TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

ASUNTO : AP31-V-2008-001277

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES Y NANCY MORALES MONTERO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números E- 915.841 Y V- 6.315.775, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ELBA SANCHEZ, MARIBEL DEL VALLE FUENTES Y RAMON SUARSE GARCIA, abogado en ejercicios e inscritos en el Inpre-abogado bajo los números 58.902, 100.633 y 65.012, respectivamente-

PARTE DEMANDADA: VLADIMIR PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 12.831.103.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NICOLAS ANTONIO ROJAS ROCHA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el inpre-abogado bajo los N° 97.561.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ASUNTO: AP31-V-2008-001277.

Se inicio el presente proceso por demanda interpuesta por las ciudadanas JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES Y NANCY MORALES MONTERO contra el ciudadano VLADIMIR PEREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 16.06.08 (f.30), este Juzgado Undécimo de Municipio, dio por recibido el presente expediente, le dio entrada, admitió la demanda y ordeno emplazamiento del ciudadano VLADIMIR PEREZ, para que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho a su citación.
Por auto de fecha 30.07.08 (f. 85), advierte a las partes que a partir del día 30.07.08, inclusive, la presente causa entro en términos para sentenciar.
Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.
II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inicio el presente proceso por demanda interpuesta por las ciudadanas JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES Y NANCY MORALES MONTERO contra el ciudadano VLADIMIR PEREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Por auto de fecha 16.06.08 (f.30), este Juzgado Undécimo de Municipio, dio por recibido el presente expediente, le dio entrada, admitió la demanda y ordeno emplazamiento del ciudadano VLADIMIR PEREZ, para que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho a su citación.
Cumplida la citación (f. 36 al 37) la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito contentivo de contestación de la demanda. (f. 41 al 45)
En fecha 14 de Julio de 2008, (f.47) el ciudadano WLADIMIR PEREZ, otorgo poder apud acta al abogado NICOLAS ANTONIO ROJAS ROCHA.
Abierto el juicio a pruebas, en fecha 29.07.2008 (f. 53 y 54), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de Promoción de Pruebas, y este Tribunal por auto de fecha 29.07.08, dejo constancia de que resulta inoficioso pronunciarse sobre su admisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil (f. 55).
En fecha 29.07.08, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de Promoción de Pruebas y algunos elementos probatorios (f.57 al 60; anexos f. 61 al 82), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 29.07.08, con excepción del capitulo I y de los testigos promovidos en capitulo IV. (f. 83).
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Punto Previo.-
a.- De la impugnación de la estimación de la demanda.-
La parte demandada de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la estimación de la demanda hecha por la parte actora, por considerarla exagerada, ya que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.
La estimación que haga el actor puede ser objetada por el demandado por excesiva o insuficiente, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda; y la impugnación que haga el demandado a la estimación del valor de la demanda no sólo debe limitarse a contradecirla pura y simplemente, sino que se debe alegar o precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, so riesgo de tenerla como no hecha, tal como lo ha aseverado la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia (St. 05.08.1997, st. N° 276), cuando señala que:
“Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”

La parte demandada impugnó el valor de la demanda por exagerada, pero no probó porque lo consideraba así, cuestión que entra dentro de su carga probatoria en el presente juicio. Luego, al no aportar elemento alguno que formara la convicción sobre el monto que consideraba en que se debía estimar la demanda, se declara improcedente la defensa opuesta por el demandado. Y ASÍ SE DECLARA.-

