TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

ASUNTO : AP31-V-2007-001381

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ASOCIACION NEVERI, Sociedad Civil, inscrita ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 14 de diciembre de 2006, bajo el N° 10, Tomo 33, Protocolo Primero.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LAURA PIUZZI, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-abogado bajo el N° 22.738.-

PARTE DEMANDADA: OSWALDO ROMERO DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 20.333.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAUL ZAMORA HERNANDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el inpre-abogado bajo los N° 7.075.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
ASUNTO: AP31-V-2007-001381

Se inicio el presente proceso por demanda interpuesta por la sociedad mercantil ASOCIACION NEVERI contra el ciudadano OSWALDO ROMERO DIAZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 23.07.07 (f.37), este Juzgado Undécimo de Municipio, dio por recibido el presente expediente, le dio entrada, admitió la demanda y ordeno emplazamiento del ciudadano OSWALDO ROMERO DIAZ, para que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho a su citación.
Por auto de fecha 16.06.08 (f. 196), quien suscribe la presente sentencia se abocó al conocimiento de la presente causa. Por auto de fecha 03.07.08 (f. 201), advierte a las partes que a partir del día 26.05.08, inclusive, la presente causa entro en términos para sentenciar.
Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inicio el presente proceso por demanda interpuesta por la sociedad mercantil ASOCIACION NEVERI contra el ciudadano OSWALDO ROMERO DIAZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Por auto de fecha 23.07.07 (f.37), este Juzgado Undécimo de Municipio, dio por recibido el presente expediente, le dio entrada, admitió la demanda y ordeno emplazamiento del ciudadano OSWALDO ROMERO DIAZ, para que compareciere al segundo (2°) día de despacho a su citación.
Cumplida la citación (f. 38 al 69) la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación de la demanda. (f. 71 al 76)
Abierto el juicio a pruebas, en fecha 13.05.2008 (f. 77 y 78; anexos f. 79 al 133), la representación judicial de la parte demanda consignó escrito de Promoción de Pruebas y algunos elementos probatorios, las cuales fueron admitidas por este Tribunal, en fecha 14.05.2008 (f. 134).
Mediante diligencia de fecha 10.05.08, (f. 140) la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve prueba de informes; y por auto de fecha 23.05.08 (f. 188) el Tribunal negó su admisión.
En fecha 21.05.08, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de Promoción de Pruebas y algunos elementos probatorios (f.142 al 154; anexos f. 155 al 187), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 23.05.08 (f. 189).
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- De la trabazón de la litis.-
a. Alegatos de la parte actora:
 Que su representada es propietaria del Edificio Neverí, ubicado en la avenida en la Avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, por medio de aporte que hiciera a dicha asociación civil la Sociedad Mercantil de este domicilio INVERSIONES MONTE NEVERI, según consta del documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 11 de mayo de 2007, bajo el Nº 49, Tomo 2, protocolo Tercero el cual acompaña en copia simple marcada con la letra “C”, de conformidad con el artículo 429 ibidem.
 Que del mencionado edificio forma parte indivisible el apartamento Nº 1, el cual le fuera arrendado por la Compañía Anónima Inmobiliaria Sudameris por mandato y cuenta del Doctor Humberto Yovacchini, el día 1º de Septiembre de 1970 al ciudadano OSWALDO ROMERO ARIAS, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad 20.333, para ser utilizado únicamente como vivienda familiar mediante contrato de arrendamiento que acompaño en original marcado con la letra “D”, el cual le opongo en su contenido y firma.
 Que según lo previsto en la cláusula cuarta del Contrato, el plazo de duración del mismo sería de un (1) año contado a partir del día 1º de septiembre de 1970, más si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prorrogas, si la hubiere, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración, aviso que debe darse por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudieran haberse establecido.
 Que el contrato de arrendamiento vigente desde el 1º de septiembre de 1970, es un CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO, de conformidad con el artículo 1599 del Código Civil.
 Que la cláusula segunda del contrato estableció que: SEGUNDA: La pensión de arrendamiento es la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Cincuenta con oo/100 bolívares (Bs.450,00) que el Arrendatario se obliga a pagar puntualmente dentro de los 5 días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento en moneda legal, en la Oficina de la Arrendadora en la Ciudad de Caracas hasta que entregue el inmueble arrendado completamente desocupado, y en el mismo perfecto estado de aseo (sin basuras) y uso en que hoy declara recibirlo. En caso de insolvencia la Arrendadora podrá solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado, quedando establecido que el atraso en el pago de las pensiones por un lapso mayor de 15 días dará a la Arrendadora a disolver de pleno derecho el presente contrato y en consecuencia solicitar la inmediata desocupación del inmueble.
 Que dicha pensión de arrendamiento mensual fue objeto de varias modificaciones establecidas por los organismo gubernamentales competentes para ello, siendo la ultima de ellas hecha mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil Y Contencioso Administrativo de la Región Capital, el día 26 de Julio de 2002, que acompaña en copia de la sentencia mencionada marcada con la letra “E”, el cual fijó como canon máximo mensual para el apartamento Nº 1, la cantidad de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINC UENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.304.452,61).
 Que la Cláusula Octava del Contrato establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato así como de los reglamentos, los cuales se considerarán como parte integrante del contrato y demás a que se hace referencia, dará derecho a La Arrendadora para exigir, sin previo aviso la desocupación inmediata sin perjuicios de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar, siendo a cargo de El Arrendatario los gastos judiciales o extra-judiciales que ocasiones.
 Que el Arrendatario OSWALDO ROMERO ARIAS, antes identificado, no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, con lo cual ha incumplido una de las obligaciones previstas tanto en el contrato de arrendamiento como en la Ley, cuál es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, es decir, por mensualidades vencidas.
 Que en virtud de los hechos narrados y del derecho invocado, tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, basándome en lo previsto en el contrato de arrendamiento, en el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siguiendo instrucciones de mi mandante, es por lo que vengo a demandar al ciudadano OSWALDO ROMERO ARIAS, antes identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado a:

 PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que le fuera arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1595 del Código Civil y las cláusulas Segunda, Quinta y Octava del Contrato.
 SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior y en base a lo previsto en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, deberá pagar por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados a mi representada en virtud del incumplimiento del contrato, al pago de la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (4.871.241,76) por el uso, goce y disfrute ilegítimo del inmueble que ha hecho durante los meses de septiembre , octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 , equivalentes al canon de arrendamiento a razón de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.304.452,61) mensuales.
 TERCERO: Al pago por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que se causen desde la introducción de esta demanda, bien hasta que se dicte sentencia definitivamente firme o bien hasta que se produzca la entrega material del inmueble, calculadas a razón de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.304.452,61) mensuales.

b. Alegatos de la parte demandada en la Contestación (f.217 al 230):
Cuestión Previa.-
 Con fundamento a las disposiciones contenidas en el artículo 419 del Código de Procedimiento Civil, impugna las copias simples que se anexan al libelo de la demanda “A”, “B” y “C”.
 Que las diferencias surgidas guardan relación con la fijación del monto atinente a los cánones de arrendamientos.
 Que se denuncia la existencia de un procedimiento ideado por el demandante, en la cual se impetró del órgano jurisdiccional una acción de cumplimiento de contrato, arguyendo que el plazo por el cual se celebró la convención locativa había fenecido, y la prorroga legal prevista y sancionada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios había concluido.
 Que del libelo que encabeza este procedimiento, se aprecia que la demandante en este juicio, aspira que se declare – esta vez – resuelto el contrato de arrendamiento por la insatisfacción de parte de mi conferente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, además requerir el pago de los daños y perjuicios causados así por los meses de arrendamiento dejados de pagar
 Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, promueve la defensa de falta de cualidad activa en la demandante para intentar la querella.

Contestación al fondo:
 Que en nombre de mi conferente, niego, rechazo y contradigo por falsos los hechos invocados por la demandante en apoyo de su pretensión.
 Que en el estudio de los contratos, en especial aquellos de tracto o cumplimiento sucesivo como lo es el contrato de arrendamiento, es de suma importancia el complejo análisis y cabal comprensión de las diversas consecuencias y obligaciones derivadas por el transcurso del tiempo y la duración de aquellos y como para adquirir una mejor y mayor comprensión de las nuevas figuras contenidas en la legislación especial inquilinaria debe hacerse una diferenciación entre lo que es la duración del contrato y la extensión de la relación arrendaticia, toda vez que depende una de las novedosas instituciones como es la instauración de la prórroga legal, así como la duración y diversas anotaciones, observaciones reflexiones sobre las limitaciones sobre las limitaciones temporales de las convenciones locativas así sebe estar claro en el sentido que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato debe identificarse con el tiempo de la relación arrendaticia
 Que aquellos casos en que los contratantes, parando mientes en que hubieren celebrado de manera anual y consecutiva durante quince (15) años, en diez (10) contratos diferentes todos ellos con una duración de un año, en definitiva la duración de la relación arrendaticia, será de quince (15) años conforme a la regla del artículo 1580 del Código Civil. La importancia de esta circunstancia gira en torno si se considera la relación a tiempo determinado; o si por el contrario el elemento temporal se encuentra indefinido en su duración.
 Que salta evidente de las actas que conforman este proceso que el contrato de arrendamiento acerca del cual aspira la resolución la demandante, fue celebrado en fecha 1º de septiembre de 1970 ; con una duración inicial de un (1) año, estableciéndose inicialmente que la convención se prorrogaría por periodos iguales si una de las partes contratantes no hubiere dado aviso a otra expresando su voluntad de no prorrogarlo. Es así, como la citada convención locativa se ha sostenido a través del tiempo y hasta hoy, sin solución de continuidad, y siendo que la norma del artículo 1580 del Código Civil, limita la duración de los mismos a un plazo máximo de quince (15) años es concluyente que la convención que da lugar a este juicio debe considerase como si no se hubiere pactado el espacio de tiempo de duración, y en consecuencia a tenor de lo establecido 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá pedirse la desocupación de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado en los casos especificados en el citado cuerpo normativo que se señala.
 Que rechazo y contradicción que se produce en ese escrito, debió aducir que en el propio contexto de lo libelo de la demanda, se reconoce la condición de indeterminación en la duración del contrato del que tratan estos autos, cuando arguye:
…” La cláusula Octava del contrato establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato así como los reglamentos los cuales se consideraran como parte integrante del contrato, y además a que se hace referencia, dará derecho a La Arrendadora para exigir, sin previo aviso, la desocupación inmediata sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar…”
 Que es evidente la indeterminación en lo que se refiere al término del contrato, pido al Tribunal deseche la pretensión resolutoria del libelo de demanda; toda vez que lo procedente debió ser la pretensión de desalojo; además que mi mandante nada adeuda por los conceptos de daños y perjuicios que corresponden por los canones de arrendamientos a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 ; las cuales mensualidades se hallan en todo caso prescritas tal como lo establece el mandato del artículo 1980 del Código Civil. Así se deja alegado y se solicita del Tribunal así lo declare.
 Que niego, rechazo y contradigo que mi representado adeude suma alguna por los conceptos indicados en el libelo, por una sencilla razón que para el momento que se produjeron las pensiones de arrendamientos que se dicen adeudadas la demandante no tenía cualidad para ser titular del crédito que se dice tener, y más aún se aprecia que la afirmación del libelo los cánones de arrendamientos adeudados son únicamente los señalados en el escrito de querella, lo que crea a favor de mi conferente la presunción de pago de éstas por la sencilla razón que el paso de los posteriores hace presumir la cancelación de los previstos o anteriores tal como lo establece el mandato del artículo 1.296 del Código Civil, no se concibe que mi representado adeude los cánones señalados, cuando por omisión y silencio se admite la cancelación de los posteriores; aduzco expresamente tal presunción de pago que emerge de la disposición legal de la norma últimamente señalada. Así lo dejo expresado y alegado.
 Que resulta improcedente, y por ello lo rechazo y contradigo, el pago de la indemnización de los daños y perjuicios aducidos y que causen desde la introducción de la demanda, bien h asta que se dicte sentencia definitivamente firme o bien hasta que se produzca la entrega material del inmueble calculados a razón de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.304.452,61) expresados en el valor de la unidad monetaria vigente hasta el 31 de diciembre de dos mil siete (2007), pues mi mandante ha consignado sin solución la continuidad el monto de los cánones de arrendamiento producidos como consecuencia de la convención locativa indeterminada, en virtud de la negativa diuturna del legitimado a esos efectos, ello en aplicación de la norma sancionada en el dispositivo del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, y será demostrado sin embargo en el curso del lapso probatorio que se abrirá por imperio del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
 Que niego que mi conferente se encuentre obligado al pago de costas del proceso, toda vez que para resultar posible tal solicitud ha de producirse una condenatoria total en esta litis, y ello por obvias razones no es procedente.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

