porque no esta clara la identidad del titular del mismo, aunado al defecto en la cédula de la compradora, ciudadana MARÍA LOPEZ DE PEREZ.

No podría ésta Alzada Guariqueña, comenzar el análisis de la “Cualidad como Excepción”, sin citar el pensamiento del Procesalista Guariqueño LUIS LORETO, quien en su obra: “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, se preguntó como introito de los obra: ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; para responderse que, cuando se plantea ésta pregunta, se interroga para saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte Actora y Demandada. Para BORJAS “Comentarios Al Código de Procedimiento Civil. Tomo III, 1.924, PAG 129), “La Cualidad”, “es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro, cuyo interés represente, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla”. El procesalista Venezolano ARCAYA, siguiendo al Civilista Francés Garsonnet, define a la cualidad como: “La facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura un acto jurídico en un proceso”. El problema de la cualidad entendida de ésta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita. En definitiva, para ésta Alzada Civil Guariqueña, la cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. Aplicando tal doctrina al caso de autos y ante tales alegatos, observa esta Superioridad, que el actor presenta como documento fundamental de su pretensión una instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, emanado de la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, de fecha 23 de Marzo de 1.998, el cual quedó registrado bajo el N° 45, Folios 268 al 272, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre de 1.998, donde consta que la ciudadana MARÍA PEREZ LOPEZ, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a su hermano ciudadano pedro celestino PEREZ LOPEZ la mitad o parte que le corresponde del 50% de un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar de esta Ciudad, signado con el N° 24 y alinderado así: NORTE: Avenida Los Puentes; SUR: Casa y Solar de Carlos Rodríguez Ovalles; ESTE: Calle Bolívar y OESTE: Solar de Carlos Rodríguez Ovalles. Como puede observarse, tal instrumental es una documental con valor de plena prueba, de conformidad con el ut supra citado artículo 1.359 del Código Civil, documental que no puede ser atacada por un alegato de falta de cualidad, sino que para destrucción de tal instrumental, el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 438 ibidem y siguientes, establece el procedimiento de tacha de falsedad por los motivos establecidos en el artículo 1.380 del Código Civil, que debe utilizarse también contra el instrumento otorgado por ante el registro subalterno del Distrito Roscio del Estado Guárico, cuyo original quedó registrado bajo el N° 73, Folios 126 al 127, Protocolo Primero, Tomo I, del Cuarto Trimestre de 1.958, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, de donde pretende establecer la demandada que la compradora MARIA LOPEZ DE PEREZ no es la misma, pues no tiene el mismo numero de cédula; para lo cual debió utilizar el proceso de tacha, o la acción autónoma que consagra la ley de nulidad documental que puede intentar cualquier ciudadano que tenga interés en anular el tracto documental, el cual nos conduce en éste caso, a la plena propiedad del actor ciudadano PEDRO CELESTINO PEREZ LOPEZ por lo cual, sucumbe el alegato de falta de cualidad del actor y así se decide. Por último, alega la demandada dentro de sus defensas perentorias consagradas en la contestación de fondo, que los linderos y medidas que contiene el citado documento de venta del terreno, no coinciden con los verdaderos linderos y medidas de la casa ubicada en la Avenida Bolívar N° 24 de esta Ciudad de San Juan de los Morros. Para demostrar tal pretensión, la demandada promueve la práctica de una inspección judicial, en su escrito de promoción de pruebas al expresar: “…promuevo prueba de inspección judicial de conformidad con lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil a ser evacuada en la dirección… solicito que para la evacuación de la presente prueba, el Tribunal se haga acompañar de un perito a los fines de establecer los linderos del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal. Del objeto de la presente prueba es demostrar que el inmueble es supuestamente adquirido por la ciudadana MARÍA LOPEZ DE PEREZ y que por sucesión luego fue adquirido por el demandante, no coincide con los linderos reales del inmuebles ocupados por mi representado…”. De tal inspección observa esta Superioridad, que la misma fue realizada en fecha 16 de Diciembre del año 2.005, estableciéndose: “…el lindero Norte con la Avenida Los Puentes en 15 metros con 29 centímetros, Sur: Con vivienda o inmueble que es o fue de CARLOS RODRIGUEZ OVALLES en 15 metros con 30 centímetros…”. Como puede observarse claramente, en la promoción y evacuación de tal Inspección Judicial se violentó la naturaleza de la referida prueba; en efecto, en la inspección judicial bajo examine, se desnaturaliza como medio de prueba a la inspección per se, pues, de la propia palabra “Inspeccionar”, y de su significado: “Examinar, reconocer detenidamente alguna cosa; e Inspección, que es la acción de ese examinar detenido”, y dentro de las limitaciones en la cual, se encuentra tal prueba, -entre sus tres Artículos del Código Civil, y cinco del Código de Procedimiento Civil-, se deduce que su radio de acción, esta restringido por su objeto, específicamente por la frase: “que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera”, la cual condiciona su procedencia. En efecto, siguiendo al maestro JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, (La Inspección Ocular y Otros Reconocimientos Judiciales en el Proceso Civil, Editorial Alva, Caracas), la Inspección es un medio de prueba que se caracteriza porque el Juez, a través de sus sentidos, deja constancia de personas, cosas, lugares o documentos, de manera que, tal como lo ha dicho la casación Civil, a través de sentencia, con ponencia del Profesor JOSE ROMAN DUQUE SANCHEZ, de fecha (11 de Junio de 1.975), la Inspección Judicial, tiene un sentido limitativo, referido a los elementos que a través de los sentidos puede captar el Juez; para el Tratadista Alemán LEO ROSEMBERG, la Inspección Judicial es: “toda percepción sensorial directa del Tribunal sobre cualidades o circunstancias corporales de las personas o de las cosas perceptibles a través del oído, el gusto, el olfato y el tacto”. En el caso de autos, al extenderse dicha inspección a elementos científicos, como lo son los referidos a medidas y pretenderse establecer linderos, se desnaturalizó el objeto de la prueba, con lo cual debe desecharse la misma y así se decide.

Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, relativo al Principio de Exhaustividad Probatoria, esta Alzada pasa analizar el resto de los medios de pruebas vertidos a los autos de la siguiente manera: Corre al folio 110 y 111 justificativo de testigos ante Litem, donde pretende la demandada acreditar que reside en la casa objeto del presente proceso desde hace 16 años y que ésta, ha realizado una serie de mejoras en el referido inmueble. Dicho justificativo fue evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial en fecha 04 de Agosto de 1.998, siendo el criterio de esta Superioridad, siguiendo la motivación sustentada por el Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VELEZ, a través de Sentencia N° 0100, de fecha 27 de Abril de 2.001, emanada de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el titulo supletorio, no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un mueble e inmueble; dicho titulo, aún cuando pueda estar protocolizado, no pierde su naturaleza extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio, pues tal titulo supletorio está circunscrito a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra Litem del justificativo para perpetua memoria, por lo que el mismo, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquellos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. Y el caso de autos, dicho justificativo se evacuó con las testimoniales de las ciudadanas MARIA ISABEL GUEVARA DE GUTIERREZ; quien no ratificó el justificativo extrajudicial, por lo cual éste no puede tener ningún valor, y si compareció a deponer la testigo ABEILA VALERA DE NUÑEZ, quien al momento de deponer como tal específicamente a la quinta repregunta, relativa a cuál es la condición en la que ocupa la demandada el referido inmueble, ésta contestó: “como dueña, porque a mí me consta que hace más de 20 años ella le compró ese inmueble al Sr. LUCIO PEREZ CORREA”. Al hacer tal declaración relativa a que a ella le consta el derecho de propiedad, tal dicho atenta contra los artículos 1.920.1 y 1.924 del Código Civil, por lo cual, el testigo debe desecharse de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al afirmar un hecho que no consta en documento público que exige la ley y así se decide, por ende, se desecha el justificativo de testigos y así se establece.

De la misma manera comparecieron ha deponer como testigos, el ciudadano ADOLFO ANTONIO YAKER GARCIA, Venezolano, de profesión Comerciante, quien a la Cuarta Pregunta relativa al conocimiento de la condición en que ocupa la demandada el inmueble objeto del presente proceso, contestó: “…Como le dije anteriormente, de palabra de ella es que me ha dicho que es dueña de la casa”. Al haber adquirido el testigo su conocimiento por el dicho de la propia demandada debe desecharse tal testigo y así se decide, todo ello de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que es norma expresa de valoración del testigo. Asimismo se desecha la testigo MARAURI DE LA COROMOTO HERNANDEZ, por cuanto a la Cuarta pregunta, relativa a si tiene conocimiento de la condición en que ocupa la demandada el inmueble objeto del presente proceso, esta respondió: “…bueno que yo tenga entendido como dueña de la casa, como propietaria de la casa”. Al declarar tal testigo de esa manera, contraviniendo los artículos 1.920.1 y 1.924 del Código Civil, dicho testigo no le merece confianza a este juzgador, por lo que se desecha de conformidad por el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. De la misma manera observa esta Superioridad, que la demandada en su escrito de promoción de pruebas promueve e invoca el mérito favorable de las demás probanzas que cursan en autos, lo cual no constituye ningún medio de prueba. En efecto, desde Sentencia N° 460 de fecha 10 de Julio de 2.003, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en relación al Mérito de autos, lo siguiente:

“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”.

Tal criterio ha sido ratificado, más recientemente, por auto N° 481, del Juzgado de Sustanciación de la Sala Político Administrativa del 16 de Septiembre del 2.003. Para esta Alzada Guariqueña, el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido, de los estipulados por la legislación vigente y, por tal motivo, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a los autos hechos que el excepcionado pretende probar y así se decide.

De la misma manera observa esta Alzada, que vencido el lapso probatorio pretendió la actora traer a los autos un plano catastral elaborado por la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, donde se establece la supuesta ubicación del inmueble de su representado siendo de señalarse, que hay una diferencia notoria y jurídica entre el documento administrativo como lo es el plano catastral y el documento público, que la Ley permite que se promueva hasta los informes de última instancia; siendo el caso, que el documento administrativo debe promoverse dentro del lapso de promoción legal, so pena de precluir su oportunidad adjetiva, por lo cual se desecha tal medio de prueba y así se decide.

