República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Petra Lucía Flores González, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 980.615. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Rocío Lucía Farías de García y Shirley del Carmen Perdomo de Tejeiro, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad N° 6.392.061 y 9.096.189, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.282 y 110.202, respectivamente. PARTE DEMANDADA: María Chiquinquirá Bustillos Caguao, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 1.418.950. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Carlos Gustavo Quijada Gil, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad N° 13.486.807, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 103.308. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la acción resolutoria ejercida por la ciudadana Petra Lucía Flores González, en contra de la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 30.06.2004, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 9-1, ubicada en la calle San Pascual a Molino, Los Flores de Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente actualmente a setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo), cada uno, de tal modo que una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguidas este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 23.11.2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. Acto seguido, en fecha 27.11.2007, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. A continuación, el día 17.12.2007, la abogada Rocío Lucía Farías de García, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que en esa misma oportunidad, el alguacil dejó constancia de haber recibido los recursos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada. De seguida, el día 18.12.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa. Luego, el día 16.01.2008, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo debidamente firmado por la citada. Después, en fecha 18.01.2008, la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, debidamente asistida por el abogado Carlos Gustavo Quijada Gil, consignó escrito en el cual dio contestación de la demanda, siendo que el día 30.01.2008, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado en fecha 06.02.2008, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Acto seguido, el día 14.02.2008, la abogada Rocío Lucía Farías de García, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas a través del auto proferido ese mismo día, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, mientras que en fecha 21.02.2008, presentó escrito a título de conclusiones. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN Las abogadas Rocío Lucía Farías de García y Shirley del Carmen Perdomo de Tejeiro, actuando en sus caracteres de apoderadas judiciales de la ciudadana Petra Lucía Flores González, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, sostuvieron lo siguiente: Enunciaron que, en fecha 30.06.2004, la ciudadana Petra Lucía Flores González, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, el cual tuvo como objeto un bien inmueble de su propiedad, constituido por una casa distinguida con el N° 9-1, ubicada en la calle San Pascual a Molino, Los Flores de Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue convenido en la cláusula segunda en la cantidad mensual de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente actualmente a setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo). Advirtieron que, en la cláusula tercera, se estipuló que el incumplimiento en el pago de dos (02) mensualidades a su vencimiento, daría derecho a la arrendadora a solicitar la entrega del referido bien inmueble, mientras que en la cláusula sexta, las partes acordaron que la duración del arrendamiento sería por seis (06) meses, contados a partir del día 30.06.2004, el cual podía prorrogarse de mutuo acuerdo, siempre y cuando cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito su voluntad de darle término al contrato, notificación ésta que no ha ocurrido, por lo que el mismo se ha prorrogado automáticamente hasta la presente fecha. Afirmaron que, la arrendataria ha dejado de pagar a su mandante los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente actualmente a setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo), cada uno, lo cual asciende a la suma de novecientos diez mil bolívares (Bs. 910.000,oo), equivalente actualmente a novecientos diez bolívares fuertes (BsF. 910,oo), incumpliendo con esta forma de proceder lo convenido en las cláusulas segunda y tercera de la convención locativa accionada. Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.269, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.611 del Código Civil, así como en los artículos 1, 27 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo anterior, procedieron a demandar a la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, por la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; en tercer lugar, en pagar la cantidad de novecientos diez mil bolívares (Bs. 910.000,oo), equivalente actualmente a novecientos diez bolívares fuertes (BsF. 910,oo), a título de indemnización por los daños y perjuicios causados por el uso y disfrute de la cosa dada en arriendo, durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007; en cuarto lugar, por vía subsidiaria, en pagar los cánones de arrendamientos que se continuasen venciendo, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente actualmente a setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo), cada uno, a título de indemnización por el uso del bien inmueble arrendado, contados desde la fecha de introducción de la demanda, hasta que se haga efectiva la entrega del referido bien; y, en quinto lugar, pagar las costas procesales. - III - ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA La ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, debidamente asistida por el abogado Carlos Gustavo Quijada Gil, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 18.01.2008, adujo lo siguiente: Sostuvo que, desde el día 31.12.1981, es arrendataria del bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 9-1, ubicada en la calle San Pascual a Molino, Los Flores de Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital, tal y como se puede evidenciar de los veintiséis (26) contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, consignados en autos en copias simples, en donde nunca ha tenido problemas con el pago de las mensualidades por concepto de alquiler, ya que no ha sido objeto de ninguna comunicación por parte de la arrendadora por tal motivo. Alegó que, hasta el mes de octubre de 2006, canceló mensualmente el pago del alquiler de la vivienda, siendo que en ese mes acordó verbalmente con su arrendadora a recibir el pago de la pensión de arriendo cada dos (02) meses, pero que en el mes de diciembre de ese año, cuando tenía que pagar los cánones concernientes a los meses de noviembre y diciembre, sufrió un accidente que la imposibilitó trasladarse hasta la vivienda de su arrendadora, siendo que el día 20.12.2006, ésta le informó que no aceptaría el pago y, por tanto, debía comunicarse con su abogada, quien le manifestó que había perdido el beneficio del alquiler de la vivienda por retrasarse en el pago de las mensualidades. Enunció que, en vista de la no aceptación del pago de las pensiones de arrendamiento, su hijo Franklin José Flores Bustillos, se dirigió en fecha 13.02.2007, al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, con el objeto de consignar los pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero y febrero de 2007, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), equivalente actualmente a trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo). Afirmó que, el último contrato celebrado entre las partes para el alquiler del bien inmueble identificado con anterioridad, es de fecha 30.06.2006, y no el suscrito el día 30.06.2004, en razón de lo cual no se puede solicitar la resolución de un contrato que ya culminó, por lo que solicitó fuese declarada sin lugar la demanda. - IV - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Petra Lucía Flores González, en contra de la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 30.06.2004, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 9-1, ubicada en la calle San Pascual a Molino, Los Flores de Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente actualmente a setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo), cada uno. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a permitir el goce del arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél el canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978) Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante, observa este Tribunal que su duración fue pactada por el plazo de seis (06) meses, contado a partir del día 30.06.2004, el cual podía prorrogarse de mutuo acuerdo entre las partes, siempre y cuando cualquiera de ellas no notificase por escrito a la otra su voluntad de terminar la convención locativa, tal y como se desprende de la cláusula sexta. Si embargo, observa este Tribunal que en fecha 18.01.2008, la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, debidamente asistida por el abogado Carlos Gustavo Quijada Gil, consignó conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, copias simples del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, el día 30.06.2006, siendo que durante la contienda probatoria fue acreditado en original, en razón de lo cual, se tiene por reconocido, ya que no fue desconocido ni tachado por la parte actora dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De la documental en referencia, se aprecia que el arrendamiento tuvo como objeto el mismo bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, constituido por una casa distinguida con el N° 9-1, ubicada en la calle San Pascual a Molino, Los Flores de Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado entre las partes por la cantidad mensual de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente actualmente a setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo). Siendo ello así, estima este Tribunal que el proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) De tal modo, que los instrumentos fundamentales de la pretensión contenida en la demanda, son aquéllos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, y según lo establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, deben producirse con el libelo. La preclusividad de la oportunidad en presentar los instrumentos fundamentales, tiene como objetivo primordial mantener a las partes en el goce efectivo de sus derechos constitucionalizados, entre los que se encuentran la igualdad ante la Ley y el derecho a la defensa como expresión de la garantía a un debido proceso, ya que cuando el actor ejercita su derecho de acción y eleva ante el órgano de administración de justicia la pretensión contenida en la demanda para que a través del proceso se dilucide, el título que le sirve de sustento a su reclamación, necesariamente debe ser oponible frente a quién se le imputa la prestación invocada, para que así pueda contradecirla en todo o en parte, de considerarlo necesario, o convenir en ella absolutamente o con alguna limitación, así como expresar las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere convenientes alegar en protección de sus derechos e intereses. Por lo tanto, siendo la demanda el acto introductorio del proceso donde se debatirán las pretensiones contrapuestas por cada una de las partes, lógicamente debe suponerse que el momento en el cual tiene que presentarse el título fundamento de la pretensión deducida por el actor es en la oportunidad de interponer la demanda, ya que de conformidad con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, “…[s]i el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después…”. En tal virtud, consciente debe estar la accionante en que procedió a fundamentar la acción que escogió para dilucidar su pretensión en un título que no estaba vigente, ya que debió basar la acción resolutoria que accionó en el último contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 30.06.2006, y no en el que precedía a ese, valga decir, la convención locativa suscrita privadamente entre las partes, el día 30.06.2004, toda vez que las condiciones contractuales impregnadas en éste fueron revocadas por aquél, lo cual conduce a precisar que esa circunstancia imposibilita a este Tribunal entrar a conocer sobre la procedencia de la pretensión que ha sido sometida para su conocimiento, por cuanto no fue acompañado con el libelo de la demanda el contrato de arrendamiento que realmente rige la relación arrendaticia que se pretendió deshacer, de tal modo que para lograrlo deberá la accionante interponer la eventual demanda, sin incurrir en la omisión delatada. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana Petra Lucía Flores González, en contra de la ciudadana María Chiquinquirá Bustillos Caguao, de acuerdo con lo contemplado en los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem. Tercero: Se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 251 y 233 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo consideran pertinente en protección de sus derechos e intereses. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2008).- Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las once y quince de la mañana (11:15 a.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° AP31-V-2007-002466