REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS


ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2007-002311

PARTE DEMANDANTE:
FELICE STREFEZZA TIRNO y CHIRICO BORNEO BORNEO, italianos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. E- 264.604 y E- 673.756, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MAURO JOSE VELÁSQUZ FORNES, MARINA MIRANDA DE QUIROGA y HUGO MONTERO ACEVEDO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.833, 16.084 y 123.490, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



ANGELINA GREGORIA RIZZO CONSTANTINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.113.564.-

VIACNEY VITALI, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.168.-


APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:




MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 12 de Noviembre por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de Noviembre de 2007, se admite, disponiéndose su trámite conforme al juicio breve.-

En su libelo narra la actora, que en fecha 09 de Noviembre de 2006, mediante documento autenticado, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana ANGELINA GREGORIA RIZZO CONSTANTINO sobre una Casa-Quinta denominada Santa Eduvigis, situada en la Urbanización Los Chaguaramos, Calle Sanoja Número 11, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Continúa alegando, que en el contrato se pactó una duración de un año fijo desde el 01 de Noviembre de 2006 hasta el 31 de Octubre de 2007; que se convino en un canon mensual de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.1.500.000, 00); que se estipulo que al término del contrato la arrendataria devolvería el inmueble libre de bienes y personas y que en caso de retardo purgaría una penalidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 80.000,00) diarios.-
Prosigue la parte actora indicando que el 31 de Octubre de 2007, venció el contrato y que la arrendataria no ha cumplido con la entrega del local libre de personas y bienes y que ha dejado de pagar la pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007.-

Concluye pidiendo se condene a la arrendataria al cumplimiento del contrato suscrito entregando el inmueble según lo pactado y pagando el canon de arrendamiento de los meses insolutos, así como la penalidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 80.000,00) por cada día a partir del 01 de Noviembre de 2007.-

Practicada la citación la demandada comparece para contestar la demanda alegando:

Conviene en la existencia de la relación locativa y que esta se documentó mediante el instrumento señalado y aportado por la actora, empero estima que el arrendamiento se renovó por cuanto no le fue notificada por los arrendadores su voluntad en contrario, niega que haya dejado de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2007, pues los arrendadores debían cobrarlos en el inmueble y no lo hicieron, rechaza la pretensión de la parte actora de que no tenga derecho a la prorroga legal, pues ha dado cumplimiento cabal al contrato y afirma que ha cumplido todas las exigencias de la convención.-

Durante la fase probatoria ambas partes centraron su actividad en el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento que se pactó, el cual ha sido incorporado a las actas procesales.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal, se procede a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material para lo cual se observa:


II
Cursa a los folios del siete (7) al diez (10) y treinta y cuatro (34) al treinta y siete (37), del expediente, ejemplares del instrumento de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, en fecha 09 de Noviembre de 2006, bajo el Nº 24, Tomo 56; que contiene el contrato de arrendamiento que da origen a la relación que corresponde juzgar a este Tribunal, esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y de modalidades convencionales a las que las partes sujetaron la misma.-

En la presente causa la parte actora pretende se ordene a la demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, en especial en lo relativo a la devolución del inmueble por haber expirado el término de duración convenido y la penalidad estipulada para el retardo en la ejecución de esta obligación, además del pago de los meses que indica como insolutos.- Lo que resiste la demandada con la afirmación de que el contrato ser prorrogó y que tiene derecho a la prorroga legal.-

Para la resolución de asunto debemos iniciar significando que el arrendamiento de inmuebles supone que el arrendador se obliga a hacer gozar al arrendatario de una cosa inmueble de forma temporal y mediante un precio determinado.- De modo que la misma noción del contrato se opone a la idea de perpetuidad, ahora esta circunstancia no impide que se distinga entre los arrendamientos por tiempo determinado y los arrendamientos a tiempo indeterminado, recordando que la base de la distinción, es que exista acuerdo de las partes sobre la duración del contrato al establecer un término en el que se producirá su extinción.-

En el presente caso tenemos que la cláusula segunda del contrato estipula: “El tiempo de duración de este contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1°) de Noviembre de dos mil seis (2006), hasta el treinta y uno de Octubre de dos mil siete (2007)”.- (negrillas y subrayado del Tribunal).-

