TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-001513
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga legal que presentaron los ciudadanos LILIANA BROCCO de DOBELIS y ARNIS DOBELIS, mayores de edad, de este domicilio, Cédulas de Identidad Nos. 3.477.459 y 4.009.746 respectivamente, representadas por los abogados en ejercicio Alexandro Brocco y Ramón Graterol, IPSA # 55.331 y 54.149 respectivamente; contra el ciudadano LUIS EDUARDO LAVADO JONES, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.5.307.127.
Planteamiento de la litis.
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de las parte actoras que en fecha 17 de noviembre de 2006, sus mandantes—según documento notariado que acompañan—celebraron contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un apartamento distinguido con el No.5-A, del Edificio “Residencias Helena”, de la Avenida El Paují, Urbanización Los Naranjos del Cafetal, Municipio El Hatillo de la Ciudad de Caracas.
Dicho arrendamiento fue por año fijo, contado a partir del 20 de noviembre de 2006; o sea, con una vigencia hasta el 19 de noviembre de 2007 ; no siendo necesario notificar al arrendatario la no prórroga del contrato, quedando sin más sujeto el inquilino a lo relativo de la prórroga legal.
Se expresa—de acuerdo al contrato—que fue convenido por las partes que aunque permaneciese el arrendatario ocupando el inmueble después de vencido el contrato, en ningún caso operaría la tácita reconducción del contrato y los pagos que se reciban se entenderán recibidos, no como cánones, sino como contraprestación por el uso indebido del inmueble .
Aún cuando no era necesario, los arrendadores notificaron a la parte demandada su deseo de disponer del inmueble en el plazo acordado. Transcriben la misiva que le cursaron al demandado.
El arrendatario-demandado hizo uso de la prórroga legal, que venció el 20 de mayo de 2008; pero, a pesar de los requerimientos de los actores, no ha cumplido; y es por ello que acuden a demandarlo para que cumpla con el contrato entregando el apartamento arrendado; no sin antes copiar los artículos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en que fundamentan su acción.
Contestación de la demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado en ejercicio Meicys Delgado Paisan IPSA # 59.467, en la oportunidad legal, rechazó y contradijo la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Después de reconocer la celebración del contrato objeto del presente juicio, dice que efectivamente recibió una misiva por parte de la actora, donde se le hace un recordatorio del vencimiento del contrato; más sin embargo no se expresó en ella la voluntad de no renovar el contrato.
2. La parte demandante—dice—le participó en forma verbal que el arrendamiento continuaría por otro año; por lo que no tenía porque preocuparse por su vencimiento y por el de la prórroga legal.
3. Desde que se inició el contrato, la forma de pago de los alquileres se hizo a través de depósitos de los mismos en la cuenta corriente a nombre de Dorelis Arnis Janis en Banezco (sic) Banco Universal No.01340339253393151179.
4. Dicha persona—después de haberle depositado el día 21 de mayo de 2008 el mes de junio, que es el mes séptimo—le comunicó que cancelaría dicha cuenta, y que no le recibiría el canon de arrendamiento.
5. Por último hizo una relación de las normas legales que fundamentan su contestación.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 21 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Por cuanto es un documento auténtico, se tiene por reconocido; y pasemos entonces a obtener de él los argumentos de prueba pertinentes la caso..
 El alquiler quedó fijado en Bs.3.800.000,oo pagadero por mensualidades “adelantadas”;
 No aparece que se haya convenido que el pago del canon de arrendamiento se hiciera depositando el mismo en alguna cuanta bancaria; lo que no significa que durante la vida del contrato el arrendador no haya consentido con dicha modalidad; lo cual deberá ser probada por el demandado, ya que es a él a quien beneficia esa forma de pago.
 Interesa determinar cuando comienzan a decursar los meses de arrendamientos en el caso de este contrato. Y en ese sentido la cláusula décima dice que el año fijo del contrato se cuenta a partir del 20 de noviembre de 2006, y que no era necesario notificar al arrendatario la voluntad de no prorrogar, dado que él ya esta en cuenta de que el contrato no se irá a prorrogar.
Ello significa que todos los días veinte (20°) comienza el mes de arrendamiento y termina el día veinte (20°) del mes siguiente. De allí que cuando el demandado dice (en contestación) haber pagado (21-05-08) por vía de depósito bancario—siempre que esa forma de pago haya sido convenida o aceptada de alguna forma—el mes de junio de 2008, estaría pagando un alquiler que corresponde al mes posterior al vencimiento de la prórroga legal de seis meses, dado que el actor nos dijo en el libelo que la prórroga legal finalizó el día 20 de mayo de 2008. Resulta entonces que un día después del vencimiento de la prorroga legal, el arrendador le estaría recibiendo, a través de su cuenta bancaria, el alquiler que corresponde al mes siguiente, que sería el mes séptimo contando desde el vencimiento del contrato, habida cuenta que el contrato de un año fijo venció el 19 (20) de noviembre de 2007, comenzando a partir de allí la prorroga legal de seis meses (art. 38 a Decreto Ley), la cual concluyó el 20 de mayo de 2008.
