TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL MERCANTIL AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO-CALABOZO.-

EXPEDIENTE Nº 8234-08

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE DEMANDANTE: NATALE BONURA SCOVAZZO de nacionalidad italiana, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad Nº E-245.568.-
APODERADOS JUDICIALES: Abogados ANA CLARET TROCONIS HERRERA Y RÓMULO ANTONIO HERRERA, venezolanos, hábiles en derecho, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de la cédula de identidad Nros.V-7.275.485 Y 11.796.044 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 107.904 y 86.299 respectivamente, con domicilio en Calabozo Municipio Autónomo Francisco de Miranda en el Estado Guárico.-

PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO MONTILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.721.765, domiciliado en la calle 5, entre carreras 1 y 2, local donde funciona el Fondo de comercio Arturo Kart, C.A. Calabozo estado Guárico, o en su defecto Instalaciones donde funciona el fondo de comercio SANAPIE, C.A. Av. Miranda, san Fernando de Apure.-

APODERADOS JUDICIALES: Abogados MIGUEL ANTONIO LEDÓN DOMINGUEZ, JORGE ALEJANDRO VALERA PEÑA, JOSE RAFAEL PEREZ MARQUEZ, CARLOS ALEXANDER MARIN RANGEL, Y CRISTINA MERCEDES QUINTERO ARATO, quienes son venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el Oficentro La Botica Local L-9, ubicado en la calle 5 esquina de la carrera 10 de esta ciudad de Calabozo estado Guárico, titulares de las cédulas de identidad Nros 8.620.513, 14.881.252, 15.392.363, 15.192.082 y 16.732.174 respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 33.408, 116.784, 107.062, 118.836 y 127.717 respectivamente.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO.-
Obra la presente causa ante esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por la Abogada CRISTINA MERCEDES QUINTERO ARATO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.732.174 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 127.717, actuando con el carácter de co- apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 30-09-2008, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO, propuesta por la abogada ANA CLARET TROCONIS HERRERA, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana NATALE BONURA SCOVAZZO en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MONTILLA, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO.-
En la oportunidad señalada para dictar sentencia, este Tribunal de alzada en fecha 30 de Octubre de 2008, dictó auto difiriéndola, por lo que estando oportuno procede a ello y observa:
Por escrito de fecha 07 de julio del 2008, se introduce la demanda, y por distribución le correspondió al JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUAN Y SAN GERÓNIMO DE GUAYABAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, y en fecha 10 de julio del 2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.-
En fecha 17-07-2008, compareció el alguacil temporal del Juzgado a quo y consignó boleta de citación sin firmar por el ciudadano JOSÉ GREGORIO MONTILLA.-
Mediante diligencia de fecha 22-07-2.008, compareció el ciudadano JOSE GREGORIO MONTILLA debidamente asistido por el abogado MIGUEL ANTONIO LEDÓN DOMINGUEZ y confirió poder apud-acta a los abogados MIGUEL ANTONIO LEDÓN DOMINGUEZ, JORGE ALEJANDRO VALERA PEÑA, JOSE RAFAEL PEREZ MARQUEZ, CARLOS ALEXANDER MARIN RANGEL, Y CRISTINA MERCEDES QUINTERO ARATO, para que lo represente y defiendan sus intereses en el presente proceso.-
Mediante escrito de fecha 23-07-2.008, compareció el abogado MIGUEL ANTONIO LEDÓN DOMINGUEZ oponiendo cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda.-
En fecha 28-07-2.008, la suscrita secretaria dejó constancia que en esta misma fecha venció lapso para dar contestación a la demanda, asimismo se dejó constancia que a partir del día de despacho siguiente se abre el lapso probatorio de 10 días de despacho en la presente causa.-
Mediante escrito de fecha 29-07-2.008, compareció la abogada ANA CLARET TROCONIS HERRERA y consignó escrito referido a la subsanación de la cuestión previa opuesta por la parte demandada.- (79 al 82).-
Estando en la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.-
La suscrita secretaria del Juzgado a quo, dejó constancia que en fecha 13-08-2.008, venció lapso probatorio de diez (10) días de despacho en la presente causa y en este mismo auto dejó constancia que quedó abierta la causa para dictar sentencia.-
Por auto de fecha 23 de septiembre del año 2.008, estando en la oportunidad legal para dictar sentencia el Juzgado a quo difiere la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes al de la presente fecha.-
En fecha 30 de septiembre del año 2.008, el Juzgado a quo dicta sentencia declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y cobro de cánones interpuesta por la abogada ANA CLARET TROCONIS HERRERA en su condición de co-apoderada judicial del ciudadano NATALE BONURA SCOVAZZO contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MONTILLA.-
Mediante diligencia de fecha 01-10-2008, compareció la abogada CRISTINA MERCEDES QUINTERO ARATO y apeló formalmente de la decisión dictada en fecha 30-09-2008 por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.-
Mediante auto de fecha 06-10-2.008, el Tribunal a quo declaró IMPROCEDENTE la solicitud de ejecución formulada por la parte actora.-
Por auto de fecha 06-10-2.008, el Juzgado a quo oye libremente la apelación interpuesta por la abogada CRISTINA MERCEDES QUINTERO ARATO en fecha 01-10-2008 y ordenó remitir el expediente al Tribunal de alzada.-
Por auto de fecha 13-10-2.008, fue recibido en esta alzada el presente expediente y se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar decisión en esta alzada.-
En fecha 20-10-2.008, compareció la apoderada judicial de la parte demandante y consignó escrito de prueba en esta segunda instancia, la cual por auto de fecha 30-10-2.008 este Juzgado declaró innecesaria la admisión de dichas pruebas por cuanto las pruebas se encuentran incorporadas al proceso.-
En fechas 21-10-2008 y 30-10-2008 ambas parte consignaron escritos referidos a la presentación de informes.-
SINTESIS DE LA DEMANDA
En su libelo la abogada ANA CLARET TROCONIS HERRERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.275.485, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 107.904, actuando en este acto como apoderado judicial de la parte demandante, alega que su representado NATALE BONURA SCOVAZZO, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual ya venció, es decir a plazo fijo con término señalado de duración según consta en documento debidamente reconocido por ante la Notaria Pública del Municipio Francisco de Miranda, Estado Guárico Calabozo, anotado bajo el n° 52, Tomo 51, de fecha 11 de septiembre del año 2.007, con JOSÉ GREGORIO MONTILLA, en un local comercial tal como se evidencia en documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público de Calabozo, en fecha N° 73. Protocolo 1°, Tomo 2 adicional del tercer trimestre del año (1972)……., que fue pacto expreso entre las partes que el arrendatario pagaría el canon de Bolívares QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CERO CENTIMOS (BS. F. 550,00), más I.V.A. correspondientes pagaderas a por mensualidades vencidas, e invocó lo previsto en la Cláusula segunda, la cual establece lo siguiente: “… Los cuales deberán ser cancelados dentro de los primeros cinco días de cada mes…” , es decir que debía pagar en los cinco primeros días del mes junio, la mensualidad correspondiente al mes de mayo, y en los primeros cinco días del mes de julio del 2.008, el canon correspondiente al mes de junio de 2.008, alega la parte actora que el demandado de autos debe dos mensualidades por la cantidad de MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100,00), más lo que corresponde por concepto de IVA. Que el contrato de arrendamiento se estipuló en un (01) año, contados a partir del 01 de julio del año 2007, hasta el 30 de junio del 2.008, conforme a lo estatuido en la Cláusula Tercera del contrato, que mientras duró el arrendamiento no hubo inconveniente con el arrendatario; pero que al expirar el contrato de arrendamiento en el término convenido por las partes al momento de contratar, cuyo vencimiento fue el 30 de junio del año 2.008, el señor Bonura le pidió que cancelara los cánones que debía y que desocupara el local, conforme a la notificación de fecha 15-04-2.008, convirtiéndose en un silencio de pago y no entrega del local hasta ahora. Por todo lo antes planteado se hace imperiosa la entrega del local, por las razones que evidentemente se demuestran es que se ve obligada a nombre de su representado a demandar por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO y subsidiariamente el Desalojo al ciudadano JOSÉ GREGORIO MONTILLA, porque hasta la fecha no ha cancelado los meses de mayo y junio más la cantidad correspondiente por concepto de IVA, constituyendo al principal deber que tiene el arrendador como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano Vigente. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.167, 1185, 1599, 1592, 1594, 1.601 del Código Civil, en los artículos 286, 174, del Código de Procedimiento Civil, artículos 33, 34 literal “a”, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que por todo lo antes expuesto es que acude a esta instancia a demandar como en efecto lo hace demanda el Incumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y consecuencialmente el desalojo suscrito entre el señor NATALE BÓNURA SCOVAZZO y el señor JOSÉ GREGORIO MONTILLA, para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por este tribunal de la forma siguiente: Primero: Que son ciertos los hechos antes señalados, Segundo: Que el ciudadano JOSÉ GREGORIO MONTILLA cumpla con lo estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito con el Señor NATALE BONURA SCOVAZZO. Tercero: Que sea desalojado del local Comercial, ubicado en la calle 05, Casco central de calabozo entre carreras 1 y 2 de esta ciudad donde funciona el fondo de comercio Arturo kart, C.A. propiedad del señor NATALE BÓNURA SCOVAZZO, o que sea obligado a ello por este tribunal, totalmente desocupado de personas, bienes y en buenas condiciones como lo recibió, completamente con el pago de Luz, agua, teléfono y cualquier otro servicio público o privado que tuviere prestado al inmueble…Cuarto: Que pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2.008 la cantidad de MIL CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 1.199,oo) en el que se incluye el IVA correspondiente al 9 % equivalente al a los dos (02) cánones de arrendamiento vencidos…, Quinta: Que pague la cantidad de TRES MIL CIEN BOLIVARES (BS. 3.100,00) por concepto de justa indemnización por los daños ocasionados al local. SEXTO: Que pague las costas y costos del procedimiento de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMA: Que se acuerde la corrección o indexación judicial de las cantidades demandadas…. Señaló como domicilio procesal la siguiente dirección: Edificio Centro Comercial Colonial local B-07, calle 5, entre carreras 9 y 10, calabozo Estado Guárico. Solicitó que la citación del demandado se haga en la siguiente dirección Arturo Kart, C.A. calle 05, entre carreras 1y 2 del Casco Colonial, o en su defecto en las instalaciones de Quiropedia Sanapie, Av. Miranda, en San Fernando de Apure. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 4.299,00). Finalmente solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme al procedimiento breve… Asimismo solicitó, que se decrete medida de secuestro al inmueble arrendado….
SINTESIS DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
El abogado MIGUEL ANTONIO LEDÓN DOMINGUEZ, actuando en este acto como co-apoderado de la parte demandada mediante los escritos de fechas 23 y 28 de julio del 2.008, las cuales cursan a los folios (73, 74, 77 y 78) de la presente causa, opuso cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda alegando lo siguiente:
Que opone la cuestión prevista en el artículo 346 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, en razón de la ilegitimidad de la persona citada como demandado, es decir, la falta de cualidad, por cuanto que el contrato de arrendamiento existe es con una empresa denominada ARTURO KART, C.A. y no por su representado, motivos por la cual solicitó que sea declarada con lugar la cuestión previa alegó además que esto se puede probar con los mismos instrumentos que acompañó el actor al libelo.-
Que niega, rechaza y contradice, que su representado haya arrendado un local comercial propiedad del ciudadano NATALE BONURA SCOVAZZO y menos que este ubicada en la calle 5 entre 1 y 2 de esta ciudad de Calabozo, que el mencionado local esta arrendado a una empresa que tiene más de seis (6) años dicho inmueble, por lo que el contrato jamás tuvo su inicio el 30 de julio del 2.007 y menos que finalizó el 30 de junio del 2.008. Que niega, rechaza y contradice que se haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la que paga los cánones es la empresa. Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya notificado a su representado del término del contrato porque de ser así el tribunal no debió haber admitido la demanda por lo que mal pudo solicitar fue el cumplimiento de contrato. Negó, rechazó y contradijo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se estime la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (BS. 4.299,00). Que niega, rechaza y contradice que el actor solicite el incumplimiento de contrato y menos que sea por expropiación del término y por falta de pago y menos aún que sea por vencido el tiempo estipulado en el contrato por cuanto nunca su representado suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora. Finalmente negó, rechazó y contradijo a rasgos generales la presente demanda. Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en costas. Que de esta forma da por contestada la demanda.-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Vistos los términos tanto del libelo, como del escrito de contestación a la demanda la presente controversia quedó circunscrita, en determinar la relación arrendataria a tiempo determinado, suscrita entre NATALE BONURA SCOVAZZO y el ciudadano JOSÉ GREGORIO MONTILLA y en consecuencia decidir sobre la procedencia de la entrega del inmueble arrendado en virtud de la expiración del término de duración del contrato de arrendamiento.-
En estos términos quedó planteada la litis en virtud del rechazo genérico a la pretensión del actor por parte del demandado en su contestación a la demanda respectiva.-
DE LA CALIFICACION DE LA ACCION
Ahora, este juzgador, observando y analizando los términos en que fueron explanados tanto los hechos como el petitorio en el libelo de demanda, se evidencia, cierta confusión en el actor en relación a la calificación de la acción propuesta, en este sentido este Tribunal en aras a una recta e idónea administración de justicia y con base al principio Iura Novit Curia; pasa a establecer lo siguiente:
De los hechos y petitorio explanados por la actora, en su libelo, se evidencia que la misma califica la acción ejercida como acción por incumplimiento fundamentada en los artículos 1.167, 1185, 1599, 1592, 1594, 1601del Código Civil y los artículos 286 y 174 del Código de Procedimiento Civil, los artículos 33, 34 literal a), 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Ahora, si bien la actora efectúa tal calificación, a criterio de este Juzgador la acción ejercida es la de cumplimiento de contrato. En efecto tal como lo indicó en su libelo y así lo alega como base fáctica de su pretensión que el contrato de arrendamiento venció y que el arrendatario se niega a cumplir la obligación de devolver la cosa objeto del contrato. Ahora bien, el hecho de que el demandante hubiera denominado como acción de incumplimiento, la acción ejercida, carece de relevancia jurídica debido a que el juez es quien conoce el derecho en razón del principio Iura Novit Curia; “es por esto que en atención a lo expuesto este Tribunal en uso de la facultad que le concede al referido principio considera que el cambio de la calificación de la acción intentada por la parte actora, de acción de incumplimiento por acción de cumplimiento de contrato, es una cuestión de derecho conforme a la potestad que le corresponde al juez y en acatamiento del principio en comento; razones por las cuales debe establecerse a los fines de este proceso que la acción intentada por la actora es una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.- Así se establece.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Antes de pronunciarse sobre los alegatos de las partes, procede el Tribunal a revisar la atendibilidad de la pretensión incoada, en base al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Así como tomando en cuenta que el actor alega que demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término contractual.
En tal sentido, se debe señalar, que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, traídos a los autos por la actora, cursante al folio (10 y vto.) al cual este juzgador le otorga pleno valor probatorio, establece:
“TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año, contado a partir del primero (01) de Julio del 2007, a su vencimiento el contrato se considera terminado, sin necesidad del desahucio, ni notificación alguna, porque expresamente EL ARRENDATARIO se compromete a entregar el inmueble en perfectas condiciones; libres de bienes y personas al término del plazo fijo. Las partes declarar expresamente que en ningún momento opera la tácita reconducción.”… omissis…
Por lo que, de la cláusula antes citada se evidencia, que el contrato tuvo una duración de un (01) año fijo, que comenzó el día primero (01) de julio de 2007 y venció el día 01 de julio de 2008; ahora bien, la demanda se introduce en fecha 07 de Julio de 2008, tal como consta de la nota de secretaría cursante al folio (05) y fue admitida en fecha 10 de julio de 2008, y alega la parte actora que la parte demandada le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses que van desde mayo y junio de 2007, y por este motivo, demanda el cumplimiento del contrato y pide se cumpla con el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término con la entrega del local y subsidiariamente el desalojo del local arrendado y que por vía de consecuencia se condene al pago de los cánones insolutos y los que se sigan venciendo hasta la efectiva entrega del inmueble.
Ante tal situación procesal, este Tribunal debe señalar en primer término, que en el libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, volumen I, por GILBERTO GUERRERO QUINTERO, año 2003, páginas 286 y 287, en relación a la acción de cumplimiento y la prórroga legal, estableció:
“....Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38”, ¿significa que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador? Mostramos parecer afirmativo, porque así lo establece el artículo 38 de la Ley, por lo cual nos parece que la intención del legislador ha sido la de conceder el derecho a la prórroga legal en beneficio del arrendatario, en sustitución del derecho de preferencia arrendaticia que llegó a regular el derogado DLDV, en su artículo 4° y 40 de la también derogada LRA, a que se refiere el 45 de esta última; y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho de gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante este incumplimiento procede ipso iure la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero si indica que el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, o cualquier otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la Ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, este será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal” (artículo 40) y otra muy distinta a la inadmisibilidad de la acción interpuesta por cumplimiento de contrato (artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario).-
El incumplimiento a que se refiere el artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliario conduce a otra acción diferente a la de cumplimiento de contrato, pues como bien establece el artículo 41 de la Ley en comento “No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales”, es decir, que el incumplimiento de las obligaciones contractuales, en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por eso creemos que en todo caso la demanda por cumplimiento por vencimiento del término del contrato, a que se refiere el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es inadmisible como medida creada en la ley para que el derecho de la prórroga legal pueda ejercitarlo el arrendatario, sin que esto pueda significar que se le conceda al inquilino un privilegio especial, fuero o inmunidad en perjuicio de los derechos del arrendador propietario y de la obligación que tiene aquel de mantener y conservar el inmueble arrendado, así como de cumplir las obligaciones a su cargo, según el contrato de arrendamiento al tenor de la Ley, durante todo el tiempo del contrato......” .-
Por otra parte, en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 03 de Octubre de 2006, expediente 06-0092, con ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA, se estableció:
“…..Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:
“Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga. …..” De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso……….”
