ASUNTO: AP31-V-2007-002550
El juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentó el ciudadano RAFAEL CAMPO RINCÓN, titular de la cédula de identidad N° 2.074.870, representado por los abogados Pablo Jaén y Alba Rosales, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.791 y 114.456, en ese orden, contra el ciudadano CONRADO FUENTES PEÑA., titular de la cédula de identidad N° E-83.670.548, representado judicialmente por los abogados Germán Ramírez Materán, Thábata Carolina Ramírez Hernández, Carmen Rojas Márquez, Luis José Guevara González y Marino Faría Vargas, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 6.642, 80.102, 82.300, 84.953 y 14.401, respectivamente, se inició mediante libelo de demanda incoado el 29 de noviembre de 2007, admitida el 3 de diciembre de 2007, por los trámites del juicio breve, emplazándose a la parte demandada, a los fines que contestara a la pretensión al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación.
PRIMERO:
En el libelo de la demanda la parte actora expuso que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Conrado Fuentes Peña, en fecha 15 de junio de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2005, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la primera planta de la Quinta Alithea, suite distinguida con el No. 11, situada en la Avenida Mariscal Sucre de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en el referido contrato de arrendamiento las partes convinieron como canon de arrendamiento la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), por mensualidades adelantadas que debían ser canceladas los días quince (15) de cada mes, monto el cual se encuentran comprendidos doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), por renta básica del local, sesenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 62.500,00) por mobiliarios y sesenta y dos mil quinientos bolívares (62.500,00) por servicios de electricidad, agua, gas, entre otros.
En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes establecieron que dicho contrato comenzaría a regir el 15 de junio de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2005, es decir, tendría una duración de seis meses; a menos que las partes convinieran expresamente por escrito y con antelación, alguna prórroga al vencimiento del plazo establecido. Que el plazo referido se considera fijo e improrrogable y a su término se considera vencido sin necesidad de desahucio o notificación. Igualmente, en virtud de ello, el contrato de arrendamiento se ha prorrogado cada seis meses, desde el 15 de junio hasta el 15 de diciembre de 2007. Que según resolución emanada del Ministerio de Infraestructura, Dirección de Inquilinato, se fijó el canon de arrendamiento mensual de ciento cuatro mil ciento doce bolívares con cero céntimos (Bs. 104.112,00), a pesar que el arrendatario convino en el contrato de arrendamiento con el arrendador pagar el canon mensual en la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00).
Que en la cláusula cuarta, las partes convinieron que el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones, es decir, la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en las fechas y en el lugar convenidos, daba derecho al arrendador de reclamar judicialmente la ejecución del contrato. Que el arrendatario adeuda los cánones de arrendamiento de los meses que van desde junio a diciembre de 2006 y enero a noviembre de 2007, a razón de ciento cuatro mil ciento doce bolívares con cero céntimos (Bs. 104.112,00), suma que asciende a la cantidad de un millón ochocientos setenta y cuatro mil dieciséis bolívares sin céntimos (Bs. 1.874.016,00).
Sobre la base de esos hechos y con fundamentos en los artículos 1.160, 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 ordinal 2 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al arrendatario a los fines que convenga en la resolución del contrato de arrendamiento; a entregar el inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita y en pagar al arrendador las costas, gastos y honorarios que cause el presente juicio y en su defecto sea condenado.
Consta que el 17 de enero del presente año, el Alguacil dejó constancia de haber citado al demandado, quien oportunamente, en fecha 21 de enero del mismo año, presentó escrito a través del cual propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma por no cumplir con los extremos del ordinal 4° del artículo 340 ejusdem y contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, negó que hubiera celebrado un contrato de arrendamiento por un inmueble ubicado en la primera planta de la Quinta Alithea, ubicada en la Avenida Mariscal Sucre de la Urbanización San Bernardino, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de junio de 2005, sino que el contrato fue celebrado el 22 de junio de 2004, por una duración de seis (6) meses fijos, cuyo vencimiento fue el 22 de diciembre de 2004, por lo cual debe entenderse a tiempo indeterminado, al no haber ocurrido el desahucio antes de la referida fecha. Igual negó que pagara como canon de arrendamiento desde el inicio del contrato, el monto regulado en Resolución No. 005367, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.
