TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS: 198º y 149º
I. PARTE NARRATIVA
PARTE DEMANDANTE: AURORA MARIA NETO TORCATO, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.334.457.-
PARTE DEMANDADA: KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN, de nacionalidad Libanesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro E-82.177.267.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: WILLIAMS ENRIQUE PEREZ FERNANDEZ y MARIO HUGO EYZAGUIRRE VALDIVIA, abogados en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 58.565 y 62.299, respectivamente.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CONSUELO ARROYO LOPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.164.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tipo de sentencia: DEFINITIVA

a) Planteamiento de la controversia: Se plantea la controversia cuando la parte actora ciudadana AURORA MARIA NETO TORCATO, demanda por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN, por cuanto el mismo ha incumplido en la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento con respecto a los meses de marzo y abril del presente año, adeudándole la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 3.600,00). Por otra parte, el apoderado judicial de la demandada en su escrito de contestación, negó, rechazó la demanda intentada en su contra, alegando así la falsedad de los supuestos alegados en el escrito libelar.
b) Desarrollo del Procedimiento: La presente demanda fue presentada en fecha 20 de junio del año en curso, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuido, correspondió a este Tribunal para conocer de la presente causa.
Admitida la demanda en fecha 30 de junio de 2008, por los trámites del procedimiento breve, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folio 38 y 39).
En fecha 08 de julio de 2008, compareció la parte actora quien procedió a consignar los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación, asimismo ratificó la medida de secuestro solicitada en su libelo de demanda.
Mediante auto dictado por este Juzgado en fecha 10 de julio de 2008, se libró compulsa correspondiente a la parte demandada y se ordenó abrir cuaderno de medidas (folio 42).
En fecha 07 de julio de 2008, compareció el ciudadano MIGUEL HERNANDEZ PINTO, alguacil titular de la Unidad de Alguacilazgo, quien mediante diligencia procedió a consignar acuse de recibo de citación debidamente firmado por la demandada, en señal de recibo (folio 43).
En fecha 25 de septiembre de 2008, compareció la parte demandada ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN, debidamente representado por la abogada CONSUELO ARROYO LOPEZ, procediendo a contestar la presente demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: Alega la parte actora que su representado celebró contrato de arrendamiento a partir del 01 de junio de 2005, por el inmueble constituido por local comercial signado con el N° A21-5, el cual es propiedad del ciudadano BERNARDO CARPANZANO OLINDO, situado en la planta baja del Palacio de Justicia de Caracas esquina de Cruz Verde, Parroquia Santa Rosalía de ésta ciudad de Caracas, con el ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN.
Asimismo, argumenta que el contrato celebrado en la data anterior según su cláusula tercera sería de un año (1) fijo contado desde el 01 de junio 2005, pactándose un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.1.000,oo), con prorrogas automáticamente por iguales y sucesivos períodos, de un (1) año cada una, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito a la otra de su voluntad en contrario con un mes de anticipación.
Expone el representante judicial del actor que la arrendataria incurre en el incumplimiento del contrato en su cláusula tercera, donde se obligó a cancelar dicho canon con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, adeudando así los meses de marzo y abril de 2008, a razón de mil ochocientos bolívares (BsF. 1.800,oo) por cada mes, los cuales ascienden a la cantidad de BsF. 3.600,oo.
b) Alegatos de la parte demandada: El apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, niega, rechaza y contradice los alegatos de la parte actora en su escrito libelar, argumentando que la arrendadora-demandante carece de interés jurídico actual para proponer la demanda, por cuanto no existe causal de resolución de contrato de Arrendamiento por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, debido a que por ante el Tribunal de consignaciones fueron realizados los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008.
Que de la lectura de la cláusula 3ª del contrato se desprende que las partes no precisaron la forma en que debía hacerse el pago de los cánones, es decir si el inquilino iba a la dirección del arrendador o si ésta, procedería a cobrar. Que la arrendadora se tornó hostil con el inquilino pidiéndole que entregara el local, llegando incluso a pagar e efectivo el mes de marzo sin que le emitiera recibo alguno. Que la voluntad real del arrendador según el demandado es enervar el derecho de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega que incluso se pensó que la arrendadora estaba dando aplicación al contenido de la cláusula 16ª del contrato referida a que la suma dada en depósito por el inquilino al arrendador, podría ser imputado para cancelar mensualidades vencidas, lo cual, argumenta esa cláusula es “letra muerta” ya que la normativa especial prohíbe imputar el depósito al pago de cánones.
Que por todas estas circunstancias fue que su cliente se vio en la necesidad de acudir a consignar los cánones en tribunales, invocando la solvencia del inquilino.

DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Junto al libelo de demanda la accionante produjo los siguientes:
1.- Marcado “A” consta contrato de arrendamiento en copia certificada celebrado entre AURORA NETO TORCATO actuando como arrendadora con el ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN actuando como arrendatario, debidamente autenticado por ante la notaría pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N°19, del tomo 46, de fecha 28-07-2005, mediante el cual otorga en arrendamiento el inmueble objeto de la presente litis. Tal recaudo de naturaleza auténtica no fue impugnado por la contraria, razón por la cual, se le tiene con pleno valor de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
Dicho instrumento es pertinente para acreditar la relación arrendaticia existente por el inmueble de autos entre la ciudadana AURORA MARIA NETO TORCATO (como arrendadora) y el ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN (como arrendatario).
2.- Marcado “B” consta en copia simple del documento de propiedad sobre el inmueble de autos, que hiciera el CENTRO SIMON BOLIVAR, C.A. al ciudadano BERNARDO CARPANZANO OLINDO por documento registrado ante la oficina de registro público del 3er circuito del municipio Libertador, en fecha 07 de septiembre de 1998, con el nro.1, tomo 35 del protocolo primero. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte contraria, teniéndose como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Se le concede valor de indicios para demostrar que en la fecha en referencia se vendió el referido inmueble al ciudadano BERNARDO CARPAZANO OLINDO, relacionándose este instrumento con el poder que le emitió el referido ciudadano a favor de la ciudadana AURORA MARIA NIETO TORCATO quien aparece en autos como apoderado actor (folios 70-71). Todo de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del CPC.
3.- Marcado “C” consta en copia certificada del expediente de consignaciones N° 2008-1094, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursante a los folios 19 al 37. Estas copias al estar debidamente certificadas como dispone el artículo 1384 del Código Civil, se tienen por legales, y se les valora con plenitud de pruebas para acreditar los siguientes hechos:
a.) que el ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD como arrendatario consigna a favor de AURORA M. NETO TORCATO como arrendador;
b.) que la suma mensual por canon de alquiler es de Bs.1.800,oo.
c.) que los meses de marzo, abril y mayo de 2008 los procedió a consignar el 04 de junio de 2008, como consta de recaudo del folio 20.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Con la contestación de la demanda produjo marcado A copias certificadas de actuaciones que rielan en el expediente de consignaciones de arrendamientos que conoce el juzgado 25º de Municipio. Tales medios ya fuero aportados por la parte actora, y siendo legales al constar certificación del funcionario llamado por la Ley (art.1384 del Código Civil), hacen prueba en contra del inquilino ya que son demostrativos de los pagos extemporáneos de los meses de marzo, abril y mayo de 2008 ya que fueron consignados en el mes de junio de 2004.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
De los hechos alegados por cada una de las partes, debieron cumplir respectivamente con su carga de pruebas bajo el principio “quien alegue debe probar”.
Así las cosas, se evidencia que el actor alegó la existencia de un contrato de arrendamiento, su canon mensual, las partes y el supuesto incumplimiento del inquilino en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2008. De otro lado el demandado invocó ser falsos los hechos de la insolvencia alegada en la demanda, alegando a su vez estar solvente en el pago de los cánones, alegó al falta de cualidad del actor y que no podría imputarse a los cánones lo dado en depósito.
No discutió el demandado ni la naturaleza del contrato, ni su existencia, ni desconoció la representación de la ciudadana AURORA MARIA NETO TORCATO por parte del ciudadano BERNARDO CARPANZANO OLINDO quien aparece domo el dueño del inmueble.
- I -
Vistos los hechos con las pruebas producidas se puede concluir:
a.) Que el ciudadano BERNARDO CARPANZANO OLINDO adquirió el inmueble de autos por documento público (no tachado de falso).
b.) Que el ciudadano BERNARDO CARPANZANO OLINDO dio poder de representación a la ciudadana AURORA MARIA NETO TORCATO (no impugnó poder, art.155 y 156 CPC),.
c.) Que la ciudadana AURORA MARIA NETO TORCATO celebró en nombre de su mandante, contrato de arrendamiento junto al ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN que tiene por objeto el inmueble de autos.
