TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.

198° Y 149°

Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 6.352-08

MOTIVO: DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano OMAR LUIS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-10.667.521, domiciliado en la ciudad de San Juan de Los Morros, Estado Guárico.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado FRANKLIN AGÜERO HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.008.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana BLANCA ESTELA BLANCO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de oficios del hogar, viuda, titular de la cédula de identidad N° V-315.548, domiciliada en la Urbanización “El Morro II”, Avenida 74-A, Casa N° 15-49, San Diego, Estado Carabobo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FEDERICO ANTONIO ORTIZ CHÁVEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 26.517.

.I.

La presente demanda, tuvo su origen a través de escrito libelar y anexos marcados de la “A” a la “H”, presentado por el Actor, asistido de Abogado, en fecha 19 de Mayo de 2.007, por ante el Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante el cual expuso que era arrendatario desde hacía aproximadamente siete (7) años de un inmueble constituido por un local comercial, situado en la calle Roscio N° 98-1B, donde tenía establecido un fondo de comercio denominado “MOVIL COMUNICACIONES”, como se podía evidenciar de los contratos de arrendamiento que acompañó, marcados con las letras de la “A” a la “F” y que dicho local lo venía ocupando en calidad de arrendatario desde el 23 de Marzo de 2.001, como se desprendía del primero de los contratos marcado “A”.

Siguió expresando el Actor que el mencionado local le había sido arrendado por la Actora ut supra identificada; a quien le pertenecía según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Distrito Roscio (hoy Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz) del Estado Guárico cuya copia se acompañó marcada “G”; pero era el caso que desde el mes de Octubre de 2.005, la Accionada se había negado a seguir recibiéndole los cánones de arrendamiento del inmueble, razón por la cual se vio en la imperiosa necesidad de consignar los mismos por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, lo cual había estado haciendo hasta la fecha. Posteriormente, en el mes de Julio de ese año, cuando acudió a la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, a tramitar la solvencia municipal a los fines de actualizar la patente de industria y comercio, se había enterado de que el inmueble había sido vendido a la ciudadana CAROL ZULEIMA HERNÁNDEZ DE LOSADA, venezolana mayor de edad, casada, del mismo domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-11.119.732, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de Los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, en fecha 26 de Julio de 2.005, inserto bajo el N° 58 del Tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, del cual acompañó copia fotostática marcada con la letra “H”, por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo); venta de la cual no tuvo conocimiento ni tampoco se respetó su derecho preferente para adquirir el inmueble, tal y como la establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42 al 48, razón por la cual acudió a la vía judicial Excepcionada, el Derecho de Preferencia Ofertiva para adquirir el inmueble que venía ocupando desde hacía aproximadamente siete (7) años en calidad de arrendatario, con fundamento en los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en consecuencia se declarara en la definitiva la nulidad del documento de venta autenticado, ya identificado, además solicitó se acordara la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito.

Mediante auto de fecha 21 de Septiembre de 2.007, el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, le dio entrada al escrito pero al inferirse del mencionado escrito que la demanda debía ser estimada en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo), lo que correspondía a su derecho de preferencia y en ese sentido y por quedar demostrada la incompetencia para conocer esa demanda en razón de su cuantía, declinó la competencia al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, ordenando la remisión del expediente al citado Tribunal; el cual lo recibió en fecha 09 de Octubre admitiendo la demanda, ordenándose la citación de la Demandada.

En fecha 07 de Noviembre de 2.007, en virtud de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar solicitada por el Actor, el Tribunal de la causa acordó proveer por cuaderno separado, ordenándose abrir el cuaderno de medidas, decretándose dicha medida de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 588 ejusdem sobre el inmueble propiedad de la Excepcionada objeto de la demanda.

Cumplida la citación de la demanda mediante carteles, y en vista de haber transcurridos en su totalidad los quince (15) días concedidos a la Excepcionada para comparecer a darse por citada, el Apoderado Actor solicitó al Juzgado A Quo fuera designado un Defensor Judicial, a los fines de la continuación del Juicio, designándose al Abogado Luis Mardonio Prado.

