TSJ Regiones - Decisión

I
Mediante libelo de demanda cursante a los folios 1 al 2 del presente expediente, de fecha dos de noviembre de dos mil siete (02-11-2007), la Abogada NELIDA MAITA, Inpreabogado Nº. 38.002, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 8.792.993, domiciliada en esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, Municipio Autónomo Leonardo Infante, en carácter de Apoderada Judicial del ciudadano FELIX ANTONIO LASTRA VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 8.574.273, según instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, de fecha veintiséis de junio de 2.007 (26-06-2.007), el cual quedó anotado bajo el Nº. 18, Tomo 143, (folios 5 al 7); demandó por ante este Tribunal a la ciudadana GLORIA GONZALEZ DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 3.026.785, de este domicilio, por Resolución de Contrato y Desalojo. Igualmente, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el bien inmueble identificado en el libelo. Asimismo anexó Marcados “A”, “B”, “C” y “D”, en doce folios útiles.
En fecha seis de noviembre de dos mil siete (06-11-2007), el Tribunal mediante auto cursante al folio diecisiete (17) del expediente, niega la admisión de la demanda hasta tanto la demandante defina con cual de los dos procedimientos señalados en su libelo de va a proceder a demandar, ya que no lo puede hacer por las dos vías tal como se refiere ella en su escrito. En consecuencia, la Apoderada Demandante mediante escrito cursante a los folios 18 al 20, consigna la Reforma del libelo.
En fecha veintitrés de noviembre de dos mil siete (23-11-2.007) el Tribunal mediante auto cursante al folio 22, admite la reforma de demanda y recaudos acompañados y ordena la citación de la demandada GLORIA GONZALEZ DE RODRIGUEZ, para que comparezca por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a cualquiera de las horas destinadas para despachar, a fin de que de contestación a la demanda, citación ésta que se llevó a efecto en fecha veintiséis de noviembre de dos mil siete, tal como se evidencia a los folios veintitrés (23) y veinticuatro (24) del expediente.
A los folios 25 al 28 del expediente, riela escrito de contestación de demanda, oposición de cuestiones previas e impugnación de documentos, suscrito por la ciudadana GLORIA GONZALEZ DE RODRIGUEZ, debidamente asistida por el Abogado JOSE MANUEL RUIZ, y anexos marcados “A” y “B” (folios 29 y 30).
Riela al folio treinta y uno (31) Poder Apud-Acta, otorgado por la demandada GLORIA GONZALEZ DE RODRIGUEZ, al Abogado JOSE MANUEL RUIZ SALAZAR.
Abierto el lapso de promoción de pruebas, riela al folio 32 del expediente, escrito presentado por el Abogado JOSE MANUEL RUIZ SALAZAR, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, pruebas éstas que fueron admitidas por el Tribunal, a excepción de la promovida en el literal “C”, por cuanto la misma no se ajusta a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 34).
Riela al folio 33, diligencia suscrita por la Apoderada de la parte demandante, mediante la cual subsana la cuestión previa opuesta por la parte demandada y desconoce los instrumentos marcados “A” y “B”, producidos por ésta en la contestación de la demanda.
Riela a los folios 35 al 38, escrito de pruebas con 17 anexos, presentado por la Abogada NELIDA MAITA, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante, admitidas por el Tribunal al folio 67.
A los folios 69 al 73, cursa declaración rendida por los ciudadanos FLOR DELIA MARACAY REQUENA, MARIA DEL ROSARIO DIAZ MEDINA y FREDDY PIÑERUA ORDAZ, testigos éstos promovidos por la parte demandada.
Riela al folio 74, diligencia suscrita por el Apoderado de la parte demandada, mediante la cual impugna los instrumentos cursantes a los folios 53 al 65 del expediente, diligencia ésta, dejada sin efecto por el mismo Apoderado según diligencia cursante al folio 77. Posteriormente al folio 78, la parte demandada impugna nuevamente los mismos instrumentos cursantes a los folios 53 al 65.
Mediante diligencia cursante al folio 80, la Apoderada demandante hace valer en todo su contenido los instrumentos impugnados por la parte demandada.
Riela a los folios 84 al 86, alegatos presentados por el Apoderado de la parte demandada.
II
Planteada como ha quedado la controversia en el expediente Nº. 2319, procede esta Juzgadora a dictar sentencia definitiva de conformidad con los artículos 243, 15 y 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 2, 26, 49, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, aunado a los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por las partes litigantes. De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuesta como fue la cuestión previa del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma en la demanda en concordancia con el artículo 340 ejusdem, Ordinal Quinto, el cual es del tenor siguiente: “La relación de los hechos y los fundamentos de hecho y de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, en este orden de ideas, alegada la cuestión previa debe ser decidida como punto previo a la sentencia definitiva.
PUNTO PREVIO:
Para decidir se toma como fundamentos los alegatos de las partes litigantes, puedo observar que la forma como está planteada la cuestión previa, parece mas una defensa de fondo, que debe ser alegada de esa manera y no una cuestión previa, por cuanto del escrito de demanda se observa que la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, están bien determinados, solo que corresponde al Juez al momento de dictar sentencia expresar si procede o no la acción con base a los hechos y al derecho alegado en la demanda respectiva, en consecuencia, conforme al razonamiento antes expuesto, este Tribunal de causa sin mayores consideraciones administrando justicia y por autoridad de la Ley, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara sin lugar la cuestión previa por defecto de forma alegada y así se decide. Declarada sin lugar la cuestión previa opuesta y por ser de las que no tienen apelación conforme el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, procede el Tribunal a decidir el fondo de la controversia. Tratándose de una demanda por Desalojo con fundamento en el artículo 34, Literal “A”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales. A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas..”, es