TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO

196º Y 147º

Actuando en Sede Civil

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción Compra – Venta y Daños y Perjuicios

Expediente: 6.055-06

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ ANTONIO RONDÓN RICHIARDI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-11.748.380, de este domicilio Guárico.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS ENRIQUE RUIZ REYES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 32.937.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana JEANNETTE ROJAS DÍAZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-10.343.497, con domicilio en la Calle 02, Sector 02, Casa N° 26, de la Urbanización “Brisas del Pariapán” de esta ciudad de San Juan de Los Morros, Estado Guárico.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene Apoderado Judicial constituído.
.I.

La presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA – VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, tuvo su origen, mediante escrito libelar y anexos, consignado por el Actor, ut supra identificado en fecha 07 de Julio de 2.005, por ante el Juzgado de Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a través del cual manifestó que por medio de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de Los Morros, Estado Guárico, en fecha 03 de Abril de 2.002, inserto bajo el N° 35, Tomo 16, que acompañó al escrito libelar marcado “A”, había suscrito con la ciudadana JEANNETTE ROJAS DÍAZ, ya identificada, un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, donde dicha ciudadana, se había denominado “LA VENDEDORA” y su persona fue denominada “EL COMPRADOR”.

Alegó el Accionante que en virtud del referido contrato, se habían establecido unas cláusulas a regir, de las cuales la Primera establecía lo siguiente: “LA VENDEDORA DA EN OPCIÓN DE VENTA AL COMPRADOR UNAS BIENECHURÍAS, CONSTRUÍDAS CON DINERO DE SU PECULIO, ESFUERZO Y TRABAJO, SITUADAS EN LA URBANIZACIÓN PARIAPÁN, CALLE N° 02, SECTOR 01, EN SAN JUAN DE LOS MORROS, MUNICIPIO JUAN GERMÁN ROSCIO, ESTADO GUÁRICO”. La Segunda Cláusula se refería a lo siguiente: “DICHAS BIENHECHURÍAS ESTÁN CONSTRUÍDAS SOBRE UN TERRENO PERTENECIENTE AL I.N.A.V.I., LA CUAL LA VENDEDORA ESTÁ REALIZANDO SU ADJUDICACIÓN, Y UNA VEZ HECHA PROCEDEDERÁ A EFECTUAR LA VENTA DEFINITIVA”. La Tercera: “LOS LINDEROS DE DICHA PARCELA SON LOS SIGUIENTES: NORTE: EN DIEZ Y OCHO METROS (18 MTS.), CON COLINAS DEL PARIAPÁN, SUR: EN DIEZ Y OCHO METROS (18 MTS) CON CASA DE LA VENDEDORA, ESTE: EN OCHO METROS CON OCHO CENTÍMETROS (8,8 MTS) CON CASA DE CARLOS LUNA PONCE Y OESTE: EN OCHO METROS CON QUINCE CENTÍMETROS (8,15 MTS) CON CALLE DOS, SECTOR UNO”. La Cuarta: “EL PRECIO CONVENIDO DE ESTA OPCIÓN ES POR LA CANTIDAD DE DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo), QUE SERÁN CANCELADOS CONFORME AL SIGUIENTE ACUERDO, LA VENDEDORA RECIBE AL FIRMARSE EL PRESENTE DOCUMENTO, LA CANTIDAD DE SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), EL RESTO ADEUDADO O SEA LA CANTIDAD DE CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) EN NUEVE GIROS O LETRAS DE CAMBIO, OCHO GIROS POR BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,oo) Y UN GIRO POR BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,oo) EMITIDOS EN FECHA 02 DE ABRIL AÑO 2.002 Y VENCIMIENTOS MENSUALES EN FORMA CONSECUTIVAS”. En la Cláusula Quinta se estableció; “AUTORIZO AL COMPRADOR PARA QUE REALICE LOS TRABAJOS CORRESPONDIENTES A FIN DE ADAPTAR DICHAS BIENECHURÍAS EN SUS MEJORAS PARA LA VIDA FAMILIAR SIENDO POR SU CUENTA TODOS LOS GASTOS DE SERVICIOS PÚBLICOS”. Cláusula Sexta: “LA VENDEDORA NO PODRÁ POR NINGÚN MOTIVO VENDER, TRASPASAR, PERMUTAR, DAR EN DACIÓN DE PAGO, ENAJENAR NI GRAVAR DICHAS BIENHECHURÍAS A TERCERAS PERSONAS”. La Cláusula Séptima establece: “EL NO CUMPLIMIENTO DE LA PARTE VENDEDORA A NO REALIZAR LA VENTA DEFINITIVA, UNA VEZ OBTENGA DEL I.N.A.V.I. LA DOCUMENTACIÓN RESPECTIVA DARÁ PLENO DERECHO AL COMPRADOR A SOLICITAR POR VÍA JUDICIAL EL RESARCIMIENTO POR DAÑOS Y PERJUICIOS”.