Continuando con el Principio de Exhaustividad Probatoria, esta Alzada observa que a los folios 12 y 21 respectivamente, corren actas de defunción de la Ciudadana MARIA GENOVEVA LOPEZ DE PEREZ y del ciudadano LUCIO BARTOLO PEREZ CORREA, emanada la primera de ellas, de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Federal y la segunda de la Prefectura del Municipio Autónomo Juan Germán Roscio, las cuales son instrumentales públicas con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, que demuestran el fallecimiento de los referidos ciudadanos y así se decide. De la misma manera consta del folio 13 al folio 20, ambos inclusive, y de los folios 22 al 29, ambos inclusive, declaraciones de impuestos sucesorales que a pesar de ser documentales administrativas, asimilables a los documentos públicos, únicamente demuestran la distribución de la liquidación fiscal que nada aporta como pertinentes al presente proceso, por lo cual deben desecharse y así se decide. Del folio 100 al folio 106, corre copia simple del título supletorio registrado por la ciudadana MARIA LOPEZ DE PEREZ por ante la Oficina Subalterna de Registro del entonces Distrito Roscio del Estado Guárico, de fecha 19 de Diciembre de 1.955 y el cual es traído a los autos por la demandada a los fines de demostrar que tiene linderos imprecisos en relación al título de propiedad del actor, lo cual debió haber hecho a través de la prueba de experticia, que es el medio conducente a los fines de probar o no la exactitud de los linderos y de la tacha para el caso de que pretenda o no, demostrar la identidad correcta de los otorgantes, por lo cual, tal instrumental no es conducente para demostrar los hechos pretendidos por su promovente y así se decide. De la misma manera acompaña la excepcionada a la perentoria contestación, Sentencia de fecha 13 de Diciembre del año de 1.996, emanada del Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, contentivo del Recurso Contencioso de Anulación, declarado Con Lugar a favor de la demandada, pues la resolución administrativa N° 7 de fecha 21 de Febrero de 1.996, dictada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de éste Municipio, acredito de forma indebida la propiedad del inmueble; circunstancia que no es la de autos, pues del presente proceso se desprende perfectamente la propiedad, del actor como se ha establecido en la presente motiva, debiendo desecharse tal instrumental por impertinente al no traer ningún hecho relativo al proceso. De la misma manera acompaña a la demandada a su escrito de promoción de pruebas, decisión de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, del Estado Guárico, de fecha 06 de Diciembre de 1.995, que acompaña en copias simples, y siendo que la misma es una documental administrativa, esta debió haberse acompañado de copia certificada, pues para las documentales administrativas, no es aplicable el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que permite única y exclusivamente traer en copia simple las documentales públicas y así se establece. Asimismo, se desechan las copias simples que corren del folio 226 al 228, ambas inclusive, pues aún cuando son copias simples de documentales públicas, estas se refieren a una sentencia emanada del antes denominado Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Juan Germán Roscio de esta Circunscripción Judicial, que declara procedente una cuestión previa del artículo 340 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia que no trae a los autos ningún hecho pertinente debiendo desecharse y así se decide.

En consecuencia de lo anterior, habiéndose encontrado la plena prueba de conformidad tonel artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, de la existencia de un contrato verbal y de la realización de reformas efectuadas al inmueble por la demandada no autorizadas por el arrendador, de conformidad con lo establecido en el artículo 34.E de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se declara CON LUGAR el desalojo del inmueble referido y así se decide.

III.

Por todo lo ante expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección al Niño y al Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR acción de desalojo intentada por el actor Ciudadano PEDRO CELESTINO PÉREZ LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Parroquia Altagracia, Municipio Miranda del Estado Zulia, titular de la cédula de identidad N° 841.851, al encontrarse llenos los supuestos del artículo 34.E de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios relativo a las reformas no autorizadas por el arrendador, y efectuadas por la arrendataria, sin autorización, se acuerda el desalojo del inmueble propiedad del actor ubicado en los siguientes linderos: NORTE: Avenida Los Puentes; SUR: Casa y Solar de Carlos Rodríguez Ovalles; ESTE: Calle Bolívar y OESTE: Solar de Carlos Rodríguez Ovalles, según consta de instrumento público otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico de fecha 23 de Marzo de 1.998, quedando registrado bajo el N° 45, Folios 268 al 272, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre de 1.998, acción intentada en contra de la demandada Ciudadana AMATISTA HERNÁNDEZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Avenida Bolívar N° 24, titular de la cédula de identidad N° 4.388.140. En consecuencia se REVOCA la decisión de la recurrida Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 07 de Febrero del año 2.006. Se declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la parte actora, y así se decide.

SEGUNDO: Por cuanto la parte excepcionada resulto vencida en su totalidad de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las COSTAS del presente proceso y así se establece.

Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Ocho (08) día del mes de Marzo del año 2.006. 195° años de la Independencia y 147° años de la Federación.
El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.-

Abogado. Shirley Corro B.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 2:00 Pm.

La Secretaria.

GBV/es.-