REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 198° y 149° “Vistos”, sin informes. DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadana EUGENIA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V-4.307.673. APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano JOSÉ MARCELO VÁSQUEZ RUIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 47.033. PARTE CO-DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ELORZA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Enero de 1968, bajo el Número 15, Tomo 4-A-68, cambiada su denominación a S.A., en Asamblea Extraordinaria de fecha 24 de Abril de 1987 e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Septiembre de 1987, bajo el Número 50, Tomo 46-A-Pro., de los libros respectivos. APODERADAS DE LA EMPRESA CO-DEMANDADA: Ciudadanas TERESA BORGES GARCÍA y ANTONIETTA DA SILVA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Números 22.629 y 65.275, respectivamente. PARTE CO-DEMANDADA: Ciudadana ERICKA ALEXANDRA FREITES TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.032.477. ABOGADO ASISTENTE DE LA CO-DEMANDADA: Ciudadano MOISÉS RONDÓN BOADA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 90.690. PARTE TERCERISTA: Ciudadano OVIDIO RONDÓN BOADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número V-1.749.907. ABOGADO ASISTENTE DEL TERCERISTA: Ciudadano MOISÉS RONDÓN BOADA, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 90.690. OBJETO DE LA DEMANDA: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE: Nº 2196. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de retracto legal arrendaticio, presentado en fecha 29 de Enero de 2007, por el abogado José Marcelo Vásquez Ruiz, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Eugenia Sánchez, ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, en contra de la Empresa Inversiones Elorza, C.A. y contra la ciudadana Erica Alexandra Freites Tovar, por presunta venta a un tercero del inmueble arrendado. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió por auto de fecha 13 de Febrero de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación personal que de las co-demandadas se hiciere. En fecha 27 de Marzo de 2007, la representación judicial de la parte accionante consignó a las actas procesales los fotostátos relativos para la elaboración de las compulsas correspondientes, lo cual fue providenciado el día 30 del citado mes y año. En fecha 24 de Abril de 2007, el ciudadano Hely Germán Sanabria Gómez, en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dio cuenta de haber hecho efectiva la citación personal de la co-demandada ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar, consignando el recibo firmado a los fines de ley. En fecha 26 de Abril de 2007, el ciudadano Rafael Ángel Martínez, en su carácter de Alguacil adscrito a la referida Unidad de Alguacilazgo, dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal de la representante legal de la empresa co-demandada Inversiones Elorza, C.A., consignando el recibo de citación sin firmar. En fecha 08 de Mayo de 2007, previa solicitud de la representación demandante, el Tribunal ordenó la citación de la mencionada co-accionada por medio de carteles, conforme con lo dispuesto en el Artículo 223 del Código Procesal. Efectuadas las publicaciones del cartel de citación en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias” e igualmente consignadas en autos, la ciudadana Diocelis J. Pérez Barreto, en su condición de Secretaria Titular de este Tribunal, en fecha 11 de Junio de 2007, dejó constancia de haber fijado cartel de citación en la morada de la co-demandada en comento, dando cumplimiento a todas las formalidades de ley. Vencido el lapso para que la co-demandada empresa Inversiones Elorza, C.A., compareciere ante este Juzgado a los efectos de darse por citada, y previa solicitud de la representación actora, el Tribunal en fecha 12 de Julio de 2007, le designó al abogado José Antonio Espanó Gaeta, como su Defensor Ad-Litem, y ordenó su notificación mediante boleta. En fecha 28 de Septiembre de 2007, el ciudadano David Bermúdes, en su condición de Alguacil de la comentada Unidad de Alguacilazgo, dio cuenta de haber notificado al Defensor Judicial en referencia del cargo recaído en su persona; quien el día 13 de Octubre de 2007 aceptó el mismo y prestó el juramento de ley correspondiente. En fecha 16 de Octubre de 2007, la abogada Teresa Borges se constituyó en autos como apoderada judicial de la co-demandada Inversiones Elorza, C.A., conjuntamente con la abogada Antonieta Da Silva, consignó poder y se dio por citada en nombre de su mandante, cuya representación fue acreditada el día 17 del mismo mes y año. Cumplidas las formalidades de la citación en fecha 18 de Octubre de 2007, la representación judicial de la Empresa Inversiones Elorza, S.A., presentó escrito, donde, entre otras defensas, opuso la perención breve, invocó la falta de cualidad activa y pasiva, dio contestación al fondo de la demanda, impugnó la estimación de la misma, impugnó documentales, solicitó la intervención de un tercero, pidió su declaratoria sin lugar y consignó recaudos. En fecha 22 de Octubre de 2007, la co-demandada