Siguió expresando el Accionante que luego de la firma del referido Contrato de Opción de Compra-Venta, él había cumplido en forma total y absoluta con su obligación contractual, cancelando el precio convenido de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.0000,oo) en la forma pactada, por lo cual acompañó al libelo de nueve (09) giros o letras de cambio, libradas en fecha 02 de Abril de 2.002, con fechas de vencimientos consecutivas, las cuales habían facilitado el pago inherente a su obligación, y en virtud de que hasta la presente fecha, es decir luego de tres (03) años, tres (03) meses, la excepcionada se había negado ha hacer la venta definitiva y además tuvo conocimiento que dicha ciudadana no había realizado diligencia alguna ante el Instituto Nacional de la Vivienda (I.N.A.V.I.) para cumplir con su obligación contractual, lo cual constituía para él una situación de incertidumbre jurídica acerca de la titularidad de las bienhechurías objeto del contrato ya referido, y lo más agrave de la situación, lo constituía el hecho de que las referidas bienhechurías las había confeccionado y las había utilizado como su hogar, donde habitaba con su grupo familiar, lo que había conllevado a realizar una serie de mejoras y gastos necesarios por razones de habitabilidad.

Como fundamento de la acción, el Actor señaló los Artículos 1.133, 1.160, 1.167, 1.183 y 1.271 del Código Civil y además expresó que por todos los hechos explanados, fue la razón por la cual se vio en necesidad a la vía judicial a los efectos de demandar a la Excepcionada, estimando la acción en la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 24.000.000,oo), en base a los establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Admitida la demanda por el Tribunal A Quo, en fecha 11 de Julio de 2.005, se ordenó la citación de la Demandada. Cumplidos los trámites para hacer efectiva la citación de la Parte Excepcionada, ésta, por escrito de fecha 25 de Octubre de 2.005, estando dentro del lapso del emplazamiento, en vez de contestar al fondo la demanda, opuso la Cuestión Previa establecida en el Artículo 346, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, fundamentándose en la Cláusula Segunda del documento que el Actor anexó al escrito libelar marcado “A”, la cual rezaba lo siguiente: “Dichas bienhechurías están construídas sobre un terreno perteneciente a I.N.A.V.I., la cual la vendedora está realizando su adjudicación y una vez hecha procederá a efectuar la venta definitiva”, y dicha condición todavía no se había verificado a pesar de las gestiones que ella había realizado por ante I.N.A.V.I. ahora Ministerio de Hábitat y Vivienda.

El Apoderado Judicial de la Parte Actora, consignó escrito en fecha 03 de Noviembre de 2.005 y encontrándose dentro de la oportunidad procesal para contradecir la Cuestión Previa alegada por la Demandada, lo hizo alegando que las bienhechurías dadas en opción de venta por la Excepcionada, estaban construidas en un área denominada verde, de la Urbanización Brisas del Pariapán, de esta ciudad de San Juan de Los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, y en consecuencia existiendo tal argumento técnico por parte del INAVI, era forzoso sostener, que la Accionada, jamás y nunca iba a obtener de dicho organismo, documento definitivo alguno, lo cual reforzaba la pretensión de su mandante, más los Daños y Perjuicios.

Alegó además el Apoderado Actor que se estaba en presencia de una circunstancia donde la Demandada quería ampararse de una condición o plazo acordado en el referido contrato de opción de compra-venta, de manera infinita, debido a que el INAVI al declarar área verde el terreno donde estaba construída las bienhechurías dadas en opción a venta, se le estaba poniendo fin a dicha condición o plazo, y la Demandada estaba actuando de mala fe, en virtud del conocimiento que ésta tenía para el momento de la celebración el referido contrato de compra-venta, con su representado, engañándolo y sorprendiendo a su mandante en su buena fe; ya que él le había cancelado la cantidad acordada en dicho contrato.