2.- De la trabazón de la litis.-
a. Alegatos de la parte actora:
 Que son propietarias de un inmueble construido sobre una parcela de terreno y una edificación de apartamentos que sobre ella se encuentra construido, denominado Residencias Hijuma, identificado con el Código Catastral Nro. 531/14-14, ubicado en la Urbanización Guaicoco, Calle el Carmen, Parroquia la Dólorita Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según se evidencia del documento debidamente Protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 10 de julio de 2.007, quedando anotado bajo el Nro. 28, Tomo 5 Protocolo 1°; el cual anexamos marcado con la letra "B" y documento de propiedad de la parcela de terreno debidamente Protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 1.989, la cual anexamos marcado con la letra "C". Así mismo, agregamos. Certificado de liberación Sucesoral Nro. 5875 de fecha 5 de noviembre de 1.991 contentivo de la declaración sucesoral del causante Higinio Morales Pérez la cual anexamos marcado con la letra "D".
 Que la copropietaria, ciudadana MAGALY MORALES MONTERO, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano VLADIMIR PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.831.103, por un apartamento signado con el Nro. 2 en el piso 1 en la dirección antes mencionada y por tiempo determinado, de acuerdo con la cláusula tercera del mismo y en la cual se expresa que el lapso de duración va desde el 1 de abril de 2.005 hasta el 31 de marzo de 2.006, fecha en la cual terminará el contrato y el arrendatario desocupara y entregará el mueble en el mismo buen estado en que lo recibió; que en dicha cláusula se expresa: "...El arrendatario renuncia a ejercer cualquier derecho de tácita reconducción, establecido en el Artículo 1.600 del Código Civil vigente, solo a voluntad de ambas partes podrá estipularse un nuevo contrato...". Así mismo se fijo en la cláusula cuarta del contrato un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,oo) antiguos, ahora DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.F 280,00).
 Que se pactó en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se estableció una cláusula penal en la cual expresamente las partes convienen en lo siguiente: “CLAUSULA QUINTA: Si al término del contrato El Arrendatario no entrega completamente desocupado el inmueble, se establece como cláusula penal a favor de la Arrendadora, la suma del DIEZ POR CIENTO (10%), correspondiente a la suma del canon de arrendamiento por cada día que transcurra después del vencimiento, además de los gastos de cobranza a que hubiere lugar.
 Que por cuanto se le notifico por escrito la oferta formal de venta del inmueble arrendado en fecha 03 de Marzo de 2.007, en virtud de que su respuesta fue negativa con relación a la compra del inmueble y no se efectuó acuerdo alguno con relación a la continuidad de la relación arrendaticia, se les notificó mediante comunicación escrita de fecha 01 de Abril de 2.007 la no renovación del contrato de arrendamiento y por consiguiente se le dio prorroga legal correspondiente, de acuerdo con lo establecido con la Ley, informándole que la misma comenzaba a regir el 01 de Abril de 2.007 hasta el 31 de Marzo de 2.008.
 Que por lo expuesto que demandan formalmente al Ciudadano VLADIMIR PÉREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
 Que como consecuencia de la falta de cumplimiento de la obligación contractual del ciudadano VLADIMIR PÉREZ, ocurrimos en esta oportunidad para demandar como en efecto demandamos por Resolución de Contrato al ciudadano VLADIMIR PÉREZ, para que sea condenado en lo siguiente:

PRIMERO: Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2.005 hasta el 31 de marzo de 2.006.
SEGUNDO: Que quede Resuelto el Contrato y el Tribunal ordene el pago de acuerdo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
TERCERO: Cancelar las costas y costos Procesales, inclusive honorarios de abogados que causaren con motivo' de este Juicio, de conformidad con él Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

b. Alegatos de la parte demandada en la Contestación
 Que estando en la oportunidad legal para dar CONTESTACIÓN a la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada en mi contra, por las ciudadanas JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES y MAGALY MORALES MONTERIO, doy respuesta a las mismas en los términos que a continuación siguen: PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, porque la misma no se ajusta a la realidad tangible de lo acontecido. SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo, los hechos señalados en el capitulo I de la demanda, donde establece que la relación arrendaticia, es por tiempo determinado, en el lapso comprendido que va desde el 01 de Abril de 2005 hasta el 31 de marzo de 2006, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,oo) antiguos, hoy DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 280,oo), ya que anteriormente se había suscrito, un contrato de arrendamiento, a través de documento privado y que tenia una duración de un (01) año fijo, contados a partir del 01 de Abril del año 2003 hasta el 31 de Marzo del año 2004, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo) antiguos, hoy DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 250,oo), contrato este que no fue agregado por la parte actora (Será agregado en la etapa de promoción de pruebas).
 Que la parte accionante no menciona en su demanda que luego de finalizar el contrato el 31 de Marzo del año 2004, que la relación arrendaticia continua sin interrupción, donde no se suscribe documento público o privado, del periodo que va desde el 01 de Abril del año 2004 hasta el 31 de Marzo del año 2005.
 Que la relación arrendaticia que va desde el 01 de Abril de 2006 hasta el 31 de Marzo de 2007, también se desarrolla de manera pacifica ya que me encuentro ocupando el inmueble en ese lapso, sin que medie entre las partes, documento escrito público o privado. Luego en el periodo que va desde el 01 de Abril del 2007 hasta el 31 de Marzo de 2008, considerado falsamente como prorroga Legal, por la parte accionante, continuo ocupando el inmueble, esto significa que la arrendadora, permitió que el inquilino quedara en posesión de la cosa arrendada, por lo que el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo en aplicación del artículo 1600 y 1614 del Código Civil de Venezuela. TERCERO: Niego, rechazo y contradigo, que renuncie a ejercer el derecho a la tácita reconducción, establecida en el artículo 1600 del código civil vigente, debido a que en el primer contrato de arrendamiento correspondiente al periodo 01 de Abril del 2003 hasta d 31 de Marzo del 2004, suscrito a través de un documento privado por las partes contratantes, la arrendadora permitió que continuare ocupando el inmueble después de vencido el término de este contrato. Lo anterior permite afirmar que de plazo de dicho contrato de arrendamiento, se convirtió a tiempo indeterminado al operar la Tácita reconducción, ya que posterior a la firma y vencimiento de este contrato, se me permitió continuar en posesión del inmueble con mi familia, la cual esta integrada por mi cónyuge y mi hija menor de edad, de forma ininterrumpida y sin perturbación de la arrendataria en los períodos siguientes de renovación, 01 de Abril de 2004 hasta 31 de Mayo de 2005; 01 de Abril del 2005 hasta el 31 de Marzo del 2006; 01 de Abril del 2006 hasta el 31 de Marzo del 2007; 01 de Abril del 2007 hasta el 31 de Marzo del 2008; 01 de Abril de 2008 hasta la presente fecha, lo cual se puede demostrar ya que la arrendadora recibió sin objeción alguna, los canon de arrendamiento de los períodos anteriormente señalado, los cuales están identificados con los siguientes números de recibo, los cuales incorporaré en la etapa de Promoción de Pruebas; sin numero, fecha 01/02/03; sin número fecha 31/03/03; 5/12 de fecha 01/04/03; 1/12 de fecha 04/05/03; 2/12 de fecha 05/08/03; 6/12 de fecha 05/10/03; 7/12 de fecha 09/11/03; 8/12 de fecha 07/12/03; 09/12 de fecha 06/01/04; 10/12 de fecha 04/02/04; 11/12 de fecha 08/03/04: 12/12 de fecha 07/04/04; 1/12 de fecha 10/05/04, 2/12 de fecha 07/06/04; 3/12 de fecha 05/07/04; 04/12 de fecha 06/08/04; 06/12 de fecha 13/10/04; 7/12 de fecha 07/11/04; 8/12 de fecha 07/12/04; 9/12 de fecha 08/01/05, 10/12 de fecha 12/02/05; 11/12 de fecha 10/03/05; 12/12 de fecha 06/04/05; 1/12 de fecha 08/05/05; 2/12 de fecha 05/06/05; 3/12 de fecha 09/07/05: 3/12 de fecha 09/07/05: 4/12 de fecha 10/08/05; 5/12 de fecha 07/09/05 ; 06/12 de fecha 14/10/05; 7/12 de fecha 01/11/05; 8/12 de fecha 08/12/05; 9/12 de fecha 14/01/06: 10/12 de fecha 10/02/06; 11/12 de fecha 10/03/06; 11/12 de fecha 08/04/06; 01/12 de fecha 15/05/06; 02/12 de fecha 07/06/06; 3/12 de fecha 06/07/06; 04/12 de fecha 07/08/06; 05/12 de fecha 06/09/06; 06/12 de fecha 08/10/06; 7/12 de fecha 08/11/06; 08/12 de fecha 07/12/06; 09/12 de fecha 08/01/07; 10/12 de fecha 08/02/07; 11/12 de fecha 05/03/07; 12/12 de fecha 02/04/07; 1/12 de fecha 01/05/07; sin numero de fecha 01/06/07; sin numero de fecha 01/07/07; sin numero de fecha 13/08/07; sin numero de fecha 05/09/07; sin numero de fecha 09/10/07; sin numero de fecha 07/11/07; sin numero, de fecha 06/12/07; sin numero de fecha 01/03/08 y las siguientes consignaciones a favor de la arrendadora en d Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo los siguientes números y fechas: 1064760 fecha 