REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS 196° y 147° PARTE ACTORA: RICHARD GORKA MARKIEWIEZ y RENNE PELAGIE MARKIEWIEZ DE GORKA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números 3.232.549 y 3.235.395, respectivamente.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO RAMIREZ PERDOMO, HECTOR RAMIREZ PERDOMO y ANA DE ABREU, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 8.791, 9.697 y 23.922, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: ISABEL ELENA COFFILL LEAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 941.112.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HERNAN NICOLAS QUIJADA SERRANO y ROSA ELENEA CHARLOTT ABREU, inscritos en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo los Números 40.341 y 40.107, respectivamente.- MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación).- I Conoce este Tribunal en alzada, en virtud de la apelación interpuesta por la representación de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22-1-2002 que declarase sin lugar la demanda. Oído dicho recurso en ambos efectos y remitido el expediente al distribuidor de turno, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo remitido el 14-3-2003, fijándose en fecha 2-6-2003 el décimo día de despacho para dictar sentencia. Avocada quien suscribe al conocimiento del asunto y notificadas las partes, procede este Juzgado a dictar sentencia, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones: II Se inició el presente procedimiento por demanda interpuesta por el ciudadano RICHARD GORKA MARKIEWIEZ, en su propio nombre y en representación de la ciudadana RENNE PELAGIE MARKIEWIEZ de GORKA, contra la ciudadana ISABEL ELENA COFFILL LEAL, con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de ésta, correspondientes a los meses que van desde el 30 de mayo de 2.001 al 30 de agosto de 2.001, convenido por el arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento Nº 404, ubicado en el 4º piso del edificio Asunción, localizado en la calle Villa Flor del Boulevard de Sabana Grande, Municipio Libertador, de esta ciudad de Caracas.- Admitida la demanda y citada la parte demandada, ésta procedió a dar contestación en el término correspondiente.- Abierto el juicio a pruebas ambas parte hicieron uso de tal derecho.- En fecha 22-1-2.002, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda, apelando la parte actora en fecha 27-2-2.003, siendo oído dicho recurso en ambos efectos.- En fecha 09 de junio de 2.003, la representación judicial de la parte demandante, consigna escrito de alegaciones, ante este tribunal.- DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos: Que como Arrendador celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Elena Coffill Leal, sobre el apartamento identificado con el Nº 404 situado en el piso 4 del edificio Asunción, ubicado en la calle Villa flor del Boulevard de Sabana Grande de esta ciudad de Caracas.- Que ello consta del contrato autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 21 de diciembre de 2.000, el cual quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 310 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaria- Que en el referido contrato se estableció en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento convenido era la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales pagaderos los primeros cinco días de cada mes en la dirección del arrendatario.- Que la falta de pago de dos mensualidades daría derecho al arrendador a exigir a la arrendataria la inmediata devolución del inmueble aplicándose la penalidad establecida en la cláusula Octava.- Que la duración del contrato se había establecido en un año desde el día 30 de diciembre de 2.000, estableciéndose prórrogas automáticas de un año siempre y cuando alguna de la partes no notificase a la otra su voluntad de ponerle fin a la relación arrendaticia.- Que a partir de cada prórroga el monto mensual a pagar se incrementaría de acuerdo a la corrección monetaria establecida en los índices de inflación del Banco Central de Venezuela la cual no sería inferior al 10% adicional al canon establecido.- Que la arrendataria no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y no ha pagado los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 30 de mayo de 2.001 al 30 de agosto de 2.001, es decir tres mensualidades por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) cada una.- Que como consecuencia de lo anterior demanda a la ciudadana Isabel Elena Coffill Leal, por resolución de contrato y en consecuencia la desocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; al pago de los cánones insolutos los cuales alcanzan a la suma de un Bs. 1.350.000,00, así como las mensualidades que se sigan causando hasta el vencimiento del contrato, los intereses moratorios, la compensación indemnizatoria hasta la entrega definitiva del inmueble a partir del día 30 de diciembre de 2.001 y las costas del juicio.- Finalmente estima la demanda en la cantidad de Bs. 1.800.000,00. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Por su lado, la representación de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, fundamenta su defensa sobre la base de los siguientes argumentos: Alegó la demandada la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, como cuestión previa prevista en el numeral 3º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.- Posteriormente en el mismo acto propone la contestación al fondo de la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas sus partes, especialmente en cuanto al punto de que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2.001.- Alega a su favor lo contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que entre el padre del actor en el presente juicio celebró un contrato de arrendamiento, el cual tuvo por objeto el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, en el año 1958.- Que por haber trascurrido más de quince años esa relación contractual es nula y en consecuencia cualquier otra derivada de él también es nula.- Que la parte actora en el presente juicio renunció a su posesión en virtud del contrato e el cual se fundamenta la presente acción.- Que el edificio del cual forma parte el inmueble arrendado es actualmente propiedad de FOGADE.- Que dicho inmueble se encuentra regulado en la cantidad de ochocientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 855,00).- Que los actores actualmente hacen depósitos a favor de Genesha Inversiones C.A., y/o Grupo Joseuro C.A.- Invocan la nulidad de todo lo actuado en el presente proceso, entre otras razones por que es nulo cualquier arrendamiento efectuado sin consentimiento de su arrendador.- Finalmente pide que por cuanto los actores no han demostrado la propiedad del inmueble, debe ser declarada sin lugar la demanda.- III LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 22-1-2.002, el a quo, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda, con fundamento en que a la parte actora no le pertenece el inmueble y por lo tanto no tiene cualidad para darlo en arrendamiento ni exigir el pago de los cánones demandados por que éstos reconocen que el inmueble no les pertenece.- IV MOTIVA Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria que: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.” Por su parte el articulo 357 del Código Adjetivo, establece que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación.- De esta manera, consagra la primera de las normas referidas el uso de las cuestiones previas como todo medio de defensa contra la acción, fundada en hechos impeditivos o extintivos considerados por el juez cuando el demandado los invoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores sin tocar el fondo del asunto debatido.- Adicionalmente establece el Legislador la obligación del juez de decidir estas cuestiones previas en la sentencia definitiva.- En el presente caso se observa que la parte demandada opuso a la parte actora la cuestión previa prevista en el numeral 3 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, observándose que la sentencia apelada y que fuera dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no contiene pronunciamiento sobre esta cuestión previa, invocada por la parte demandada y que debió resolver como punto previo a la sentencia, máxime cuando la declaratoria con lugar de la misma y la no subsanación acarrea la extinción del proceso, por el contrario, cuando la misma es desechada obliga al juez a resolver el fondo, sin que contra la decisión, respecto a la cuestión previa tenga recurso alguno, por lo que a tenor de lo pautado en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil no le esta dado revisar a esta Alzada.- Tal omisión fue alegada por la representación de la parte actora en el escrito que presentara ante este Tribunal en fecha treinta y uno (31) de marzo del año dos mil tres (2003), por lo que siendo obligación de esta alzada verificar el cumplimiento del debido proceso y la ordenación del mismo para garantizar la debida igualdad entre las partes y su derecho a la defensa, resulta impretermitible concluir que al haber obviado el tribunal de la causa todo pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, a criterio de quien decide, le cercenó a las partes su derecho a la defensa, y siendo que resultaría imposible a esta alzada hacer un pronunciamiento al respecto se hace necesario reponer la presente causa al estado de que el tribunal de primera instancia dicte nueva sentencia efectuando un pronunciamiento previo en la misma sobre la cuestión previa aducida por la parte demandada.- Por las razones expuestas, y de conformidad con lo previsto en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil se anula el fallo apelado y se repone la causa al estado de que se dicte nueva sentencia en la cual se emita como punto previo al merito de la causa un pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, contenida en el ordinal 3º del artículo 346 eiusdem. Así se decide.- V DISPOSITIVO En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad repone la presente causa al estado de dicte nueva sentencia en la cual se emita como punto previo al merito de la causa un pronunciamiento sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda. Se declara la nulidad de la sentencia de fecha veintidós (22) de enero del año dos mil dos (2.002), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por resolución de contrato interpusieran los ciudadanos RICHARD GORKA MARKIEWIEZ y RENNE PELAGIE MARKIEWIEZ DE GORKA en contra de la ciudadana ISABEL ELENA COFFILL LEAL, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo- No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de septiembre del año dos mil seis (2.006).- Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación. La Juez. María Rosa Martínez C. La Secretaria. Norka Cobis Ramírez. En la misma fecha de hoy 20-9-2006, previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).- La Secretaria.