Con fundamento en la doctrina y la sentencia invocada y con vista que en el caso sub-iudice, estamos ante la interposición de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término de duración, cuya finalización ocurrió en fecha 01 de julio de 2008, a pesar de que según lo alegado por la actora, la parte demandada, esta incursa en el incumplimiento de una de las cláusulas del contrato, como lo es, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2008, no por ello, vencido el contrato, no comienza a correr la prórroga legal, ya que, como lo expresó GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en la cita antes copiada que dice: “....si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero si indica que el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, o cualquier otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento...”. Es por lo que este Tribunal considera que por cuanto la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, fue interpuesta una vez comenzado el lapso de la prórroga legal, es decir el contrato culminó el día 01 de julio de 2008 y la demanda fue interpuesta el día 07 de julio de 2008, es decir estando en curso la prórroga legal; que conforme al artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en base a la posiciones tanto doctrinarias y a nivel del Tribunal Supremo de Justicia, antes referidas, la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del tiempo de duración, es inadmisible y así se decide.
También interpone la actora de una manera confusa, ambigua y con escasa técnica, un desalojo subsidiario a la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, entendiendo este juzgador que la parte actora se refiere a la consecuencia inmediata que se derivaría en caso de obtener un pronunciamiento favorable en relación a su acción de cumplimiento, como lo es desalojar o entregar el inmueble objeto del contrato. No obstante esta interpretación efectuada por este tribunal y ante la duda y en el supuesto de que la actora haya propuesto una acción subsidiaria, en caso de que no fuese acogida la acción principal, y en aras de garantizar una efectiva tutela judicial y en pro del principio pro actione, este tribunal pasa a pronunciarse en relación al desalojo de la siguiente forma:
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales………”
Conforme a esta disposición de esta ley especial la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado, es de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, siempre y cuando se trate de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos y solo en estos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO conforme a las causales taxativamente establecidas en la norma antes mencionadas.-
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) sobre el punto, decidió:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitará el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…) ”
De la presente decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se interpreta lo siguiente:
1. Que no es posible que el demandante solicite el desalojo de un inmueble cuando se alega la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. De todo lo anterior, se concluye que la demanda por desalojo basada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, ya que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.-
En el caso de autos, el actor alegó en el libelo que le unía a la parte demandada, un contrato de arrendamiento escrito A TIEMPO DETERMINADO y sin embargo demandó de forma subsidiaria el desalojo invocando de manera indistinta los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167, 1185,1.592, 1.599,1594,1601 1.264 del Código Civil, relacionados con la RESOLUCIÓN de los contratos y con los deberes del arrendatario, lo que hace que en virtud de los motivos expuestos supra, su demanda de desalojo resulte INADMISIBLE por ser contraria al debido proceso y al orden público, como en efecto se declara. Así se decide.
Expuesto lo anterior se este tribunal de alzada quiere dejar establecido, que aun cuando el tribunal a quo estimó admisible la presente pretensión, no se encuentra impedido para declararla inadmisible pues, la inadmisibilidad de la acción o pretensión, puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso.-
Asimismo se establece que al haberse resuelto la controversia por una cuestión jurídica previa que determinó la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, debiendo declararse una sentencia inhibitoria de inadmisibilidad de la pretensión fundada en el orden público procesal, vale decir, sin llegar a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, siendo claro para esta Alzada, tomar en consideración el artículo 206 de nuestro Código Procesal Civil al existir una causal de nulidad “ab initio” que no puede ser subsanada en el presente proceso, lo cual conlleva a la nulidad de lo actuado y a la consecuente nulidad de todas las actuaciones y en consecuencia la inadmisibilidad de la demanda por la existencia de una disposición expresa que así lo ordena como lo es el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.