Repetimos: pagar el alquiler depositando en la cuenta bancaria del arrendador resultará válido, siempre y cuando esa forma de pago haya sido convenida, ratificada, o de alguna forma consentida, o también cuando el dinero depositado haya sido aprovechado por el arrendador; porque en caso contrario, dicha modalidad de pago no sería válida o liberatoria, de acuerdo con el art.56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice:
“En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia…”
Lo que significa que cualquier otro procedimiento de pago por consignación, diferente a lo dispuesto en el Título VII del Decreto Ley, no es liberatorio; habida cuenta que de acuerdo con el art. 1286 del Código Civil
“El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley.
El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él”
 Debemos añadir, en otro orden de ideas, que en dicho contrato se estipuló algo que consideramos nulo, de nulidad absoluta, por ir contra un derecho a favor del inquilino, de acuerdo con el art.7 del Decreto Ley, que a la letra dice:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”
Nos estamos refiriendo a lo dicho en el contrato, cuando allí se dijo: “si el arrendatario permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción…”
La tácita reconducción es una presunción que el legislador estableció en los art. 1600 y 1614 del Código Civil, para deducir o presuponer la existencia de un contrato de arrendamiento indeterminado, cuando, después de vencido el que fue celebrado a término determinado, las partes lo siguieran ejecutando tácitamente. Las partes no pueden derogar por vía de contrato las presunciones legales; porque ello sería tanto como establecer convencionalmente, a conveniencia de las partes, cómo se deben sacar conclusiones de los hechos probados en autos. O en otras palabras, establecer contractualmente cómo el Juez debe razonar o aplicar la sana crítica a los hechos probados en autos, lo que resulta inadmisible. Si la cláusula examinada fuese válida, un contrato después de vencido, pudiera seguirse ejecutando por años, y siempre podrá demandarse su cumplimiento por vencimiento del término de la prórroga legal, sin que importe para nada la realidad de que las partes, después del vencimiento del contrato a término que celebraron, siguieron realizando voluntariamente las prestaciones establecidas en el art.1579 CC; esto es, permitiéndole al inquilino gozar del uso de la cosa, y éste pagar un precio por dicho uso o posesión, sin que pudiéramos sacar, de esa realidad probada en el juicio, la conclusión de la necesaria existencia de un contrato entre las partes, aunque más no fuese en forma verbal. Sería como mutilar la capacidad de razonar del Juez o hacerle cerrar los ojos ante la realidad.
2.-
Al folio 31 corre documento privado representativo de una carta que las partes demandantes-arrendadoras le dirigen al demandado-arrendatario, donde le recuerda el vencimiento del contrato para el 19 de noviembre de 2007, fecha para la cual están—dicen—pensando disponer del inmueble.
Dicha carta no era necesaria, habida cuenta que se estableció en la cláusula décima del contrato un término fijo de un año, sin necesidad de notificación, porque el arrendatario ya esta en cuenta de que el contrato no se iba a prorrogar.
Sin embargo para nosotros, dicha carta expresa la voluntad de no prorrogar el contrato; y la frase de que para el 19 de noviembre de 2007 están pensando disponer del inmueble, es clara en cuanto a la intención de no seguir arrendándolo por más tiempo.
No obstante el arrendatario manifestó en contestación que él siguió ocupando el inmueble porque el arrendador le dijo que el contrato seguiría por un año más y que no se preocupara de su vencimiento. También dijo que él le depositó el mes séptimo (después del vencimiento contractual) de arrendamiento, antes de que cerrara la cuenta bancaria.
Aún cuando no lo califique así expresamente, entendemos que la parte demandada, con semejante argumento, estaría invocando una suerte de tácita reconducción del contrato; lo cual lo pone en la obligación de probarla, de conformidad con el art.506 CPC.
3.-
Al folio 54 corre un documento privado representativo de una planilla bancaria de BANESCO, de fecha 21 de mayo de 1008, por Bs.3.800,oo, en la cuenta corriente de Arnis Dobléis, deposito realizado por Isabel Mendoza.
Dicho recaudo se asimila, en cuanto a su valor probatorio a las tarjas del art. 1383 del Código Civil, de acuerdo con la Sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ de 20 de Diciembre de 2005., lo que las lleva a ser valoradas por si mismas, sin necesidad de confrontarlas con la prueba de informe del art.433 CPC.