2. De la defensas perentorias.-
Ha alegado la parte demandada, como defensa perentoria, la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, con fundamento al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y lo hace en los siguientes términos:
 Que con fundamento a la norma del artículo 1592, ordinal 2° del Código Civil, corresponde al arrendatario pagar el canon de arrendamiento convenido o pactado; pero no a cualquier sujeto que lo exija; sino la persona del arrendador; o en todo caso el propietario de la época en que se produjo la causa de resolución, quien es el legitimado activo para hacerlo tal exigencia da satisfacción en lo que atañe a las obligaciones que la ley impone a EL ARRENDATARIO.
 Que el actor ostenta la condición de propietario desde el 11 de mayo de 2007, y desde esa oportunidad podría corresponderle, eventualmente el derecho de exigir el pago de los cánones de arrendamiento, o frutos civiles que produzcan los apartamentos que conforman el denominado Edificio Nevera, pero tal derecho no puede ir mas allá de la fecha de adquisición, pues la facultad de compeler al pago de los cánones de arrendamiento de un inmueble determinado, corresponde al propietario o a quien actué en su condición de representante.
 Que la demandante invoca en su favor la condición de propietario de un inmueble desde la fecha indicada, en forma alguna podría aspirar que se le paguen pensiones locativas que se hallen o hubieren producido con anterioridad, pues su derecho emerge desde esa oportunidad y no antes de ella; por vía de consecuencia tampoco puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por una causa anterior a la adquisición de su condición de propietario del inmueble, ya que ello soslaya los principios relativos de los contratos, y siendo que el querellante, era extraña y ajena al inmueble, para la oportunidad en que se produjeron tales supuestos, hipotéticos incumplimientos, carecen de la cualidad necesaria para ejercerlos en juicio.
 Que la afirmación precedente descalifica la aseveración de la actora, en el sentido que puede arrogarse la condición de parte para exigir la resolución del mismo, con apoyo en el dispositivo del artículo 1159 del Código Civil, pues la demandante no era, ni es, parte en el contrato celebrado sino desde su adquisición, y como consecuencia de ello carece de legitimación para requerir la resolución de un contrato del cual no es parte ni lo era para la oportunidad en que produjo la eventual causal resolutoria.
 Que descalifica la pretensión de la actora, haber invocado en auxilio de su disertación jurídica la norma contenida en el artículo 1167 del citado Código Civil, pues la demandante, no era parte del contrato para el momento en que se produjo la eventual insatisfacción de los deberes convencionales, condición necesaria e indispensable para encontrarse revestido con el poder jurídico para solicitar la resolución del contrato. En efecto, la citada disposición legal concede el poder jurídico de cumplimiento o resolución cuando la insatisfacción del deudor es actual; o en todo caso cuando el acreedor era tal, y por ende envestido de la legitimación suficiente para solicitar la resolución o el incumplimiento del contrato. No se concibe que un tercero accione judicialmente cuando no tiene condición de co-contratante, de allí que la pretensión deducida en el libelo, nunca pudo, ni puede serlo, por el nuevo propietario. Por vía de consecuencia, debe desecharse la demanda, como expresamente se solicita a este Juzgado.

Por otra parte la representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar que su representada, ASOCIACION CIVIL NEVERI C.A., tiene cualidad e interés para actuar en juicio, siendo la oportunidad para promoción de pruebas hizo valer en el presente juicio copia certificada de:
(i) Documento Constituto de la mencionada Asociación Civil, debidamente, registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14 de diciembre de 2006, bajo el N° 10, Tomo 33 del Protocolo I, por medio del cual los miembros integrantes de la sociedad mercantil INVERSIONES MONTE NEVERI, C.A., aportan este bien inmueble a su mandante, de donde se desprende en la cláusula 5 de dicho Documento Constitutivo” que “ El Objeto fundamental de la Asociación es la ejecución de todas las reparaciones que se requieran sobre un inmueble conformado por un edificio, el cual es aportado en propiedad a la Asociación, para efectuar todos los tramites requeridos por las autoridades competentes para someterlo al régimen de propiedad horizontal, y finalmente adjudicar la totalidad de los apartamentos para vivienda y local comercial a cada uno de los socios propietarios de una cuota de participación!”; y de la cláusula 6, que “ El Edificio que será aportado en propiedad a la Asociación esta situado en la Calle Nevera, en lugar denominado la Vaquera, en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, del Estado Miranda, denominado NEVERI….”; y (ii) Documento debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 11 de mayo de 2007, bajo el N° 37, Tomo 2 del Protocolo 3, del cual se desprende que el inmueble de que se trata le pertenece en propiedad a su representada en virtud del aporte que le hiciera INVERSIONES MONTE NEVERI C.A., cuyo contenido parcial es el siguiente:
“…LINO VILLAR SUEIRO Y DOMONGO RODRIGUEZ MARTINEZ…. actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MONTE NEVERI C.A.”…. por el presente documento, declaro: “Que nuestra representada apoderada da en APORTE a “ASOCIACION CIVIL NEVERI”… representado en este acto por los ciudadanos ANGELA SANTORO NIFOSI Y ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA…. Un inmueble de la única y exclusiva propiedad de nuestra apoderada, situado en el lugar denominado “LA VAQUERA” en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta (antes Distrito Sucre) del Estado Miranda, constituido por un Edificio de apartamentos denominado “NEVERI” … El inmueble antes descrito se encuentra libre de todo gravamen; nada adeuda por concepto de impuestos municipales, estatales, o nacionales sobre él no pesan hipotecas ni prohibiciones judiciales algunas; el precio de este APORTE es la cantidad de OCHOCIENTOS CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 805.000.000,00) la cual recibimos anteriormente a nuestra entera y total satisfacción, en dinero efectivo y en moneda de curso legal. Con el otorgamiento del presente contrato le conferimos, a ASOCIACION CIVIL NEVERI, la plena propiedad y el dominio del bien inmueble supra descrito….”

La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa que generalmente por rozar con el fondo los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla a un punto previo de la sentencia de mérito.
El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (...)”

Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.
Y ha explicado el maestro José Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos” p. 21, que:
“... sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.”

No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito cuya existencia o inexistencia dará lugar en la sentencia definitiva a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG. Arístides; Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. T. II. P. 28).
Luego, negada la cualidad de arrendataria de la demandante ASOCIACION CIVIL NEVERI., este Tribunal Undécimo de Municipio observa, que la parte actora afirma su cualidad y lo hace fundamentándose el documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 11 de mayo de 2007, bajo el N° 37, Tomo 2 del Protocolo 3; (f. 167), del cual se desprende que el inmueble denominado Edificio Neverí, ubicado en el lugar denominado “LA VAQUERA” en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta (antes Distrito Sucre) del Estado Miranda, le pertenece en propiedad a su representada en virtud del aporte que le hiciera INVERSIONES MONTE NEVERI C.A., quedando plenamente demostrada la relación jurídica material que se atribuye la parte actora y que niega la demandada. Y ASI SE ESTABLECE.-
Luego, si tiene cualidad la actora, ASOCIACION CIVIL NEVERI., para sostener este proceso y, por ende, se rechaza la defensa perentoria interpuesta por la demandada, afirmando su improcedencia. ASÍ SE DECLARA.-

3.- Aportaciones probatorias.
* Por la parte actora.
* Recaudos acompañados al escrito libelar:

1.- Documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14 de diciembre de 2006, bajo el N° 10, Tomo 1, Protocolo Tercero.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, este documento fue impugnado; siendo que la parte actora, en la oportunidad de promoción de pruebas lo consigno en copias certificadas, haciendo valer el mismo, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de un documento público promovido en copia certificada, expedido con las formalidades de la Ley. En consecuencia se le confiere pleno valor probatorio a los efectos de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar que entre el ciudadano RAMON COLLAZO PAZOS, Director de “INVERSIONES MONTE NEVERI C.A.” y los ciudadanos CARMELA NIFOSO PUGLISI DE SANTORO Y ROSA LAMBERT DE STAGNO, ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA, PEDRO MIGUEL REYES REYES, TONI JESUS FULCHINI CALOIA Y CRISTINA IGNACIO SANCHEZ, constituyeron una asociación civil sin fines de lucro, denominada “ASOCIACION CIVIL NEVERI”; y según cláusula 6, “El Edificio que será aportado en propiedad a la Asociación esta situado en la Calle Nevera, en lugar denominado la Vaquera, en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, del Estado Miranda, denominado NEVERI….”. ASÍ SE DECLARA.-

2.- Documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de Junio de 2007, inserto bajo el N° 69, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, este documento fue impugnado; siendo que la parte actora, en la oportunidad de promoción de pruebas lo consigno en copias certificadas, haciendo valer el mismo, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de un documento público promovido en copia certificada, expedido con las formalidades de la Ley. En consecuencia se le confiere pleno valor probatorio a los efectos de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar que las ciudadanas ANGELA SANTORNO NIFOSI Y ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA, en sus carácteres de Directores de la Asociación Civil Neveri, otorgan poder a la abogada a LAURA PIUZZI. Y ASI SE DECLARA.

3.- Documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 11 de mayo de 2007, bajo el N° 37, Tomo 2, Protocolo Tercero.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, este documento fue impugnado; siendo que la parte actora, en la oportunidad de promoción de pruebas lo consigno en copias certificadas dicho documento, haciendo valer el mismo, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de un documento público promovido en copia certificada, expedido con las formalidades de la Ley. En consecuencia se le confiere pleno valor probatorio a los efectos de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar que los ciudadanos LINO VILLAR SUEIRO Y DOMONGO RODRIGUEZ MARTINEZ, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MONTE NEVERI C.A.”, por el presente documento dan en APORTE a “ASOCIACION CIVIL NEVERI”… representada en ese acto por los ciudadanos ANGELA SANTORO NIFOSI Y ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA un inmueble de la única y exclusiva propiedad de su apoderada, situado en el lugar denominado “LA VAQUERA” en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta (antes Distrito Sucre) del Estado Miranda, constituido por un Edificio de apartamentos denominado “NEVERI”; dejando constancia que el inmueble antes descrito se encuentra libre de todo gravamen; nada adeuda por concepto de impuestos municipales, estatales, o nacionales sobre él no pesan hipotecas ni prohibiciones judiciales algunas; y que el precio de este APORTE es la cantidad de OCHOCIENTOS CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 805.000.000,00); y con el otorgamiento de ese contrato le confieren a ASOCIACION CIVIL NEVERI, la plena propiedad y el dominio del bien inmueble supra descrito. Y ASI SE DECLARA.-
4.- Original de Contrato de arrendamiento suscrito por INMOBILIARIA SUDAMERIS, representada por sus apoderados ciudadano LEONELLO ANDREASSI Y ALVARO YEJAS RAMOS, como arrendador y el ciudadano OSWALDO ROMERO ARIAS, como arrendatario, marcada “CA”.

En cuanto al anterior recaudo, observa quien decide que el mismo constituye un documento privado, que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien se opuso. En consecuencia, se aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

5.- Copia simple de la sentencia de fecha 26 de junio de 2002, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

En cuanto a este medio probatorio, observa éste Tribunal, que el mismo se trata de un documento procesal con fuerza de documento público, producido en copia simples, y de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar lo expresado en la referida decisión, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-

En la oportunidad probatoria
Por la parte actora.

1. Promovió e hizo valer de conformidad con el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documentales en copias certificadas, constantes de:
1.- Documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14 de diciembre de 2006, bajo el N° 10, Tomo 1, Protocolo Tercero.

2.- .- Documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de Junio de 2007, inserto bajo el N° 69, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.

3.- Documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 11 de mayo de 2007, bajo el N° 37, Tomo 2, Protocolo Tercero.

4.- Sentencia, de fecha 26 de abril de 2007, proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En cuanto a los anteriores elementos probatorios, observa este sentenciador que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, lo que se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.