d.) Que el ciudadano KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN reconoce la condición y cualidad de la actora cuando consigna a favor de la misma ante el Tribunal 25º de Municipio.
e.) Que consta ante expediente respetivo que ante el Tribunal 25º de Municipio se consignaron los meses de marzo, abril y mayo en junio de 2008.
- II -
De la relación fáctica anterior, lo primero que hay que destacar que no guarda relación el alegato de falta de cualidad propuesto por el demandado, con el argumento que no existe solvencia, lo cual es motivo de fondo.
Veamos: la falta de cualidad guarda relación al tema del interés procesal, entendiendo como tal a la relación jurídica que tenga determinado sujeto con una causa, de manera que le afecte directamente la cosa juzgada o los efectos que nazcan de ella. Así, a título ilustrativo sólo unos cónyuges entre sí, tendrán legitimación por el interés mutuo que tenga “entre ambos” un juicio de divorcio.
Y, en el caso que nos ocupa la defensa no acertó en su argumento de creer que el actor no tiene cualidad porque no existe insolvencia lo cual, insiste este sentenciador no tiene relación con la cualidad, siendo una defensa de fondo, quedando afirmado en esta decisión que el propio demandado reconoce la cualidad de su demandante cuando le consigna a su favor el monto mensual de los cánones de arrendamiento.
Respecto al alegato del demandado que se dispuso en el contrato que el monto de depósito puede ser imputado al concepto de cánones, tal y como lo reconoce el propio demandado, la Ley especial prohíbe expresamente tal circunstancia según dispone el art.22, lo cual no hay motivo de discusión, por lo que debió demostrar su solvencia por otros medios.
Sobre el alegato de que el contrato no precisó lugar de pago, no tiene asidero ya que el artículo 1295 del Código Civil soluciona el asunto, señalando que a falta de señalización expresa del lugar de pago debe entenderse: a) el lugar donde está ubicada la cosa, o, b) el domicilio del deudor. Ello implica que, no podría demostrar el deudor (por ser un hecho negativo) que el acreedor no fue a cobrar a su domicilio, pues si fuere el caso, aplica el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que obligaba al inquilino a consignar las sumas por concepto de cánones no recibidos, ante el tribunal especial de consignaciones.
Ahora bien, precisado que los cánones de los meses de marzo, abril y mayo de 2008 se consignaron en junio de 2008, es obvio que respecto a los relativos a los meses de marzo y abril, se deben tener por extemporáneos por hacerse fuera de los quince -15- días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, según disposición del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En conclusión, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, opera la causal resolutiva de la cláusula 3ª que establece: “…la falta de pago de dos (2) mensualidades, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que EL ARRENDADOR pueda solicitar la resolución del presente contrato…”, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.
Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en forma auténtica en fecha 1º de junio de 2005.
En consecuencia, como el demandante si cumplió con su carga de pruebas (art.506 CPC) no así el demandado, que no probó ningún hecho extintivo de la obligación reclamada como establece el art.1354 del Código Civil, y habida cuenta de la plena prueba de autos, como lo exige el art. 254 del CPC, la presente demanda debe prosperar.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue AURORA MARIA NETO TORCATO contra KAMAL ELDDINE AHMAD CHAABAN, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora del inmueble objeto de litis, identificado como local comercial signado con el N° A21-5, situado en la planta baja del Palacio de Justicia de Caracas, esquina de Cruz Verde, parroquia Santa Rosalía
TERCERA: Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, será necesaria la notificación de las partes. NOTIFIQUESE A LAS PARTES, REGISTRESE Y PUBLIQUESE.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los nueve -09- días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008). Años 198° y 149°
EL JUEZ TITULAR
ABOG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA LA SECRETARIA,
MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ

En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde 1:30 pm., se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,

MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ

LAPG/MFL/kv,8.-
Exp.- N° AP31-V-2008-001586