ASUNTO: AP31-V-2007-002414

En el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal incoado por el ciudadano PASQUALE ILARIA SIBILIA, titular de la cédula de identidad N° 6.960.919, representado judicialmente por los abogados Oswaldo A. Ablan Hallak y Oswaldo E. Ablan Candia, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 67.301 y 36.358, respectivamente, contra la ciudadana OLGA MAGALY ESCALONA LUNA titular de la cédula de identidad N°. 7.950.214, representada en juicio por los abogados Matilde Elisa González y Ernesto José Márquez, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 9.659 y 41.766, respectivamente, se admitió por auto de fecha 23 de noviembre de 2007, por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a los fines que contestara a la pretensión de la parte actora.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es propietaria y a su vez arrendadora de un inmueble constituido por una Oficina signada con el número seis (N° 6) ubicada en el segundo (2°) piso del edificio Michelena, en la avenida Arturo Michelena, cruce con la calle Manuel Díaz Rodríguez de la urbanización Santa Mónica, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Expuso que el objeto de su pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por el vencimiento de la prórroga legal, cuya pretensión es ejercida por el presunto incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato suscrito en fecha primero (1°) de marzo de 2002, y el cual fue renovado en fecha primero (1°) de abril de 2006. Que según lo previsto en la cláusula cuarta del último contrato suscrito, se estableció que la duración del mismo era de seis (6) meses fijos contados a partir del primero (1°) de abril de 2006, y vencería el treinta (30) de septiembre de 2006. Afirmó que la relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro (4) años y siete (7) meses, y según lo previsto en el artículo 38 en su literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento se prorrogó por un lapso máximo de un (1) año, el cual comenzó a transcurrir desde el primero (1°) de octubre de 2006, y venció el treinta (30) de septiembre de 2007, por lo que, según su dicho, la demandada debió haber cumplido con su obligación de hacer entrega del inmueble objeto de litis.
Asimismo, alegó que por concepto de cláusula penal prevista en el contrato arrendaticio, le corresponde a la parte demandada ciudadana Olga Magali Escalona pagar la cantidad de doce mil seiscientos bolívares (Bs. 12.600,00) hoy doce bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs.F 12,60) por cada día transcurrido después de la fecha de la terminación o vencimiento de la prórroga legal, y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble dado en arrendamiento. Asimismo, señaló que en virtud del vencimiento de la prórroga legal, y a pesar de las distintas gestiones extrajudiciales realizadas la parte demandada no ha cumplido con la entrega del inmueble, lo que ha causado daños y perjuicios al arrendador y parte actora ciudadano Pasquale Ilaria Sibilia.
Sobre la base de lo previsto en los artículos 1.133, 1159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 28, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la arrendataria a los fines que sea condenada al cumplimiento del citado contrato de arrendamiento en el sentido que le haga entrega del inmueble arrendado; al pago de la suma de doce mil seiscientos bolívares (Bs. 12.600), por concepto de cláusula penal así como al pago de de las costas procesales y al pago de los días que se mantenga en el inmueble hasta su definitiva entrega por concepto de cláusula penal.
En fecha 25 de marzo de 2008, el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada, siendo infructuoso la gestión de citación personal de la misma.
Por auto de fecha 9 de mayo de 2008, y cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Texto Adjetivo Civil, se designó como defensora judicial de la parte demandada a la abogada Jenny Labora.
Así las cosas, en fecha 4 de junio de 2008, el abogado Ernesto José Márquez en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado en la presente causa y solicitó dejar sin efecto la designación de la defensora judicial.
Mediante escrito de fecha 6 de junio de 2008, la representación judicial de la parte demandada, oportunamente presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso lo siguiente: Alegó la falta de cualidad del apoderado judicial de la parte actora por insuficiencia del poder otorgado, con fundamento en los artículo 340 y 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, en virtud que los apoderados judiciales de la parte actora no tienen, -según su dicho- facultad y capacidad suficiente para demandar a la ciudadana Olga Magaly Escalona Luna. Asimismo, alegó la existencia de una cuestión prejudicial y la suspensión del proceso, toda vez que el edificio Michelena se encuentra sometido a un procedimiento de expropiación por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, para un proyecto de dotación de viviendas para familias que habitan en condición de arrendatarios en la ciudad de Caracas, por tal motivo, alegó la existencia de una cuestión prejudicial hasta tanto no culmine el procedimiento de expropiación iniciado.