En fecha 07 de Diciembre, compareció a los autos el Abogado FEDERICO ANTONIO ORTIZ CHÁVEZ, consignando poder otorgado por la Accionada, dándose por citado.

El Apoderado Excepcionado, en fecha 13 de Diciembre de 2.007, consignó escrito de contestación a la demanda; y antes de proceder a la misma; hizo valer la falta de cualidad de su poderdante para sostener el juicio, conforme a lo postulado en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que se observaba que el Actor en el contenido de su libelo, adujo el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del inmueble que ocupaba como arrendatario, desde hacía siete (7) años de un local comercial situado en la calle Roscio N° 98-1B, no señalando la ciudad donde estaba ubicado dicho inmueble y el cual había arrendado desde el 23 de Marzo de 2.001 a su poderdante y en tal sentido anexó a la demanda una serie de documentos privados con expresiones de contratos de arrendamientos, marcados desde la letra “A” hasta la letra “F”, señalando tiempo de duración de seis (6) meses en progreso hasta llegar a un (1) año y la falta de cualidad de su mandante estribaba en que la condición arrendaticia sostenida con el ahora demandante, había fenecido el día 31 de Enero de 2.005, en cuya cláusula TERCERA, además de la duración de la contratación se expresaba que “Si cualquiera de las partes deseara prorrogar ese contrato, lo avisaría a la otra por escrito, en cuyo caso se elaboraría un nuevo contrato por un canon de arrendamiento, acorde con la situación del país y en caso de no darse la prórroga igualmente se manifestaría por escrito y siguiendo esa manifestación de las partes involucradas en el arrendamiento, el ciudadano a la fecha del 31 de Enero de 2.005, debió haber entregado el inmueble libre de personas y mobiliario, a la Accionada; ya que no existía esa manifestación de continuar con la relación arrendaticia por parte de BRICEÑO MORGADO, al menos no constaba en autos, mucho menos por la propietaria del inmueble, cuya negativa estaba reflejada en el instrumento marcado con la letra “F” que solamente fue firmado por el arrendatario, lo que configuraba una clara expresión de no continuar con la relación que había perdurado hasta el día 31 de Enero de 2.005, lo que le quitaba validez a la permanencia de la cosa arrendada al arrendatario.

Acotó además el Apoderado Excepcionado que el Actor al plantear sus aspiraciones en la demanda, resultaba muy ambiguo y desacertado en la identificación del local que decía tener arrendado; no estableciéndose claramente cuál era la cosa dada en arrendamiento, si era el local identificado como 98-1 o el que se mencionaba como 98-1B y ante esa imprecisión del Actor que impedía ejercer la defensa adecuada, rechazaba, negaba y contradecía conforme a lo establecido en el artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil además de no indicar los linderos donde se hallaba situado el local arrendado. Rechazó, negó y contradijo que el Actor tuviera el derecho de preferencia para la oferta de la operación de compra-venta del inmueble propiedad de su mandante y que de los diversos contratos celebrados entre la Demandada y el Actor, éste había violado la cláusula TERCERA en el contrato firmado el 31 de Enero de 2.004, agregado a la demanda identificado “E”, por lo que su poderdante no había firmado la siguiente convención, es decir la correspondiente al 31 de Enero de 2.005 al 31 de Enero de 2.006, generando ello que el referido arrendatario no tenía derecho de prioridad para la oferta de adquirir el inmueble, que en todo caso, sería el local cuyo uso y disfrute lo tuvo hasta el 31 de Enero de 2.005. Además Rechazó, negó y contradijo que su mandante hubiera negado la admisión de los cánones correspondientes a los meses siguientes a la expiración del contrato de arrendamiento suscrito hasta el día 31 de Enero de 2.005, considerando que el Accionante no estaba interesado en la continuación de la relación arrendataria simplemente por no haber pasado el escrito de solicitud de prórroga; si como el Actor decía en el libelo que se “vio en la imperiosa necesidad de consignar los mismos por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico”, pero tal consignación no fue debidamente notificada a su mandante conforme lo establecía el artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además que el supuesto consignante tuvo y tiene perfecto conocimiento que la Accionada, por su avanzada edad y problemas de salud tuvo que cambiar su residencia para San Diego, Estado Carabobo. El Apodera Excepcionado, por la temeridad e infundio de la demanda, pidió que el Demandante fuera condenado en costas.