En el lapso de promoción de pruebas, en la incidencia planteada, el Apodera Actor presentó las siguientes: I) Invocó el mérito favorable que emergía de los autos. II) Promovió en tres (03) folios útiles Copia del INFORME TÉCNICO levantado por INAVI, a través del cual se infería que las bienhechurías dadas en opción de compra-venta, por la Demandada, se encontraban en área verde, y era la razón suficiente que conllevaba a tener firme pretensión en la presente demanda. III) De conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de INFORME CIVIL, para que a través del Tribunal de la recurrida, se solicitara del Instituto de Hábitat y de la Vivienda, antiguo INAVI, de esta ciudad de San Juan de los Morros, del Estado Guárico, información de la existencia del expediente que en dicho organismo reposaba en relación a la vivienda y bienhechurías anexas de la Demandada, e igualmente se requiriera de la existencia de informe técnico en relación al área de terreno aledaña a dicha vivienda y la posibilidad de requerir del mismo Instituto copias del expediente ya referido.

Estando dentro de la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas, en la incidencia, la Excepcionada, asistida de Abogado, lo hizo de la siguiente manera: 1) Reprodujo el mérito favorable que se desprendía de autos. 2) Promovió y evacuó como prueba, el contenido de la Cláusula 2° del Documento cursante al folio 8 del expediente, donde se establecía con claridad la intención de las partes de establecer condición de o plazo pendiente para luego otorgar el documento definitivo de la propiedad de las bienhechurías, la cual establecía lo siguiente: “Dichas bienhechurías están construídas sobre un terreno perteneciente al I.N.A.V.I., la cual la vendedora está realizando su adjudicación, y una vez hecha procederá a efectuar la venta definitiva.” Tal cláusula demostraba la buena fe de su parte al poner en conocimiento del comprador quién era el propietario del lote de terreno donde construyó dichas bienhechurías. 3) Promovió Prueba de Informe de la siguiente manera: a) Que Tribunal de la causa solicitara la información respectiva a fin de determinar si el Ministerio de Hábitat y Vivienda con sede en esta ciudad de San Juan de Los Morros, en la actualidad estaba vendiendo o adjudicando lotes de terrenos que se encontraran ubicados en el Sector 01, Calle 02 de la Urbanización “Pariapán” de San Juan de Los Morros del Estado Guárico. b) Que el Tribunal de la causa igualmente solicitara al mencionado Organismo que si su persona, había solicitado que se le adjudicara algún lote de terreno en el determinado Sector 01, Calle 02 de la Urbanización “Pariapán” de esta ciudad.

Por auto de fecha 14 de Noviembre de 2.005, el Tribunal de la recurrida, admitió los medios probatorios aportados por ambas partes. En cuanto al capítulo III del escrito de pruebas, presentado por la Accionante, se acordó oficiar a la Dirección del Instituto del Hábitat y de la Vivienda, con sede en esta ciudad de San Juan de Los Morros, Estado Guárico. En relación al Capítulo III del escrito de Promoción de Pruebas, consignado por la Excepcionada, se acordó igualmente oficiar, a la Dirección del Instituto del Hábitat y de la Vivienda.

El Tribunal de la recurrida, con fundamento en el Artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, ordinal segundo, acordó suspender la causa, en virtud de que en fecha 17 de Noviembre había vencido el lapso probatorio de la cuestión previa opuesta, sin que se hubieran recibido los informes solicitados; los cuales fueron consignados en fecha 23 de Noviembre de 2.005.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia en la cuestión previa opuesta por la Demandada, el Sentenciador A Quo, en fecha 20 de Diciembre declaró SIN LUGAR la misma y CONDENÓ en costas a la parte Excepcionada.

