TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO : AP31-V-2008-000328

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de Prórroga Legal iniciado por la ciudadana MARÍA JASMIN MEDINA PEÑA, titular de la cédula de identidad N° 3.810.676, en su carácter de de apoderada de la ciudadana MARÍA OFELIA PEÑA viuda de MEDINA, titular de la cédula de identidad N° 274.505, representada judicialmente por los abogados Rosa Antonia Padilla y Carlos Calma Canache inscritos en el Inpreabogado bajo los números 122.873 y 45.427, contra la ciudadana ZULY ANTONIA GUEVARA DE MARVAL titular de la cédula de identidad No. 3.887.296, representada en juicio por los abogados Danilo José Borrero y Manuel Hernández Mancilla, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 53.994 y 119.932, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 13 de febrero de 2008 y se admitió el 18 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es propietaria de un inmueble constituido por un local ubicado en la esquina quinta (5ta.), Avenida del Sector Nueva Caracas, entre Calles Perú y Bolívar, No. 19-02, Quinta Claret, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en fecha 15 de junio de 2006, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Zuly Antonia Guevara de Marval. En fecha 13 de junio de 2007, se le solicitó a la arrendataria la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento para el 15 de junio de 2007, fecha en la cual expiraba el contrato de arrendamiento.
Que no hubo respuesta de la arrendataria, sin embargo, se le hizo una notificación por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que la referida notificación se tiene la “NO” continuidad del contrato de arrendamiento. En fecha 17 de diciembre de 2007, venció el lapso de la prórroga legal correspondiente, tal y como lo establece el artículo 38.a del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sobre la base de lo previsto en los artículos 1599 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 38.a, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la arrendataria a los fines que sea condenada al cumplimiento del citado contrato de arrendamiento en el sentido que le haga entrega del inmueble arrendado, de las costas y costos que se generen del presente juicio y al pago de los días que se mantenga en el inmueble hasta su definitiva entrega.
En fecha 11 de marzo del presente año, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien en fecha 13 del mismo mes y año, contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes.
Aceptó como cierto que la actora alquiló sucesivamente por medio de contratos de comodato simulados y contratos de arrendamiento durante diez años, el local debidamente identificado.
Negó, rechazó y contradijo que la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal del inmueble ocupado para desarrollar el ejercicio de su profesión de odontólogo, dado que dicha ocupación se ha venido haciendo unos años con contrato simulado de comodato y otros con contratos de arrendamiento notariados.
Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 38.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto la relación arrendaticia supera los diez años, es por lo que le corresponde a la arrendataria tres años de prórroga legal. Igualmente, de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima sexta del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la notificación debió haberse efectuado por lo menos con quince días de anticipación al vencimiento del contrato, lo cual se hizo fuera del lapso, operando la tácita reconducción y en ningún caso hubo cumplimiento de contrato.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega del inmueble arrendado.
A los fines de probar la relación arrendaticia, la parte actora aportó copia simple de instrumento público, autenticado el 16 de junio de 2006, relativo al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble descrito con antelación, por el tiempo de un año, contado a partir del quince (15) de junio de 2006, hasta el quince (15) de junio de 2007, por la pensión mensual de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000) para ese entonces. Tal instrumento se valora, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignas al no ser impugnadas.
La parte demandada a los fines de probar sus alegatos que la relación se mantuvo por mas de diez años, por cuanto existían contratos de comodatos con los cuales se simulaba un contrato de arrendamiento, aportó copia simple de instrumento autenticado el 17 de abril de 1996, que se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido, dado que no fue impugnado.
En dicho documento consta que las partes celebraron un contrato que denominaron de comodato sobre el mismo inmueble a que hace referencia el contrato de arrendamiento, es decir, “…un local que forma parte como anexo de una casa ubicada en el sector Nueva Caracas, parroquia Sucre de esta ciudad, distinguida con el N° 19-02, Quinta Claret, 5ta avenida”.
Asimismo, aportó tres ejemplares originales de documentos contentivos de unos contratos denominados de comodato, celebrados entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, por el plazo de un año y con vencimientos desde el 15 de abril de 1997 al 15 de abril de 1998; el segundo por otro año desde el 15 de abril de 1998 al 15 de abril de 1999 y el tercero por un año a partir del 15 de abril de 1999, tales instrumentos se valorar de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.
De esos cuatros instrumentos se destaca que efectivamente las partes pactaron un contrato de comodato sobre el mismo inmueble arrendado, que rigió desde el 15 de abril de 1996 al 15 de abril de 2000, dado que el último de los contratos, señala: “La duración del presente contrato es de un (1) año prorrogable por periodo igual a partir del 15-04-99, fecha en cuyo término, deberá entregar el mencionado inmueble totalmente desocupado”.
Desde la fecha de vencimiento del último de los citados contratos hasta el 15 de junio de 2006, cuando comenzó la vigencia del contrato de arrendamiento aportado al expediente, es decir, por un tiempo de más de seis años, no consta en el expediente alguna relación contractual: no se acreditó la existencia de la continuidad del comodato o arrendamiento.
A pesar que la parte demandada alegó que tales contratos de comodato simulaban una relación arrendaticia, no acreditó prueba de ello, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1362 del Código Civil, toda vez que las copias simples cursante a los folios 94 al 102, las impugnó la contraparte, por lo que no surten ningún valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la prueba de informes promovida a los fines que el Banco Canarias de Venezuela, informase sobre el cobro de los cheques en referencia, habiendo sido admitida, la parte interesada no impulsó su evacuación oportunamente.
Siendo así, tenemos que ciertamente entre las partes hubo originalmente un contrato de comodato por el inmueble objeto de la pretensión, hasta el 15 de abril de 2000, pero que a partir del 15 de junio de 2006, empezó a regir un contrato de arrendamiento por un año con vencimiento al 15 de junio de 2007.
La parte actora alegó además que el 13 de junio de 2007, se le notificó a la arrendataria que debía hacer la entrega del inmueble el 15 de junio de 2007, a lo cual, la parte demandada alegó que tal notificación resultaba extemporánea por cuanto debía haberse hecho con por lo menos quince (15) días de anticipación.
Al respecto se observa que, habiéndose celebrado a tiempo fijo de un año el contrato, según lo previsto en el artículo 1599, el mismo concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, por lo que no se requería tal notificación previa y de allí que tampoco pudo ocurrir la tácita reconducción alegada por la parte demandada. Sin embargo, inmediato a su vencimiento y de pleno derecho, comenzó a correr la prórroga legal máximo de seis (6) meses, según lo dispuesto en el literal “a”, del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vencimiento, la parte arrendataria debió cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado.
De tal suerte que, no tiene razón la parte arrendataria cuando alegó que habiendo existido una relación por más de diez años, le correspondía una prórroga legal de tres años, dado que no probó su alegato de haber existido una relación arrendaticia en vez del comodato acreditado.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendatario queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentado por la ciudadana MARÍA OFELIA PEÑA viuda de MEDINA contra la ciudadana ZULY ANTONIA GUEVARA DE MARVAL. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, consistente por un inmueble constituido por un local ubicado en la esquina quinta (5ta.), Avenida del Sector Nueva Caracas, entre Calles Perú y Bolívar, No. 19-02, Quinta Claret, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de abril de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

En esta misma fecha, siendo las 02:38 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA