TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-000230
Se refiere el presente juicio a una demanda arrendaticia que presentó MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-16.382.314, representado por la abogada Gina Cazar Vásquez, IPSA # 38.287; contra la ciudadana ELINA GARCIA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.3.967.571.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado-actor que su defendida es propietaria de un inmueble que la parte demandada ocupa en calidad de arrendataria, , distinguido con el No.6 de la calle Real de la Cortada de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital. Acompaña documento de propiedad, señalando sus datos de registro.
Dicho inmueble fue comprado por la parte actora de la ciudadana Juana de Dios Fernández Achique, quien a su vez lo adquirió de Emma Josefina Fernández, como se evidencia del documento que acompaña también.
Ahora bien, una vez que le fuera notificada a la arrendataria—ahora demandada—la venta del inmueble y que la actual propietaria era ahora la parte actora, que se subrogaba en la relación arrendaticia existente con la anterior arrendador, debiendo pagarle a la actora los alquileres, se ha negado a efectuar los pagos de los alquileres de los meses de noviembre, diciembre de 2007 y enero, y febrero de 2008.
Es por ello que, invocando y transcribiendo varias normas legales como fundamento de derecho, demanda a la arrendataria por desalojo del inmueble arrendado. Estima la demanda en Bs.60.000,oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada, una vez citada, se hizo representar por la abogada Eledina Mireya Padrino, IPSA # 32.844, quien en la oportunidad de ley, paso a contradecir la demanda, aduciendo las siguientes defensas:
1. Como punto previo dijo que la demandada se esta enterando ahora, por medio de este juicio, que la actora compró el inmueble, siendo que a ella no le fue ofrecido, teniendo derecho preferente a comprarlo; ya que lleva 30 años viviendo él como arrendada, no habiendo nunca dejado de cancelar los cánones de arrendamiento a Emma Josefina Fernández, quien es su arrendadora. Dice que no se anexó el documento fundamental de la acción.
2. Opuso la cuestión previa de falta de jurisdicción de este Tribunal del No. 1 del art. 346 CPC, la cual ya fue resuelta sin lugar en nuestra decisión de fecha114 de marzo de 2008.
3. Opuso la cuestión previa No.4 del art. 346 CPC, y la fundamenta en la circunstancia de que son dos los arrendatarios del inmueble; y además, no son arrendatarios de la parte actora, ya que no tenemos—dice—contrato con la nueva supuesta propietaria.
4. Opuso la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, y la fundamenta en la circunstancia de que no se cumplieron en la redacción del libelo de demanda con los requisitos exigidos en los Nos.4,5 y 6 del art. 340 CPC.
5. Opuso la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC, y la fundamenta en la circunstancia de que la parte actora, si dice que le debe alquileres, debe anexar un documento que verifique esa insolvencia.
6. Opuso la cuestión previa No.8 del art. 346 CPC, y la fundamenta que las parte actora debe acudir a la jurisdicción administrativa para pedir la regulación de los cánones de arrendamientos del inmueble.
7. Opone el retracto legal arrendaticio, diciendo que a la parte demandada se subroga en las mismas condiciones que adquirió la actora, de conformidad con el art. 43 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
8. Como contestación al fondo, dijo que la parte demandada no adeuda alquileres a la parte actora, quien se dice propietaria del inmueble que habita por más de treinta años. Impugna el Documento de Propiedad, además la carta que se envía a la parte demandada.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la controversia, pasamos a examinar las pruebas traídas a los autos por las partes contendientes.
1.-
Al folio 01 y ss corre el libelo de demanda
En relación con las cuestiones previas opuestas, cabe decir:
◙ En relación con la cuestión previa No.4 del art. 346 CPC, toca decir que lo que se invoca en esta excepción, a diferencia de lo que en verdad es la cuestión previa no.4° del art. 346 CPC, es una falta de cualidad en cuanto se dice que son dos arrendatarios, queriendo significar—entendemos nosotros—que existe un litis consorcio pasivo necesario, lo que deberá demostrar el demandado. Y en cuanto a que no son arrendatarios de la parte demandante, ello obliga a la parte actora demostrar que sí lo son.
◙ De su lectura no se observa que el mismo adolezca de los defectos que se le imputan en la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC por carecer de los requisitos previstos en el No.4, 5 y 6 del art. 340 CPC. En efecto, el libelo de demanda expresa el objeto de la pretensión, que es el desalojo del inmueble arrendado, según contrato de arrendamiento que habría celebrado con la anterior propietaria. También se observa que el libelo narra los hechos en que se basa la pretensión de desalojo, como es la falta de pago de los alquileres de los meses de noviembre, diciembre de 2007 y enero, febrero del año 1008. Y en cuento a los fundamentos de derecho, en el libelo existe un capitulo dedicado a ellos.
◙ En relación con la falta del instrumento fundamento de la pretensión (No.6 del art. 340 CPC), cabe decir que el contrato de arrendamiento no es necesario plasmarlo por escrito, ya que cabe celebrar contrato de arrendamiento en forma verbal; por lo que no es defecto demandar sin acompañar el documento respectivo.
◙ En cuanto a la cuestión previa No.11 del art. 346, por no anexar el documento que demuestre la insolvencia de la parte demandada que se imputa en el libelo de demanda, decimos que el arrendador no tiene porque probar el hecho negativo del incumplimiento, le basta probar el crédito; es el demandado como arrendatario el que corre con la carga de probar el pago o el hecho que produzca su liberación, de acuerdo con el art. 1354 CC.
◙ En cuanto a la cuestión previa No.08 del art. 346 CPOC, cabe decir que no existe ninguna cuestión prejudicial; ya que la persona que haya comprado un inmueble que ya estuviese arrendado, no tiene porque pedir la regulación de alquileres; habida cuenta que la compraventa de un inmueble no es una causa o razón para regularlo, de las causales previstas en el art.32 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
◙ Por último, en relación con el retracto legal que se opone, cabe decir que el retracto legal no es ninguna defensa o cuestión que deba oponerse a la contraparte; sino es una acción que le corresponde al inquilino que le hayan violado su derecho preferente de compra, para subrogarse en la venta que se ha efectuado del inmueble alquilado por él. Es una acción de naturaleza resolutoria (art. 15533 del Código Civil) que debe necesariamente incoarse contra el vendedor y contra el comprador, conjuntamente como litisconsortes pasivos necesarios; ya que en caso contrario se estaría pretendiendo resolver el contrato de compraventa, por vía de retracto, dejando fuera del juicio al tercero comprador, lo cual es inconstitucional.

2.-
Al folio 08 y ss corre en fotostato documento protocolizado en fecha 16-11-2007, mediante el cual Juana de Dios Fernández Achique le vendió el inmueble de autos a la parte actora. Y Juana de Dios Fernández Achique lo había adquirido de Emma Josefina Fernández, como se ve del documento protocolizado en fecha 30-01-2000, cuya fotocopia riela al folio 13 y ss.
Estas ventas hacen a la actora nueva propietaria del inmueble; y si, como se verá más delante, la demandada era inquilina de Emma Fernández, lo es también de la parte actora, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que la venta del inmueble arrendado no quita el arrendamiento celebrado con el anterior propietario; sino el nuevo dueño se subroga en el contrato celebrado con el dueño anterior en los mismos términos que fue pactado.
3.-
Al folio 16 corre documento privado representativo de una carta que la parte actora le cursó a la parte demandada, traída a juicio por la parte actora.
No se aprecia por cuanto no esta firmado por la parte demandada.
4.-
Al folion52 y ss corre documento protocolizado, donde Juana de Dios Fernández Achique le vendió el inmueble de autos a la parte actora.
Ya fue analizado anteriormente; a los cual nos remitimos.
5.-
Al folio 58 y ss corren una serie de documentos privados, representativos de recibos de pago de alquileres, que presenta la parte actora
No tienen valor probatorio, ya que están presentados por la misma parte de quien emanan, y no están firmados. Es de advertir que la prueba de la falta de pago de los alquileres de los meses señalados en el libelo como insolutos, no le corresponde a la parte actora, como acreedora que es de los mismos; es el inquilino, como deudor de cánones, el que debe probar que dichos meses están cancelados, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil
6.-
Al folio 64 y ss corre acta de la declaración del testigo Idaliza Alcántara de Pérez, promovida por la parte actora.
Este testimonio no puede ser tomado en cuenta por ser poco confiable; ya que al testigo le consta algo que no es posible conocer. En efecto, dijo que le parte demandada nunca había cancelado el canon de alquileres a la parte actora. Esto es un hecho negativo abstracto, que no es posible conocer—por eso están exonerado probarlos—ya que para saber que una persona no hizo un pago a otra persona, uno tendría que estar todo el tiempo y momento de la vida al lado de la persona que no ha pagado; lo cual no es creíble.
7.-
Al folio 66 y ss corre acta de la declaración del testigo Maritza Guerrero Guerra, promovido por la parte actora.
Este testimonio tampoco puede ser tomado en cuenta por ser igualmente poco confiable; ya que al testigo le consta algo que no es posible conocer. En efecto, dijo que le parte demandada nunca había cancelado el canon de alquileres a la parte actora. Esto es un hecho negativo abstracto, que no es posible conocer—por eso están exonerado probarlos—ya que para saber que una persona no hizo un pago a otra persona, uno tendría que estar todo el tiempo y momento de la vida al lado de la persona que no ha pagado; lo cual no es creíble.
8.-
Al folio 68 y ss corre un acta contentiva de la declaración del testigo Sara del Carmen Torres Salguero, promovido por la parte actora.
