AP31-V-2005-000118 PARTE ACTORA: TIRZA IBARRA MEZA e INGRID ELISA SEGURA IBARRA, venezolanas, mayores de edad y titulares de la cedulas de identidad números V-1.259.530 y V-3.085.316, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 29.566, 31.267 y 29.833, en ese orden. PARTE DEMANDADA: ANA BEJARANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-3.344.887. APODERADOS JUDICIALES: CAROLINA ALEMAN S. y FRANCISCO JAVIER SANDOVAL, inscritos en el Instituto de Previsión Social bajo los números 41.636 y 42.442, respectivamente. MOTIVO: Desalojo y subsidiariamente resolución de contrato de arrendamiento. PRIMERO La presente causa se inició mediante escrito libelar de fecha 08 de marzo de 2005, que luego de los trámites de distribución, correspondió su conocimiento a este Juzgado. En su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora expuso que, sus representadas son propietarias de un inmueble constituido por el edificio Torre El Bosque, ubicado en la Avenida Principal del Bosque, Municipio Chacao, en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, el cual se encuentra construido sobre una parcela de un mil doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados (1.244 m2),comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con parcela N° 069 de la Urbanización El Bosque; SUR: con la avenida Arboleda de la misma urbanización, ESTE: con la avenida El Bosque, la cual es otro de sus frentes; y OESTE: con la parcela Nº 069, dicho inmueble pertenece a sus mandantes según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao, del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 1999, bajo el N° 48, Tomo 8, Protocolo Primero, el cual está constituido por una serie de oficinas, apartamentos y locales comerciales, destinados en alquiler por sus representadas. Señaló que dentro de los inquilinos existe o existía un contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana ANA BEJARANO, sobre el apartamento distinguido con el Nº 203, ubicado en el segundo piso del edificio, el cual tiene un área de noventa y seis metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (96,60 m2), siendo el canon de arrendamiento por el monto de doscientos seis mil cuatrocientos noventa y seis bolívares (Bs. 206.496,00) mensuales, cantidad que debía ser pagada durante los primeros cinco días hábiles de cada mes. Alegó que la ciudadana ANA BEJARANO, en su condición de inquilina del inmueble antes identificado, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, así como el canon correspondiente al mes de enero del año 2005, lo que hace un total de trece (sic) meses consecutivos, manifestando que han agotado todas las gestiones amistosas para su pago, motivo por el cual en nombre de sus representadas procede a demandar a la ciudadana ANA BEJARANO, a los fines que convenga o en su defecto sea condenada en la desocupación del inmueble objeto de la relación arrendataria, así como el pago de las pensiones de arrendamiento adeudadas por concepto de daños y perjuicios, causados desde el mes de febrero al mes de diciembre del año 2004; el canon de arrendamiento del mes de enero de 2005, así como las mensualidades que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, los daños y perjuicios derivados de dicha obligación, así como las costas y costos del presente proceso. Fundamentó su pretensión en los artículos 1167, 1264 y en ordinal 2° del articulo 1592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la cuantía de la presente causa en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs.3.000.000,00). La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, considerando que el contrato de arrendamiento se encontraba vigente, por efectos de estar bajo el imperio de una relación arrendaticia por tiempo determinado, de conformidad a lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, demandó como pretensión subsidiaria, la resolución del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero al mes de diciembre del año 2004, así como el canon del mes de enero de 2005, visto el incumplimiento contractual en el pago puntual y oportuno a que se encuentra obligada y, consecuencialmente, a la entrega del mismo libre de cosas y personas, así como al pago de los daños y perjuicios contractuales consistentes en el pago de los meses de febrero al mes de diciembre del año 2004 y el mes de enero del año 2005, y las mensualidades que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, además de las costas y costos del presente proceso. Fundamentó su pretensión subsidiaria en los artículos 1167, 1264, 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la pretensión en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00). En fecha 11 de marzo de 2005, se admitió la demandada, contentiva de la pretensión principal de desalojo y subsidiaria de resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad a lo establecido el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1167 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que compareciera al segundo día (2°) de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la pretensión incoada en su contra. En fecha 18 de marzo de 2005, se libró la respetiva compulsa a la parte demandada, y en fecha 29 de mazo de 2005, el alguacil encargado de la citación dejó expresa constancia de su práctica, consignando a tal efecto recibo debidamente firmado por la ciudadana ANA BEJARANO. En fecha 31 de marzo de 2005, compareció la parte demandada, ciudadana ANA BEJARANO, debidamente asistida de abogados y presentó escrito mediante el cual opuso cuestiones previas y contestó a las pretensiones intentadas en su contra. En relación a las cuestiones previas opuestas, la parte demandada alegó la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, al señalar que la parte actora se presentó en calidad de propietarias del inmueble objeto de la presente causa, anteriormente identificado, solicitando la desocupación del inmueble objeto de una relación arrendaticia y subsidiariamente por resolución de contrato de arrendamiento, sin ser partes en la misma, por lo que interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Propuso igualmente la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando la existencia de defectos de forma en el escrito libelar, al no haber sido acompañado del documento fundamental de la demanda, así como la existencia de un error material al momento de identificar a la demandada. Alegó la incompetencia por la cuantía del Tribunal para conocer el asunto por lo cual interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contestó al mérito de la demanda, negando y contradiciendo en todas sus partes las pretensiones de la actora, tanto la principal como la subsidiaria, negando tener una relación arrendaticia con las actoras, señalando que su relación arrendaticia es con su arrendadora a quien le paga de la forma expresamente convenida con ella, negó deber los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005. Que la relación arrendaticia se ha modificado por acuerdos con el arrendador, quien ha aceptado que se le pague anualmente, por lo que alegó la improcedencia del desalojo. Manifestó igualmente que ha pagado reparaciones y mantenimientos del inmueble, cuyo monto asciende la cantidad de dos millones seiscientos cuarenta y siete mil bolívares (Bs. 2.647.000,00), y que dichas reparaciones deben tener una compensación entre las acreencias que dice tener la parte actora y las acreencias que tiene en su contra, las cuales reclama de conformidad a lo establecido en el artículo 1.332 del Código Civil; los intereses adeudados generados por la cantidad de un mil ciento cuatro bolívares (Bs. 1.104,00) correspondientes a tres meses de depósito de garantía, desde la fecha primero de mayo de 1976, hasta el 31 de diciembre de 1991, y su garantía (depósito), ya que nunca fue devuelta y desde el 31 de diciembre de 1991, el monto de los intereses adeudados generados por la cantidad de diecinueve mil cuatrocientos noventa y cuatro bolívares (Bs. 19.494,00). En fecha 13 de diciembre de 2005, se dictó sentencia respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, ello de conformidad a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, declarándose este Juzgado competente para conocer de la presente causa, todo en virtud que la pretensión versaba sobre un desalojo y subsidiariamente de resolución de contrato, derivada de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda. Esa decisión fue impugnada mediante la regulación de la competencia, la cual fue decidida mediante sentencia del 19 de junio de 2006, a través de la cual, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró la competencia de este Juzgado de seguir conociendo del presente juicio. SEGUNDO Decidida como ha sido la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal como punto previo a pronunciarse con respecto a las demás cuestiones previa opuestas. Respecto a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, donde se alegó que la parte actora se presentó en calidad de propietarias del