Mediante escrito consignado en fecha 31 de Marzo el Apoderado Excepcionado, estando en el lapso procesal legal, promovió los siguientes medios probatorios: I) Para demostrar la ausencia del derecho de preferencia ofertiva del Actor, reprodujo e hizo valer el contenido de su libelo donde omitió expresar la ciudad o población donde se hallaba ubicado el inmueble que decía tener arrendado. II) Con la finalidad de demostrar que el Actor no tenía 7 años en el arrendamiento del inmueble donde pretendía tener derecho de preferencia ofertiva, reprodujo e hizo valer el contenido de la Cláusula Primera de los contratos que rielan marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E” y con los folios 3, 4, 5, 7 y 9, donde en los primeros tres indicaba que el inmueble se hallaba distinguido con el N° 98-1, en tanto que en los restantes señalaba que la identificación era con el N° 98-1B. III) Con el objeto de comprobar que el Actor no tenía derecho a la preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado, reprodujo e hizo valer el contenido de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que rielaba con la letra “E”. IV) Para justificar que su mandante no tenía cualidad para sostener el temerario juicio seguido por el Actor, reprodujo e hizo valer el contenido del instrumento cursante con la letra “F”, con avisos de contrato de arrendamiento, donde se apreciaba claramente que su representada había firmado lo expresado en el mismo y en consecuencia no existía su disposición de dar en arrendamiento el local comercial que se indicaba la referida convención.

La Parte Actora, a través de su Apoderado Judicial, en la oportunidad legal para la promoción de pruebas, lo hizo en la forma siguiente: I) Promovió, reprodujo e hizo valer, el mérito favorable que se desprendía de los autos, especialmente el contenido de los documentos que fueron acompañados al libelo, como lo eran los contratos de arrendamientos, documentos de propiedad, documento de venta, anexos marcados con las letras de la “A” a la “H”, los cuales debían tenerse como fidedignos, ya que no fueron impugnados por la Parte Accionada en la oportunidad correspondiente. II) Promovió el testimonio de los ciudadanos PEDRO ANTONIO ROJAS CELIS, FEDERICO ANTONIO LEAL MAUCO, ARQUÍMEDES JESÚS ARAUJO PÉREZ, CÉSAR MAGALLANES FIGUEROA, GUILLERMO URDANETA y JUAN RAFAEL MORANTES RAMÍREZ. III) Promovió el contenido de la Inspección Ocular practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el inmueble objeto de la litis. IV) Promovió, reprodujo e hizo valer el contenido de los siguientes documentos: 1) Copia del escrito de consignación de alquileres debidamente recibida por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 03 de Noviembre de 2.005, el cual acompañó marcado “B”, 2) Legajo de 28 folios, conformado por los depósitos efectuados ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico (Expediente N° 1.019-05 de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre el mes de Octubre de 2.005 hasta el mes de febrero de 2.008, el cual acompañó marcado “C”. 3) Un legajo de 3 folios útiles marcado “D”, contentivo de diligencia consignando la publicación del Cartel de Citación de la Accionada, en el procedimiento de consignación de alquileres contentivo en el expediente N° 1.019-05, llevado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico; copia de dicha publicación y el Cartel emitido por el mencionado Juzgado, desprendiéndose de esos instrumentos que su representado a) Se encontraba solvente de los cánones de arrendamiento. b) Que la Accionada si había sido suficientemente notificada de las consignaciones hechas por su mandante.

En fecha 02 de Abril de 2.008, el Tribunal de la causa admitió los medios probatorios aportados por ambas partes.
Evacuados los medios probatorios y vencido el lapso de pruebas, por auto de fecha 05 de Mayo de 2.008, se ordenó notificar a las partes y cumplido ese requisito, luego de un diferimiento, en fecha 06 de Junio de 2.008, el Juzgado de la recurrida, dictó sentencia declarando SIN LUGAR la acción interpuesta por el ciudadano OMAR LUIS BRICEÑO contra la ciudadana BLANCA ESTELA BLANCO DE RODRÍGUEZ y CONDENÓ en costas a la Parte Actora.