Ericka Alexandra Freites, debidamente asistida de abogado, presentó escrito donde dio contestación a la demanda. En fecha 24 de Octubre de 2007, la representación judicial de la parte co-demandada Inversiones Elorza, S.A., promovió pruebas. En fecha 25 de Octubre de 2007, el Tribunal ordenó la apertura de un cuaderno separado para que se sustancie lo relativo a la cita del tercero llamado a juicio, y suspendió el curso de la causa principal por el lapso de noventa (90) días continuos conforme a lo establecido en el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil, dejándose entendido que si el tercero llamado a juicio, no propusiere nuevas citas la causa continuaría su curso legal. Aperturado como fue el cuaderno de tercería en la referida fecha, se ordenó el emplazamiento del ciudadano Ovidio Rondón Boada. En fecha 01 de Noviembre de 2007, la co-demandada Ericka Freites Tovar, presentó escrito de pruebas en la presente causa. En fecha 21 de noviembre de 2007, el llamado tercerista se dio por citado en el cuaderno correspondiente, y en fecha 26 del mismo mes y año presentó escrito contentivo de las defensas que consideró pertinentes. En fecha 04 de Diciembre de 2007, la abogada de la empresa co-demandada promovió pruebas. En fecha 05 del mismo mes y año el apoderado actor presentó escrito de pruebas con documentales. En esta última fecha el tercero promovió pruebas en el cuaderno respectivo. Por auto de fecha 06 de Diciembre de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, así como las del llamado tercerista, dejando a salvo la apreciación de ellas en la definitiva. En fecha 19 de Diciembre de 2007, el Tribunal, previo cómputo practicado por Secretaria dijo “Vistos” para dictar sentencia conforme lo preceptúa el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y en vista que la sentencia no fue dictada dentro de su lapso legal, procederá a notificar a las partes de la misma con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso; ello en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 ibídem, por lo cual, pasa a resolver la presente controversia, previa las siguientes consideraciones: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, que: “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. “Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” “Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”. “Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar. “Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación”. “Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. “Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”. “Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. “Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil”. Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del escrito libelar el apoderado actor alegó que su representada viene ocupando desde el año 1992 el apartamento distinguido con el Número y Letra 4-A, ubicado en el Piso 1 del Edificio Águila, ubicado en la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, en su condición de arrendataria, bajo la modalidad de contrato verbal. Que dicho apartamento, junto a los demás que conforman el Edificio Águila, son propiedad de la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., y que al momento de ocupar dicho inmueble la gestión del mismo la tenía la Administradora Luzardo & Eraso. Que al finalizar el año 2000, la Administradora Luzardo & Eraso, renunció a la gestión del citado Edificio Águila, siendo asumida por la Administradora Inmobiliaria Eraluz, C.A., creándose para ella una situación de incertidumbre, en virtud del tipo de contratación que ésta mantenía, por lo que se vio forzada a solicitar una Inspección Judicial a los fines de dejar constancia de la identificación de los inquilinos que habitaban el inmueble y el tiempo que llevaban en el mismo. Que para el mes de Septiembre de 2004, la propietaria del inmueble Inversiones Elorza, S.A., se encargó de su administración y cobro de los alquileres de los apartamentos, con la intención de colocarlo bajo régimen de propiedad horizontal y proceder a la venta de los mismos. Que en virtud del cambio de administración, se le creó una incertidumbre con respecto a quien era la persona encargada de recibir los cánones de arrendamiento, por lo que procedió a depositar los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde el mes de Septiembre de 2004. Que en el mes de Enero de 2007, tuvo conocimiento por parte de algunos inquilinos, que la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil Inmobiliaria Elorza, S.A., había iniciado la venta de algunos apartamentos, por lo que en fecha 18 de Enero de 2007, la hija de la accionante procedió a revisar en el Registro Inmobiliario, el documento de propiedad del inmueble, percatándose así del hecho que Inversiones Elorza, S.A., en fecha 21 de Diciembre de 2006, había vendido el inmueble que ocupa en calidad de inquilina, a la ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar. Que en virtud de que para el día 21 de Diciembre de 2006, fecha de la venta efectuada por Inversiones Elorza, S.A., la accionante se encontraba en el derecho contemplado en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de recibir la oferta de venta del inmueble que ocupa, con preferencia a cualquier otro tercero. Que la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., desconoció el contenido del referido Artículo 42, cometiendo un hecho calificado ilícito, al haber omitido notificar a la inquilina la intención y condiciones de la venta del apartamento, y traspasado en fecha 21 de Diciembre de 2006, la propiedad a la ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar. Que por los motivos antes expuestos, es que ocurre a demandar como formalmente demanda a la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A. y a la ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar, para que convenga o sean condenadas en 1) Que la demandante ocupa el apartamento de que es causa, como inquilina por tiempo mayor de los dos años requeridos por el Artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por ser acreedora al derecho de preferencia ofertiva. 2) Que la demandante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 3) Que la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., no notificó a la inquilina la intención y las condiciones de venta del inmueble negándole el derecho de preferencia ofertiva. 4) Que en fecha 21 de Diciembre de 2006, la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., vendió el apartamento, a la extraña adquiriente declarando falsamente haber efectuado la tradición legal del inmueble a la compradora. 5) Que la compradora ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar, nunca notificó a la inquilina del apartamento, de haber comprado el inmueble ni tampoco entró en posesión del mismo; 6) Que acertadas las circunstancias antes indicadas, que constituyen requisito indispensable para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, lo declare con lugar a su favor, disponiendo que se subrogue en los derecho de la compradora, en todos los derecho del contrato de fecha 21 de Diciembre de 2006. 7) Que una vez declarado con lugar el derecho reclamado por la arrendataria, por el hecho que el presente juicio tiene por objeto la transferencia de la propiedad, se ordene su protocolización para que surjan así los efectos traslativos de propiedad del fallo, mediante su inscripción en la Oficina de Registro Subalterno competente. 8) Que en relación a las consideraciones expresadas en el Capitulo Tercero del libelo, disponga y decrete las medidas preventivas solicitadas. 9) Que condene a las demandadas a pagar los gastos y costas del presente juicio. Fundamentó la presente demanda en los Artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la pretensión en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,oo). Estableció el domicilio procesal de su mandante. Pidió que la citación de la empresa co-demandada se practique en la sede donde ejerce su profesión comercial, y la de la co-demandada ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar, en la dirección de su domicilio. Pidió se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, así como medida innominada. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS En fecha 18 de Octubre de 2007, previo a la contestación al fondo de la demanda, la representación de la parte co-accionada Inversiones Elorza, S.A., opuso la perención de la instancia, la falta de cualidad activa de la parte accionante, la falta de cualidad pasiva de su mandante, Rechazó, negó y contradijo en todas y cada unas de sus partes la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho. Invocó que es cierto que su representada vendió el apartamento de autos y negó que la inquilina del mismo sea la parte actora ciudadana Eugenia Sánchez, ya que como consta del contrato de arrendamiento que aduce producir el arrendatario era el ciudadano Ovidio Rondón Boada, a quien se le ofertó en venta en acatamiento a lo dispuestos en los Artículos 42 y 44 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló que es falso que quien ocupaba el inmueble sea la parte actora, o en su defecto tal hecho es ajeno a su mandante, debido a que la relación arrendaticia vigente y que existe es la suscrita con el referido ciudadano Ovidio Rondón Boada, el día 01 de febrero de 1984, y que en todo caso la actora resulta ser una ocupante ilegítima puesto que nunca fue autorizada Que cualquier relación que pudiera existir seria entre el inquilino y la actora en forma contraria al contrato de arrendamiento y a espalda de su mandante, por lo que tales hechos no le son imputables. Que los verdaderos hechos son; que en fecha 30 de octubre de 2001, se le notificó al arrendatario la voluntad de la propietaria de no renovar el contrato de arrendamiento y que vencido el lapso de duración comenzaría a transcurrir el período de prórroga legal a que tenía derecho el cual en efecto disfrutó el inquilino. Que consta de documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 18 de agosto de 2004, anotado bajo el Número 79, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina notarial, que el inquilino Ovidio Rondón Boada, y su mandante suscribieron una transacción extrajudicial, en la cual el inquilino dio por terminado el contrato de arrendamiento y solicitó un plazo