inmueble objeto de la presente causa, sin ser las mismas partes en la relación arrendaticia objeto del litigio y a la existencia de defectos de forma en el escrito libelar, al no haber sido acompañado el documento fundamental, así como la existencia de un error al momento de identificar a la demandada, se observa: En relación a la ilegitimidad de la persona que se presente como actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, señala este Tribunal que dicha cuestión previa encierra el problema de la capacidad procesal del actor, relativa a si la persona que se presenta como actor goza de capacidad para actuar en nombre propio en defensa de sus derechos o por medio de apoderados judiciales, la cual encuentra su fundamento en los artículos 136, 137 y 138 del Código de Procedimiento Civil. Se trata de un presupuesto procesal formal de la constitución válida del proceso, lo que en doctrina se denomina legitimatio ad procesum y no a la cualidad o legitimatio ad causam, situación que tiene que ver con la idoneidad de la persona para comparecer en juicio, a los fines que el Tribunal pueda conocer el mérito del asunto. Este es un presupuesto de la sentencia de fondo que en nada incide en la regularidad formal del juicio y que debe alegarse como una defensa de fondo, a tenor de lo previsto en el artículo 361 ejusdem, razón por la cual, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Respecto al defecto de forma alegado en cuanto a la falta del documento fundamental de la demanda, observa este Tribunal que si bien es cierto que la parte actora no acompañó a su escrito libelar el contrato de arrendamiento, no es menos cierto que, su pretensión principal de desalojo, la fundamentó en la existencia de un contrato de arrendamiento verbal donde lógicamente no puede producir tal instrumento. Respecto a la pretensión subsidiaria de resolución de contrato de arrendamiento, observa el Tribunal que la parte demandada aportó a los autos, contrato escrito y, dado que los medios de pruebas desde que son incorporados al expediente pertenecen al proceso y no a las partes, debe entenderse que con su actitud procesal, subsanó tal carga de la actora, motivo por el cual este Juzgado declara sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto al defecto de forma alegado, en razón a la identificación de la demanda en el escrito libelar, señala este Juzgado que dicho error fue convalidado por la parte demandada en el mismo momento de recibir la respectiva boleta de citación y compareció en juicio, motivo por el cual este Juzgado desecha la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO Decididas como han sido las cuestiones previas opuestas, pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el mérito de la presente causa. En tal sentido, se pasa a analizar las pruebas consignadas por las partes. Junto a su escrito libelar la representación judicial actora consignó copia simple de documento, relativo a partición de comunidad hereditaria homologado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en fecha 10 de marzo de 1999, -en el cual se le adjudicó el bien inmueble objeto de la presente causa-, Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 1999, bajo el N° 48, Tomo 8, Protocolo Primero, que se aprecia en todo su valor probatorio, dado que se tiene como fidedigno al no haber sido impugnado, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De ello, se demuestra la propiedad de las actoras sobre ese bien inmueble. Asimismo, produjo copia simple de Resolución N° 001589 de, fecha 08 de febrero de 2001, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a través de la cual, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el apartamento a que se refiere la presente causa en la suma de doscientos seis mil cuatrocientos noventa y seis bolívares (Bs. 206.496), la cual debe valorarse como copia fidedigna por no haber sido impugnada, de conformidad con lo previsto en la precitada norma. En cuanto al anexo marcado “1”, relativo a copia simple de sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2004, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se valora en todo su eficacia probatorio por tenerse como fidedigno al no haber sido tachado. Sin embargo, su contenido no aporta elementos probatorios algunos a la presente causa, dado que no guarda relación con los hechos controvertidos. En todo caso, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 321 ejusdem, por el principio de la uniformidad de la jurisprudencia, los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de resolver casos semejantes. En lo relativo al anexo marcado “2”, atinente a original de un contrato de arrendamiento, suscrito entre la demandada, ciudadana ANA ZORAIDA BEJARANO MARIN, con la ADMINISTRADORA VENEZOLANA, C.A., de fecha 01 de mayo de 1976, sobre el apartamento Nº 402 del edificio Torre del Bosque, Avenida Principal del Bosque, Chacaito; siendo que el mismo versa sobre el arrendamiento de un inmueble distinto al que constituye el objeto de la pretensión que se estudia, se desecha por resultar impertinente, dado que los hechos que con él se pretenden traer al proceso no guardan relación con los controvertidos. En lo referente al anexo marcado “3”, constante del documento original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ANA ZORAIDA BEJARANO MARIN y C.Z.P ADMINISTRACIONES, C.A de fecha 31 de diciembre de 1991, sobre el apartamento N° 203 del edificio Torre el Bosque ubicado en la Avenida Principal del Bosque, Chacaito; el cual recae sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye todo su valor probatorio. En tal sentido, si bien originalmente tal documento lo suscribieron entre CZP Administraciones y la ciudadana Ana Zoraida Bejarano Marín, como administradora – arrendadora y la arrendataria, respectivamente, con la adjudicación en propiedad que se les hizo a las hoy actoras del referido apartamento, conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las nuevas propietarias estaban obligadas a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados. En tal sentido, a pesar que una de los firmantes no aparece en la presente relación procesal de manera personal, de acuerdo a la norma antes citada, donde las nuevas propietarias se subrogaron en los derechos que tenían los administradores al momento de la adjudicación en propiedad del inmueble en referencia, hay una especie de sustitución en cabeza de las nuevas propietarias, puede entenderse que, la condición de arrendadora continúa en la persona de esas nuevas propietarias. De tal forma que, el instrumento que se estudia firmado por la parte demandada debe ser apreciado en todo su valor probatorio, como tal documento privado. Siendo así, tenemos que con tal instrumento y en virtud del principio de adquisición procesal o comunidad de la prueba, según el cual, la prueba desde que es incorporado al expediente pertenece al proceso y no a la parte que lo haya producido, debe entenderse que con el documento de fecha 21 de diciembre de 1991, contentivo del contrato de arrendamiento, quedó establecido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, sobre el apartamento 203 del edificio torre El Bosque, por el plazo fijo de un año, renovable por igual lapso de tiempo, salvo manifestación en contrario de las partes por escrito y con un mes de anticipación, posibilidad última que no se aprecia del expediente. En cuanto a los anexos marcados “4”, “5”, “6” y el que corre al folio 59 de las actas procesales, por cuanto se observa que las mismas son facturas libradas por un tercero ajeno a la presente causa, que no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial, de conformidad a lo previsto en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan por no tener ningún valor probatorio. En lo relativo a los recibos que constan a los folio 60 al 73 librados a nombre del apartamento Nº 203; este tribunal observa que los mismos no se encuentran librados en la forma exigida en el artículo 1368 del Código Civil, que exige que los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado, por lo cual se desecha por no tener ningún valor probatorio. En cuanto al anexo marcado “7” constante de copia simple de planilla de depósito Nº 12542114 de Corp Banca, C.A Banco Universal, por un monto de Bs. 11.600,00, a nombre de Cuerpo de Bomberos del Este, por parte de Asociación Civil Torre del Bosque, no se le otorga ningún valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, por tratarse precisamente de copia simple de un instrumento privado. En lo relativo a los anexos marcado “8”, “9.1”, “9.2”, respecto a copia simple de informe técnico proveniente del Cuerpo de Bomberos del Este, de fecha 24 de abril de 2001; informe sobre reparaciones realizadas por parte de Venemar Ascensores, C.A., a nombre de la Junta de Condominio y/o Propietarios del Edificio Torre El Bosque, de fecha 09 de marzo de 2005 y notificación de fecha 10 de marzo de 2005, realizada por parte de Venemar Ascensores, C.A., a la Junta de Condominio del Edificio Torre del Bosque de fecha 10 de marzo