Señala el demandado que el inmueble que ocupa no es una suite, sino una habitación más de las que integra la casa quinta. Indicó que el arrendador ocultó que el inmueble se encontraba bajo una regulación desde el 11 de agosto de 2002, lo cual fue arrendado por un canon convencional superior a lo regulado. Alega que pagó la primera mensualidad que inició 22 de junio de 2004 y se cumplió el 22 de julio de 2004, hasta la que finalizó el 22 de agosto de 2005, por canon de arrendamiento mensual del inmueble la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 380.000,00), lo cual significa una diferencia mensual durante doce (12) meses de doscientos setenta y cinco mil ochocientos ochenta y ocho bolívares con cero céntimos (Bs. 275.888,00).
Argumenta por otro lado que vencida la mensualidad del 22 de noviembre de 2005, pasó a consignar ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la suma fijada por el organismo regulador de ciento cuatro mil ciento doce bolívares sin céntimos (Bs. 104.112,00). Pagando el 25 de noviembre de 2005, hasta el vencimiento de la mensualidad del 22 de junio de 2006, consignación que señala haber efectuado el 26 de junio de 2006.
Que celebró un convenio en privado con el arrendador para seguir ocupando el inmueble sin pagar canon alguno hasta que cubriera la deuda del reintegro de sobre alquileres que le fuera reconocido en el acuerdo privado hasta cubrir la suma de tres millones trescientos diez mil seiscientos cincuenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 3.310.656,00). Desconoció el contrato que la parte actora acompañó e hizo valer su ejemplar acompañado al momento de contestar la demanda.
Posteriormente, en fecha 23 de enero de 2008, el apoderado judicial del demandado consignó escrito de promoción de pruebas, acompañando recibos de arrendamiento, comprobantes de depósitos bancarios validados en las taquillas del Banco Industrial de Venezuela. Procediendo por otro lado, en esa misma fecha la representación judicial de la parte actora a subsanar las cuestiones previas opuestas por la demandada.
Procediendo este Juzgado mediante auto de fecha 24 de enero de 2008, a pronunciarse sobre la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 21 de enero de 2008, la parte actora promovió como pruebas, copia certificada del expediente No. 2005-9011 emanado del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, e hizo mención a la copia de cédula de la identidad del demandado, documento de pago de viáticos, documento de poder Apud Acta de fecha 18 de enero de 2008, todos los presentó como prueba de cotejo.
Las pruebas promovidas por la parte actora se admitieron el 1º febrero de 2008. Fueron declarados desiertos todos los actos fijados en distintas oportunidades para las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada. Con respecto a las posiciones juradas no se llego a realizar la citación de parte actora.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, pasa el Tribunal a resolver primero la cuestión previa de defecto de forma opuesta por la demandada. En efecto, ésta parte alegó que en el libelo de demanda no se precisó el canon mensual de arrendamiento, sino que se limitó a indicar que los mismos alcanzaban la suma de un millón ochocientos sesenta y cuatro mil dieciséis bolívares (Bs. 1.874.016,00). Que además, la parte no efectuó la conversión monetaria de los bolívares actuales a bolívares fuertes.
En este sentido, cabe señalar que la parte mediante escrito de fecha 23 de enero de 2008, procedió a subsanar lo referente a la falta de indicación del monto de los cánones alegados como insolutos. Señaló que se trataba de los meses de junio de 2006 hasta noviembre de 2007, a razón de ciento cuatro mil ciento doce bolívares (Bs. 104.112) cada uno o su equivalente a bolívares fuertes ciento cuatro con once (Bs. 104,11).