Por la parte demandada.
CAPITULO I.- Reprodujo e hizo valer el merito favorable que se desprende de los autos, en especial los pasajes y confesiones que se explanan”

Esta Tribunal considera que promover el mérito favorable de autos, y en especial de unos documentos que ya rielan a los autos, constituye una simple invocación forense que no requiere pronunciamiento del Tribunal, por cuanto este Juzgado de Municipio tiene la obligación, de valorar inexorablemente todos y cada uno de los medios probatorios promovidos y evacuados debidamente por las partes en el presente juicio (art. 509 y 510 Código de Procedimiento Civil). ASÍ SE DECLARA.-

CAPITULO II.- Promovió documentales en copias certificadas, constantes de: (i) libelo de demanda interpuesta por “INVERSIONES MONTE NEVERA C.A”, mediante representación judicial, contra el ciudadano OSWALDO ROMERO, por Cumplimiento de Contrato. (ii) escrito de contestación de demanda, presentado por el ciudadano OSWALDO ROMERO, mediante representación judicial, (iii) Escrito de pruebas promovidas por el ciudadano OSWALDO ROMERO, y (iv) Sentencia, de fecha 26 de abril de 2007, proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En lo que se refiere a las copias certificadas anteriormente discriminadas, este Tribunal observa que se tratan de documentales que recogen actuaciones judiciales desplegadas en un expediente. En ese sentido, se tratan de documentos procesales con fuerza de documentos públicos, producidos en copias fotostáticas certificadas, las cuales son admisibles por imperio del artículo 429 Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar lo expresado en los referidos escritos, sentencia y autos. ASÍ SE DECLARA.
CAPITULO III. Reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento, cursante a los autos.

Esta Tribunal considera que promover el mérito favorable de autos, y en especial de unos documentos que ya rielan a los autos, constituye una simple invocación forense que no requiere pronunciamiento del Tribunal, por cuanto este Juzgado de Municipio tiene la obligación, de valorar inexorablemente todos y cada uno de los medios probatorios promovidos y evacuados debidamente por las partes en el presente juicio (art. 509 y 510 Código de Procedimiento Civil). ASÍ SE DECLARA.-

CAPITULO IV. Promovió prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consistente en que recabe del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la existencia de las consignaciones arrendaticias efectuadas a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES MONTE NEVERI C.A., en el expediente signado con el N° 98005369.

En tal sentido, siendo que se cumplen los requisitos previstos para que sea procedente la prueba de informes, conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil , esta Alzada, como prueba libre, le aprecia de acuerdo con la regla de valoración sobre la base de la sana critica, establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en donde se autoriza al juez a apreciar la prueba según la seriedad y prestigio de la sociedad, con fundamento, principalmente, en el conocimiento público que se tenga de ella. Y ASÍ SE DECLARA

CAPITULO V.- Recibos originales, de fecha 1.04.2004 y 01.05.2004, mediante los cuales se deja constancia que el ciudadano DOMINGO RODRIGUEZ M., recibió del ciudadano OSWALDO ROMERO, la cantidad de 37.000.000,oo

En cuanto a los medios probatorios cursantes del folio 79 al 80, esta Tribunal no les confiere valor probatorio en virtud de que se trata de documentos privados emanados de terceros que fueron impugnados y no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

. Del mérito.-
Que en nombre de mi conferente, niego, rechazo y contradigo por falsos los hechos invocados por la demandante en apoyo de su pretensión.
 Que en el estudio de los contratos, en especial aquellos de tracto o cumplimiento sucesivo como lo es el contrato de arrendamiento, es de suma importancia el complejo análisis y cabal comprensión de las diversas consecuencias y obligaciones derivadas por el transcurso del tiempo y la duración de aquellos y como para adquirir una mejor y mayor comprensión de las nuevas figuras contenidas en la legislación especial inquilinaria debe hacerse una diferenciación entre lo que es la duración del contrato y la extensión de la relación arrendaticia, toda vez que depende una de las novedosas instituciones como es la instauración de la prórroga legal, así como la duración y diversas anotaciones, observaciones reflexiones sobre las limitaciones sobre las limitaciones temporales de las convenciones locativas así sebe estar claro en el sentido que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato debe identificarse con el tiempo de la relación arrendaticia
 Que aquellos casos en que los contratantes, parando mientes en que hubieren celebrado de manera anual y consecutiva durante quince (15) años, en diez (10) contratos diferentes todos ellos con una duración de un año, en definitiva la duración de la relación arrendaticia, será de quince (15) años conforme a la regla del artículo 1580 del Código Civil. La importancia de esta circunstancia gira en torno si se considera la relación a tiempo determinado; o si por el contrario el elemento temporal se encuentra indefinido en su duración.
 Que salta evidente de las actas que conforman este proceso que el contrato de arrendamiento acerca del cual aspira la resolución la demandante, fue celebrado en fecha 1º de septiembre de 1970 ; con una duración inicial de un (1) año, estableciéndose inicialmente que la convención se prorrogaría por periodos iguales si una de las partes contratantes no hubiere dado aviso a otra expresando su voluntad de no prorrogarlo. Es así, como la citada convención locativa se ha sostenido a través del tiempo y hasta hoy, sin solución de continuidad, y siendo que la norma del artículo 1580 del Código Civil, limita la duración de los mismos a un plazo máximo de quince (15) años es concluyente que la convención que da lugar a este juicio debe considerase como si no se hubiere pactado el espacio de tiempo de duración, y en consecuencia a tenor de lo establecido 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá pedirse la desocupación de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado en los casos especificados en el citado cuerpo normativo que se señala.
 Que rechazo y contradicción que se produce en ese escrito, debió aducir que en el propio contexto de lo libelo de la demanda, se reconoce la condición de indeterminación en la duración del contrato del que tratan estos autos, cuando arguye:
…” La cláusula Octava del contrato establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato así como los reglamentos los cuales se consideraran como parte integrante del contrato, y además a que se hace referencia, dará derecho a La Arrendadora para exigir, sin previo aviso, la desocupación inmediata sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar…”
 Que es evidente la indeterminación en lo que se refiere al término del contrato, pido al Tribunal deseche la pretensión resolutoria del libelo de demanda; toda vez que lo procedente debió ser la pretensión de desalojo; además que mi mandante nada adeuda por los conceptos de daños y perjuicios que corresponden por los canones de arrendamientos a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 ; las cuales mensualidades se hallan en todo caso prescritas tal como lo establece el mandato del artículo 1980 del Código Civil. Así se deja alegado y se solicita del Tribunal así lo declare.
 Que niego, rechazo y contradigo que mi representado adeude suma alguna por los conceptos indicados en el libelo, por una sencilla razón que para el momento que se produjeron las pensiones de arrendamientos que se dicen adeudadas la demandante no tenía cualidad para ser titular del crédito que se dice tener, y más aún se aprecia que la afirmación del libelo los cánones de arrendamientos adeudados son únicamente los señalados en el escrito de querella, lo que crea a favor de mi conferente la presunción de pago de éstas por la sencilla razón que el paso de los posteriores hace presumir la cancelación de los previstos o anteriores tal como lo establece el mandato del artículo 1.296 del Código Civil, no se concibe que mi representado adeude los cánones señalados, cuando por omisión y silencio se admite la cancelación de los posteriores; aduzco expresamente tal presunción de pago que emerge de la disposición legal de la norma últimamente señalada. Así lo dejo expresado y alegado.
 Que resulta improcedente, y por ello lo rechazo y contradigo, el pago de la indemnización de los daños y perjuicios aducidos y que causen desde la introducción de la demanda, bien h asta que se dicte sentencia definitivamente firme o bien hasta que se produzca la entrega material del inmueble calculados a razón de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.304.452,61) expresados en el valor de la unidad monetaria vigente hasta el 31 de diciembre de dos mil siete (2007), pues mi mandante ha consignado sin solución la continuidad el monto de los cánones de arrendamiento producidos como consecuencia de la convención locativa indeterminada, en virtud de la negativa diuturna del legitimado a esos efectos, ello en aplicación de la norma sancionada en el dispositivo del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, y será demostrado sin embargo en el curso del lapso probatorio que se abrirá por imperio del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
 Que niego que mi conferente se encuentre obligado al pago de costas del proceso, toda vez que para resultar posible tal solicitud ha de producirse una condenatoria total en esta litis, y ello por obvias razones no es procedente.