de 2005, se valora el primero de ellos de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia simple de un documento “público administrativo”. En tal sentido, se tiene que efectivamente ese Cuerpo Bomberil, hizo una inspección en la torre El Bosque y rindió su informe, donde se dejó constancia del incumplimiento de determinadas disposiciones normativas. Sin embargo, no se hace mención alguna de la imposibilidad que la parte demandada pudiese gozar de la cosa arrendada. En cuanto a los dos restantes instrumentos mencionados, se trata de documentos emanados de terceras personas ajenas al juicio que no fueron ratificadas en el mismo mediante la prueba testimonial, por lo cual no debe ser valorada, a tenor de lo previsto en el artículo 431 ejusdem. Respecto a los instrumentos que corren insertos del folio 85, 86 y 88, constantes de cinco documentos privados, se observa que los mismos no cumplen con la forma prevista en el artículo 1368 del Código Civil, que exige que los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado, por lo cual se desecha por no tener ningún valor probatorio y los instrumentos privados cursante a los folios 87 y 88, se desechan por provenir de terceras personas ajenas al juicio y no fueron ratificados en el mismo. En lo que respecta a los anexos que corren insertos a los folios 89 al 97 de las actas procesales que conforman la presente causa así como los anexos marcados 10.31, 10.32, 10.33, 10.34, 10.34, 10.35, 10.36, 10.37, 10.38, 10.39, 10.40, 10.41, 10.42, 10.43, 10.44, 10.45 y 10.46 y los instrumentos marcados “11.1”, “11.2”, “11.2”, “11.15”, “11.16”, “11.17”, “11.18”, 11.30”, “11.31”, “11.32”, “11.33“, 11.37” y “11.38”, respectivamente, se observa que los mismos no cumplen con la forma prevista en el artículo 1368 del Código Civil, que exige que los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado, por lo cual se desecha por no tener ningún valor probatorio. En lo relativo a los anexos que corren insertos a los folios 115 al folio 124 y del folio 126 al folio 136, así como los marcados 11.34, 11.35 y 11.36, por cuanto se observa que los mismos son instrumentos librados por un tercero ajeno a la presente causa, sin haber sido ratificadas de conformidad a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha por no tener ningún valor probatorio. CUARTO En el presente caso, por vía principal, se demandó el desalojo y subsidiariamente resolución de un contrato de arrendamiento, con fundamento en lo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1167 del Código Civil, con fundamento en que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y el mes de enero de 2005. Ante la primera pretensión, la parte demandada alegó que se trataba de un contrato de arrendamiento celebrado de manera escrita y aportó prueba de ello. Con esa actitud procesal de la parte demandada y en virtud del principio de la comunidad de la prueba, quedó probado, como se analizó antes, que se trata ciertamente de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, con lo cual se enervó la pretensión de desalojo. Sin embargo, respecto a la pretensión subsidiaria de resolución, se fundamentó en la falta de pago de doce cánones de arrendamiento, hecho que desconoció la parte demandada, al alegar que se encuentra solvente, dado que el arrendador, ha aceptado que se le pague anualmente. Siendo así, visto que los demás alegatos esgrimidos en la oportunidad de contestación a la pretensión, respecto a la excepción non adimpleti contractus; de compensación, carecen de relevancia procesal al no apoyarse en pruebas que den sustento y verosimilitud a tales alegatos, entiende el Tribunal que la litis queda circunscrita a determinar si la parte arrendataria se encuentra solvente o no en sus obligaciones contractuales respecto al pago de las mensualidades reclamadas. En efecto, la parte demandada se excepcionó alegando que no ha cumplido con sus obligaciones, en virtud que la parte arrendadora no ha ejecutado con las suyas, que le permitiera gozar de la cosa arrendada. Para ello, aportó informe del Cuerpo de Bomberos, antes analizada, donde si bien se dejó constancia que en el inmueble donde se encuentra el apartamento arrendado, se han inobservado algunas disposiciones legales, no se constató la presencia de algún obstáculo que impidiera a la arrendataria, gozar de la cosa arrendada. En cuanto a la compensación alegada, observa el Tribunal que la misma se fundamentó en instrumentos privados que no tienen ningún valor probatorio, como se analizó con antelación y