En esta materia rige plenamente el principio de la buena fe conforme al cual las partes deben proceder en su ejecución del convenio acatando la equidad, los usos y las previsiones de Ley, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil.- En este sentido se advierte que el artículo 1599 del Código Civil dispone: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desauhucio”.-

Cuando el legislador prevé que no es necesario el desahucio, establece que no se requiere de una notificación previa para que se produzca la terminación del contrato, esto es una expresión del principio civil conforme al cual “…el día interpela al hombre…”.-

Para el sentenciador no hay duda que el pacto cuyo cumplimiento se ha reclamado en la causa está contenido en el documento que cursa a los folios del siete (7) al diez (10) y treinta y cuatro (34) al treinta y siete (37), del expediente, el cual es un arrendamiento por tiempo determinado y que conforme a la previsión de su Cláusula Segunda finalizaba su duración al llegar el día 31 de Octubre de 2007.- Sin que fuera necesaria ninguna notificación al respecto.-

Ahora debe examinarse en el caso que nos ocupa, la procedencia o no de la institución de la prorroga legal, que como bien han significado los autores GUERRERO QUINTERO y GUERRERO ROCCA se puede definir como:

“…es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo…”.-

De modo que de puede afirmarse de manera práctica que al llegar a producirse la extinción del plazo opera de pleno derecho y a modo de extensión por beneficio de Ley de la duración del contrato de arrendamiento.-

Empero, ha de advertirse que el nacimiento de este beneficio se encuentra sujeto a una condición a tenor de lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios al estipularse “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prorroga legal.”.- (negrillas y subrayado del Tribunal).-

En este caso hay la afirmación concurrente de las partes sobre el hecho de haberse pagado la pensión de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, empero la arrendataria significa que tal incumplimiento tiene como causa la omisión de los arrendadores de cobrar el canon conforme a la Cláusula Tercera.-

Recordamos que el legislador ha dispuesto que ante la negativa del arrendador de recibir la pensión de arrendamiento, el arrendatario puede liberarse mediante la consignación arrendaticia prevista en el Titulo VII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante la obligada al pago no realizó el pago por consignación.-

De modo que la arrendataria no se encontraba solvente para el momento en que llegó a su termino el contrato y por tanto no tiene derecho al beneficio de la prorroga legal, como lo estipula el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.-

Por tanto, vencido el contrato el arrendatario debía proceder a devolver la cosa arrendada conforme lo prevé el artículo 1594 del Código Civil y de autos se evidencia que el demandado no cumplió con esa obligación por lo tanto se encuentran llenos los extremos de la acción de cumplimiento de contratos al estipular en el artículo 1.167 que en los contratos bilaterales ante el incumplimiento de una de las partes la otra puede reclamar judicialmente su ejecución y la indemnización de los daños y perjuicios.- Siendo así lo procedente en derecho y en justicia es declarar con lugar la demanda acordando además la indemnización pretendida y el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de Agosto, septiembre y Octubre de 2007. Así se declara.-

Se acuerda entonces una indemnización por daños y perjuicios conforme a la previsión de la cláusula Décima Cuarta del contrato de OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 80.000,00) diarios, ahora OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (BSF. 80,00) diarios y que desde el 01 de noviembre de 2007 hasta esta decisión asciende a la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BSF. 6.640,00).-

III

Con fundamento en las razones que anteceden este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que la Ley le confiere declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por los ciudadanos FELICE STREFEZZA TIRNO y CHIRICO BORNEO BORNEO, en contra de la ciudadana ANGELINA GREGORIA RIZZO CONSTANTINO, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En tal virtud se condena a la demandada a la ejecución del contrato y en consecuencia a:
Primero: A la entrega real y efectiva libre de bienes y personas el inmueble constituido por una Casa-Quinta denominada Santa Eduvigis, situada en la Urbanización Los Chaguaramos, Calle Sanoja Número 11, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.-

Segundo: Al pago de una indemnización de daños y perjuicios equivalente a la cantidad OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS 80.000,00) diarios, ahora OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (BSF. 80,00) diarios y que desde el 01 de Noviembre de 2007 hasta esta decisión y que se liquida como un pago único por el monto de cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BSF. 6.640,00).-


Tercero: Al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007 que sumadas ascienden a la cantidad total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BSF 4.500,00)

Cuarto: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintitrés (23) días del mes de Enero del año dos mil Ocho (2.008).- Años: Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 23 de Enero de 2008, se registró y publicó sentencia, siendo las 8:55 a.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*.-