TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL VIGESIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ORGANIZACIONES PAFI C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de Diciembre de 1.994, bajo el No. 47, Tomo 198-A-Pro.-
PARTE DEMANDADA: SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.091.409, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 30.040, quien actúa en su propio nombre y representación.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MANUEL JORGE SEVA GUIU y JOSE ANTONIO PAIVA JIMENEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 50.771 y 64.351, respectivamente.-
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA)
EXPEDIENTE No. 2005-1051.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio ordinario en fecha 12 de Julio de 2005.
Mediante diligencia de fecha 27 de Septiembre de 2005, compareció la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, antes identificada en autos y procedió a darse por citada en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 26 de Octubre de 2005, compareció la parte demandada y procedió oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 9° del artículo 346 Ejusdem.-
Mediante escrito de fecha 31 de Octubre de 2005, la parte demandada presentó su escrito de pruebas de la incidencia de la cuestión previa opuesta.-
En fecha 02 de Noviembre de 2005, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante escrito procedió a contradecir la cuestión previa interpuesta por su antagonista.-

Por medio de escrito de fecha 16 de Noviembre de 2005, compareció el apoderado judicial de la parte actora y promovió pruebas en la presente incidencia.-
En fecha 23 de Noviembre de 2005, quien suscribe el presente fallo se Avoco al conocimiento de esta causa.-
Por medio de sentencia interlocutoria de fecha 05 de Diciembre de 2005, este Juzgado declaró improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada y ordenó la notificación de las partes integrantes del juicio.-
En fecha 20 de Diciembre de 2005, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del presente fallo y solicitó la notificación de su contraparte, la cual fue acordada mediante auto de fecha 11 de Enero de 2006.-
En fecha 14 de Febrero de 2006, el alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber notificado a la parte demandada sobre la sentencia interlocutoria de fecha 05/12/05.-
En fecha 06 de Marzo de 2006, compareció la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, en su carácter de parte demandada y procedió a dar contestación a la demandada.-
Mediante diligencia de fecha 21 de Marzo de 2006, la parte demandada procedió a consignar nuevamente su escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 27 de Marzo de 2006, la parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 30 de Marzo de 2006.-
En fecha 23 de Mayo de 2006, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó su escrito de informes.-
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia el Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Alegó la parte actora en su libelo de la demanda que: “…Mi representada tiene la cualidad de Administradora del Condominio del Edificio CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL, situado en la Calle el Colegio Americano, Las Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, y se encuentra debidamente autorizada por la Junta de Condominio de dichas residencias para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por la ciudadana más adelante identificada. Consta de documento de compra-venta Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de Septiembre de 1998, bajo el Nro. 12, Tomo 11, Protocolo Primero, el cual anexamos con la letra “B”, que la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, Venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-6.091.409, adquirió un apartamento en el Edificio CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL, signado con el número PB-6, ubicado en la Planta Baja de la Torre “A” del mencionado Edificio, el cual tiene una área aproximada (…), según consta del Documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 23 de enero de 1.978, bajo el número 04, Tomo 34, Protocolo Primero, en donde además se establece la obligación a cargo de todos y cada uno de los propietarios de un edificio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, de contribuir con los pagos del Condominio, para el buen y normal desenvolvimiento de las actividades de la comunidad. Tales datos regístrales del documento de condominio, lo índico a los efectos contenidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público. Ahora bien, Ciudadano Juez, consta de recibos de condominio, liquidaciones o planillas, que mi representada realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes de la Torre “A” del Edificio CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL, así como la satisfacción de los gastos que son inherente a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los mencionado recibos. La ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, antes identificada, por ser propietaria del apartamento PB-6, de la Torre “A”, del referido Edificio y por mandato de las reglas contenidas en el Documento de Condominio, antes descrito, debe pagar hasta por el monto de su alícuota lo que le corresponda por estos gastos comunes. Es el caso, que a pesar de haber tratado amistosamente de lograr el pago de las cuotas de condominio por parte de dicha ciudadana, ésta adeuda a mi representada como Administradora del Condominio del Edificio CONJUNTO RESIDENCIAL “EL NARANJAL”, por tales conceptos por el inmueble de su propiedad, la cantidad de TRES MILLONES SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 3.073.371,79), correspondiente a los años, meses y montos que se identifican a continuación: AÑO 2002: Marzo 54.820,85; Abril 54.452.80; Mayo 58.301,30; Junio 64.653,28; Julio 51.125,87; Agosto 66.131,69; Septiembre 62.020,59; Octubre 58.321,06; Noviembre 69.675,80; Diciembre 68.155,87 AÑO 2003: Enero 60.853,45; Febrero 73.000,38: Marzo 71.104,23; Abril 64.297,51; Mayo 65.147,39; Junio 60.629,93; Julio 69.807,04; Agosto 63.921,96; Septiembre 69.689,58; Octubre 79.989,36; Noviembre 89.962,66; Diciembre 82.127,56 AÑO 2004: Enero 85.433,99; Febrero 83.358,00; Marzo 81.495,94; Abril 83.727,05; Mayo 67.990,92; Junio 76.104,66; Julio 83.652,18; Agosto 88.455,82; Septiembre 94.907,12; Octubre 84.480.89; Noviembre 90.403.93; Diciembre 106.631,99 AÑO 2005: Enero 106.976,84; Febrero 99.936,55; Marzo 70.495,82; Abril 105.357,05; Mayo 102.145,32; Junio 103.627,56…”

Por su parte la demandada procedió a dar contestar a la demanda de la siguiente manera: 1).- Rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.- 2).- Rechazó muy especialmente que se deba la suma de TRES MILLONES SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 3.073.371,79), por concepto de cuotas vencidas de condominio, alegando que en dichas planillas se incluyen una serie de conceptos y partidas que no deben estar incluidas en una planilla de liquidación de gastos de condominio efectuados conforme al artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.-

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora trajo a los autos lo siguiente: 1).- Copia simple del poder instrumento otorgado a los ciudadanos MANUEL JORGE SEVA GUIU y JOSE ANTONIO PAIVA JIMENEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 50.771 y 64.351 respectivamente, el cual acredita su representación en el juicio, emanado de la Notaria Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el cual riela a los folios 08, 09 y 10 del presente expediente.- 2).- Copia simple del Documento de Propiedad del inmueble distinguido con el número PB-6, Torre “A” del Conjunto Residencial El Naranjal, a nombre de la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, cursante del folio número 11 al folio número 17 de la presente causa.- 3).- Original de la autorización de cobro judicial otorgada por la Junta de Condominio de las Residencias EL NARANJAL, a la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI C.A, en su carácter de Administradora de dicho Edificio.- 4).- Originales de los recibos de condominio (folios 18 al 57), los cuales no fueron objeto de impugnación, tacha o desconocimiento alguno por parte de su antagonista motivo por el cual este Juzgadora les otorga pleno valor probatorio en cuanto a los gastos comunes generados por el inmueble propiedad de la parte demandada, en función de la alícuota correspondiente al mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a los medios probatorios aportados al juicio por la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, parte demandada esta Sentenciadora observa que: 1).- Reprodujo el merito favorable de los autos que le puedan favorecer, en tal sentido este Tribunal comparte el criterio reiterado y pacifico asumido por las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales han establecido que el “merito favorable de autos” promovido puro y simplemente, es decir sin indicar cuales hechos específicos se desprenden de las actas del proceso, ciertamente no tiene ningún valor probatorio, motivo por el cual esta sentenciadora no pasará a analizar la prueba promovida por la parte demandada.- 2).- Reprodujo todos y cada uno de los recibos de condominio anexos al presente expediente consignados por su contraparte, a fin de demostrar los cobros injustificados efectuados a su persona, dichos recibos deben tenerse como fidedignos por cuanto no fueron objeto de desconocidos alguno en el presente proceso. ASÍ SE DECIDE.-
DE LA CUESTION DE FONDO
Alega la parte actora que su representada realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes de la Torre “A” del Edificio CONJUNTO RESIDENCIAL EL NARANJAL, así como la satisfacción de los gastos que son inherente a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los recibos o planillas de liquidación emitidos por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI C.A, en su carácter de Administradora del precitado Edificio (folio 18 al 57), los cuales están dirigidas a la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, parte demandada en esta causa en su carácter de propietaria del apartamento PB-6, en cual forma parte del Edificio antes identificado. Ahora bien, según las reglas contenidas en el documento de condominio a dicho inmueble le corresponde un porcentaje sobre los derechos, obligaciones y cargas de la comunidad de CERO ENTEROS CON SETECIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN MILLONÉSIMAS POR CIENTO (0,708.641%). No obstante la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, adeuda a la Administradora ORGANIZACIÓN PAFI C.A., los siguientes años, meses y montos: AÑO 2002: Marzo 54.820,85; Abril 54.452.80; Mayo 58.301,30; Junio 64.653,28; Julio 51.125,87; Agosto 66.131,69; Septiembre 62.020,59; Octubre 58.321,06; Noviembre 69.675,80; Diciembre 68.155,87 AÑO 2003: Enero 60.853,45; Febrero 73.000,38: Marzo 71.104,23; Abril 64.297,51; Mayo 65.147,39; Junio 60.629,93; Julio 69.807,04; Agosto 63.921,96; Septiembre 69.689,58; Octubre 79.989,36; Noviembre 89.962,66; Diciembre 82.127,56 AÑO 2004: Enero 85.433,99; Febrero 83.358,00; Marzo 81.495,94; Abril 83.727,05; Mayo 67.990,92; Junio 76.104,66; Julio 83.652,18; Agosto 88.455,82; Septiembre 94.907,12; Octubre 84.480.89; Noviembre 90.403.93; Diciembre 106.631,99 AÑO 2005: Enero 106.976,84; Febrero 99.936,55; Marzo 70.495,82; Abril 105.357,05; Mayo 102.145,32; Junio 103.627,56, lo cual asciende a la cantidad de TRES MILLONES SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 3.073.371,79).-
La parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda que en las planillas de liquidación emanadas de la Administradora ORGANIZACIÓN PAFI C.A., se incluye una serie de conceptos y partidas que no deben ser incluidas en dichos recibos de condominio, tales como intereses de mora, gastos de cobranza, los cuales según su dicho son excesivos y abusivos por cuanto están en contravención con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, motivo por el cual se negó a cancelar al momento que le fueron presentados los recibos de condominio, exigiendo que fueran sincerados y depurados de partidas ilegales.