Estando en el lapso procesal pertinente para dar contestación a la demanda, la Excepcionada, asistida de Abogado, Rechazó, negó y contradijo el contenido de la misma, en el sentido de que si bien era cierto que según documento de Opción de Compra-Venta, debidamente autenticado y que había sido consignado por el demandante como documento fundamental de la demanda, ella había vendido únicamente unas bienhechurías de su propiedad, construídas sobre un pequeño lote de terreno del cual no era propietaria; teniendo el Comprador, pleno conocimiento de esta situación, la cual le fue informada, cuya propiedad, él sabía que le correspondía al INAVI, ahora Ministerio de Vivienda y Hábitat, bienhechurías que el Comprador posteriormente reformó, tal como se demostraba en instrumento privado de fecha 15 de Marzo de 2.005, firmado entre su persona y el Actor. Aludió la demandante que la referida negociación la había otorgado de buena fe, pero la conducta del Actor demostraba todo lo contrario, pues el conocimiento que él tenía de la situación del terreno no podía posteriormente desmentirla en forme tan torpe. Igualmente rechazó e impugnó el monto de estimación de la demanda por ser una suma exorbitante al interés que el demandante pretendía proteger, pues era de observar que solo buscaba un rápido enriquecimiento contra su pequeño patrimonio familiar.

El Apoderado Judicial Actor, en la oportunidad establecida referente a la promoción de pruebas, promovió los siguientes medios probatorios: I) Invocó el mérito favorable que emergía de los autos. II) Con sustento en el principio de la comunidad de la prueba, promovió e hizo valer, los nueve (09) instrumentos mercantiles (letras de cambio) anexos al expediente, lo cual demostraba el pago de Bs. 12.000.000,oo, que le había hecho su representado a la Accionada como obligación adquirida en el documento de Compra-Venta. Hizo valer el contenido del Informe Técnico levantado por el INAVI, acompañado al expediente e igualmente hizo valer todo el contenido del expediente administrativo en relación al caso que los ocupaba, enviado por el INAVI o Instituto de la Vivienda y el Hábitat, de cuyos expedientes se evidencia que la Demandada había engañado a su mandante, ya que las bienhechurías vendidas a su representado, se encontraban en un área verde, por lo cual nunca iba a obtener documento definitivo del Instituto de la Vivienda. III) Promovió la Prueba de Posiciones Juradas, solicitando la citación personal de la Accionada.

La Accionada, asistida de Abogado, promovió las siguientes pruebas: I) Reprodujo el mérito que se desprendía de los autos. II) Promovió instrumento privado otorgado por las partes de fecha 15 de Marzo de 2.002, a través del cual el Actor, tenía pleno conocimiento que el terreno donde estaban construídas las bienhechurías compradas por él, no era propiedad de la vendedora, sino del Ministerio de la Vivienda y Hábitat, ubicado en la Urbanización en la Urbanización “Pariapán”, Calle Colinas de Pariapán en San Juan de Los Morros, Estado Guárico.

Los probatorios aportados por ambas partes, fueron admitidos por el Tribuna de la recurrida, por auto dictado en fecha 16 de Febrero de 2.006 y vencido el lapso probatorio, fue fijada la oportunidad para que dichas partes presentaran los informes respectivos; los cuales no fueron presentados.

Luego de un diferimiento, el Juez de la causa se pronunció, en fecha 03 de Agosto de 2.006, declarando SIN LUGAR la acción y CONDENÓ en costas a la Parte Actora por haber resultado vencida.

El Apoderado Actor ejerció recurso de Apelación contra el fallo del Juzgado A quo, la cual fue oída libremente y fue ordenada la remisión del Expediente a esa Alzada, la cual lo recibió en fecha 26 de Septiembre de 2.006, fijando el 20° día de Despacho siguiente a esa fecha para la presentación de los informes respectivos; los mismos no fueron consignados por ambas partes.

Llegada la oportunidad para que esta Superioridad emita pronunciamiento en el presente proceso, este Sentenciador al respecto observa:

II.

Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación intentado por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 03 de Agosto del año 2.006, que declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato y de Daños y Perjuicios intentado por la actora en contra de la excepcionada.