Demos asumir que dicho depósito corresponde al mes de arrendamiento de junio de 2008, de acuerdo con el art. 1302 CC, que autoriza al deudor a declarar cual es la acreencia que estaría pagando.
Ahora bien, si no se demuestra que esa forma de pago—vale decir, a través de depósitos en la cuenta corriente del arrendador—haya sido una modalidad convenida o de alguna forma consentida o aprovechada por la parte acreedora, no sería válido pagar depositando en la cuenta corriente, como ya se explicó anteriormente.
4.-
Al folio 55 y ss corren recaudos representativos de consignaciones judiciales de alquileres que hiciera la parte demandada a favor de las partes actoras. Son por Bs. F.3.800, oo cada una; y corresponden a los meses de junio de 2008; y en cuanto a los meses siguientes, no se aprecia o visualiza con claridad los meses de arrendamiento a que corresponden.
Es de observar que el alquiler del mes de junio de 2008, que fue depositado directamente en la cuenta bancaria de la arrendadora, de nuevo aparece depositado en la cuenta bancaria del Tribunal de Consignaciones; lo que da como resultado que pareciera que se estaría cancelando dos veces el mismo mes de junio de 2008
No puede reconducirse tácitamente el contrato (art.1600 CC) por consignar judicialmente los alquileres después del vencimiento de la prórroga legal; habida cuenta que el pago por consignación judicial se hace contra la voluntad de la parte arrendadora, y la tácita reconducción es por el contrario la ejecución voluntaria del contrato, después de vencido, por parte del arrendador, de acuerdo con el art. 1600 CC, cuando dice que “el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa”.
Voluntariedad en la ejecución que no se pierde cuando el arrendador autoriza a un tercero (el banco es un mandatario del titular de la cta.) a recibir el pago que hace el inquilino. Por ello el pago hecho al mismo arrendador o a un tercero autorizado por él expresa o tácitamente, (como es el banco), hecho después del vencimiento de la prórroga legal, sí actualizaría la figura de la reconducción tácita del contrato, siempre—insistimos—que esa forma de pago fuese convenida, aceptada o aprovechada por el acreedor, de acuerdo con el art. 1286CC, como hemos dicho.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
1. La prórroga legal habría concluido el 20 de mayo de 2008.
2. Al día siguiente, el inquilino depositó (21-05-2008), en la cuenta bancaria del arrendador, el mes de arrendamiento de junio de 2008.
3. El mes de junio de 2008 es el mes de arrendamiento subsiguiente al vencimiento de la prórroga legal; lo que haría, de ser válido ese pago, que se produjera o actualizase la tácita reconducción del contrato, de acuerdo con el art. 1600CC
4. Pero resulta que no existe prueba en autos de que depositar en la cuenta bancaria del arrendador estuviese convenida, aceptada, ratificada, consentida, ni siquiera hubiese sido aprovechado el dinero de dicho depósito por la parte actora, por lo que es obligante declarar inválido dicho depósito, como pago, de acuerdo con el art. 1286 del CC que obliga a hacer el pago al acreedor, o a una persona autorizada por el acreedor mismo o por la Autoridad Judicial o por la Ley; o también, si el pago fuese recibido por un tercero no autorizado, que el acreedor se hubiese aprovechado de dicho pago. Nada de esto se probó en ese sentido, en autos.
5. Es de notar que, a solicitud de la parte demandada, se envió oficio a SUDEBAN recabando información relativa al cierre de la cuenta bancaria.
Si se llegara a demostrar que efectivamente la parte demandante ordenó cerrar su cuenta corriente, sería claro para nosotros que ello evidenciaría que esa forma de pago era lo que venía ocurriendo con antelación; ya que si se ordena cerrar la cuenta, es para evitar precisamente que lo siguiera haciendo. Así que de probarse tal cosa, presumiríamos que estamos frente a una forma de pago autorizada o consentida tácitamente por el acreedor; por lo que, de acuerdo con el art. 1286 CC, el pago advendría válido, y produciría la consecuencia ya conocida de la tácita reconducción del contrato.
Pero nada de eso fue probado en el juicio.
Parte dispositiva.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentaron Liliana Rocco de Dobelis y Arnis Dobelis contra Luis Eduardo Lavado Jones, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara terminado el contrato por vencimiento de la prórroga legal.
2. Como consecuencia de dicha terminación condena a la parte demandada a que proceda a desocupar y entregar el inmueble alquilado—arriba identificado—a las partes actoras.
3. Se condena a la parte demandada a las costas procesales por razón del vencimiento, de acuerdo con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte y nueve días del mes de julio del año dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
YOSMAR RIOS
Nota:
En esta misma feche, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio.
La secretaria