siendo que para la procedencia de tal medio de extinción de las obligaciones, se exige entre otras condiciones, que se trate de deudas líquidas y exigibles, que debe probar quien la opone como un imperativo de su interés, carga que la parte demandada no cumplió, resulta improcedente tal excepción. Y en cuanto a la compensación por los intereses generados por el depósito entregado, resulta aplicable ese mismo criterio de la no exigibilidad de esa obligación de la arrendadora, dado que ella nace una vez culminada la relación contractual, situación que se discute en este juicio. Quedó establecido que las ciudadanas actoras al ser propietarias del inmueble objeto de la presente causa, se subrogaron en lo deberes y derechos derivados de la relación arrendaticia, según lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.604 del Código Civil. Asimismo, quedó probado la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, quedando la carga a la parte demandada de probar el pago de los cánones de arrendamientos reclamados o cualquier otro medio de extinción de las obligaciones o su alegato del cambio en la relación contractual, que le permitiera demostrar la solvencia en sus obligaciones legales y contractuales, tal como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil, según el cual: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. El pago como hecho extintivo de las obligaciones y negativo indefinido, debe ser probado por el demandado. En este caso, a pesar que alegó tal hecho, no cumplió con su carga probatoria. Sin embargo, esa es una de las obligaciones principales del arrendatario que al no honrarla en la forma pactada, acarrea las secuelas legales, como una de las consecuencias generales del incumplimiento de las obligaciones, las cuales, deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, tal como lo dispone el artículo 1.264 del Código Sustantivo Civil. Esa era una obligación tanto legal como convencional, que la parte demandada no probó haberla cumplido, violando además las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, que señalan que los contratos son leyes entre las partes y deben ejecutarse de buena fe. En tal sentido, siendo el contrato de arrendamiento una convención sinalagmática perfecta y de tracto sucesivo, que comporta obligaciones para ambas partes, habiendo quedado demostrado que la parte demandada – arrendataria, no cumplió con esa obligación principal de pagar los cánones de arrendamientos reclamados, correspondiente a los meses consecutivos, correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y el mes de enero de 2005, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 ibídem, la parte actora tenía el derecho a demandar la resolución del contrato con las consecuencias legales del caso como es el pago de los daños y perjuicios consistente en el pago de los cánones insolutos. QUINTO Por los motivos expuestos, este Tribunal Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE las Cuestiones Previas opuestas por el demandado, contenidas en los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la pretensión de Desalojo, intentada por las ciudadanas TIRZA IBARRA MEZA e INGRID ELISA SEGURA IBARRA, contra la ciudadana ANA BEJARANO. TERCERO: PROCEDENTE la pretensión subsidiaria de Resolución de Contrato de Arrendamiento. En consecuencia, se DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre CZP ADMINISTRACIONES C.A., y la ciudadana Ana Bejarano de fecha 31 de diciembre de 1991. Se CONDENA a la demandada a entregar a la parte actora, el apartamento identificado con el Nº 203, del Edificio Torre El Bosque, ubicado en la Avenida Principal del Bosque, Municipio Chacao, en la ciudad de Caracas, Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de dos millones cuatrocientos setenta y siete mil novecientos cincuenta y dos bolívares (Bs. 2.477.952), relativo a los cánones insolutos reclamados a título de daños y perjuicios y los que se sigan venciendo desde ese último mes, exclusive, hasta el correspondiente mes en que quede definitivamente firme el presente fallo. Por cuanto la parte demandada ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas conforme lo estipulado en el artículo 274 del Código Adjetivo Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de 2006. Años 196° de la Independencia y 1476° de la Federación. El Juez, Mauro José Guerra La Secretaria Acc., Tábata Penélope Gutiérrez L. En esta misma fecha siendo las 12:24 PM se publicó la anterior decisión. La Secretaria Acc., Tábata Penélope Gutiérrez L.