Para la mejor comprensión del asunto, se pasarán a analizar los alegatos señalados por las partes en sus respectivos escritos de libelar, contestación de demanda y promoción de pruebas uno a uno, en el mismo orden en que fueron alegados y objetados.
* Del primer alegato.
Ha alegado la parte actora en su libelo de demanda que el apartamento N° 1, ubicado en la Avenida Neverí, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, fue arrendado por la Compañía Anónima Sudameris para ser utilizado únicamente como vivienda familiar, mediante contrato de arrendamiento, suscrito por la mencionada Compañía Anónima Sudameris y el ciudadano OSWALDO ROMERO ARIAS, en fecha 01 de septiembre de 1970, del cual se desprende específicamente de la cláusula cuarta del contrato que el plazo de duración de este contrato será de 1 año, a partir del 01.09.1970, mas si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prórrogas, si las hubiera, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresamente su deseo de darlo por resuelto, de considera que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho por un termino igual al que se establece como plazo fijo inicial la duración, aviso que debe darse por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del lapo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haberse establecido; lo que se significa que el contrato de arrendamiento vigente desde el 01.09.1970, es un CONTRATO DETERMINADO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil.
Ha alegado el demandado que en aquellos casos en que los contratantes, hubieren celebrado de manera anual y consecutiva durante quince (15) años, en diez (10) contratos diferentes todos ellos con una duración de un año, en definitiva la duración de la relación arrendaticia, será de quince (15) años conforme a la regla del artículo 1580 del Código Civil, y que la importancia de esta circunstancia gira en torno si se considera la relación a tiempo determinado; o si por el contrario el elemento temporal se encuentra indefinido en su duración; y que salta evidente de las actas que conforman este proceso que el contrato de arrendamiento acerca del cual aspira la resolución la demandante, fue celebrado en fecha 1º de septiembre de 1970 ; con una duración inicial de un (1) año, estableciéndose inicialmente que la convención se prorrogaría por periodos iguales si una de las partes contratantes no hubiere dado aviso a otra expresando su voluntad de no prorrogarlo. Es así, como la citada convención locativa se ha sostenido a través del tiempo y hasta hoy, sin solución de continuidad, y siendo que la norma del artículo 1580 del Código Civil, limita la duración de los mismos a un plazo máximo de quince (15) años es concluyente que la convención que da lugar a este juicio debe considerase como si no se hubiere pactado el espacio de tiempo de duración, y en consecuencia a tenor de lo establecido 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá pedirse la desocupación de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado en los casos especificados en el citado cuerpo normativo; y que el demandado alega que se incurrió en contradicción que se produce en ese escrito, debió aducir que en el propio contexto de lo libelo de la demanda, se reconoce la condición de indeterminación en la duración del contrato del que tratan estos autos, cuando arguye: …” La cláusula Octava del contrato establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato así como los reglamentos los cuales se consideraran como parte integrante del contrato, y además a que se hace referencia, dará derecho a La Arrendadora para exigir, sin previo aviso, la desocupación inmediata sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar
Así las cosas, este Tribunal entra a analizar la temporalidad arrendaticia del contrato existente entre las partes actuantes, para verificar sí ciertamente el presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, o si es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, éste hecho incide indefectiblemente (st. del 23.08.2.004, caso: INVERSIONES ESCACHIA, dictada por este tribunal), sobre la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando se trata de un contrato a tiempo determinado de un inmueble, solicitando desocupación, vía exartículo 1, literal “a”, del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas Urbanas.
A los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa que la cuarta del contrato de arrendamiento habido entre las partes, establece lo siguiente:
“El plazo de duración de este contrató será de Un (1) año contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prorrogas, si la hubiere, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso que debe darse por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan. Todo lo cual es aceptado expresamente por El Arrendatario.“

De la anterior cláusula contractual, suscrita por las partes actuantes en el presente juicio en fecha 01.09.1970, queda entendido que las partes, sin duda alguna, se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado (un 1 año), y se sometieron a la posibilidad de prorrogarlo por períodos sucesivos de un (1) año, hasta que una parte no lo desease prorrogar más, dándole aviso a la otra con un (1) mes de anticipación, a la fecha que se venciese el primer período o cualquiera de sus prorrogas, y que en el mismo no operaría la tácita reconducción.
Luego la parte demandada alega que el presente contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, con fundamento a lo establecido en el artículo 1580 del Código Civil, el cual estable:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario….”

El artículo 1580 del Código Civil, efectivamente limita a 15 años los arrendamientos de inmuebles; pero de igual manera establece una excepción como es el caso de que “Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario….”; por otra parte la cláusula cuarta del contrato de fecha 01.09.1970, suscrita por las partes establece un “El plazo de duración de este contrató será de Un (1) año contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prorrogas, si la hubiere, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso que debe darse por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan. Es evidente que es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo; como también es evidente que el caso de marras el tiempo de permanencia del hoy demandado en el inmueble arrendado, mas de 15 años, no lo ampara en la referida norma, ya que en caso de arrendamiento el de una casa para habitarla, puede durar, por ley incluso toda la vida.
Y por tal razón la demanda por Resolución de Contrato, es admisible a través de este trámite procedimental, por cuanto la relación arrendaticia interpartes es a tiempo determinada. ASI SE DECLARA.-
* Del segundo alegato.
Que dicha pensión de arrendamiento mensual fue objeto de varias modificaciones establecidas por los organismo gubernamentales competentes para ello, siendo la ultima de ellas hecha mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil Y Contencioso Administrativo de la Región Capital, el día 26 de Julio de 2002, que acompaña en copia de la sentencia mencionada marcada con la letra “E”, el cual fijó como canon máximo mensual para el apartamento Nº 1, la cantidad de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINC UENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs.304.452,61); Que la Cláusula Octava del Contrato establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato así como de los reglamentos, los cuales se considerarán como parte integrante del contrato y demás a que se hace referencia, dará derecho a La Arrendadora para exigir, sin previo aviso la desocupación inmediata sin perjuicios de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar, siendo a cargo de El Arrendatario los gastos judiciales o extra-judiciales que ocasiones. Que el Arrendatario OSWALDO ROMERO ARIAS, antes identificado, no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, con lo cual ha incumplido una de las obligaciones previstas tanto en el contrato de arrendamiento como en la Ley, cuál es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, es decir, por mensualidades vencidas.
Al respecto la parte demandada argumenta que el actor pretende que se le declare resuelto el contrato de arrendamiento por la supuesta insatisfacción de su representado en el pago de cánones de arrendamientos correspondientes a los mes de septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; demás de requerir el pago de los daños y perjuicios causados así por los meses de arrendamiento dejados de pagar; Que la actora ostenta la condición de propietaria desde el 11 de mayo de 2007, y desde esa oportunidad podría corresponderla, eventualmente, el derecho de exigir el pago de los cánones de arrendamiento, o frutos civiles que produzcan los apartamentos que conforman el denominado Edificio Neverí ; pero tal derecho no puede ir mas allá de la fecha de adquisición pues la facultad de compeler al pago de los cánones de arrendamiento de un inmueble determinado corresponde al propietario o a quien actué en condición de representante de éste; y que no puede solicitar la resolución de contrato de arrendamiento por causa anterior a la adquisición de su condición de propietario del inmueble, pues tal evento soslaya los principios de la relatividad de los contratos; y siendo como es que el querellante, era extraña y ajena al inmueble, para la oportunidad en que se produjeron tales supuestos, hipotéticos incumplimientos, carece de la cualidad necesaria para ejercerlos en juicio, tanto más cuanto que la adquisición del mismo no la enviste de acreedor de las pensiones locativas anteriores a la adquisición de su supuesta y negada, condición de propietaria es concluyente que no podía ni puede intentar la pretensión deducida en el libelo de la demanda.
Con relación a este alegato la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, señala que la parte demandada afirma que la pretensión descalifica por haber invocado el artículo 1167 del Código Civil, pues su representada no era parte del contrato para el momento en que se produjo la eventual satisfacción de los deberes convencionales, condición que se hace indispensable para encontrarse revestido del poder jurídico para solicitar la resolución de contrato, ya que la citada disposición concede poder jurídico de cumplimiento o resolución cuando la satisfacción del deudor es actual; así las cosas el actor alega que si el propietario tiene todas las facultades y atributos antes descritos aplica el aforismo de que “Quien puede lo más, puede lo menos” por lo que quien con mejor cualidad e interés para accionar y pretender la resolución del contrato de arrendamiento que la propietaria del inmueble, no importa desde cuando adquiera ese carácter, lo que importa es que el momento de intentar la acción su interés sea actual porque la misma se subroga en los derechos del anterior propietario automáticamente se convierte en parte del contrato; el hecho de que se demande la resolución del contrato de arrendamiento por la satisfacción del deudor en el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento a la fecha de aporte del inmueble en propiedad de su representada, no obsta su derecho de exigir dicha resolución por cuanto ésta al adquirir en propiedad el edificio Neverí, se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento . De acuerdo con el texto del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta el propietario en los mis mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en dicho Decreto-Ley, es decir, mediante el ejercicio de las acciones en él previstas; insiste en que esa norma consagra el derecho del nuevo adquirente a exigir la resolución del contrato de arrendamiento, y más cuando se trata de una resolución basada en el cumplimiento en una de las obligaciones previstas en aquél, no importa cuándo se haya producido dicho incumplimiento.
Con relación a este argumento, obsérvese el contenido del artículo 552 del Código Civil, que establece:
“Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que lo produce
Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de los animales y los productos de las minas o canteras
Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de la enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias
Las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de frutos civiles
Los frutos civiles se reputan adquiridos por día a día”.

1579 del Código Civil
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”

