TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: CARLOS RODOLFO ORTEGA TAMAYO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-220.884.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANGELA CALABRIA, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 41.372.

PARTE DEMANDADA: NELSON ORLANDO MORALES RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.788.086.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RODOLFO MORALES Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 83.105.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 3234

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inicia la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por la abogada ANGELA MEROLA CALABRIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora la cual fue presentada por el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Alega la apoderada Judicial de la parte actora en su escrito libelar, (…) que en fecha 30 de junio de 2003, celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano Nelson Orlando Morales Ramírez el cual tuvo por objeto el apartamento Nº 32, que forma parte del Edificio LOS ORTEGA, situado en la Avenida México entre las esquinas de Pele el Ojo y Pasaje Anauco, Urbanización la Candelaria Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho contrato fue cedido a su representado en todos sus derechos acciones y obligación en fecha febrero de 2005. Que en el contrato de arrendamiento convinieron en la cláusula tercera lo siguiente: El canon de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON CERO (BS 68.000,00) que el arrendatario se obliga a cancelar por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primero días siguientes de cada mes en el domicilio de la arrendadora y a la persona que ella le indique, igualmente el arrendatario se obliga a cancelar el condominio mensual del inmueble puntualmente. Así mismo en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento se estableció: “El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato de arrendamiento, por parte del arrendatario y en forma especial la que se refiere al pago del canon de arrendamiento, será motivo suficiente para considerar rescindido el contrato de pleno derecho. La arrendadora podrá a su elección solicitar la entrega extrajudicial del inmueble o la desocupación judicial del mismo, siendo por cuenta del arrendatario, todos los gastos que se causaren por tal procedimiento, así como también por los daños y perjuicio que de ello resulten”.que el arrendatario a dejado de pagar los cánones correspondiente a los meses de marzo hasta diciembre del 2005, y enero hasta mayo de 2006 a razón de sesenta y ocho mil bolívares (Bs.68.000,00) mensuales. Razón por la cual se demanda al ciudadano Nelson Orlando Morales Ramírez en la resolución de contrato y en consecuencia entregue el inmueble en las mismas condiciones que la recibió. Segundo se demanda en que convenga en pagar, por vía subsidiaria como indemnización por el uso, la cantidad de un millón veinte mil bolívares (Bs.1.020.000,00) monto que dejo de pagar oportunamente.

Mediante auto de fecha 17/07/2006, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación del ciudadano NELSON ORLANDO MORALES RAMIREZ, a fin de que compareciera por ante este Tribunal dentro deL segundo (02) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de que de contestación a la demanda u oponga las defensas que juzgare procedentes. (Folio 18).

Mediante diligencia de fecha 03/08/2006, el Alguacil Titular de este Juzgado ciudadano RAFAEL ÁNGEL MARTÍNEZ, dejó constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada, practicando de esta manera su citación personal. (Folio 21).

En fecha 08/08/2006 en la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el articulo 4 de la ley de Abogados, se le concedió a la parte demandada un lapso de cinco (05) días de despacho para que compareciera a dar contestación asistida de abogado.

En fecha 19/09/2006, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el Abogado Rodolfo Morales apoderado Judicial de la parte demandada, consigna escrito de contestación mediante el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su defendido. Asimismo alegó que es falso que deba cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento, siendo que esta completamente solvente, tal como se evidencia en el Expediente Nº 20058497 que cursa en el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial.

Al respecto observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Cónsono con lo anterior, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En ese sentido siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de este derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promueve en cada una de su parte el contrato original de arrendamiento celebrado en fecha 30 de junio de 2003, el cual no fue impugnado ni tachado durante la secuela del proceso, con lo cual quedó demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes desde el 30/06/2003.

2. Promueve reproduce en toda y cada una de su partes la cesión del contrato de arrendamiento de fecha 28 de febrero de 2005 que hizo la sociedad mercantil CONTADMI S.R.L a favor del ciudadano CORLOS RODOLFO ORTEGA TAMAYO, el cual no fue impugnado ni tachado durante la secuela del proceso, con lo cual quedó demostrada la cualidad de la parte actora.

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Ahora bien, para decidir la presente causa es menester pronunciarse como punto previo en relación a la falta de cualidad propuesta por la parte demandada, la cual fundamentó alegando que el ciudadano Carlos Rodolfo Ortega Tamayo no es propietario del bien inmueble objeto del litigio.

Al respecto el tratadista Profesor MARIO PESCI FELTRI MARTINEZ, en su obra ESTUDIOS DE DERECHO PROCESAL CIVIL (2° Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas. 2.000. p. 70) expresa lo siguiente: SIC: “ La titularidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer con la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda”.
En este mismo sentido el tratadista patrio ARISTIDES RENGEL-ROMBERG, en su Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. II. p. 140 señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos sino entre aquéllos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Dice que para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y si realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda
Al respecto observa este Juzgador, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra de las partes, y siendo que en el presente caso el actor se subroga en la condición de arrendador, alegando que en fecha 28 de febrero de 2005 se realizo una cesión del contrato y le imputa la condición de arrendatario al demandado, de aquí deviene la cualidad del actor para incoar su acción.

En ese sentido observa quien aquí juzga, que anexo al contrato de arrendamiento aparece un documento privado contentivo de la cesión del derecho como arrendador de la Sociedad Mercantil CONTADMI S.R.L a Carlos Rodolfo Ortega, el cual no fue impugnado y quedo surtiendo sus efectos probatorios, y ademas durante la secuela del proceso quedó plenamente demostrada que el contrato de arrendamiento objeto del litigio no fue desconocido por el arrendatario demandado y siendo que quedo demostrado la cesión que se le realizo al mencionado ciudadano, dejando por demostrada la cualidad de arrendador subrogado, por esta razones no puede prosperar la excepción perentoria de la falta de cualidad opuesta. Así se decide.
CAPITULO III
DE LA MOTIVA

Trabada la litis en los términos expuestos por las partes; una vez analizadas las pruebas promovidas por la parte actora, para decidir este Tribunal observa que la acción intentada es sobre la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por la falta de pago de arrendamiento insolutos por parte de la arrendataria de los cánones que van desde el mes Marzo de 2005 hasta Mayo de 2006, ambos inclusive, a razón de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,00.) mensuales.

Observamos que en el presente caso la parte actora opto por demandar la resolución de contrato de arrendamiento, tratándose de un contrato a tiempo determinado, por considerar que el arrendatario había incumplido el contrato, al no cumplir con el pago en la oportunidad pautada en el mismo, siendo que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece:
“El canon de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,00) que el Arrendatario se obliga a cancelar por mensualidades vencida dentro los cinco (5) primeros día siguientes de cada mes en el domicilio de la Arrendadora y a la persona que ella le indique, e igualmente el Arrendatario se obliga a cancelar el condominio mensual del inmueble puntualmente”

Ahora bien, una vez establecida la naturaleza del contrato y su determinación, observamos que la resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado tiene su regulación en la norma sustantiva prevista en el articulo 1167 que establece:

Artículo 1667.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

Decidida la falta de cualidad e interés opuesta corresponde a este Tribunal decidir respecto a la cuestión de merito y al respecto observa: al momento de dar contestación a la demanda la demandada, alegó que es falso que deba esa cantidad siendo que a estado consignando los pagos respectivos por concepto de canon de arrendamiento en el expediente Nº 20058497 que cursa en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Ahora bien, de una revisión de las actas que conforma el presente expediente se pudo apreciar las consignaciones correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2005, fueron consignada de manera extemporánea en un solo recibo consignado en fecha 27 de junio de 2005. Incumpliendo el demandado con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento quedando incurso en la causal de resolución de contrato establecida en la cláusula Octava del referido contrato, razón por la cual considera este Juzgador procedente la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien no obstante que la parte demandada alego aunque extemporáneamente que el bien inmueble no se le fue ofrecido en venta.
Al respecto este Juzgador debe observarle que el artículo 42 de la ley de arrendamiento inmobiliario que establece:
“la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y sastifaga las aspiraciones del propietario”

y siendo el caso que la parte demandada no se encontraba solvente para el momento de la venta del bien inmueble, por cuanto se evidencia en el expediente que cursa en Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio que los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2005 fueron cancelado en un solo recibo y de manera extemporánea, razón por la cual este Sentenciador la declara improcedente. ASI SE DECIDE.-

CAPITULO IV
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue CARLOS RODOLFO ORTEGA TAMAYO contra el ciudadano NELSON ORLANDO MORALES RAMIREZ. SEGUNDO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 30/06/2003 entre CARLOS RODOLFO ORTEGA TAMAYO. y el ciudadano NELSON ORLANDO MORALES RAMIREZ. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por concepto de indemnización, la suma de UN MILLON VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,00), correspondiente a los cánones insoluto.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de Octubre de dos mil seis.
EL JUEZ TITULAR

RENAN JOSÉ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA ACC.

YENNY CARABALLO

En esta misma fecha siendo las 2:15 p.m., se público y registró esta decisión.

EL SECRETARIO ACC.

YENNY CARABALLO

Exp. N° 3234
JRG/EPº