Por último, al momento de contestar al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo que su mandante judicial no haya cumplido con la obligación de hacer entrega del inmueble, por cuanto el mencionado inmueble se encuentra bajo un procedimiento de expropiación para la dotación de viviendas para uso familiar, lo cual consta en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, ordinaria N° 00214, en el Decreto de N° 000611, de fecha 20 de agosto de 2007, en tal sentido, arguye que dicho procedimiento se inició mucho antes de la finalización de la prórroga legal, y que dicha entrega se encuentra suspendida hasta tanto no culmine el procedimiento expropiatorio. En segundo lugar, negó, rechazó y contradijo que su representada se encuentre en la obligación de pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de doce bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs. F 12,60) por cada día transcurrido a partir del 30 de septiembre de 2007, hasta la fecha de la entrega del inmueble objeto de litis, toda vez que dicho inmueble se encuentra mucho antes de dicha fecha, sometido a un procedimiento legal de expropiación tantas veces aludido en el escrito. En tercer lugar negó, rechazó y contradijo que su representada sea arrendataria de la presunta oficina N° 6, cuando en realidad se trata de un apartamento de uso familiar, tal como fue señalado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, en el expediente de regulación de pensión arrendaticia.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, previamente debe resolverse las cuestiones previas promovidas. En tal sentido, en relación a la presunta falta de cualidad de los apoderados judiciales de la parte actora por insuficiencia del poder que le fue otorgado en fecha 24 de febrero de 2005 ante la Notaría Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, observa este Juzgado que el poder otorgado por la parte actora, ciudadano Pasquale Ilaria Sibilia señala claramente que es con el objeto que se le defienda, representen y sostengan todos los derechos e intereses en los asuntos administrativos, judiciales y extrajudiciales. En tal sentido, establece el artículo 153 de la Ley Adjetiva Civil, que “El poder se presume otorgado para todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios”, es por ello, que debe tenerse como suficiente el poder otorgado, y por consiguiente, faculta a los profesionales del derecho para actuar en el presente juicio y representar el actor, pues no es una de las actuaciones reservadas en el artículo 154 eiusdem. Así se declara.
Ahora bien, con respecto a la cuestión previa referida al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, toda vez que se encuentra pendiente un procedimiento administrativo de expropiación que lleva a cabo la Alcaldía Metropolitana de Caracas, el cual versa sobre el inmueble objeto de la pretensión, este Juzgado observa claramente que la prejudicialidad prevista en la norma antes señalada, supone aquel punto que debe ser resuelto por un órgano distinto, y que al mismo tiempo interesa al fondo del fallo definitivo que resuelva la presente causa. En tal sentido, cabe destacar que la misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule directamente con el que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución.
En este caso, la parte demandada alegó la existencia de un procedimiento administrativo de expropiación del inmueble arrendado, argumentando para ello que dicho procedimiento de expropiación influye en el fallo definitivo que ha dictarse en el juicio. Sin embargo, no se aprecia del expediente tales hechos que hagan verosímil la existencia de un asunto que esté relacionado con lo debatido en este expediente, que amerite su prejuzgamiento para conocer la suerte de éste, es decir, el presente juicio trata de una demanda contentiva de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, ello derivado de las obligaciones previstas en el contrato arrendaticio celebrado por las partes, por lo que, evidentemente no se discute el derecho real de propiedad que se tiene sobre el bien inmueble, sino del goce del mismo en virtud del contrato de arrendamiento, por tal motivo, se declara sin lugar la prejudicialidad alegada.
En relación a los hechos anteriormente expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega al actor del inmueble arrendado.
A los fines de probar la relación arrendaticia, la parte actora aportó copia certificada del contrato de arrendamiento primigenio, debidamente autenticado y copia certificada del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de manera auténtica, y sobre el inmueble descrito con antelación. Dicho contrato se estableció por el tiempo de seis meses, contado a partir del primero (1°) de abril de 2006, hasta el treinta (30) de septiembre de 2006, por un canon mensual de ciento ochenta y nueve mil bolívares (Bs. 189.000,00) para ese entonces. Tales instrumentos se valoran, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignos al no ser impugnados, de allí se infiere la existencia de un vínculo entre las partes del presente juicio, mediante el contrato de arrendamiento accionado del cual deriva el derecho de la parte actora a pretender judicialmente, el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, por vencimiento de la prórroga legal; así se establece.