indispensable revisar el contrato de arrendamiento, en la cláusula que determina la duración del mismo, para saber que tipo de contrato es verdaderamente, por cuanto de allí depende si procede o no la acción por desalojo, ya que la misma solo procede en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales que expresa el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto si resultare del análisis, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado jamás puede prosperar la acción por desalojo con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo procede la resolución o la ejecución del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, conforme el artículo 1.167 del Código Civil. La Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que se acompaña marcado con la letra “D” y corre al folio 15 del expediente respectivo, es del tenor siguiente. Cláusula Segunda: “ El contrato se iniciará el día veintiocho (28) de octubre de 2006, y culminará el veintiocho (28) de octubre de 2006, tendrá una duración de seis (6) meses prorrogable o no por mayor, menor o igual tiempo mediante notificación escrita por parte de “El Arrendador”, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato a “La Arrendataria”.- Siendo este contrato autenticado ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua en fecha 28 de Abril de 2006, quedando anotado bajo el Nº. 22, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados durante el año 2006, siendo un documento público que merece fe pública por cuanto no fue tachado de falso en su oportunidad legal correspondiente, no puedo decir lo mismo del contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte demandada por ser un documento privado que fue desconocido por la parte a quien se le opone, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y la parte que lo promovió no dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 445 ejusdem, es decir, la parte que produjo el instrumento no probó su autenticidad , en consecuencia, dicho documento carece de valor probatorio y así se decide.
Ahora bien, teniendo como documento fundamental de la demanda el contrato de arrendamiento que cursa al folio 15 marcado con la letra “D”, y con la prueba que corre a los folios 63, 64, 65, los cuales fueron impugnados por la parte demandada en forma genérica, sin fundamentación legal alguna, el Tribunal los tiene como no impugnados en esa forma, por cuanto hay jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, que no permite las impugnaciones genéricas sin fundamentación legal, de allí que los documentos que corren a los folios 63, 64 y 65, tienen todo su valor probatorio como documentos públicos administrativos, y prueban que efectivamente la parte Arrendadora dio cumplimiento a ala Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, es decir, notifica con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento su deseo de no prorrogar el mismo, así como tambien solicita la cancelación de la deuda por cánones de arrendamientos vencidos que asciende a la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo), notificación que hace a los fines de la desocupación del inmueble, del texto del telegrama se observa que el contrato jamás puede ser prorrogado, por mayor, menor o igual tiempo, por cuanto la parte arrendadora participó su deseo de no prorrogar el mismo con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato a la parte arrendataria.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) o menos se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Pero el artículo 40 de la misma Ley, dispone: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”. En consecuencia al vencimiento del término contractual, es decir, en fecha 28 de octubre de 2006, de conformidad con el documento administrativo telegrama, expedido por Ipostel de fecha 27 de septiembre de 2006, la arrendataria no estaba solvente con su obligación de pagar el cánon de arrendamiento con una deuda que asciende a la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo), de allí la solicitud de desocupación que hace la parte Arrendadora con un mes de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento. En consecuencia del análisis antes realizado queda suficientemente probado que el contrato de arrendamiento venció el 30 de octubre de 2006, y no fue prorrogado legalmente por estar insolvente la Arrendataria, conforme a los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como tampoco puede ocurrir la tácita reconducción y convertirlo en un contrato a tiempo indeterminado, por disponerlo así la Cláusula Segunda del mismo contrato que es Ley entre las partes. Son aplicables Las disposiciones legales del Código Civil en sus artículos 1.599, 1.600, 1.614, y muy especialmente el 1.601, que aún cuando la arrendataria ha continuado en el goce del inmueble dado en arrendamiento, no puede alegar la tácita reconducción por cuanto hubo el desahucio, en consecuencia repito, el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado. Todo esto viene a fundamentar fehacientemente el criterio de esta Juzgadora, en este sentido la acción por Desalojo debe sucumbir, por estar fundamentada erróneamente, la acción a seguir debe ser la ejecución del contrato o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, pero jamás el procedimiento por desalojo con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda por desalojo, incoada por la Abogada NELIDA MAITA, actuando como Apoderada Judicial del ciudadano FELIX ANTONIO LASTRA VARGAS, ampliamente identificados en los autos, contra la ciudadana GLORIA GONZALEZ DE RODRIGUEZ, ampliamente identificada, en su carácter de arrendataria de un inmueble ubicado en la Calle Los Ilustres, Nº. 47, entre Calle 19 de Abril y La Granja, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico.
Se condena parcialmente en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dado, firmado y sellado en la Sala de despachos del Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Valle de la Pascua, treinta de enero de dos mil ocho. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez

Dra. Mirvia Piñango de Martinez
La Secretaria

Abog. Eleizalde C. Campos
Publicada en su fecha, siendo las dos de la tarde, previo cumplimiento de las formalidades legales.
La Secretaria

Abog. Eleizalde C. Campos