TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL MERCANTIL AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO-CALABOZO.

EXPEDIENTE N° 6544-05.-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

PARTE DEMANDANTE: TEODORO CARRERO NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.447.242, y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: NO TIENE APODERADO CONSTITUIDO.-

PARTE DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL PANADERIA, PASTELERIA, CHARCUTERIA y DELICATESES SAN MARCOS, S.A., inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 07, Tomo A-5, de fecha 30-11-93.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: WILFREDO MARTINEZ, JOSE RAMON REBGIFO, TOMAS HERRERA y SALLY ACEVEDO, venezolanos, mayores de edad, de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.877.482, 10.268.474, 10.266.062 y 8.627.517, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.867, 59.772, 64.942 y 60.004, respectivamente.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: DESALOJO.-

La presente demanda se inició por escrito libelado presentado por ante este Juzgado en fecha 22-02-2005, por el ciudadano TEODORO CARRERO NOGUERA, asistido por el Abogado LUIS ANTONIO RANGEL TROCELL contra la EMPRESA MERCANTIL PANADERIA, PASTELERIA, CHARCUTERIA y DELICATESES SAN MARCOS, S.A., la cual fue admitida por auto de fecha 02-03-2005, ordenándose la citación de la Empresa demandada para la contestación de la demanda.-

Cumplidos los tramites para la citación de la demandada, tal como consta de los autos, llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, comparece la ciudadana VICTORINA PATRIZIA D’ANDREA, en su carácter de Director Gerente de la Empresa Mercantil “PANADERIA, PASTELERIA, CHARCUTERIA y DELICATESES SAN MARCOS”, S.A., asistida por el Abogado WILFREDO MARTINEZ, y presenta escrito que la contiene en cuatro (4) folios útiles y sus anexos.-
En fecha 17 de marzo de 2005, la secretaria dejo constancia que venció el lapso para la contestación de la demanda.- (F. 40).-

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante presentó escritos que las contiene. (Folios 41, 42, 43, 71 y 72).- En autos de fecha 29-03-2005 y 05-04-2005, fueron admitidas las pruebas presentadas por la parte demandante.- (Folios 68 y 86).-

En diligencia de fecha 28 de abril de 2005, suscrita por la ciudadana VITTORINA PATRIZIA D’ANDREA, asistida por el Abogado Wilfredo Martínez, en la cual pide se deje constancia del vencimiento del lapso probatorio en la comisión y ordene su devolución a este Juzgado. (Folios 96, 97).-

Cursa al folio 100, Poder Apud-Acta conferido por la ciudadana VITTORINA PATRIZIA D’ANDREA, en su carácter de Directora Gerente de la Empresa demandada, a los Abogados WILFREDO MARTINEZ, SALLY ACEVEDO, JOSE RAMON RENGIFO y TOMAS HERRERA.-

En fecha 25-04-2005, el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dictó auto mediante el cual se abstiene de fijar la oportunidad para la evacuación de los testigos, por resultar la misma extemporánea. (Folios 112 y 113).-

En escrito presentado en fecha 27-04-2005, la parte demandante interpuso recurso de reclamo en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico.- (Folio 114).-

En fecha 28-04-2005, el Juzgado comisionado oye el reclamo interpuesto, por la parte demandante y ordena remitir la comisión N° CC-14-05, a este Juzgado. (Folio 115).-

Por auto de fecha 17-02-2006, el Juez que suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de la parte demandante, a lo que se le dió estricto cumplimiento.-

El Tribunal prosiguió la continuación del juicio y pasa a decidir la presente causa, para lo cual hace los siguientes pronunciamientos:

SINTESIS DE LA DEMANDA

En su escrito de demanda el ciudadano TEODORO CARRERO NOGUERA, alega que en fecha 02 de agosto de año 2004, adquirió un bien inmueble constituido por un lote de terreno de aproximadamente (2.393,16 Mts),………………ubicado en la carretera que conduce de calabozo a Cazorla, calle principal del Barrio Pinto Salinas de esta Ciudad de Calabozo Municipio Autónomo Miranda del Estado Guárico,………………según consta en documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Miranda del Estado Guárico, del cual anexo copia fotostática marcada letra “A”.Es de observar que la empresa propietaria anterior del inmueble que adquirí, había celebrado un contrato de Arrendamiento con la Empresa PANADERÍA, PASTELERÍA Y DELICATESES SAN MARCOS, C.A.,…………tal contrato fue realizado con anterioridad a la venta del inmueble, año ese que comenzó a contarse a partir del 15-11-01, y dicho contrato se prorrogó automáticamente durante dos años consecutivos, que serían (2.003 y 2.004, operando de esta forma la tácita reconducción), y a su vez trayendo como consecuencia forzosa que dicho contrato pasase a ser, a tiempo indeterminado………………que LA ARRENDATARIA, realizó modificaciones en la parte trasera de los locales dados en arrendamiento, sin ningún tipo de autorización verbal o escrita, por parte del anterior propietario o por parte de mi persona que somos las facultades según el contrato, para haber autorizado las modificaciones que se le realizaron a la estructura de los locales en su parte trasera,……………violando de esta manera la ARRENDATARIA, lo establecido en la cláusula “SEXTA”, del contrato que suscribió con el anterior dueño, la cual establece lo siguiente: LA ARRENDATARIA, se obliga expresamente a no hacer ninguna alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura del inmueble arrendado sin el previo consentimiento de LA ARRENDADORA, dado por escrito”. Lo que conlleva forzosamente a solicitar el Desalojo de los locales dados en arrendamiento por violación de la cláusula Sexta del contrato de fecha 22-04-02,que se anexa en copia fotostática marcado letra “B”,…………Fundamentó la acción en los artículos 34, literales B y E y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.264 y 1.270 del Código Civil Vigente…………………Que demanda a la Empresa PANADERIA, PASTELERIA, CHARCUTERIA y DELICATESES SAN MARCOS, C.A.,……………en la persona DE SU Directora Gerente ciudadana: VITTORINA PATRIZIA MOSCHELLA D’ANDREA………………para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a la Resolución de Contrato y Desalojo, de los locales comerciales signados con los Nos. B-10, B-11 y B-12, respectivamente,………Que estimo la presente demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00)…Que solicito que la citación de la Empresa PANADERIA, PASTELERIA, CHARCUTERIA y DELICATESES SAN MARCOS, C.A.,……se haga en la persona de su Directora Gerente ciudadana VITTORINA PATRIZIA MOSCHELLA D’ANDREA,………en la siguiente dirección: Avenida Antonio José de Sucre, Centro Comercial San Luis (antiguo Unicentro La Arboleda), Calabozo Estado Guárico……Por ultimo pidió que la presente demanda sea admitida sustanciada y tramitada conforme a derecho y sea declarada con lugar en la sentencia definitiva.-

SINTESIS DE LA CONTESTACIÓN

La parte demandada en su escrito de contestación alega que la acción se encuentra evidentemente prescrita, tal como lo establece el artículo 1.977 del Código Civil, y así formalmente solicito al Tribunal que lo estableciera como punto previo de la sentencia definitiva, ya que, las acciones personales prescriben a los diez (10) años y las reformas atacadas como ilegales o violatorias del Contrato de Arrendamiento construidas en Enero del año 1.994, lo que les indica que vencido como se encuentra el año 2.004, transcurrió en exceso el lapso de Prescripción de esa acción personal……Que los argumentos esgrimidos por el accionante son totalmente falsos, principalmente el alegato hecho en el sentido de que el contrato de Arrendamiento de inmueble cuya Resolución se demanda tiene su nacimiento el día 15-11-2001………Se entiende que el demandante tiene un poco de desconocimiento de los verdaderos hechos y circunstancias legales que conforman el verdadero Contrato de Arrendamiento que data por lo menos del año 1.992, y se entiende….según sus dichos y el documento público que anexa marcado con la letra “A”, es a partir del 02 de Agosto de 2004, cuando el accionante se subroga y asume el cargo o la figura de Arrendador, ya habían pasado más de diez (10) años del inicio de la relación contractual arrendaticia que…..se pretende revocar, es por ello que el demandante desconoce los pormenores del Contrato originario……Que por mandato del artículo 1.586 del Código Civil, las reformas fueron una obligación del Arrendador primigenio,……construidas a expensas de la Panadería, pero bajo la dirección y supervisión del Arrendador, quien fue el encargado de solicitar la permisología necesaria ante las autoridades competentes. Presento Permiso de construcción y todos los planos firmados por el Arrendador primario, todas con fecha Enero de 1.994, marcados con la letra “A”………Que el contrato de Arrendamiento primario fue verbal, no existía Cláusula alguna que regulara las reformas o mejoras que deberían hacérsele con posterioridad al inmueble,……no puede existir violación de la cláusula Sexta alegada por el demandante, porque las reformas fueron hechas con anterioridad al nacimiento de ese documento……………Que se evidencia claramente que la parte arrendataria no ha violado ninguna cláusula legal, ni contractual que permita la Resolución del Contrato de Arrendamiento con Desalojo que se ha intentado mediante la presente acción, es por lo que pide que la presente acción sea declarada sin lugar………………Que es improcedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento solicitada ya que el arrendador tiene diez (10) locales comerciales más, en la misma Planta Baja, con la misma ubicación comercial y estratégica, es evidente que la presente acción es temeraria y solo persigue destruir comercialmente a la Arrendataria causándole así graves e irreparables daños……………………También solicito se decrete Medida Cautelar Innominada mediante la cual se le prohíba al demandante, ejecutar actos que limiten el goce pacifico de la cosa arrendada al Arrendatario……………que se le ordene al demandante suspender todos sus actos personales ya sea directa o indirectamente por interpuestas personas,……………tal como ocurrió hoy 15 de marzo de 2005, en horas de la mañana, el arrendador se presentó a las puertas de la Panadería manifiestamente armado, con arma de fuego, amenazando de muerte a los Arrendatarios por la negativa de estos a desalojar el inmueble por una vía que no sea distinta……………Que pidió se habilite el tiempo que sea necesario, jurando la urgencia del caso…………que acompaño marcado con la letra “B” y en original la Licencia de Industria, Comercio y Servicios conexos emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Guárico.-

DEL RECLAMO

En primer término este Tribunal pasa a resolver el reclamo interpuesto ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, por parte de la actora, en el presente proceso, el cual fungía como Tribunal comisionado para la practica de la prueba de testigos en el presente proceso. Alega el reclamante que se le cerceno los lapsos procesales y se violó el debido proceso, por cuanto la decisión del Tribunal comisionado no admitió la fijación de los testigos ya que de hacerlo al tercer día de despacho como lo ordena el artículo 493 del Código de Procedimiento Civil resulta extemporáneo.-

Los lapsos procesales cumplen dentro del proceso una función ordenadora del mismo y los cuales son esenciales y de eminente orden público, pues son garantía del derecho a la defensa y cumplen la función de darle seguridad jurídica a las partes ya que la conducta de los mismos se guían por ellos.-

En consecuencia, los lapsos procesales no pueden ser indefinidos, ni reabrirse o prorrogarse a voluntad de las partes y que en caso contrario se le violaría el debido proceso y el carácter de orden público que caracteriza a los lapsos procesales.-

En virtud de lo expuesto, este Tribunal DECLARA IMPROCEDENTE el reclamo planteado por el ciudadano TEODORO CARRERO NOGUERA, asistido por el Abogado Luis Antonio Rangel Trocell, y en consecuencia se confirma la decisión del Tribunal comisionado en relación de abstenerse de fijar la evacuación de los testigos por considerar que al fijarlos al tercer día de despacho estaría fuera del lapso de evacuación del proceso. Y así se decide.-

Ahora bien, se contrae la presente controversia de Acción de Desalojo sobre tres locales comerciales identificados y descritos en el libelo de demanda los cales están arrendados a la demandada bajo contrato de arrendamiento indeterminado, basa la acción en el incumplimiento de la Cláusula Sexta del Contrato, en relación a que la Arrendataria realizo modificaciones en la parte trasera de los locales sin autorización, así mismo la parte actora fundamenta su acción en la necesidad de ocupar los locales comerciales para constituir un Auto mercado.-

Pasa ahora este Tribunal analizar los distintos medios probatorios traídos a los autos por las partes para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho que sustentan sus pretensiones.-