La parte demandada a los fines de probar sus alegatos relacionados a la existencia de un procedimiento expropiatorio iniciado por la Alcaldía Metropolitana de Caracas, contra el edificio “MICHELENA” del cual forma parte el inmueble arrendado a la ciudadana Olga Magali Escalona Luna, aportó junto con el escrito de promoción de pruebas Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 20 de agosto de 2007, Ordinaria N° 00214, donde consta que efectivamente la Alcaldía Metropolitana de Caracas, mediante decreto N° 000611, de fecha 17 de agosto de 2007, declaró la adquisición forzosa para el proyecto de “Dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas” sobre la parcela de terreno y la edificación sobre ella construida denominada “Michelena”. Sin embargo, como ha quedado establecido con antelación, ese no es un hecho controvertido, por lo cual resulta totalmente impertinente, dado que con ellos se pretende traer al proceso hechos que no se encuentran dentro del thema probandum.
Asimismo, aportó junto con el escrito probatorio copia certificada de Resolución N° 010802 del Ministerio de Infraestructura (Dirección General de Inquilinato), del expediente administrativo N° 35.939, donde se puede inferir que el canon del inmueble arrendado se encuentra regulado por la Dirección de Inquilinato, dicho instrumento público administrativo se aprecia en todo su valor probatorio, por haber sido realizado por un funcionario público competente, mereciendo fe su contenido. En tal sentido, constata el Tribunal que resulta totalmente impertinente al hecho controvertido en la presente causa, en virtud que, lo que se establece no es más que la regulación de la pensión mensual de arrendamiento prevista por el organismo antes referido, hecho que esta fuera de la controversia planteada, y así se decide.
Con respecto a la prueba de informes solicitada a la Procuraduría de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, habiendo sido admitida, y constando en autos la información requerida por este Juzgado, merece fe su contenido por emanar de un órgano de la administración pública. Sin embargo, se observa que la misma no tiene ningún elemento relevante y no aporta nada al proceso que conduzca al esclarecimiento del presente juicio.
Ahora bien, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento. En efecto, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables; prueba de ello, lo constituye el derecho a la prórroga legal en que la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley, pues según la exégesis del artículo 38 de la Ley Adjetiva Civil, los inquilinos que al vencimiento del término convenido se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble, lo cual a su vez es de obligatoria observancia por parte de los arrendadores, y por los lapsos que dicha norma establece.
Así las cosas, habiendo la parte celebrado a tiempo fijo de seis meses el contrato, según lo previsto en el artículo 1599, el mismo concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, por lo que, al vencimiento del tiempo prefijado, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal máxima de un (1) año de acuerdo a lo previsto en el literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que la relación arrendaticia perduró por un tiempo de cuatro (4) años y siete (7) meses, según lo alegado por la parte actora, y al vencimiento de ésta la arrendadora queda facultado a exigir de la arrendataria al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble sino lo hubiere hecho voluntariamente, dado que esa es una de las obligaciones que asume el arrendatario a tenor de lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Observa el Tribunal que todas las defensas esgrimidas por la parte demandada giran en torno al proceso expropiatorio, iniciado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas. Sin embargo, según lo previsto en la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social cuyo objeto es la transferencia forzosa de la propiedad, culmina mediante una sentencia definitivamente firme y el pago oportuno de la justa indemnización. Además, durante el proceso expropiatorio quedan vigentes todos los atributos del derecho de propiedad, de modo que, ello no obsta para que el arrendador y propietario de la cosa arrendada haga valer sus derechos contra el arrendatario. Así se declara.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 3° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegadas por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentado por el ciudadano PASQUALE ILARIA SIBILIA contra la ciudadana OLGA MAGALY ESCALONA LUNA. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por una oficina signada con el número seis (N° 6), ubicada en el segundo (2°) piso del edificio Michelena, ubicado en la avenida Arturo Michelena, cruce con la calle Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital. CUARTO: Igualmente, SE CONDENA a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de tres mil cuatrocientos cincuenta y dos bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 3.452,40) por concepto de la indemnización establecida en la cláusula penal del contrato, calculadas a razón de doce bolívares con sesenta céntimos (Bs. 12,60) diarios, desde el primero (1°) de octubre de 2007 hasta la presente fecha así como la suma de dinero por los días que se sigan venciendo desde hoy, exclusive, hasta la fecha en que quede firme el fallo, a razón de doce bolívares con sesenta céntimos (Bs. 12,60) cada día.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

En esta misma fecha, siendo las 02:01 p.m se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS