TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: AP31-V-2007-002440
PARTE ACTORA: ADOSINDA ROSA DÍAZ DE DOS SANTOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.285.493.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: CARMEN RUIZ, RAFAEL ENRIQUE MARCANO Y MARÍA TERESA RODRÍGUEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 23.885, 111.981 y 33.845 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ADOSINDA ROSA DÍAZ DE DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.050.533.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: RAÚL TRUJILLO ROJAS, ZULAY ULLOA VELÁSQUEZ Y RAÚL TRUJILLO FUENTES, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 21.798, 32.789 y 74.691.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda interpuesto por la representación judicial de la parte actora, en el cual señala que en fecha 01 de mayo de 1998 la hoy fallecida ROSA MARÍA DOS SANTOS DÍAZ dio en arrendamiento mediante un contrato verbal al ciudadano OSCAR HERNÁNEZ un inmueble de su exclusiva propiedad, ubicado en el piso 6 del Edificio CARLOS V, distinguido con la letra y número B-61, situado entre las esquinas de Esmeralda a Mirador, Calle Norte 13, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, inmueble éste que pasa a ser propiedad de su representada por haberlo heredado de su fallecida hija arriba mencionada, tal y como se evidencia de Planilla de Liquidación Sucesoral y documento de propiedad del inmueble que acompañó junto con el escrito libelar.
Alega igualmente, que a un año del fallecimiento de su hija, aproximadamente en el mes de junio del 2000, conversó con el ciudadano OSCAR HERNÁNDEZ y le notifica que por cuanto ella es la heredera del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario debe cancelarle a ella el canon de arrendamiento, el cual había sido convenido entre las partes en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y que dicho pago debía hacerlo en la Cuenta Corriente Nº 01341009792 del Banco Banesco, perteneciente al ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS, cantidad esta que ha venido cancelando hasta la presente fecha, tal y como se evidencia de estados de cuenta que consignó marcado “D”.
Asimismo alega, que su representada vive alquilada en un inmueble ubicado en la Urbanización Las Palmas, Edificio MÉRIDA, Piso 2, Apartamento 8, cuyo contrato de arrendamiento consignó marcado “E”, pagando un canon de arrendamiento de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 125.000,00), además de los servicios públicos y privados que devienen del inmueble arrendado y cada vez se le hace más difícil pagar tanto el canon como los servicios, además de pagar el condominio del apartamento de su propiedad y que ocupa el ciudadano OSCAR HERNÁNDEZ en calidad de arrendatario, el cual excede en demasía al canon de arrendamiento que paga el arrendatario.
Indicó que su representada es una persona mayor que no trabaja y sólo percibe la pensión que le otorga el Seguro Social el cual es por la cantidad de SEISCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 614.000,00), tal como se evidencia de depósitos efectuados en la Cuenta de Ahorro Nº 01080149450200702531 del Banco Provincial, el cual acompañó en copia simple marcado “M” y por cuanto su representada no tiene otras entradas de carácter económico, constantemente vive con la angustia de que una vez que cese el decreto presidencial de congelación de alquileres, pueda ser objeto de un aumento en el alquiler del inmueble que ocupa y a su vez los gastos de servicios del mismo, y en virtud de ello es por lo que procede a demandar al ciudadano OSCAR FRANCISCO HERNÁNDEZ CASTRO, por Desalojo, de conformidad con el literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
Fundamentó su acción en el Artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los Artículos 1.264, 1.159 y 1.167 del Código Civil.
Previo régimen de distribución correspondió a este juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 26 de Noviembre de 2007, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda.
Cumplidas con las formalidades de Ley, en fecha 16/12/2007 compareció el Alguacil de la Coordinación del Alguacilazgo de los Juzgados de Municipios de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, y consignó recibo de citación debidamente firmado por el demandado.
En fecha 18/12/2007, comparece el Abogado RAÚL TRUJILLO ROJAS, Inpreabogado Nº 21.798, presentó Escrito de Contestación a la demanda en el cual opuso la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción y la falta de interés de su representado para estar en juicio por no tener ninguna relación arrendaticia con la demandante, ya que no es su legítima arrendadora como pretende hacer valer e impugnó, rechazó y desconoció formalmente los instrumentos producidos por la parte actora como documentos fundamentales de la presente acción, por cuanto no es posible deducir el derecho que por esta acción se pretende invocar, igualmente rechazó, negó y contradijo la existencia de una relación arrendaticia con la actora.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Siendo la oportunidad para decidir, pasa este Tribunal a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO:

Opone el apoderado de la parte demandada la falta de cualidad para intentar la presente acción y la falta de interés de su representado para estar en juicio, por no tener ningún tipo de relación arrendaticia con la demandante.
Ante tal situación, esta Juzgadora procede a efectuar una revisión y posterior análisis de la documentación traída a los autos por la demandante, con la finalidad de establecer con precisión la cualidad que arguye ostentar el demandante, la cual fue puesta en entredicho por el demandado. Al respecto es importante señalar que la cuestión de la falta de cualidad y de la falta de interés, se explica con la legitimación de las partes para obrar en juicio, la legitimación es la cualidad de las partes, por cuanto el juicio no puede ser instaurado indiferentemente por cualquier sujeto, sino que éste tenga una relación material o interés jurídico controvertido, titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general puede establecerse así: La persona que afirma ser titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes.
La parte actora acompañó a su libelo de demanda los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de Declaración Sucesoral emanada de la Dirección General Sectorial de Rentas del Ministerio de Hacienda de la causante ROSA MARÍA DOS SANTOS DÍAZ, la cual fue impugnada y desconocida por el Apoderado judicial del demandado en su escrito de contestación a la demanda.
2.- Documento de Propiedad del inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, Tomo 248 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
3.- Estados de Cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01341009792 de BANESCO perteneciente al ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS.
4.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil L. MIERI Y G. J. GYARFAS, S.R.L. y la actora en fecha 28 de Junio de 1989.
5.- Copia simple de recibos de pago de alquiler efectuados por la actora a dicha Sociedad Mercantil.
6.- Copia simple de Recibos de Condominio del inmueble objeto del presente juicio.
7.- Copia simple de Recibos de pago de servicio telefónico del inmueble arrendado por la actora.
8.- Copia simple de Libreta de Ahorro del BANCO PROVINCIAL de la Cuenta de Ahorro Nº 01080149450200702531 perteneciente a la ciudadana ADOSINDA DÍAZ DE DOS SANTOS.
Efectuada como ha sido la revisión de la documentación aportada por la apoderada judicial demandante se evidencia de la copia certificada de la declaración sucesoral de la causante, ciudadana ROSA MARÍA DOS SANTOS DÍAZ, la cualidad de heredera de la actora de la mencionada ciudadana y en consecuencia, su cualidad de arrendadora del inmueble de autos. Respecto a este punto, el Tribunal considera menester citar los Artículos 1.603 y 1.163 del Código Civil Venezolano vigente, los cuales rezan:
“Artículo 1.603: El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
“Artículo 1.163: Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”.
En consecuencia de lo anteriormente expuesto y en atención a las normas anteriormente transcritas, quien aquí juzga considera que la parte actora sí tiene cualidad para intentar el presente juicio, por estar comprobado mediante documento certificado por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del distrito Capital, motivo por el cual considera que el punto previo opuesto por la parte demandada contentivo de la falta de cualidad de la parte actora no debe prosperar, en virtud de los hechos y el derecho antes explanado en la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.-
Decidido el punto previo, pasa este Tribunal a analizar el fondo de la presente controversia en los términos siguientes:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

La parte actora promovió las siguientes pruebas:
Ratificó en todas y cada una de sus partes los recaudos acompañados al libelo de la demanda, a saber:

a) Copia certificada de la Declaración Sucesoral de la causante ROSA MARÍA DOS SANTOS DÍAZ, emanada de la Dirección General Sectorial de Rentas del Ministerio de Hacienda.

b) Documento de Propiedad del inmueble arrendado debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de Diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 11, Tomo 248 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, los cuales fueron impugnados y desconocidos por el apoderado del demandado en su escrito de contestación a la demanda. Al respecto, observa esta Juzgadora que la única vía que otorga la ley para desvirtuar el valor probatorio de un documento público es el llamado procedimiento de tacha de falsedad; contra la virtualidad de su fe no se concede ningún otro recurso, porque, aún siendo principio jurídico reconocido que toda prueba puede ser combatida por cualquier otra, el documento público constituye una excepción y debe sustituirse en toda su fuerza y vigor y no ser declarado no válido mientras no sea declarado falso, por lo que quien aquí juzga le concede pleno valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

c) Estados de Cuenta correspondientes a la Cuenta Corriente Nº 01341009792 del Banco BANESCO perteneciente al ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS. Al respecto, observa esta sentenciadora que dichos instrumentos no fueron ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal los desecha. ASÍ SE DECLARA.

d) Contrato de Arrendamiento sucrito entre la actora y la Sociedad Mercantil L. MIERI Y G.J. GYARFAS, S.R.L., Al respecto, observa esta sentenciadora que la parte demandada opuso la falta de cualidad para intentar el presente juicio, la cual fue decidida en el punto previo de la presente decisión, razón por la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al referido contrato, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
e) Copia simple de recibos de pago de cánones de arrendamiento y servicios públicos del mismo; copias simples de recibos de pago de condominio del inmueble objeto de este procedimiento. Al respecto, observa esta sentenciadora que dichos instrumentos no fueron ratificados por los terceros mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal los desecha. ASÍ SE DECLARA.
f) Copia simple de Libreta de Ahorro emanada del BANCO PROVINCIAL, Nº de Cuenta 01080149450200702531 perteneciente a la actora, la cual fue impugnada y desconocida por el apoderado judicial del demandado en el acto de contestación a la demanda. Al respecto, observa esta sentenciadora que la parte actora no promovió la prueba de cotejo establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal la desecha. ASÍ SE DECLARA.
g) Constancia de Residencia emitida por la Jefatura Civil El Recreo, en la cual se hace constar que la actora reside en la Avenida Cumaná, Edificio Mérida, Apartamento Nº 8, Urbanización Las Palmas, Caracas, el cual fue impugnado por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda. Al respecto, observa esta Juzgadora que el único medio idóneo concedido por el legislador para desvirtuar el valor probatorio de un documento público es el procedimiento de Tacha de Falsedad, razón por la cual se declara sin lugar la impugnación formulada por la parte demandada y se le concede pleno valor probatorio a dicha Constancia, de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
f) Declaración testimonial del ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS con el fin de demostrar que el ciudadano OSCAR FRANCISCO HERNÁNDEZ CASTRO paga su canon de arrendamiento en la cuenta Nº 01341000792 del Banco BANESCO. Al respecto, observa esta Sentenciadora que el motivo que generó la presente controversia es la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble objeto del presente juicio, no la falta de pago de cánones de arrendamiento, motivo por el cual este Tribunal procede a desechar la testimonial promovida por la parte actora. ASÍ SE DECLARA.
La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
a) Setenta y siete (77) comprobantes de depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente Nº 01341009792 de BANESCO a nombre del ciudadano JOSÉ ALBERTO DOS SANTOS, que constituyen los pagos de las cuotas de arrendamiento. Al respecto, observa esta Sentenciadora que dichos instrumentos privados son emanados de terceros que no son parte en el presente juicio y en tal sentido, han debido ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal los desecha. ASÍ SE DECLARA.

MOTIVA

Planteada como ha quedado la presente controversia de conformidad con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a decidir el fondo de la misma en los términos siguientes:
Alega la apoderada actora en su libelo que su representada necesita el inmueble arrendado para vivir, el cual heredó de su difunta hija ROSA MARÍA DOS SANTOS DÍAZ, en virtud que ésta vive alquilada y no posee otra vivienda, sólo percibe la pensión que deposita en su Cuenta de Ahorros el INSTITUTO VENEZOLANO DEL SEGURO SOCIAL por la suma de SEISCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 614.000,00) y cada vez se le hace más difícil pagar tanto el canon de arrendamiento así como los servicios públicos de dicho inmueble, ya que no cuenta con otras entradas de carácter económico.
En cuanto a la acción deducida, observa quien aquí decide que la actora persigue el Desalojo del inmueble identificado en autos, alegando la necesidad que tiene de ocupar el mismo por cuanto no posee otra vivienda, fundamentando la pretensión en el contenido del literal “b” artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este caso, para que opere el desalojo, deben probarse imperativamente tres requisitos los cuales son: 1).- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2).- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo; 3).- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada, sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante, contra el ocupante actual del inmueble.
De autos se desprende la existencia de la relación arrendaticia, la cual está plenamente probada, en virtud que el inmueble arrendado lo heredó la actora de su hija, ciudadana ROSA MARÍA DOS SANTOS DÍAZ, según se evidencia del documento marcado, “C”, el cual le fue otorgado todo valor probatorio.
Respecto a la necesidad de ocupar el inmueble, está plenamente demostrada con lo alegado y probado por la actora respecto a que vive alquilada y no posee otra vivienda, lo cual se evidencia del Contrato de arrendamiento que riela a los folios 25 y 26 del presente Expediente, suscrito entre la actora y la Sociedad Mercantil L. MIERI Y G. J. GYARFAS en fecha 28 de Junio de 1989, así como de la Constancia de Residencia que riela al folio 53, de la cual se desprende que la actora está domiciliada en el inmueble objeto del referido contrato, motivo por el cual este Tribunal considera que la presente acción de desalojo fundamentada en el literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo debe prosperar en virtud de los fundamentos de hecho y derecho explanados en el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demandada interpuesta por la ciudadana ADOSINDA ROSA DÍAZ DE DOS SANTOS contra OSCAR FRANCISCO HERNÁNDEZ CASTRO, ambas partes suficientemente identificadas en autos por DESALOJO y en consecuencia se condena a la parte demandado a: PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento Nº B61, ubicado en el piso 6 del Edificio CARLOS V, situado entre las esquinas de Esmeralda a Mirador, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas.
Se imponen las costas a la parte demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Regístrese, Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Febrero de Dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA,

Abg. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 10:00 de la mañana.

LA SECRETARIA,

Abg. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

IGC/VA/MVAR.-
ASUNTO: AP31-V-2007-002440.-