En fecha 09 de Junio de 2.008, el Apoderado Accionante, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa; la cual fue oída libremente por el Tribunal A-Quo, ordenándose la remisión del expediente a esta Alzada; la cual lo recibió en fecha 17 de Junio de 2.008, fijando el 10° día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.

En fecha 19 de Junio de 2.008, el Apoderado Excepcionado consignó escrito, a través del cual solicitó que una vez quedara confirmada la sentencia, se procediera a la desocupación inmediata del local que le había sido arrendado al Actor y del cual se estaba beneficiando ilícitamente y se condenara al pago de las costas por la temeridad y mala fe demostrada en la recurrida.

El Apoderado Excepcionado, en fecha 26 de Junio consignó escrito fundamentando la apelación ejercida en contra de la sentencia dictada por el Tribunal de la Primera Instancia e igualmente reprodujo e hizo valer el contenido de los siguientes documentos: 1) Copia del escrito de consignación de alquileres, debidamente recibida por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 03 de Noviembre de 2.005. 2) Un legajo de 28 folios conformado por los depósitos efectuados ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico (Expediente N° 1.019-05 de los cánones correspondientes a los meses comprendidos desde el mes de octubre de 2.005 hasta el mes de febrero 2.008. 3) Un legajo de tres folios útiles, contentivo de una diligencia consignando la publicación del Cartel de Citación de la Excepcionada, en el procedimiento de consignación de alquileres contenido en el expediente N° 1.019-05.

De los hechos narrados y evidenciados, considera este Tribunal lo siguiente:

II.

Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 06 de Junio del año 2.008, que declara sin lugar la acción de derecho de preferencia ofertiva, en virtud de carecer de cualidad pasiva la parte demandada, por haber terminado la relación contractual en fecha 31 de Enero del año 2.005.

En efecto, bajando a los autos observa quien aquí decide, que la parte actora argumenta en su escrito libelar la existencia de una relación de arrendamiento con la accionada de aproximadamente siete (7) años, sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle Roscio N° 98-1-B, donde señala el actor, que tiene establecido un fondo de comercio denominado “MOVIL COMUNICACIONES”. Siendo que, -expresa la actora-, desde el mes de Octubre del año 2.005, la accionada se negó a seguirle recibiendo los cánones de arrendamiento del inmueble, razón por la cual se vio en la imperiosa necesidad de consignar los mismos por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Ahora bien, en el mes de Julio del año 2.007, se enteró que la accionada había vendido el inmueble mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, en fecha 26 de Julio del año 2.005, inserto bajo el N° 58 del Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo cual, expresa que se le violentó su derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble que viene ocupando desde hace aproximadamente siete (7) años en calidad de arrendatario, solicitando, se declare la nulidad del documento de venta ut supra referido. Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el accionado opone la falta de cualidad de la actora de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, expresando que el accionante no es arrendataria del inmueble, pues el contrato de arrendamiento feneció el día 31 de Enero del año 2.005, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera de dicha Instrumental signada con la letra “E”, anexa al escrito libelar, fecha en la cual, –según expresa el accionado-, debió la actora haber entregado el inmueble libre de personas y de cosas; expresando además que niega, rechaza y contradice la admisión de los cánones correspondientes a: “…los meses siguientes a la expiración del contrato de arrendamiento suscrito hasta el 31 de Enero de 2.005…”. Aunado a ello, señala el excepcionado en su perentoria contestación, que la consignación de cánones de arrendamiento realizada por la actora: “… no fue debidamente notificada a la propietaria del inmueble conforme lo establece el artículo 53 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.