En efecto, bajando a los autos observa esta Superioridad, que el actor demanda el Cumplimiento de un llamado Contrato de Opción de Compra-Venta y los Daños y Perjuicios experimentados por éste, que ascienden a la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00), expresando, que en fecha 03 de Abril del año 2.002, suscribió por ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, un documento de opción de compra-venta, que quedó inserto bajo el N° 35 del Tomo 16, llevado por esa Notaría, donde la vendedora da al actor en opción de venta, unas bienhechurías, ubicadas en la Urbanización Pariapán, Calle N° 2, Sector 01, de ésta Ciudad de San Juan de los Morros, las cuales están construidas sobre un terreno perteneciente al INAVI, donde, -supuestamente-, la vendedora estaba realizando actividades para su adjudicación, y que una vez hecha procedería a efectuar la venta definitiva. Tales bienhechurías se encuentran ubicadas bajo los siguientes linderos: Norte: en diez y ocho metros (18 mts.), con colinas del Pariapán, Sur: en diez y ocho metros (18 mts) con casa de la vendedora, Este: en ocho metros con ocho centímetros (8,8 mts) con casa de Carlos Luna Ponce y Oeste: en ocho metros con quince centímetros (8,15 mts) con calle dos, sector uno”, siendo el precio convenido de esta opción la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), los cuales serían cancelados al momento de la firma la cantidad de SIETE MILLONES (Bs. 7.000.000,00) y el resto, vale decir, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), a través de nueve (9) letras de cambio de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), y un giro de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).

Continua alegando el actor, que han trascurrido más de 3 años y 3 meses y que la actora se ha negado a hacerle la venta definitiva y que ha tenido conocimiento de que dicha ciudadana no realizó ninguna diligencia ante el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), para cumplir con su obligación contractual.

Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la excepcionada alegó que vendió única y exclusivamente unas bienhechurías de sus propiedades, fomentadas sobre un pequeño lote de terreno el cual no era de su propiedad, pero que tal circunstancia le fue informada al comprador quien tenía pleno conocimiento de que ese pequeño lote de terreno era propiedad del INAVI.

Trabada así la litis, esta Alzada observa que corresponde la carga de la prueba a la parte actora, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:

Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Como punto previo, observa esta Alzada, un hecho trascendental que no fue alegado por la actora en su escrito libelar, pero el cual se desprende de los propios autos, como lo es el relativo a que el lote de terreno sobre el cual fueron construidas o edificadas las bienhechurías no es propiedad del INAVI, sino que es área verde de la Urbanización “Brisas del Pariapán”, por lo cual bastaría ese sólo hecho, para declarar la imposibilidad de la procedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato, pues mal podría solicitársele a la actora que negocie un área verde, que forma parte de áreas con vida, que cumplen funciones de invaluable importancia para quienes habitan en la urbanización; como lo es, el equilibrio del ecosistema de la misma, evitando que la Urbanización quede convertida en una gran extensión de cemento y pavimento.

El área verde representa una aspiración de “Mejor Vida” de “Calidad de Vida”, constituidas por parques y jardines, centros recreativos, deportivos, que ayudan a conservar los espacios ecológicos, dentro de la mancha urbana, para el desarrollo de árboles y arbustos, creándose así zonas de participación vecinal de gran importancia que hasta pudieran dar lugar, a una diversidad de especies vegetales de variada utilidad, como serían las hierbas medicinales, las plantas aromáticas, las especies arbustivas de frutas o diferentes hortalizas, a través de lo cual se puede incentivar el uso de ideas Constitucionales, como es el derecho al deporte, a la recreación, a un debido medio ambiente, todos éstos de rango Constitucional, que representan parte de lo que la propia Carta Magna ha llamado la “Responsabilidad Social”.

Con ello se observa, que mal podría señalarse que dicha área es de propiedad del INAVI, cuando en realidad, es un área verde perteneciente a la comunidad, vale decir a la Urbanización, para el disfrute y recreación de la misma, conforme a la aprobación del Proyecto Urbanístico que por Ley debe tener la misma.

Para esta Alzada no existen dudas de que un contrato, en la mayoría de los casos, representa la traducción jurídica de una operación económica (JOSE MELICH ORSINI. Doctrina General del Contrato. Cuarta Edición. Serie Estudios. Caracas 2.006, Pág. 214). Detrás de la huella de POTIER, la mayoría de la Doctrina Francesa suele tomar en cuenta la obligación principal del contrato para clasificar a éstos en dos grupos: a: Contrato que tienen por objeto una “cosa”, entendiendo por tal la transferencia de un derecho al acreedor, sea que se trate de un derecho real sobre una cosa corporal (transferir la propiedad de un inmueble, de un automóvil, etc.), o sobre una cosa incorporal (ceder un usufructo de una patente, de un derecho de autor), y b: Contrato que tiene por objeto un simple hecho del deudor (Positivo o Negativo), esto es, una obligación de hacer o de no hacer, tal como ocurre, en los contratos de transportes, y de mandatos donde el problema que se plantea es que tal conducta, es decir, el objeto del contrato pueda ser: “un hecho de ser posible”.

Bajo tal aspecto Doctrinario nuestro Código Civil, en lo relativo a los contratos y, con respecto al objeto de los mismos, en su artículo 1.155, estableció:

“El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable.”

Cuando nuestro Código Civil señala en primer lugar la necesidad de que el objeto sea posible, quiere decir, que no exceda del poder humano la obtención practica de tal utilidad. Desde muy antiguos tiempos, se señalan dos clases de obstáculos a los que la voluntad humana, sería impotente para sobreponerse: Unos de carácter material, obstáculos éstos que están: “En la naturaleza de las cosas” (In Rerum Natura), como el caso de ser el objeto de la promesa producto de la mera fantasía por ejemplo: Ofrezco entregarte un extraterrestre, ofrezco entregarte una casa, siendo que la misma acaba de incendiarse o celebrar una transacción para precaver un litigio que ya había sido sentenciado (artículo 1.722 del Código Civil); y Otros de carácter puramente jurídico (los casos de Res Religiosa, Res Sacra, Res Extracomercium), a los que se referían los Romanos, en los cuales, la imposibilidad proviene del obstáculo que representa la configuración jurídica de una determinada institución, así: Siendo los bienes del dominio público inalienables (Art. 543 Código Civil) e imprescriptibles (Art. 778 Código Civil), donde el contrato que tiende a garantizar la transmisión de la propiedad o el goce exclusivo de un bien de ésta naturaleza resulta inevitablemente ineficaz.

Esta misma posibilidad explica la ineficacia de la obligación (Imposibilium-Nula-Est-Obligatio), cuando la “Cosas” objeto del contrato no ha existido jamás o había dejado de existir al tiempo de la celebración del contrato, explica igual consecuencia cuando el objeto de la obligación consista en un puro hecho personal del deudor (un hacer o una abstención), que no éste en: “La naturaleza de las cosas”, por ejemplo: La promesa de hacer un milagro que realizará un brujo. El carácter puramente quimérico de tal promesa, nos permite predicar de antemano la imposibilidad de la utilidad a que ella va dirigida.

En el caso de autos, es claro para esta Alzada, la imposibilidad que tiene la actora de cumplir con la conducta obligacional establecida en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, como es la relativa a que la vendedora realice actividades para su adjudicación por parte del INAVI, cuando a los autos consta plenamente que dicho inmueble no es propiedad del INAVI, sino que es un área verde propiedad de la Urbanización.

En el Derecho Romano la “Naturaleza de las Cosas” (Rerum Natura) que en un principio se referían a la mera imposibilidad física de la prestación, a la inexistencia o a la pérdida de la cosa corporal a que se refería la prestación, fue extendiéndose paulatinamente en la mente del jurista romano a otras hipótesis en que, no obstante la existencia corporal de la cosa, existiría Imposibilitas, por tratarse de una cosa religiosa, de una Res Sacra, Res Extra Comercium, Fundus Hostium.

Con la cuestión de la posibilidad jurídica del objeto del contrato se relaciona la exigencia que hacía el artículo 1.192 del Código Civil de 1.922, de que la cosa estuviese en el comercio para que pudiera ser objeto del contrato (Artículos 1.344 y 1.959 del Código Civil Vigente) en verdad, la expresión “Cosas Fuera del Comercio” alude a especies de utilidades subjetivas que por imposibilidad material o por obstáculos de índole jurídica deben considerarse excluidas de una manera general del trafico o comercio que los particulares están autorizados para organizar a través de los contratos que celebren entre ellos.

La imposibilidad material puede provenir de que las cosas por su naturaleza física no sean susceptibles de ocupación, como el aire, la luz, el mar, los ríos. Pero, con mayor frecuencia, con el concepto de “cosas fuera del comercio” solemos referirnos a una imposibilidad meramente jurídica.

En los contratos de compra-venta, la obligación principal del vendedor como bien lo señalan PLANIOL y RIPERT, es la de entregar la cosa, es decir el acto de ponerla en poder y posesión del comprador. Esta definición, tomada de DOMAT, tiene el mérito de demostrar que la simple posesión no constituye la entrega; se requiere que la cosa sea dada al comprador de tal suerte que efectivamente éste pueda obtener de ella el provecho que corresponde al propietario; pero en el caso de autos esa actividad del vendedor o modo de entrega del inmueble, a favor del comprador, que involucra la pretensión del actor como cumplimiento del contrato, es imposible que se efectúe, pues la cosa no puede ser entregada por el vendedor al ser un área verde que está fuera del comercio, por lo que mal procedería en el caso sub iudice la solicitud de cumplimiento y sus daños y perjuicios, no pudiendo esta Alzada por el Principio “Iura Novit Curia”, cambiar la calificación de la acción, pues involucraría circunstancias de facto distintas, que no puede alterar quien aquí decide, ni pueden acordarse los daños y perjuicios, pues una cosa es el perjuicio surgido de la falta de cumplimiento y otro totalmente distinto es el perjuicio que surge por la resolución del mismo, no siendo equiparables y no pudiendo esta Alzada condenar entonces un perjuicio distinto al solicitado.

Además de lo anterior, esta Alzada observa con preocupación el continuo error en que se incurre en relación a la redacción de los escritos libelares, cuando se solicitan o demandan daños y perjuicios, sin dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 340.7° del Código de Procedimiento Civil, relativo a la especificación y las causas de los daños y perjuicios solicitados.

En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas requiere de la existencia a los autos, de las explicaciones indispensables para que el demandado y el Juez conozcan la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos; no permitiéndose en consecuencia, peticiones genéricas de indemnizaciones, sin determinarse en qué consisten los daños y perjuicios, así como sus causas. En efecto, cuando no se especifican estos daños y sus causas, no puede el Juez a través del artículo 249 Ejusdem, proceder a la estimación de los mismos, pues estos deben ser realizados por la propia parte actora.

En el caso del proceso Venezolano donde reina el Principio Dispositivo conforme al aforismo: “Nemo Iudex Sine Actore”, establecido en el artículo 11 Ibidem, no solamente es importante determinar los daños y perjuicios y sus causas, a los efectos de que el demandado pueda determinar y establecer su propia defensa, así como también, es fundamental para el actor tal establecimiento, pues él, como reclamante de los daños materiales debe probar las lesiones actuales y ciertas sufridas, señalando expresamente cual fue la disminución de su patrimonio, por lo que, surge procesalmente, un tercer interés en tal determinación, ese interés es el del Juez, pues el jurisdicente no puede presumir tales daños, ya que al dar cumplimiento a la motiva del fallo conforme al artículo 243.5° Ejusdem, debe determinar a cabalidad cuáles fueron las causas alegadas por el actor y cuáles fueron los daños probados a través de la relación de causalidad, para poder determinar así la indemnización.

En el caso bajo análisis la parte actora alegó la existencia de unos daños y perjuicios de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00), que constituyen su merma patrimonial en el tiempo por el incumplimiento de su obligación, pudiendo observarse, que se limita a señalar que le acarrearon unos daños patrimoniales, sin indicar en que sentido esos daños afectaron su patrimonio, por lo tanto, no se sabe cuál es el lucro cesante ni el daño que emerge, o si a sufrido o no cualquier otro agravio de carácter patrimonial. Es por ello, que esta Alzada aunado a lo anteriormente expuesto, debe también desestimar la petición de indemnización por concepto de daños y perjuicios para que a manera didáctica sirva el presente fallo como precedente para que al momento de estimarse las acciones de daños y perjuicios se proceda a la indicación de sus causas.

Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al Principio de Exahustividad Probatoria, esta Alzada observa que a los autos corre del folio 7 al folio 10 ambos inclusive, contrato de compra-venta entre la actora y la demandada, donde la segunda vende a la primera, unas bienhechurías construidas sobre un inmueble de terreno perteneciente al INAVI, donde la vendedora se compromete a realizar su adjudicación y una vez hecha ésta procederá a efectuar la venta definitiva. De tal contrato autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, en fecha 03 de Abril del año 2.002, el cual quedó anotado bajo el N° 35, del Tomo XVI de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, se desprende la existencia propia de un contrato de compra-venta condicionada, aun cuando en tal venta se le llama opción, y siendo una documental autenticada, tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en relación, a que la vendedora-demandada, se comprometió a tramitar la venta del terreno perteneciente al INAVI, encontrándose plenamente demostrado a los autos también, que dicho inmueble no es del INAVI sino es un área verde de la Urbanización en la cual se encuentra la bienhechuría construida, lo cual imposibilita el cumplimiento del contrato por el actor, pues el vendedor no puede vender un área verde, que es un objeto fuera del comercio y así se establece.

De la misma manera corre de los folios 11 al folio 19 letras de cambio, que no se encuentran suscritas por el librador, por lo cual, no existen como tales cambiales, debiendo desecharse las mismas y así se establece.

Del folio 32 al folio 34 ambos inclusive, la parte actora promueve copia simple de una documental administrativa, que no puede ser traída a los autos bajo esa forma de copia, pues es claro el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuando indica que las únicas copias simples que pueden ser traídas a los autos son aquellas emanadas de los documentos autenticados o de los documentos públicos, debiendo desecharse las mismas y así se decide.

De la misma manera corre a los autos prueba de informes, relativa a un documento administrativo, enviado por el gerente estatal del INAVI-Guárico, Maestre Segundo del Ejercito ANDRES ARMADO, donde informa al Tribunal a-quo, que si bien es cierto en sus expedientes reposa la existencia del inmueble ubicado en el sector 2, calle 2, N° 26, de la Urbanización “Brisas del Pariapán”, sus archivos, no reflejan la existencia de bienhechurías anexas a la misma; y que se determinó, que el área de la parte lateral izquierda de dicha vivienda, tiene una construcción de 18.80 metros cuadrados y se determinó que esa área es de uso de las áreas verdes.

Para esta Alzada Guariqueña, la especialidad del documento administrativo, lo configura como una tercera categoría de prueba documental. En efecto, esta especial clase de documento escrito, no puede asimilarse al documento público definido en el Artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a éste último. Sin embargo, su carácter de autentico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Así, conforme a criterio de esta Alzada, sostenido por la Doctrina Nacional mayoritariamente, el documento administrativo emanado de una Procuradora de Menores en ejercicio de sus funciones, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos (Artículo 1.363 Ejusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio dado que en ambos casos, se tiene por ciertos su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier genero de pruebas capaz de desvirtuar su presunción de veracidad. Tal criterio viene siendo sostenido, no sólo por la Sala Político Administrativa a través del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA; sino a través de la Sala Social, la cual en Sentencia de fecha 21 de Junio de 2.000, Sentencia N° 209, con ponencia del Magistrado Dr. ALBERTO MARTINEZ URDANETA, expuso:

“…al respecto considera esta Sala que el documento administrativo por su carácter no negocial o convencional, no se asimila al documento público definido en el Artículo 1.357 del Código Civil, pero, en razón de su autenticidad, es decir, certeza de su autoría, de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria sí se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el Artículo 1.363 del Código Civil, de la verdad de la declaración en él contenida, la cual hace fe hasta prueba en contrario…”

Por todo lo cual, siendo un área verde la que se pretende que cumpla la demandada en vender, y ante la imposibilidad de la venta de la cosa fuera de comercio, al ser un área verde que pertenece a la comunidad y no al INAVI, tal pretensión debe desecharse y así se establece.

En consecuencia de todo lo anteriormente expuesto:

.III.

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRÁNSITO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en sede Civil, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora Ciudadano JOSÉ ANTONIO RONDÓN RICHIARDI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-11.748.380, de este domicilio Guárico. Se confirma el fallo de la recurrida, emanada del Juzgado de Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 03 de Agosto de 2.006, que declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento contractual y así se establece.

SEGUNDO: Al ser confirmada en su totalidad la sentencia recurrida, se condena al apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las COSTAS del recurso, y así se decide.

Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.

Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRÁNSITO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintisiete (27) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Seis (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-
El Juez Titular

Dr. Guillermo Blanco Vásquez
La Secretaria.

Abog. Shirley M. Corro B.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 2:00 p.m.
La Secretaria
GBV/es.-