03/04/08; 1064759 fecha 02/05/08; 1036756 fecha 03/06/08 y 1141024 de fecha 02/07/08. CUARTO: Niego, rechazo y contradigo, que la relación arrendaticia, haya sido a tiempo determinado, en el lapso de duración que va desde el 01 de Abril de 2005 hasta el 31 de marzo de 2006, ya que en este mismo instrumento privado (Contrato de arrendamiento) que refiere la parte accionante, se establece implícitamente que la relación arrendaticia comenzó en el mes de marzo del año 2003, cláusula décima novena” este contrato de arrendamiento se encuentra garantizado por un deposito entregado a la Arrendadora, en el mes de marzo del año 2003, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 750.000,oo), por concepto de depósito, esta suma no podrá ser imputada al pago de las mensualidades no pagadas por el arrendatario, faculta a la ARRENDADORA para deducir de dicho depósito de garantía el valor de cualquier daño o deterioro que sufriera el apartamento arrendado, mientras dure el presente contrato. QUINTO: Niego, rechazo y contradigo, que la relación arrendaticia, haya sido a tiempo determinado, en el lapso de duración que va desde el 01 de Abril de 2005 hasta el 31 de marzo de 2006, ya que, cuando se notifica la oferta formal de venta de inmueble arrendado en fecha 03 de Marzo de 2007, tal como la accionante lo indica en su demanda, se puede inferir, que cuando la arrendadora me concede el derecho de preferencia ofertiva, implícitamente se está reconociendo que tengo mas de dos (02) años ocupando el inmueble, así lo dispone el articulo 42 en su título VI de la Preferencia Ofertiva y del retracto Legal Arrendaticio de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, lo cual hace afirmar, que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, ya que el lapso que va desde el 01 de Abril del 2005 hasta el 31 de Marzo de 2006, solo corresponde a un (01) año de ocupación del inmueble, lo cual es totalmente incierto, ya que antes y después de ese lapso, existen varios contratos de arrendamiento que desvirtúan lo alegado por la parte accionante. SEXTO: Niego, rechazo y contradigo, que la relación arrendaticia, haya sido a tiempo determinado, en el lapso de duración que va desde el 01 de Abril de 2005 hasta el 31 de marzo de 2006, ya que, cuando la arrendadora notifica, mediante comunicación escrita de fecha 01 de Abril de 2007, la no renovación del contrato de arrendamiento y por consiguiente concede la prorroga legal, tal como lo afirma la accionante en su demanda, expresamente indica, que el vinculo arrendaticio entre la arrendadora y el arrendatario comienza en el año 2003 y termina el 31 de Marzo de 2007, lo cual esto desvirtúa que el contrato de arrendamiento haya sido a tiempo determinado. A su vez cuando la arrendadora concede la prorroga legal de un (01) año, está asumiendo que el vinculo arrendaticio tiene una duración mayor de un año y menor de cinco (05) años, tal como lo dispone el título V de la Prorroga legal en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario. Todo lo anterior indica que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. SÉPTIMO: Niego, rechazo y contradigo, el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento ni que opera de pleno derecho la prorroga legal, ya que el mismo es a tiempo indeterminado, por las consideraciones antes expuestas en este escrito de contestación de demanda, lo cual implica que la causa de terminación de este contrato debe regirse por la especialísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma eminentemente de orden público, que en su artículo 07 señala que “los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será Nula toda acción, acuerdo o estipulación, que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos” De manera que no es procedente la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la actora, pues esta corresponde al derecho común y solo se aplica para los contratos celebrados a tiempo determinado que no es este el caso. OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Abril de 2005 hasta d 31 de Marzo de 2006, ya que existen otros contratos de arrendamientos que hacen presumir que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado. NOVENO: Niego, rechazo y contradigo, que quede resuelto el contrato y que se ordene el pago de acuerdo a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, debido a que el mismo es a tiempo indeterminado. DÉCIMO: Niego, rechazo y contradigo, la estimación de la demanda, por considerarla exagerada, ya que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. DECIMA PRIMERA: Niego, rechazo y contradigo, la cancelación de costas, costos procesales, honorarios de abogados y de secuestro de la cosa arrendada. DECIMA SEGUNDA: Niego, rechazo y contradigo, que la cláusula cuarta del contrato, señala el canon de arrendamiento por la cantidad de Doscientos Ochenta mil Bolívares (Bs.280.000), ya que la cláusula lo que indica es lo siguiente "El arrendatario declara recibir de inmueble en perfecto estado de conservación y aseo..." Solicito asimismo, que el presente escrito de contestación de demanda sea admitido, sustanciado y decidido conforme a derecho y en definitiva declarada con lugar con los demás pronunciamientos de Ley.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.
3.- Aportaciones probatorias.
* Por la parte actora.
Recaudos acompañados al escrito libelar:

1.- Copia certificada del documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda des Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de Mayo de 2008, inserto bajo el N° 06, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Tribunal que se trata de un documento público promovido en copia certificada, expedido con las formalidades de la Ley. En consecuencia se le confiere pleno valor probatorio a los efectos de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar que las ciudadanas JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES Y NANCY MORALES MONTERO, otorgaron poder a los abogados ELBA SANCHEZ, MARIBEL FUENTES DANIEL Y RAMON SUARSE GARCIA. Y ASI SE DECLARA.
2.- Marcado “B”, copia simple del documento de Condominio de Residencias “Hijuma”, el cual fue debidamente registrado, en fecha 10 de julio de 2007, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 28, tomo 5, Protocolo 1°.

3.- Copias simples del documento de Propiedad de la parcela de terreno, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 1.989, bajo el N° 17, tomo 21, Protocolo 1°.

En cuanto a estos instrumentos probatorios, esta Alzada le confiere pleno valor probatorio, por tratarse de una copia simple de documentos públicos que no fueron impugnadas, todo de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.
4.- Copias simples de Certificado de Liberación N° 5875, de fecha 05 de noviembre de 1991, expediente N° 911696, emanada del SENIAT.

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal considera que se trata de documento administrativo que generalmente emite la entidad prestante de servicios públicos, los aprecia a los fines de esta decisión. ASÍ SE DECLARA.
5.- Original de Contrato de arrendamiento privado, suscrito por la ciudadana MAGALY MORALES MONTERO, como arrendador y el ciudadano VLADIMIR PEREZ., como arrendatario.

En cuanto al anterior recaudo, observa quien decide que el mismo constituye un documento privado, que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien se opuso. En consecuencia, se aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
7.- Comunicación, de fecha 01.04.07, suscrita por la ciudadana JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES dirigida al ciudadano VLADIMIR PEREZ.

En cuanto a este medio probatorio contentivo de una carta misiva se tiene como un principio de prueba por escrito sobre los hechos denunciados. ASÍ SE DECLARA.
** En la oportunidad probatoria (f. 53 y 54).-
Por la parte actora.
1.- Reprodujo el merito favorables de: (i) Documento de Condominio, debidamente Protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 10 de julio de 2.007, bajo el Nro. 28, Tomo 5, Protocolo 1°; (ii) el Documento de Propiedad de la parcela de terreno, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 23de noviembre de 1.989, bajo el Nro. 17, Tomo 21, Protocolo 1; (iii) Copia del Certificado de Liberación Sucesoral Nro. 5875 fecha 5 de noviembre de 1.991; (iv) el Contrato de Arrendamiento de fecha 1 de abril de 2.005 hasta el 31 de marzo de 2.006 y (v) Comunicación Escrita de fecha 1 de abril de 2.007.

Esta Tribunal considera que promover el mérito favorable de autos, y en especial de unos documentos que ya rielan a los autos, constituye una simple invocación forense que no requiere pronunciamiento del Tribunal, por cuanto este Juzgado de Municipio tiene la obligación, de valorar inexorablemente todos y cada uno de los medios probatorios promovidos y evacuados debidamente por las partes en el presente juicio (art. 509 y 510 Código de Procedimiento Civil). ASÍ SE DECLARA.-
Por la parte demandada.

CAPITULO I.- Reprodujo el mérito favorable que se desprende de autos a favor de su representado

Esta Tribunal considera que promover el mérito favorable de autos, y en especial de unos documentos que ya rielan a los autos, constituye una simple invocación forense que no requiere pronunciamiento del Tribunal, por cuanto este Juzgado de Municipio tiene la obligación, de valorar inexorablemente todos y cada uno de los medios probatorios promovidos y evacuados debidamente por las partes en el presente juicio (art. 509 y 510 Código de Procedimiento Civil). ASÍ SE DECLARA.-

CAPITULO II.- Copia simple del documento privado y muy especialmente el documento de arrendamiento celebrado entre MAGALY MORALES MONTERO y VLADIMIR PÉREZ, en el lapso comprendido desde el 01/04/2003 fecha en que entra en vigencia el contrato hasta el 31/03/2004, fecha en la cual termina el primer contrato de arrendamiento y que tiene un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (250.000Bs) mensuales.

CAPITULO III.- Copia simple de documento privado de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MAGALY MORALES MONTERO Y VLADIMIR PEREZ, en el lapso comprendido desde el 01.04.2005, hasta el 31.03.06, en donde el canon de arrendamiento es de doscientos ochenta mil bolívares, mensuales.

En cuanto a este medio probatorio, no se le confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no ser de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples. ASÍ SE DECLARA

CAPITULO IV.- Copia simple de documento privado suscrito por la ciudadana JUANA MINTERO VIUDA DE MORALES al ciudadano VLADIMIR PEREZ, en donde notificada por terminada la relación arrendaticia que existe desde el año 2003 hasta el 31 de Marzo de 2007.

En cuanto al anterior elemento probatorio observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, lo que se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.

CAPITULO V.- Copia simple de los recibos de pagos debidamente cancelados, de cánones de arrendamientos, los cuales discrimina así: sin numero, fecha 01/02/03; sin número fecha 31/03/03; 5/12 de fecha 01/04/03; 1/12 de fecha 04/05/03; 2/12 de fecha 05/08/03; 6/12 de fecha 05/10/03; 7/12 de fecha 09/11/03; 8/12 de fecha 07/12/03; 09/12 de fecha 06/01/04; 10/12 de fecha 04/02/04; 11/12 de fecha 08/03/04: 12/12 de fecha 07/04/04; 1/12 de fecha 10/05/04, 2/12 de fecha 07/06/04; 3/12 de fecha 05/07/04; 04/12 de fecha 06/08/04; 06/12 de fecha 13/10/04; 7/12 de fecha 07/11/04; 8/12 de fecha 07/12/04; 9/12 de fecha 08/01/05, 10/12 de fecha 12/02/05; 11/12 de fecha 10/03/05; 12/12 de fecha 06/04/05; 1/12 de fecha 08/05/05; 2/12 de fecha 05/06/05; 3/12 de fecha 09/07/05: 3/12 de fecha 09/07/05: 4/12 de fecha 10/08/05; 5/12 de fecha 07/09/05 ; 06/12 de fecha 14/10/05; 7/12 de fecha 01/11/05; 8/12 de fecha 08/12/05; 9/12 de fecha 14/01/06: 10/12 de fecha 10/02/06; 11/12 de fecha 10/03/06; 11/12 de fecha 08/04/06; 01/12 de fecha 15/05/06; 02/12 de fecha 07/06/06; 3/12 de fecha 06/07/06; 04/12 de fecha 07/08/06; 05/12 de fecha 06/09/06; 06/12 de fecha 08/10/06; 7/12 de fecha 08/11/06; 08/12 de fecha 07/12/06; 09/12 de fecha 08/01/07; 10/12 de fecha 08/02/07; 11/12 de fecha 05/03/07; 12/12 de fecha 02/04/07; 1/12 de fecha 01/05/07; sin numero de fecha 01/06/07; sin numero de fecha 01/07/07; sin numero de fecha 13/08/07; sin numero de fecha 05/09/07; sin numero de fecha 09/10/07; sin numero de fecha 07/11/07; sin numero, de fecha 06/12/07; sin numero de fecha 01/03/08 y las siguientes consignaciones a favor de la arrendadora en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo los siguientes números y fechas: 1064760 fecha 03/04/08; 1064759 fecha 02/05/08; 1036756 fecha 03/06/08 y 1141024 de fecha 02/07/08.

En cuanto a las copias simples de los recibos, este medio probatorio, no se le confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no ser de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples. ASÍ SE DECLARA.
En cuanto a los Depósitos Bancarios, hechos en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; Código Cuenta Cliente Nº 0003-0012-87-0001037592, acreditando la consignación del canon arrendaticio de los meses de: abril, mayo, junio y julio del año 2008, por la cantidad cada uno de ellos de DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 280,oo), observa este Juzgador que los mismos se tratan de documentos privados, y que bajo esa forma de reproducción los mismos no pueden admitirse de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

CAPITULO VI.- De conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 482, promovió las testimoniales de los ciudadanos: ADRIANA RIVERA, YURBELIS LOZANO, JUAN FERNANDEZ, OSCAR PEREZ Y ANTONIO CARREIRA.

De una revisión de los autos, observa este Juzgador de Alzada que las testimoniales solicitadas, no fueron admitidas, por lo que este Juzgador no tiene elementos probatorios sobre el cual emitir juicio valorativo alguno. Y ASÍ SE DECLARA