Trabada así la litis, es indispensable para esta Alzada establecer lo relativo a quién corresponde dentro del presente iter procesal la carga de la prueba. En efecto los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, establecen:

Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De tal manera que es necesario escudriñar el contenido normativo del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresa:

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de 2 años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

De tal manera que el actor tiene la carga de probar en primer lugar, que tiene más de dos (2) años como arrendatario y en segundo lugar, que se encuentra solvente en el pago de las obligaciones.

En efecto, el Retracto Legal Inquilinario es la especifica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado, en la hipótesis – supuesto de hecho -, de una enajenación (venta) perfeccionada, ya consumada sobre ese bien; constituyendo la normal consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos jurídicos para el supuesto – hipótesis normativa - de que al inquilino le haya sido lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario, vale decir, de la especifica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente, del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis, -supuesto de hecho-, de una enajenación (venta) proyectada sobre ese bien. En el caso sub iudice, el actor alega que el propietario del bien arrendado con su proceder, lesionó (frustró) el derecho de tanteo legal que, conforme a lo dispuesto en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde al arrendatario con relación al inmueble arrendado por lo cual, - expresa el actor -, que quedo investido del derecho de retracto legal.

Esta institución, específicamente en el Derecho Romano, no era oponible al adquiriente de la cosa arrendada en virtud del principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, como bien lo establece el Tratadista Nacional JOSE LUIS AGUILAR GORRONDONA (Contratos y Garantías. Caracas. UCAB. 2.005. Pág. 404 y siguientes). Si el adquiriente se oponía a que el arrendatario prosiguiera su disfrute, el arrendamiento se extinguía sin más y caso contrario se entendía celebrado un nuevo contrato con el adquiriente. En determinado estadio evolutivo, esta Institución paso al Derecho Francés siendo que, específicamente en el Código Napoleónico, se extendió a todos los arrendamientos que constaran de documentos con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquirente se había comprometido a respetarlo hasta llegar a consagrarse el derecho preferente que tiene el inquilino de adquirir el inmueble arrendado sobre cualquier tercero ofertante.

Siendo ello así, es lógico que por medio del artículo 42 Ejusdem, la norma haya establecido, tal cual lo expresa el Tratadista Nacional EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA (La relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI. Editorial Vadell. Valencia. 2.008. Pág. 317), que para poder obtener en el proceso el derecho al retracto legal arrendaticio se tendría que, previamente, demostrar que se cumple con las condiciones que acrediten la existencia del derecho a la preferencia ofertiva. Solo el arrendatario que satisface los requisitos del artículo 42, puede plantear el retracto legal arrendaticio, mediante el cual, él se colocaría en la postura del tercero comprador del bien objeto de esa pretensión jurisdiccional.

Para ello, hay una carga probatoria, establecida en el artículo ut supra citado relativa al: “Estado de Solvencia del Arrendatario”.

En el caso sub lite, el actor alega que desde el mes de Octubre de 2.005, la arrendadora se negó a recibirle los cánones de arrendamientos, siendo que, ante tal supuesta mora Accipiendi, o mora del acreedor procedió a realizar de conformidad con los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación arrendaticia correspondiente, que le generaría el Estado de Solvencia. Sin embargo, si bien es cierto le correspondía al actor esa carga probatoria de la solvencia desde el mes de Octubre del 2.005, no es menos cierto que el reo o excepcionado, en su perentoria contestación, le impuso al actor una nueva carga probatoria que no se limita a probar la solvencia desde Octubre de 2.005, sino, desde Febrero de 2.005, ya que señala en su defensa de fondo, que la demandada no recibió dichos cánones, desde Febrero de 2.005, inclusive, ya que no estaba interesada en la continuación de la relación arrendaticia, simplemente, por no haberse prorrogado dicho contrato. Ante tal situación jurídica, el reo le invirtió la carga de la prueba al actor en relación, a la inexistencia de los pagos de los meses de Febrero a Septiembre de 2.005, ambos inclusive; lo que se traduce procesalmente, es subsumir al actor en uno de los dos presupuestos taxativos del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la improcedencia de la preferencia ofertiva y, por ende, del retracto legal arrendaticio, es decir: “…siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento…”.

Para esta Alzada, siguiendo al Maestro HERNANDO DEVIS ECHANDIA (Teoría General de la Prueba Judicial. Buenos Aires. 1.981. Tomo I. Pág. 490), existen reglas generales para la distribución de la carga probatoria la cual puede enunciarse de la siguiente manera: “…corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (Pretensión o Excepción ), lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuestos a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal…”. Siendo ello así, la petición del actor consistente en ser acreedor de la ofertiva preferencia y, por ende, del retracto legal arrendaticio, le hace asumir la carga probatoria del hecho de encontrarse solvente, no desde Octubre de 2.005, como pretendió realizarlo a los autos, sino desde Febrero de 2.005, inclusive, pues con el alegato realizado por el excepcionado, de no haber recibido dichos cánones, porque el contrato se venció en la última fecha de Enero de 2.005, se invirtió en cabeza del actor la carga probatoria del hecho cuya petición (retracto legal arrendaticio), tiene como presupuesto necesario de su pretensión.

Para el Civilista Nacional GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I. Mobil libros. Caracas. 2.000. Pág. 380b y siguientes), el estado de solvencia del inquilino tiene su razón de ser, porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al tiempo de la oferta, que ha debido tener lugar, es comprensible se sancione con la pérdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva, así como constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, también exige la misma que sea, al propio tiempo, motivo para que el deudor, así como exige su derecho, también cumpla con su deber. Sin no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. Y como ha gozado del inmueble durante aquel tiempo, mal podría aspirar a que se le ofrezca el mismo, en primer lugar y, con preferencia al tercero, sino ha contrapesado ese goce. Ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el propietario cumpla con notificarle su intención de vender.

En el caso sub lite, no puede exigírsele al reo la carga de la prueba de que no le han pagado los meses de enero a Septiembre de 2.005, pues él no tiene la carga probatoria del hecho negativo por lo que, al afirmarlo el reo, la carga se invirtió en cabeza del actor, siendo que éste, se percato de tal inversión probatoria en los informes presentados ante esta Superioridad, trayendo entonces unos supuestos recibos de pagos de los meses correspondientes de Enero a Septiembre de 2.005, ambos inclusive; los cuales evidentemente, son instrumentales extemporáneas pues de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine, que establece:

“…. en todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince (15) días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.”.

Artículo éste que debe concatenarse con lo establecido en la normativa del 520 del Código Adjetivo, el cual expresa:

“En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio…”.

No pueden presentarse, sino dentro del lapso ordinario de promoción de pruebas. De tal manera, que la pretensión del actor de traer a los autos en la Instancia A-Quem, las documentales privadas que corren de los folios: 203 al 211, debe sucumbir, como prueba de tal solvencia y así se establece.

Ello denota así, que el actor no prueba que haya cumplido con uno de los tres requisitos concurrentes y taxativos que establece el artículo 42 de la Ley Especial Inmobiliaria, pues no demuestra, que de Febrero a Septiembre de 2.005, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, debiendo aplicarse aquél criterio establecido en fecha 21 de Marzo de 1.985, por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo: (HERMES HARDING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca C.A. 1.996. Pág. 46), donde se expreso: “…en el caso de autos, el Tribunal, fundado en las pruebas aportadas por el arrendador, consideró que en efecto el arrendatario consignó extemporáneamente las pensiones de arrendamientos a que estaba obligado, quedando demostrada su insolvencia en cumplimiento de sub obligación de cancelar oportunamente las respectivas pensiones, de modo que mal podría el inquilino pretender un beneficio excepcional como el que constituye el derecho de preferencia. Circunstancia que no desvirtuó el arrendatario con las pruebas que aportó en el proceso…”.

En el caso de autos, el actor consigna marcado con la letra “A”. “B”, “C”, “D” y “E”, contratos de arrendamiento reconocidos por la demandada, donde consta efectivamente la relación arrendaticia entre la actora (arrendataria) y la excepcionada (arrendadora), en contratos, que van desde el 23 de Marzo del 2.001, hasta el 31 de Enero del año 2.005, y a pesar de estar consignados en copias simples, el reo los reconoce en relación a la existencia de esa relación arrendaticia, siendo que, tales instrumentales, a las cuales se le otorga el valor de plena prueba por ser instrumentales reconocidas por el reo, sólo prueban la existencia de dicho contrato o, la existencia de un contrato de arrendamiento, pero no de la solvencia del arrendatario. Al folio 10, signado con la letra “F” anexo al escrito libelar, corre un contrato de arrendamiento, suscrito única y exclusivamente por la actora el cual violenta indudablemente el Principio de “Alteridad de la Prueba”, vale decir, el principio que establece el que nadie puede hacerse una prueba a su favor. Para el Tratadista Colombiano JORGE FÁBREGA (Teoría General de la Prueba. Editorial Ibáñez, Bogota, 2.001. Pág. 122), la prueba ha de proceder de la parte contraria o de terceros. El Código, y más que el Código, la Jurisprudencia como regla, no permite que la parte pueda crear y aportar dichas pruebas a su favor. La parte no puede ofrecerse asimisma In sua Causa, para concurrir con documentos privados que solamente, se repite, han de proceder de terceros o de la contraparte; por lo cual, debe desecharse tal instrumental y así se establece. De los folios 11 al 19, ambos inclusive, corre copia simple de instrumental pública de partición sucesoral otorgada por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliarios de los Municipios Roscio y Ortíz del Estado Guárico, la cual quedo anotada bajo el N° 33, folio 189 al 196, Protocolo Primero, Tomo VI, Segundo Trimestre de 1,990, donde consta que la excepcionada es propietaria del inmueble cuyo pacto de retracto solicita la actora, todo ello de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Igualmente corre de los folios, 20 al 21, del presente expediente, copia simple de una documental autenticada, otorgada por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, de fecha 26 de Julio de 2.005, anotada bajo el N° 58, del Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, donde consta que la excepcionada vendió a la ciudadana CAROL ZULEIMA HERNÁNDEZ DE LOSADA el inmueble objeto del presente retracto, y cuya valoración debe ser otorgada de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, pretende la actora traer como testigos a declarar en el presente proceso, a los ciudadanos PEDRO ANTONIO ROJAS CELIS, FEDERICO ANTONIO LEAL MAUCO, ARQUÍMEDES JESÚS ARAUJO PÉREZ, CÉSAR MAGALLANES FIGUEROA, GUILLERMO URDANETA y JUAN RAFAEL MORANTES RAMÍREZ, testigos éstos, que en ningún momento pueden probar el pago de la obligación, pues el arrendamiento, -según señala el contrato de arrendamiento de fecha 31 de Enero del 2.004-, era de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.00,00) mensuales; circunstancia ésta, que no puede ser establecida a través de la prueba testimonial por ser una prueba ilegal, de conformidad con lo señalado en el artículo 1.387 del Código Civil, que expresa:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000).

Tampoco existe a los autos un principio de prueba por escrito que permita a la testimonial darle admisibilidad al proceso para probar la extinción o pago de alguna obligación de canon arrendaticio. Siendo ello así, la testimonial es ilegal, para la prueba de la solvencia del Actor-Arrendatario y así se establece. De la misma manera promueve la actora, Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz, donde se deja constancia de la existencia y funcionamiento del fondo de comercio denominado MOVIL COMUNICACIONES”, de su estado de conservación y de la ubicación, y características del inmueble. Ahora bien, para esta Alzada, la Inspección Judicial, es un medio de prueba para la verificación o esclarecimiento de hechos materia del proceso, que podía ordenarse de oficio o a petición de parte, en relación al examen judicial de personas, lugares, cosas o documentos, en el caso sub lite la inspección deja constancia de hechos que no son pertinentes a la solvencia que necesita acreditar el actor para ser sujeto de la preferencia ofertiva y, por ende, del retracto legal arrendaticio; pues la misma, se repite, solo dejó constancia de la existencia y funcionamiento del fondo comercial, del estado de conservación y de la ubicación del mismo, debiendo desecharse por impertinente en relación al estado de solvencia del actor y así se establece.