para la entrega del inmueble, durante el cual se pactó negociar la compra del apartamento, tal y como se hizo el día 19 de agosto de 2004, mediante opción de compra venta, anotada bajo el No. 42, Tomo 131 de la notaria antes señalada. Que de lo antes narrado se desprende que el inquilino poseía el inmueble y por lo tanto tuvo conocimiento de la no prorroga, así como de la oferta en venta del inmueble. Que una vez protocolizado el documento de condominio en fecha 20 de Octubre de 2006, su mandante procedió a notificar al opcionante para que procediera a cancelar el saldo pendiente y suscribir el documento definitivo de compra venta. Que en fecha 23 de Octubre de 2006, quien fuera inquilino del inmueble, les dirigió correspondencia, solicitando que el documento definitivo de compra venta fuera redactado a nombre de la ciudadana Ericka Alexandra Freites Tovar, de ahí que el documento definitivo se protocolizara a nombre de ésta, siendo que el derecho de preferencia para adquirir el inmueble lo dispuso el mismo arrendatario, por lo que la actora resulta ser una tercera ilegitima. Que por tales motivos niega la aplicación de los artículos 42 y 43 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Niega que su representada tenga obligación alguna con la actora, ya que no era su inquilina. Niega que su representada haya incurrido en hecho ilícito, ni causado daño alguno, pues quien se encuentra en situación ilícita es la actora. Que en conclusión es improcedente la demanda incoada por retracto legal arrendaticio, y no procede en contra de su mandante. De igual forma, en aplicación a lo previsto en los Numerales 3 y 4 del Artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la intervención del tercero ciudadano Ovidio Rondón Boada. Por su parte la co-demandada Ericka Alexandra Freites Tovar, en fecha 22 de octubre presentó escrito donde negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda propuesta. Adujo que en visita efectuada en las oficinas de la co-demandada Inversiones Elorza, S.A., se le informó que la ciudadana Eugenia Sánchez no aparece registrada como arrendataria del inmueble de autos, que todos los arrendatarios del edificio Águila ubicado en la Urbanización Bello Campo, tienen un contrato de arrendamiento escrito, y que la empresa Inversiones Elorza, S.A., nunca ha hecho contratos de arrendamiento en forma verbal, con ningún arrendatario, que a todos los inquilinos se le entrega recibo de cancelación al hacer el pago del canon de arrendamiento. Que en el libelo de demanda la actora, no indica quien es su arrendador. Que en fecha 01 de Febrero de 1984 el ciudadano Ovidio Rondón Boada, firmó contrato de arrendamiento con la firma Luzardo & Eraso S.R.L., en carácter de administradora del inmueble, continuando con su calidad de arrendatario hasta el día 21 de Diciembre de 2006, fecha en la cual aún siendo arrendatario del apartamento de autos y de gozar del derecho de preferencia ofertiva, adquirió el inmueble, ya que desde hace mas de quince años es la legítima cónyuge del ciudadano Ovidio Rondón Boada, por lo que resulta insólito que la demandante pretenda probar que es la arrendataria, pues nadie le ha dado ese título. Que son falsas las aseveraciones hechas en el justificativo de testigo y en la inspección judicial consignada por el demandante. Que las consignaciones que efectúa en el Tribunal de Consignaciones desde el mes de Abril de 2005, no indica el motivo por el cual hace dichos pagos ante ese Órgano Jurisdiccional, en contradicción a lo establecido en el Artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que además las mismas no fueron retiradas, por cuanto no se puede retirar consignaciones de un depositante que no es reconocido por el beneficiario, ya que el legitimo arrendatario mensualmente ha efectuados sus pagos del canon y que tiene todos sus recibos otorgados por la administradora hasta el momento de la adquisición del inmueble y que por tales alegatos se desestime la presente demanda. DE LAS DEFENSAS DEL TERCERO En la oportunidad de su comparecencia para la contestación a su cita, el tercero ratificó que la empresa Inversiones Elorza, S.A., le arrendó el inmueble objeto del litigio según contrato que anexara al cuaderno principal. Ratificó la notificación judicial efectuada al arrendatario dando la prórroga legal por parte de la arrendadora, asimismo ratificó la opción de compra firmada con el propietario del inmueble al legítimo arrendatario, por lo que resulta ser él, el legítimo arrendatario y la única persona que tiene derecho de adquisición del inmueble de marras y que por sus propias instrucciones el documento de compra venta se protocolizó a nombre de su esposa por ser bienes para la comunidad conyugal, que por tales motivos la demanda incoada no cumple con ninguno de los requisitos que señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Planteados como han sido los hechos de la controversia, este órgano jurisdiccional, pasa a analizar y resolver las defensas jurídicas previas opuestas por la representación judicial de la co-demandada empresa, de conformidad con lo pautado en el Artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto observa: DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA La parte demandada solicitó se decrete la perención de la instancia en el presente juicio de conformidad con el Ordinal 1º del Artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que desde la fecha de admisión de la demanda, a saber el día 13 de Febrero de 2007, hasta el día 27 de Marzo de 2007, cuando la parte accionante consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de las compulsas, transcurrieron más de treinta (30) días sin que alguna de las partes haya efectuado algún acto de procedimiento, y que en dicho lapso no existe constancia de que se le hubiere honrado las expensas necesarias para que el Alguacil se trasladara, de lo cual pasa este Despacho a pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, y al respecto observa: Revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente en concordancia con el Libro Diario llevado por este Órgano Jurisdiccional, se logró constatar que mediante circular Número 2007-0010 procedente del Tribunal Supremo de Justicia, y conforme a la Resolución Número 001-2007, emanada de Rectoría Civil del Área Metropolitana de Caracas, se verificó un hecho público y notorio no imputable a las partes de este juicio, cuando la superioridad ordenó suspender el despacho en los Juzgados de Municipio ubicados en el Edificio José María Vargas, entre los días 15 al 28 de Febrero de 2007, ambas fechas inclusive, y entre los días 01 al 12 de Marzo de 2007, ambas fechas inclusive, respectivamente, en razón de la puesta en marca del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio con sede en el Área Metropolitana de Caracas; lo que consecuencialmente produjo una paralización de los lapsos procesales, y ante esta falta de actividad es obvio que entre el día 13 de Febrero de 2007 y el día 27 de Marzo de 2007, no transcurrieron los treinta días calendario necesarios para que opere la defensa de perención breve opuesta por la representación de la empresa co-demandada, por lo tanto este Tribunal la declara improcedente, y así se decide. Con respecto a lo alegado por la referida representación de la empresa co-demandada de que no consta en autos que la accionante haya honrado las expensas del Alguacil, se observa que los Alguaciles adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del circuito en referencia, a quienes correspondió realizar las citaciones de los co-demandados, dejaron constancia en autos de haberse trasladado a realizar las citaciones respectivas, de lo cual se entiende que recibieron las expensas necesarias en tiempo hábil para ello, quedando así cumplidas las cargas que impone la ley al accionante a este respecto; por ello, también es forzoso para éste Juzgador concluir que, el supuesto de hecho establecido en el Numeral 1° del Artículo 267 eiusdem, no se encuentra verificado en autos, y así se decide. DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Igualmente en el escrito de contestación a la demanda, la representación de la empresa co-accionada impugnó la estimación de la cuantía de la demanda al considerar que la misma resultar insuficiente, por cuanto la presente acción va dirigida a un retracto arrendaticio, en donde la accionante se pretende subrogar en la compra del un inmueble, que en su día se vendió en la suma de Veintisiete Mil Bolívares (Bs.F 27.000,00), debiendo haberse aplicado el Artículo 32 del Código de Procedimiento Civil, y que en cuyo caso el Juzgado competente debió ser un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y solicita que este Tribunal se declare incompetente. Sobre este particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, y ratificada en la actualidad, estableció: “…Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demandan el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”. Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “por consiguiente y en aplicación a lo antes expuestos en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. B) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. C) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. …” Con vista al citado criterio jurisprudencial y en aplicación analógica al punto bajo estudio, se puede inferir que, en el presente caso lo que se acciona es el reconocimiento de un derecho, el cual a decir de la parte actora, deviene de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, fundado en que se realizó la venta del inmueble alquilado sin que se le haya efectuado la preferencia ofertiva de venta correspondiente, de allí que, la demanda por ser apreciable en dinero el abogado actor la estimó en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,oo) para determinar la cuantía, siendo aplicable en consecuencia, la impugnación dispuesta en el Artículo 38 del Código Adjetivo; sin embargo se observa que la representación demandada, si bien rechazó la estimación por considerarla exagerada, no propuso una nueva que, a su entender, debe regir la pretensión, ni logró probar en autos el hecho nuevo alegado que pudiera haber desvirtuado la que cuestiona en este juicio; por lo tanto, se declara improcedente la impugnación opuesta, y consecuencialmente, queda firme la estimación hecha por la representación actora, tomando en consideración lo dispuesto en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide. DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA Igualmente opuso la apoderada de la co-demandada empresa, como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad activa para ejercer y sostener el presente juicio, al considerar que la actora no tiene la cualidad que se atribuye, ya que para poder tener derecho a la preferencia ofertiva, requiere ser arrendataria del inmueble y no lo es, de lo cual este Tribunal observa: La cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación. Para que alguien pueda actuar en juicio, no basta que posea las cualidades personales de capacidad, sino que requiere, además, que se encuentre en una determinada posición. No hacen falta muchas reflexiones para comprender que quien se encuentra en mejor condición para ejercer la acción, es el propio titular del interés en litigio, puesto que nadie mejor que él puede sentirse estimulado a servir de medio entre los hechos y quien los haya de valorar. Es manifiestamente intuitivo que mientras el desinterés es requisito para decidir, el interés es el requisito por excelencia para demandar. Teniendo en cuenta la distinción que se establecerá entre quien promueve el proceso y aquél contra quien se promueve, o sea entre quien actúa y quien contradice, se diferencian la legitimación para actuar y la legitimación para contradecir, o, como se dice asimismo, la legitimación activa y la pasiva. Las premisas señaladas up supra son de vital importancia para éste Juzgador dado que la legitimación entendida como una identidad lógica que debe existir en las partes contendoras puede ser observada de oficio, aunque no se haya alegado como una defensa perentoria de fondo, toda vez que se trata de uno de los presupuestos que afecta la pretensión del demandante, y que para algún sector de la doctrina produce la carencia de acción; así como para otros doctrinarios tal falta de cualidad conduce a una inadmisibilidad de la pretensión; aunada a la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión, desde el punto de vista subjetivo. También es necesario destacar que nuestro ordenamiento procesal consagra los efectos de la cosa juzgada formal sobre aquellos asuntos dirimidos judicialmente, bien producto de un fallo judicial o a través de algunos de los medios de auto composición procesal que también tienen fuerza de cosa juzgada, cuando le imparte su aprobación el órgano jurisdiccional. Incluso el efecto que produce el fallo jurisdiccional determina la importancia de que acudan al proceso judicial las personas que tienen interés no solo material y jurídico, sino también que ostenten la cualidad para acudir al proceso judicial y, de esta manera permitir que las personas a las cuales le producen sus efectos la sentencia a dictarse, acudan al juicio y esgriman sus argumentos y traigan los elementos probatorios que consideren idóneos para garantizar el ejercicio de sus derechos. La relación de las partes con el proceso y con la causa o controversia se analiza partiendo de la cualidad con la que se intenta el juicio o es llamado a él. De allí la necesidad de abstraer el concepto de cualidad o legitimación a la causa y los casos excepcionales que la ley prevé. Por ello, debe distinguirse entre parte formal, parte sustancial y sujeto de la acción. La parte formal es aquella que integra la relación jurídica formal, o sea, el proceso y por lo tanto, son partes formales el demandante, el demandado y los terceros; la parte sustancial es el sujeto que integra la relación jurídica sustancial controvertida o causa y el sujeto, es aquella persona que aunque carece de la cualidad de parte sustancial, puede ser parte formal pues está legitimado por la ley en razón de su interés material, para intentar la demanda. En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, y ratificada en la actualidad, que determina: “…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable. De eso se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en éste en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; como a la inversa, no todo legitimado ‘ad-procesum’ lo es ‘ad-causam’ ”… (Pierre 1992 No. 11, 74). En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01116, de fecha 18 de septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el juicio por daño moral, incoado por Carlos Gustavo Pérez Prado, contra PDVSA Petróleo y Gas, S.A., reiteró en la actualidad lo que parcialmente se transcribe a continuación: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”; …“Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”. Así las cosas, el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere un inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. Ahora bien, algunos juristas desarrollan la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión jurídica que se hace presente con el aumento registrado en los poderes de los jueces, en virtud de que la procedencia de la pretensión tiene que ver con la aptitud de la pretensión y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento, surgida de un efecto absoluto de la facultad de juzgar una