De acuerdo a ello, a pesar que según la Resolución de la conversión monetaria no hace falta la reexpresión del signo monetario en aquellos documentos emitidos hasta el 31 de diciembre de 2007, pues conservan su validez, caso contrario significaría ir contra el normal funcionamiento de las operaciones regulares, la parte subsanó también esa situación, por lo que no hay lugar a la cuestión previa de defecto de forma alegada.
Resuelta esta cuestión previa, pasa el Tribunal a analizar el mérito del asunto, observando que ambas partes procedieron a desconocer los documentos privados por ellos aportados en apoyo a sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, hay acuerdo en que los relaciona un contrato de arrendamiento, pero que mientras la parte actora alegó que se trata de una relación que nación en fecha 15 de junio de 2005, la parte demandada alegó que se trata de una relación que nació en fecha 22 de junio de 2004. Sin embargo, ninguna de las partes cumplió con su carga de seguir los trámites de las respectivas pruebas de cotejos promovidas, resultando en consecuencia desechados del proceso, ambos instrumentos, aportados con el libelo y contestación respectivamente.
Siendo así, tenemos que habiendo la parte demandada aceptado la existencia de la relación arrendaticia, a pesar de no quedar probada con los documentos aportados, queda claro que tal relación debe regirse como aquellas celebradas verbalmente o sin determinación de tiempo.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando medie alguna de las causales taxativamente indicadas en la norma, a pesar que a la parte le queda abierta la posibilidad de ejercer cualquier otra pretensión de derecho común fundamentada en cualquier otra causa.
De allí, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:
“Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.
Finalmente, la Sala reitera su doctrina, aplicable solamente en sede constitucional, según la cual el Juez de amparo sí puede observar y reparar violaciones de orden constitucional a pesar de que no hayan sido denunciadas por las partes, con lo cual el tribunal constitucional no está limitado por el principio dispositivo.
Al respecto, esta Sala Constitucional, en la sentencia N° 7 del 1º de febrero de 2000 (caso: “José A. Mejía Betancourt y otros”), estableció que: “El proceso de amparo no es, como se dijo, de naturaleza netamente dispositiva, y el Juez del amparo es un tutor de la constitucionalidad, que para amparar a quienes se le infringen sus derechos y garantías, no puede estar atado por las equivocaciones de los agraviados al calificar el derecho o garantía violado, o la norma aplicable.
El Juez del amparo por aplicación del principio iura novit curia puede cambiar la calificación jurídica de los hechos que hizo el accionante, y restaurar la situación jurídica que se alega fue lesionada partiendo de premisas jurídicas diferentes a las señaladas en el amparo.
Esto significa que ante peticiones de nulidades, el Juez del amparo, que es un Juez que produce cosas juzgadas formales, puede acudir a otra figura jurídica para restaurar la situación violada.”
Aplicando el criterio antes trascrito parcialmente, se tiene que el Juez, no puede cambiar la calificación jurídica a las pretensiones de las partes, sino limitarse a lo alegado y probado en autos, so pena de violar el derecho a la defensa y el debido proceso. En este caso, la parte actora demandó la resolución de un contrato de arrendamiento fundamentada en la falta de pago, cuando estamos en presencia de un contrato sin determinación de tiempo, toda vez que si bien las partes aportaron documentos privados relativos a la existencia de dichas relaciones por ellos alegados, donde diferían sólo en la fecha de vigencia, los desconocieron recíprocamente, y habiendo promovido la prueba de cotejo, no impulsaron su evacuación, debiéndose en consecuencia desechar del proceso tales instrumentos.
Por ello, en aplicación del criterio antes trascrito parcialmente, debe declararse improcedente la pretensión resolutoria, sin necesidad de analizar los demás elementos probatorios aportados.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: IMPROCEDENTE la pretensión de Resolución de Contrato, intentada por el ciudadano RAFAEL CAMPO RINCÓN contra el ciudadano CONRADO FUENTES PEÑA.
De conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) 11:05 a.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
|