De la misma manera señala el reo-excepcionado en su perentoria contestación, otra excepción, que haría sucumbir al actor en su pretensión de retracto legal arrendaticio, en relación, específicamente al estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, pues se observa, que a pesar de que no esta probado el pago de los cánones de Febrero a Septiembre de 2.005, circunstancia ésta que bastaría para desechar la presente pretensión, tampoco el actor demuestra, haber cumplido en forma debida con el contenido normativo del artículo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuando establece:

“… cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada…”.

Siendo que, la propia ley otorga al consignatario, un plazo de 30 días calendario consecutivo a la primera consignación, para notificar al arrendador de la consignación efectuada, todo ello, a los fines de considerar solvente al arrendatario. En el caso de autos, el arrendatario consigna copia simple, con valor de plena prueba, al ser copia de consignaciones recibidas por el Juzgado Primero de los Municipio Juan Germán Roscio y Ortíz del Estado Guárico, de fecha 03 de Noviembre de 2.005, de los cánones correspondientes a Octubre de 2.005, siendo de observarse, que efectuada tal consignación en la referida fecha, no es si no hasta la fecha de 17 de Noviembre de 2.005, que el Alguacil de dicho Tribunal se trasladó a notificar a la arrendadora donde manifestó que: “…la ciudadana arriba antes mencionada había vendido esa casa mudándose a la Ciudad de Valencia, Estado Carabobo siendo imposible poder practicar la notificación…”. Por lo que, debió el consignatario al no conocerse el domicilio del arrendador solicitar, tal cual lo establece el Parágrafo Único del artículo 53 Ibidem, al Tribunal, la expedición de un Cartel de Notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, y posteriormente, consignarlo para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones, pero todo ello, siempre dentro de un plazo no mayor a treinta (30) días continuos, siguientes a la primera consignación, observándose de autos, que si bien la primera consignación se hizo en fecha 03 de Noviembre de 2.005, la consignación del Cartel se hizo en fecha 10 de Mayo de 2.006, por lo cual, no podría considerarse a la arrendatario solvente, para el momento en que la arrendadora realizó la operación de compra-venta, según documento autenticado, de fecha 26 de Julio del año 2.005, por lo cual, tales consignaciones arrendaticia, no cumplieron con lo establecido en el artículo 53 Ejusdem, al haber sido expedido el Cartel fuera del lapso, con negligencia imputable al consignante, por lo cual, no se considera como legítimamente efectuada, debiendo desecharse y así se establece.

Ahora bien, reitera esta Alzada, que es claro el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando exige al solicitante del retracto legal arrendaticio, la plena prueba de cuatro (4) requisitos concurrentes: que ocupe el inmueble en condición de arrendatario; por más de dos (2) años; que se encuentre solvente el en pago de los cánones de arrendamiento y por último que satisfaga las aspiraciones del propietario, en el caso sub lite, el arrendatario no probó estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual, es claro el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”.

Al no asumir la carga probatoria de su solvencia, el actor debe sucumbir y así se establece.

En consecuencia:

III.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de la parte actora Ciudadano OMAR LUIS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-10.667.521, domiciliado en la ciudad de San Juan de Los Morros, Estado Guárico, de derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble constituido por un local comercial, situado en la calle Roscio N° 98-1B, intentado contra la excepcionada Ciudadana BLANCA ESTELA BLANCO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de oficios del hogar, viuda, titular de la cédula de identidad N° V-315.548, domiciliada en la Urbanización “El Morro II”, Avenida 74-A, Casa N° 15-49, San Diego, Estado Carabobo; al no demostrar el actor la solvencia de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes a Febrero de 2.005, inclusive, lo cual hace incurrir en la falta de los presupuestos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta y se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 06 de Junio del año 2.008.

SEGUNDO: Al confirmarse en su totalidad el fallo recurrido, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al recurrente al pago de las Costas procesales y así, se decide.

Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Siete (07) días del mes de Julio del año Dos Mil Ocho (2.008).- Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vásquez.

La Secretaria

Ab. Shirley M. Corro B.

En la misma fecha siendo las 2:00 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado.
La Secretaria
GBV/es.-