acción que se manifiesta objetiva, subjetiva clara y carente de posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento normativo. En este orden de ideas, se puede señalar que la improponibilidad manifiesta de la pretensión desde el punto de vista objetivo se produce cuando lo pretendido por el demandante presenta una carencia o una inidoneidad, que afecta gravemente a los elementos de la pretensión y la hacen improponible; y la improponibilidad desde el punto de vista subjetivo, constituye un asunto que concierne a los problemas de legitimidad, y, en el caso venezolano la improponibilidad la encontramos en las defensas perentorias de fondo de falta de interés procesal de las partes y también en los casos de falta de cualidad. También es menester resaltar que el subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o arrendatario cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada, que a diferencia de la cesión, aquél no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, ya que ello implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario o subarrendador y el subarrendatario, cuya validez requiere del consentimiento expreso y por escrito del arrendador originario. Conforme a los anteriores lineamientos y de la revisión efectuada al material probatorio acompañado a los autos se pudo constatar que la representación actora consignó a los folios 26 al 33 del expediente marcada con la Letra “C” copia fotostática de la Inspección Judicial evacuada el día 18 de Octubre de 2000, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cuyo original se encuentra cursante a los folios 210 al 216, a la cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.428 del Código Civil, en virtud que llegaron a evacuarse los motivos que obedecieron a la referida inspección, y aprecia que en la misma se dejó constancia que la ciudadana Eugenia Sánchez ocupa el inmueble de marras en condición de subarrendataria, y así se decide. Igualmente cursa a los folios 119 al 127 del expediente Notificación Judicial evacuada el día 30 de Octubre de 2001, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial en comento, traída a los autos por la abogada de la empresa co-demandada, concatenada con la oferta de venta autenticada en fecha 19 de agosto de 2004, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, y aprecia en derecho que la Empresa Mercantil Luzargo & Erazo, C.A., a través de dicha actuación le hizo saber al ciudadano Ovidio Rondón Boada, por intermedio de la conserje del Edificio Águila del cual forma parte el inmueble de autos, ciudadana María Alicia de Sousa, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento que acompañó en copia fotostática a tal solicitud, suscrito entre ambas partes sobre dicho bien en fecha 01 de Febrero de 1984, cuyo original corre inserto a los folios 134 al 138 de las actas procesales, donde, entre otras estipulaciones, pactaron que el mismo sería intuito personae, con prohibición expresa de sub-arrendarlo, sin previa autorización del arrendador; cuyos derechos y obligaciones fueron cedidos en fecha 01 de Diciembre de 2001 a la Inmobiliaria Eraluz, C.A., y ella a su vez los cedió en fecha 31 de Marzo de 2004, a la co-demandada empresa Inversiones Elorza, C.A., la cual, en su condición de propietaria del bien en cuestión, se lo ofertó en venta al citado ciudadano en su carácter de inquilino, y así se decide. Rielan del mismo modo a los folios 199 al 209 del expediente actuaciones administrativas emanadas de la Prefectura del Municipio Autónomo Chacao de la Gobernación del Estado Miranda, promovidas por la representación demandante durante el lapso de pruebas, por lo que este Despacho le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad solo desvirtuable mediante prueba en contrario, y aprecia que de el se desprenden testimonios efectuados por el tercero llamado a esta causa ciudadano Rondón Boada Ovidio y por la parte demandante ciudadana Eugenia Sánchez, mediante los cuales hacen evidenciar que ésta última le subarrendó verbalmente el inmueble de marras al primero de los mencionados, violando con ello la cláusula quinta del señalado contrato de arrendamiento escrito señalado up supra, puesto que no consta en autos la autorización expresa del arrendador originario dada por escrito, y así se decide. A tales respectos el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, mediante sentencia dictada el día Seis (06) de Marzo de 2006, y que por compartirla la hace suya éste Juzgador, puntualizó lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Tratándose que, la parte demandada opusiera como defensa previa la falta de cualidad del accionante para sostener el juicio, es acertado el análisis previo que hace el Juez de la recurrida, para su pronunciamiento. Esta Alzada al revisar las actas del proceso, encuentra que, efectivamente el instrumento mediante el cual pretende el actor, tener la legitimación activa, no es suficiente para ello, por lo tanto debió prosperar, la defensa previa opuesta, relativa a la falta de cualidad del actor para sostener el juicio, tal como lo hizo el operador de la recurrida Y, así se establece. Sin embargo observa el sentenciador que en el dispositivo del fallo apelado señala: “El Tribunal no se pronuncia sobre el fondo del asunto debatido, por cuanto al prosperar la defensa opuesta (FALTA DE CUALIDAD ACTIVA), sería ocioso entrar en el examen el asunto desaparecido legalmente en virtud de la Ley”. Observa esta Alzada, que habiéndose declarado con lugar la defensa perentoria de falta de cualidad del actor par sostener el juicio, lo que resultaría inoficioso sería continuar el análisis de las otras defensas, pero debió pronunciarse, sobre el fondo del asunto, como a continuación lo hará esta Alzada. III En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Ley, declara: Primero.- SIN LUGAR la APELACIÓN interpuesta por la parte demandante YONI ANTONIO FERNÁNDEZ, contra la decisión definitiva producida por el Juzgado Segundo de los Municipios, San Felipe, Independencia, Cocorote y Veróes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11 de enero de 2004. Segundo.- SIN LUGAR la demanda que por resolución del contrato de arrendamiento…”. Con vista a las anteriores determinaciones y en aplicación analógica a la decisión supra transcrita, concluye el Tribunal en que de autos si bien se evidencia que la parte accionante ciudadana Eugenia Sánchez le sub-alquiló el bien inmueble de marras a el arrendatario Ovidio Rondón Boada, dado que ambos fueron contestes a ese respecto, también es cierto que no quedó probado en las actas procesales que conforman el presente expediente que tal sub-arriendo haya sido autorizado expresamente y por escrito por parte del arrendador originario conforme quedó estipulado bajo pena de anulabilidad en la Cláusula Quinta de la relación obligacional de fecha 01 de Febrero de 1984, lo que consecuencialmente hace que la actora carezca de una válida y eficaz cualidad e interés que se necesitan para que pueda ser sujeto activo en este juicio, aunado al hecho cierto que la vía de la preferencia ofertiva fue agotada en este caso en particular cuando la co-demandada Empresa Inversiones Elorza, C.A., en su condición de propietaria del bien en referencia suscribió con el referido ciudadano la oferta de venta sobre el mismo en su carácter de inquilino, ya que la previsión legal que consagra la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, es expresa al pautar que esa acción es un derecho exclusivo del arrendatario; por lo tanto es forzoso declarar con lugar la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad activa opuesta en este juicio, y así se decide. Establecidos suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y del análisis probatorio realizado anteriormente puede concluir en que ha quedado verificado en este juicio que la parte accionante no tiene el derecho legítimo para obrar como actora en la presente controversia, ya que no tiene como válida ni eficaz la cualidad y el interés necesarios para que pueda ser sujeto activo en este juicio, lo que consecuencialmente produce la improcedencia de la acción y por ello habrá que declararla sin lugar, resultando inoficioso para este Juzgador seguir con el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas aportadas a los autos para tales efectos, así como lo relativo al pronunciamiento respectivo sobre la cita del tercero, y así queda establecido formalmente. Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones declara sin lugar la pretensión de retracto legal arrendaticio opuesta, conforme al marco legal arriba señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide. DE LA DISPOSITIVA En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa de perención breve opuestas por la representación de la empresa co-demandada. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa de impugnación de la cuantía del juicio principal, opuesto por la abogada de la empresa co-accionada. TERCERO: CON LUGAR la defensa perentoria de fondo por falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la parte co-demandada Empresa Mercantil Administradora Elorza, C.A., al quedar demostrado que la parte actora no es arrendataria del bien inmueble distinguido con el Número y Letra 4-A, ubicado en el Piso 1 del Edificio Águila, ubicado en la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, ya que lo sub-alquilo sin la previa autorización por escrito del arrendador originario. CUARTO: SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por la ciudadana Eugenia Sánchez contra la Empresa Mercantil Administradora Elorza, C.A., y contra la ciudadana Erica Alexandra Freites Tovar, en vista que quedó demostrado a los autos que la parte accionante no es arrendataria del inmueble identificado up supra ya que el arrendatario resultó ser el tercero llamado a juicio mediante cita ciudadano Ovidio Rondón Boada. QUINTO: Se imponen las costas a la parte demandante por haber resultado vencida en este juicio. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de Abril del año Dos Mil Ocho (2008). Años: 198º y 149º. EL JUEZ LA SECRETARIA JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las tres y veinte horas post meridiem (03:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA JCVR/DJPB/Aurora. Exp. Nº 2196. Materia Civil. Retracto Legal Arrendaticio. Arrendamiento Inmobiliario.