3. Del mérito.-
 Que son propietarias de un inmueble construido sobre una parcela de terreno y una edificación de apartamentos que sobre ella se encuentra construido, denominado Residencias Hijuma, identificado con el Código Catastral Nro. 531/14-14, ubicado en la Urbanización Guaicoco, Calle el Carmen, Parroquia la Dólorita Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según se evidencia del documento debidamente Protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 10 de julio de 2.007, quedando anotado bajo el Nro. 28, Tomo 5 Protocolo 1°; el cual anexamos marcado con la letra "B" y documento de propiedad de la parcela de terreno debidamente Protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 1.989, la cual anexamos marcado con la letra "C". Así mismo, agregamos. Certificado de liberación Sucesoral Nro. 5875 de fecha 5 de noviembre de 1.991 contentivo de la declaración sucesoral del causante Higinio Morales Pérez la cual anexamos marcado con la letra "D".
 Que la copropietaria, ciudadana MAGALY MORALES MONTERO, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano VLADIMIR PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.831.103, por un apartamento signado con el Nro. 2 en el piso 1 en la dirección antes mencionada y por tiempo determinado, de acuerdo con la cláusula tercera del mismo y en la cual se expresa que el lapso de duración va desde el 1 de abril de 2.005 hasta el 31 de marzo de 2.006, fecha en la cual terminará el contrato y el arrendatario desocupara y entregará el mueble en el mismo buen estado en que lo recibió; que en dicha cláusula se expresa: "...El arrendatario renuncia a ejercer cualquier derecho de tácita reconducción, establecido en el Artículo 1.600 del Código Civil vigente, solo a voluntad de ambas partes podrá estipularse un nuevo contrato...". Así mismo se fijo en la cláusula cuarta del contrato un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,oo) antiguos, ahora DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.F 280,00).
 Que se pactó en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se estableció una cláusula penal en la cual expresamente las partes convienen en lo siguiente: “CLAUSULA QUINTA: Si al término del contrato El Arrendatario no entrega completamente desocupado el inmueble, se establece como cláusula penal a favor de la Arrendadora, la suma del DIEZ POR CIENTO (10%), correspondiente a la suma del canon de arrendamiento por cada día que transcurra después del vencimiento, además de los gastos de cobranza a que hubiere lugar.
 Que por cuanto se le notifico por escrito la oferta formal de venta del inmueble arrendado en fecha 03 de Marzo de 2.007, en virtud de que su respuesta fue negativa con relación a la compra del inmueble y no se efectuó acuerdo alguno con relación a la continuidad de la relación arrendaticia, se les notificó mediante comunicación escrita de fecha 01 de Abril de 2.007 la no renovación del contrato de arrendamiento y por consiguiente se le dio prorroga legal correspondiente, de acuerdo con lo establecido con la Ley, informándole que la misma comenzaba a regir el 01 de Abril de 2.007 hasta el 31 de Marzo de 2.008.
 Que por lo expuesto que demandan formalmente al Ciudadano VLADIMIR PÉREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
 Que como consecuencia de la falta de cumplimiento de la obligación contractual del ciudadano VLADIMIR PÉREZ, ocurrimos en esta oportunidad para demandar como en efecto demandamos por Resolución de Contrato al ciudadano VLADIMIR PÉREZ, para que sea condenado en lo siguiente:
PRIMERO: Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2.005 hasta el 31 de marzo de 2.006.
SEGUNDO: Que quede Resuelto el Contrato y el Tribunal ordene el pago de acuerdo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
TERCERO: Cancelar las costas y costos Procesales, inclusive honorarios de abogados que causaren con motivo' de este Juicio, de conformidad con él Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

A los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa que la tercera del contrato de arrendamiento habido entre las partes, establece lo siguiente:
“La duración de este contrato será de UN (1) AÑO fijo, contados a partir del primero de abril del año 2005, fecha en la cual entrará en vigencia, hasta el 31 de marzo del 2006, fecha en la cual terminará el contrato y EL ARRENDAMIENTO desocupará y entregará el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió. EL ARRENDATARIO renuncia a ejercer cualquier derecho de tácita reconducción, establecido en el artículo 1.600 del Código Civil vigente; sólo a voluntad de ambas partes podrá estipularse un nuevo contrato y en tal caso será modificada la cláusula segunda del presente contrato de acuerdo a la tasa de inflación que determine el Banco Central de Venezuela para el año inmediato anterior, en cuyo caso deberá notificar LA ARRENDADORA por escrito a EL ARRENDATARIO esta intención, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este contrato. Si no existiese voluntad de continuación, dentro de este plazo EL ARRENDATARIO permitirá las visitas necesarias para que el inmueble pueda mostrarse a futuros inquilinos…”

De la anterior cláusula contractual, suscrita por las partes, se evidencia que queda entendido que las partes, sin duda alguna, se avinieron a una relación contractual de tiempo determinado (un 1 año), y EL ARRENDATARIO renuncia a ejercer cualquier derecho de tácita reconducción, establecido en el artículo 1.600 del Código Civil vigente; agregando que sólo a voluntad de ambas partes podrá estipularse un nuevo contrato.
Por su parte la parte demandada alega que el presente contrato pasó a ser a tiempo indeterminado; y a tal efecto consignó como elementos probatorios: (i) contratos de arrendamientos, (ii) recibos de pagos y (iii) planillas de consignaciones, los cuales fueron desechados por ese Tribunal, en el análisis probatorio, por no ser de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples.
Observa este Juzgador que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (acompañado marcado con la letra “E” por la parte actora), sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 2, ubicado en la Urbanización Guaicoco, Calle el Carmen, Edificio Hijuma N° 14-14, Parroquia la Dolorita Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, fue suscrito a tiempo determinado de un (1) año, y se especificó que el mismo estaba vigente desde el 1 de abril de 2.005 hasta el 31 de marzo de 2.006, (cl. 3ª); y se evidencia de la voluntad de las partes de dar por terminado el contrato de arrendamiento, lo cual es manifestado por la actora y aceptado por la demandada, según notificación de fecha 31 de marzo de 2008 (marcado con la letra “E” ).
Luego de dicho acuerdo entre las partes (cl. 3ª) y conforme a las disposiciones especiales en materia arrendaticia (arts. 38 y 39 LAI), queda plenamente establecido que el lapso de prorroga legal feneció y, consecuentemente, la parte demandada-arrendataria, debió hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, libre de personas y de cosas, el 31.03.2008. En consecuencia, siendo que la parte actora interpuso demanda fecha 20 de mayo de 2008, por imperio del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es procedente el pedimento de la parte demandante, de que le sea entregado el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, al encontrarse vencida la prórroga legal. ASÍ SE DECLARA.-

Del retardo en la entrega del inmueble (cláusula penal).-
Ha solicitado la parte actora que la demandada le pague, de conformidad con la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, un diez por ciento (10%) correspondiente a la suma del cánon de arrendamiento por cada día que pase después del vencimiento, a demás de los gastos de cobranza a que hubiera lugar.
La cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes establece que:
“Si al término del Contrato EL ARRENDATARIO no entrega completamente desocupado el inmueble , se establece como cláusula penal a favor de LA ARRENDADORA la suma de un diez por ciento (10%) correspondiente a la suma del cánon de arrendamiento por cada día que pase después del vencimiento, a demás de los gastos de cobranza a que hubiera lugar.”

Ahora bien, establece el artículo 8 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
“Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:
(…)
c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.”

Y el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
“Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.”

De la anterior transcripción, se observa que en la presente Ley especial, admite la posibilidad de que en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pueda imponerse al arrendatario, sanción por la mora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.
Luego, las partes han convenido que vencida la prórroga legal, esto es, el 31.03.08, el arrendatario debe entregar el inmueble objeto de arrendamiento, lo cual no cumplió, lo que lleva a la procedencia de aplicar lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento original, de pague un diez por ciento (10%) correspondiente a la suma del cánon de arrendamiento por cada día que pase después del vencimiento, a demás de los gastos de cobranza a que hubiera lugar. Y ASI SE DECLARA.
Luego, quedando plenamente demostrado los hechos alegados por la actora, y con fundamento a lo expuesto, corresponde en derecho procedente la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un apartamento signado con el N° 2, ubicado en la Urbanización Guaicoco, Calle el Carmen, Edificio Hijuma N° 14-14, Parroquia la Dolorita Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. ASI SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Undècimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por las ciudadanas JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES Y MAGALY MORALES MONTERO, mediante apoderados judiciales, contra el ciudadano VLADIMIR PEREZ, identificado en autos. En consecuencia, SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que entró en vigencia desde el 01.04.05 hasta el 31.03.06, sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 2, ubicado en la Urbanización Guaicoco, Calle el Carmen, Edificio Hijuma N° 14-14, Parroquia la Dolorita Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Y asimismo, SE CONDENA al demandado a pagarle a la actora la suma de un diez por ciento (10%) correspondiente a la suma del cánon de arrendamiento por cada día que pase después del vencimiento, a demás de los gastos de cobranza a que hubiera lugar, hasta que quede definitivamente firma la presente decisión.
SEGUNDO: LA ENTREGA MATERIAL del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y el cual tuvo por objeto un inmueble identificado así: un apartamento signado con el N° 2, ubicado en la Urbanización Guaicoco, Calle el Carmen, Edificio Hijuma N° 14-14, Parroquia la Dolorita Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, propiedad de la arrendadora; favor de la parte actora, ciudadanas JUANA MONTERO VIUDA DE MORALES Y MAGALY MORALES MONTERO, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes, completamente desocupado.
TERCERO: Se le impone las costas del juicio a la parte accionada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFÍQUESE a las partes, por haber sido dictada fuera del lapso de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2.008). Años 198° y 149°.-
LA JUEZ TEMPORAL

DRA. FLOR INES CARREÑO AGUIAR

LA SECRETARIA

ABOG. JESSICA ARCIA PEREZ
Exp. N° AP31-V-2008-001277
Resolución de Contrato/Definitiva
FC/JA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 am). Conste,
LA SECRETARIA

ABOG. JESSICA ARCIA PEREZ