En el caso de la parte demandante trajo a los autos copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 22-04-2002 ante la Notaría Pública de Calabozo Estado Guárico, en relación a este documento este Tribunal en vista de que no fue impugnado lo aprecia para dar por demostrado la relación arrendaticia entre la Empresa “PANADERIA, PASTELERIA, CHARCUTERIA Y DELICATESES SAN MARCOS” C.A., y la Sociedad Mercantil Unicentro La Arboleda C.A., representado por la ciudadana Josefa Fandiño de López, así como establecer las condiciones de esa relación.-

Promovió copia fotostática del expediente de consignación, signado con el N° C-54-04, de fecha 21-12-2004, según la nomenclatura del Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, esta copia no fue impugnada en forma alguna, la cual se aprecia en cuanto su contenido revele; Haciendo la salvedad de que la presente acción no se funda en la falta de pago de cánones de arrendamiento, ningún elemento de convicción surge para resolver lo planteado.-

Promovió Inspección Judicial en los locales, objeto de esta acción, dejándose constancia de que se encuentra constituido en la carrera 14 entre calles 10 y 11 al frente de la Empresa Panadería, Pastelería, Charcutería y Delicateses San Marcos C.A., al lado del mercado de los chinos en esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico. Que por vía de observación pudo apreciar un aviso de color rojo, de Kocakola, que a la letra dice: “Delicateses San Marcos, Panadería, Pastelería, Pollo-Pizzas, Amburguesas, Teléfono 0246-8715266.-

En relación a este medio probatorio este Juzgador considera conveniente hacer las siguientes observaciones: Consta al folio 89 de este expediente acta referente a la evacuación de la Inspección Judicial, observa este Tribunal que en el particular tercero, se dejó constancia de lo siguiente: “……El Tribunal deja constancia que por vía de observación verifico que el local signado con el N° 10, se encuentra una estructura anexa constituida por una (1) cocina y un (1) lavandero, de la misma manera en la parte perteneciente a la estructura principal de dicho local, se encuentra un baño………”.-
A juicio de este Juzgador, la determinación en la estructura física de un inmueble de que es lo principal y que es lo accesorio o anexo, no puede hacerse por una simple inspección, en que el papel del Juez se limita a dejar constancia de las circunstancias o del estado de los lugares o de las cosas, por los sentidos que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera sin extenderse apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, en este caso a juicio de quien decide, lo planteado en relación a la estructura del local no es materia de una inspección judicial, la misma se extiende a apreciaciones que necesitan conocimientos periciales, en virtud de lo expuesto tal circunstancia en la realización de la inspección hace que adolezca de defectos sustanciales que desnaturalizan su alcance y la despojan de todo merito, en consecuencia, este Tribunal no la aprecia por los motivos antes explanados. Y así se decide.-

Promovió las testimoniales de los ciudadanos ARTURO RAMON CAVANERIO, ALCADIA MILANO, RICARDO JOSE GARCIA GOMEZ y YENNY DEL VALLE MANAMA MEDINA, las cuales no fueron evacuadas.

Promovió dos Inspecciones evacuadas fuera de juicio, en relación a estas inspecciones este Tribunal las aprecia en cuanto su contenido revela, en este sentido a juicio de este Juzgador observa que las presentes inspecciones no aportan a este Sentenciador ningún elemento de convicción que pudiera servir para formar criterio a los fines de la Resolución del presente conflicto. Así se decide.-

En cuanto a las pruebas de la parte demandada:

Acompaño a la contestación de la demanda los siguientes documentos: Permiso de construcción y los planos firmados por el arrendador primario, cursante a los folios 24 al 38. Este Tribunal los aprecia en cuanto a su contenido revele para formar convicción en el presente caso.

Ahora bien de los elementos probatorios anteriormente analizados, aparece que la parte actora no cumplió con la obligación de demostrar plenamente las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo como lo establece los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido no probó el incumplimiento por parte de la demandada de la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento, así mismo no probó la necesidad invocada en el libelo de la demanda de ocupar los inmuebles objetos del arrendamiento, por lo que en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso para este juzgador concluir que la acción deducida de DESALOJO contemplada en el artículo 34 literales B y E, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede prosperar en derecho, como se resolverá en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-