Luego, este tipo de contratos los caracterizan sus elementos esenciales, la cosa, el precio y el consentimiento; se infiere, entonces del mencionado artículo 1579 que tanto el arrendador como el arrendatario tienen obligaciones; las cuales no son otras que: “La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa, denominado arrendador y la otra arrendatario, quien debe pagar el arrendamiento en los plazos pautados (art. 1592 cc).
Por otra parte el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, en sentencia de fecha 16 de abril de 2007, EXP. N° 06-1637 con Ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, señalo:
“…Que el 3 de octubre de 2005, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaró sin lugar la referida demanda con fundamento en la validez de las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado “a favor del propietario del inmueble” ante el Juzgado Primero del Municipio Heres del mismo Circuito y Circunscripción Judicial (…)
(…) Indicó que el juez superior que dictó esta última decisión, actuó fuera de su competencia y violó su derecho a la defensa y al debido proceso, así como la tutela judicial efectiva, pues le estaba vedado realizar el examen sobre la procedencia de la consignación arrendaticia, por mandato expreso del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “[e]n virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”, en este caso de manera única y exclusiva al Tribunal de Primera Instancia quien analizó y valoró la misma [Subrayado del escrito].
Que en sentencia n° 03-2065, sentencia n° 1954 de la Sala Constitucional, se realizó un análisis detallado sobre la consignación de los cánones arrendaticios como prueba y al respecto señaló que “‘[d]e la norma del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprende que la consignación se invalidará sólo cuando la notificación al beneficiario de la misma no se hubiere efectuado por hecho o causa imputable al consignante…’”, es decir, que en todos los demás casos será validamente aceptada la consignación de conformidad con el artículo 51 y siguientes de la ley especial, transformándose en una presunción iuris tantum de solvencia que puede ser desvirtuada ante el Tribunal que conozca de la demanda en el primer grado, por lo que, a su decir, mal podía analizarse en la alzada…..
Expuso respecto a la condena que el argumento central de la decisión es el retardo en el cumplimiento de las consignaciones de “algunas” mensualidades, como si su representado se encontrase en un estado total de insolvencia; que por otra parte, resulta ilógico determinar que por el simple hecho que las consignaciones estuviesen realizadas a favor del propietario original, siendo que las mismas se comienzan a realizar mucho antes que el padre de los actuales propietario hubiese adquirido en compra y estos últimos por herencia el inmueble cuyo arrendamiento motivó el juicio (...)
(…) Que conforme a lo expuesto, ese Juzgado no comparte el criterio asumido por el sentenciador de primera instancia al haber considerado solvente al demandado, sin haber analizado exhaustivamente la fecha de consignaciones de los cánones de arrendamiento, que evidencia que en muchos casos la falta de cumplimiento en cuanto al tiempo de la consignación, violándose la última parte del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, revocó el fallo apelado y, consecuencialmente, declaró insolvente al ciudadano Gejad Naim Naim, por falta de cumplimiento oportuno de algunos cánones de arrendamiento, lo que evidenció un claro incumplimiento del contrato de arrendamiento y de la ley, “pues la falta oportuna de consignación de una sola mensualidad acarrea la insolvencia pues pensar lo contrario le quitaría cualquier sentido al contenido del artículo 51 de la Ley Especial”(…)
(…) En cuanto al alegato de que el Juez no valoró los depósitos presentados de manera que declaró la insolvencia de éste y lo condenó al pago por daños y perjuicios la Sala observa:
Se desprende de la sentencia cuestionada que adjunto al libelo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, las demandantes consignaron documento protocolizado ante el Registrador Subalterno del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, el 30 de enero de 2000, bajo el n° 32, tomo 12, primer trimestre, contentivo de la venta del inmueble objeto del litigio que hiciere el ciudadano Luis Aldoma Drudis al ciudadano Palmenio Ruiz Rincón, siendo el primero de los nombrados el ciudadano que arrendó el inmueble el 30 de marzo de 1992 al accionante de autos, visto que para la fecha era el propietario (…)
(…) Asimismo, también se desprende del fallo accionado, que el demandado ciudadano Gejad Naim Naim presentó como prueba a su favor las consignaciones efectuadas por concepto de los cánones del arriendo, pero a nombre del antiguo propietario del inmueble, es decir, el ciudadano Luis Aldoma Drudis.
Siendo ello así, es indudable que a partir del 30 de enero de 2000, el ciudadano Parmenio Ruiz Rincón pasó a ser el legítimo propietario del inmueble y acreedor de todos los derechos derivados de éste, lo que incluía que debía ser el acreedor de los cánones de arrendamiento derivados del alquiler del inmueble; tal como afirma la doctrina cuando expone que “el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure la propiedad. Puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación…ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto, el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente está en la obligación de ‘respetar la relación arrendaticia en los términos pactados’, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1.592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado”.
En consecuencia, la Sala visto que el accionante no canceló los cánones al propietario del inmueble sino que lo hizo a nombre de un tercero que había perdido su legitimidad para obtener los frutos del arrendamiento, se desestima la denuncia de falta de valoración de las consignaciones, lo que forzosamente trae como consecuencia que, tal como lo señaló el tribunal de alzada, se declarara insolvente al accionante y fuese condenado al pago de lo adeudado por concepto de daños y perjuicios. Así se declara (…)

Así las cosas, al adquirir el inmueble, objeto de arrendamiento, no solo pasa a ser legítimo propietario del inmueble, sino que también se hace acreedor de todos los derechos y derivados del mismo, dado a que se subroga en la posición jurídica del arrendador y obligaciones que puedan derivarse de una relación arrendaticia, esto es, el adquirente arrendador (recibir los frutos civiles) y el arrendador esta obligado a pagar en los términos establecidos en el respectivos contrato de arrendamiento.
Sin embargo el artículo 552 del Código Civil establece que los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que lo produce; y que las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de frutos civiles; quiere decir que el adquirente (arrendador) esta legitimado para exigir el cumplimiento de obligaciones, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, pues –se repite- que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente-arrendador está en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los términos pactados’, y el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1.592, CC); y a ello se refiere cuando se señala “…aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado”; al hecho de que el adquirente debe respetar la relación contractual en los términos pactados. (Subrayado nuesatro)
Luego, en el caso concreto se demanda el pago de cánones de arrendamientos correspondientes a los mes de septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; demás de requerir el pago de los daños y perjuicios causados así por los meses de arrendamiento dejados de pagar; pero este deberá demandar o exigir el incumplimiento en los canones de arrendamientos que se venzan después de adquiridos la propiedad. ASI SE DECLARA.
Luego con fundamento a lo expuesto, no procede la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un apartamento N° 1, ubicado en la Avenida Neverí, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. ASI SE DECIDE.

III.- DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato incoada por la “ASOCIACION CIVIL NEVERI”., mediante apoderados judiciales, contra el ciudadano OSWALDO ROMERO ARIAS, identificado en autos.
SEGUNDO: Se le impone las costas del juicio a la parte actora, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE a las partes, por haber sido dictada fuera del lapso de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2.008). Años 198° y 149°.-
LA JUEZ TEMPORAL

DRA. FLOR INES CARREÑO AGUIAR

LA SECRETARIA

ABOG. JESSICA ARCIA PEREZ

Exp. N° AP31-V-2007-001381
Resolución de Contrato/Definitiva
FC/JA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo la una de la tarde. Conste,
LA SECRETARIA

ABOG. JESSICA ARCIA PEREZ

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