Bajo las siguientes premisas y después de un análisis detallado y concienzudo efectuado a los documentos fundamentales, es decir, a los recibos o planillas de liquidación de condominio esta sentenciadora observa que existen una serie de conceptos discriminados en los mismos tales como: Sueldo de la conserje, reintegro s.s.o, política habitacional del mes, gastos de administración, áreas comunes, compra de papelería etc., no obstante, los representantes legales de la parte actora solo se limitaron a demandar los gastos comunes según la alícuota de dicho inmueble en cada factura, los cuales se encuentran especificados en los folios 2, su vuelto y 3 del libelo de la demanda, demostrando que es totalmente contrario a lo afirmado por la parte demandada en su escrito de contestación, motivo por el cual quien aquí sentencia observa que solamente se están demandando las cantidades específicamente señaladas en el libelo, aún cuando en las factura objeto de estudio existen una serie de conceptos y montos descritos, los mismos no forman parte del petitorio de la presente acción, motivo por el cual este Tribunal basara su decisión en las cantidades demandadas, las cuales son producto de la alícuota establecida al apartamento PB-06, propiedad de la demandada.-
El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“…Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos…”
Del fragmento anteriormente trascrito se deduce la obligación que tiene un propietario de un inmueble el cual forma parte de una comunidad de propietarios en cancelar los gastos ocasionados por el uso, goce y disfruté de las áreas comunes y servicios del edificio, los cuales están orientados a la conservación y mejoramiento de dichos servicios a los fines de lograr una mejor calidad de vida. La parte demandada alegó que se negó a cancelar al instante los recibos de condominio en virtud de un exceso en el monto a cancelar de cada recibo, esperando que la Administradora sincerara el monto total a cancelar en las planillas de liquidación, en tal sentido este Tribunal observa que la parte actora demando el cobro judicial de cuarenta (40) meses de gastos de condominio, es decir tres años y cuatro meses de facturas no canceladas por la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, conducta ésta que evidencia la violación por parte de la demandada a los acuerdos establecidos en el documento de condominio en cuanto a honrar su obligación de cancelar los gastos generados por el uso de los diferentes servicios, así como la conservación y mantenimiento del edificio donde habita, de manera pues que resulta ajustado a derecho que la demandada quede obligada a pagar las cuotas de condominio calculadas en base a la alícuota que según su título de propiedad y documento de condominio vigente le corresponde, obligación que le toca según lo dispuesto en los artículos 7, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el hecho que haya habido un exceso en el cobro no significa que la demandada no tenga la obligación de pagar. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, durante el transcurso del lapso de pruebas la parte accionada no probó el haber satisfecho la obligación que se le demanda ni la ocurrencia de uno de los hechos de los que la Ley califica como extintivos de las obligaciones, la carga que le corresponde por disposición de lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, estando lo méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda, el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, considera procedente la presente demanda y ASÍ SE DECLARA.-
En relación a la indexación de las cantidades liquidas y exigibles aquí demandadas este Juzgado considera que dicho pedimento es ajustado a derecho y en consecuencia de ello se ordena efectuarla mediante experticia complementaria del fallo, específicamente sobre los montos especificados en el particular primero del libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE.-
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda incoada por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI C.A., contra la ciudadana SUSANA RODRIGUEZ GOMEZ, y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Pagar a la parte actora la cantidad TRES MILLONES SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 3.073.371,79), correspondiente a las cuarenta (40) planillas de liquidación o recibos de condominio adeudados por la parte demandada según los gastos comunes por alícuota de cada recibo, desde el mes de Marzo del año 2002 hasta el mes de Junio del año 2005, ambos inclusive.-
SEGUNDO: Pagar las cantidades que resulten de la corrección monetaria sobre los montos que arroje el particular primero, la cual se llevara a cabo mediante experticia complementaria del fallo.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de octubre del 2006 Años: 196° y 147° de la Independencia y de la Federación.
LA JUEZ

ABG. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA ACC.

ROSA VILLAMIZAR

En esta misma fecha siendo las_________ previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA ACC.

ROSA VILLAMIZAR

IGC/RV/JAR.-
EXP No. 2005-1051.-