Este testimonio tampoco puede ser tomado en cuenta por ser igualmente poco confiable; ya que al testigo le consta algo que no es posible conocer. En efecto, dijo que le parte demandada nunca había cancelado el canon de alquileres a la parte actora. Esto es un hecho negativo abstracto, que no es posible conocer—por eso están exonerado probarlos—ya que para saber que una persona no hizo un pago a otra persona, uno tendría que estar todo el tiempo y momento de la vida al lado de la persona que no ha pagado; lo cual no es creíble.
9.-
Al folio 70 y ss corre el acta que recoge la declaración del testigo Yadira Esther Diago Orozco, promovido por la parte actora.
Este testimonio tampoco puede ser tomado en cuenta por ser igualmente poco confiable; ya que al testigo le consta algo que no es posible conocer. En efecto, dijo que le parte demandada nunca había cancelado el canon de alquileres a la parte actora. Esto es un hecho negativo abstracto, que no es posible conocer—por eso están exonerado probarlos—ya que para saber que una persona no hizo un pago a otra persona, uno tendría que estar todo el tiempo y momento de la vida al lado de la persona que no ha pagado; lo cual no es creíble.
10.-
Al folio 82 y ss corre recaudos representativos de las consignaciones judiciales inquilinarias que llevó a cabo la parte demandada a favor de Enma Fernández, ante el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
 Unas cuatro consignaciones (hechas 14 de enero de 2008) corresponden a los meses de arrendamientos de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, a razón de Bs.50.000,oo cada una.
 Igualmente otra consignación (hecha 25 de febrero de 2008) corresponde a enero y febrero de 2008, por Bs. fuerte 100,oo.
Queda de esta forma probado el pago de los alquileres que se dicen insolutos, con lo cual la parte demandada estarían enervando el fundamento de la acción incoada.
Con dichas consignaciones también se esta probando que la parte demandada era arrendataria de la persona que aparece allí como beneficiaria, esto es, Emma García, quien le vendió el inmueble a Juana de Dios Fernández Achique, y ésta s u vez lo vendió a la parte actora, como vimos antes. Por tanto, la parte demandante tiene cualidad de arrendadora, a tenor del art.20 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios; y queda probado que el monto del alquiler era de Bs. Normales 50.000,oo mensual.
11.-
Al folio 100 corre documento privado en fotocopia representativo de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos celebrado entre Emma Josefina Fernández como arrendadora y Elina García y Pedro Vilera, el cual no tiene valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 del CPC, que no contempla las copias fotostáticas de los documentos privados, como es el presente
12.-
Al folio 101 corre fotocopia de documento público (notariado), representativo de un contrato de comodato celebrado por Emma Josefina Fernández, como arrendadora y como arrendatarios, Elina García y Pedro Vilera.
Este documento habla de que lo celebrado fue un contrato de comodato, y aquí estamos frente a un contrato de arrendamiento, que a falta de prueba escrita es verbal.
13.-
Al folio 104 corre en fotostato un documento privado que carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC, que solo le reconoce valor a los fotostatos de los documentos público o privados reconocidos.
14.-
Al folio 106 corre un fotostato de un documento privado representativo de un contrato de comodato celebrado entre Emma Josefina Fernandez y Elina Pedro Vilera.
Cabe decir lo mismo, se trata de un contrato de comodato y además es fotocopia de un documento privado.
15.-
Al folio corre en fotocopia de un documento privado, representativo de un recibo por pago de alquileres del inmueble de autos.
Carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
15.-
Al folio 109 y ss hasta el folio 152 inclusive corren en fotostatos una serie de recaudos privados representativos de recibos de pago de alquileres del inmueble de autos.
Por ser fotostatos de documentos privados carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
16.-
Al folio 153 corre en fotostato un documento público representativo de una Partida de nacimiento de una niña de nombre Maria Elena, la cual no se le ve ninguna relación con lo controvertido en el presente juicio.
17.-
Al folio 154 corre documento administrativo representativo de una Constancia de Residencia de Elina García Peraza, en el inmueble de autos, la cual no se le ve ninguna relación o pertinencia con lo controvertido en el fondo del presente juicio.
18.-
Al folio 155 corre un documento privado firmado por una serie de vecinos de la parte demandada, representativo de una constancia de que ella lleva 30 años pagando el alquiler del inmueble de autos.
Carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 431 CPC, que exige, para darle valor, que los documentos emanados de terceros, éstos vengan a juicio a ratificar por vía de testimonio lo que firmaron.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado al expediente del juicio, podemos concluir que la parte demandada ha demostrado el pago por consignación judicial de los cánones de arrendamientos que se le señalan en el libelo como insolutos, por lo cual estaría enervando el fundamento de la demanda, aún cuando ninguna de sus cuestiones previas hayan prosperado. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Marina Isabel Maestre Cuello contra Elina García, ambas partes arriba identificadas; con condena en costas
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los tres días del mes de abril de dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS

Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce y media del medio día, se publicó la anterior sentencia con su inserción de la misma en los autos del expediente.
La secretaria