TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, cinco de junio de dos mil ocho
198º y 149º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2006-000461
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L.
REPRESENTADA POR: RAYMOND ORTA MARTÍNEZ (Director Gerente), CARLOS CALANCHE BOGADO, MARÍA ALEJANDRA PULGAR, KAREM ALEJANDRA YÉPEZ GALINDO, YELITZA RONDÓN PÉREZ y AMOS ALFONSO MARTÍNEZ TORRES (Apoderados judiciales).
PARTE DEMANDADA: ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ
DEFENSORA JUDICIAL: ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Por distribución automatizada realizada el 1° de agosto de 2006, la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial asignó a este Juzgado el libelo que dio inicio a las presentes actuaciones, contentivo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, interpuesta por los abogados RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, CARLOS CALANCHE BOGADO y MARÍA ALEJANDRA PULGAR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 40.518, 105.148 Y 60.060, actuando como Director Gerente, el primero y los últimos como apoderados judiciales de ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 9 de octubre de 1984, bajo el No. 36, Tomo 8-A Sgdo..; contra los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nos. V-14.453.618 y V-13.608.534.
Los representantes de la parte actora solicitaron que la demanda fuese admitida y tramitada conforme a los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Ante tal solicitud y motivado a que la transacción cuyo cumplimiento se solicitó, versa sobre una relación arrendaticia, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, el día 7 de agosto de 2006, conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de los demandados para que comparecieran a contestar la demanda al segundo (2°) día siguiente de la constancia en autos de su citación.
El 9 de octubre de 2006, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en el expediente, de haberse trasladado en dos oportunidades a la dirección aportada a los autos y no pudo encontrar a los demandados para citarlos, por lo cual consignó las compulsas. Posteriormente, a solicitud de la parte actora, se ordenó la citación de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el 19 de octubre de 2006.
El día 24 de septiembre de 2007, se cumplió la última formalidad de las previstas en el artículo 223 eiusdem, por parte de la Secretaria del Tribunal, quien fijó a las puertas del inmueble un ejemplar del cartel publicado en la prensa. Vencido el lapso de comparecencia otorgado a los demandados, sin que acudieran a darse por citados, se les designó como Defensora Judicial a la abogada Ana Raquel Rodríguez Carnevali, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.421, quien una vez notificada de su nombramiento, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
Luego de haber sido debidamente citada la defensora judicial, presentó escrito de contestación de la demanda en la oportunidad correspondiente y consignó copia de telegrama enviado a los demandados, el día 27 de diciembre de 2007, a través del Instituto Postal Telegáfico (IPOSTEL).
Dentro del lapso probatorio, sólo la parte actora promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, especialmente de la transacción consignada con el libelo.
Vencido el lapso de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo tomando en consideración las exposiciones de ambas partes y las pruebas aportadas al proceso.
DE LA CONTROVERSIA PLANTEADA.-
Los representantes de la parte actora señalaron que su representada, ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., celebró un contrato de transacción extrajudicial, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 15 de noviembre de 2002, inserto bajo el No. 103, Tomo 51, con los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ, mediante la cual dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de agosto de 2002, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 9, que forma parte del Edificio El Águila, ubicado entre las esquinas de Conde a Piñango, Municipio Libertador, Distrito Capital, comprometiéndose los referidos ciudadanos a entregarlo libre de bienes y personas, el 15 de noviembre de 2003.
Que en la cláusula tercera de la transacción los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ, convinieron en pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales por concepto de lucro cesante, a ser cancelada los días 15 de cada mes, a partir de noviembre de 2002 hasta la entrega del inmueble; y que si autorizaba por escrito la permanencia por un año más en el inmueble, pagarían la cantidad de (Bs. 260.000,00) mensuales por lucro cesante; obligándose además a presentar mensualmente los recibos debidamente cancelados de luz, agua y aseo urbano.
Que igualmente se hizo constar que por el atraso en el pago del lucro cesante, la Administradora Multicentro, S.R.L. podría pedir la ejecución de la transacción.
Que como consecuencia de haber dado por resuelto el contrato de arrendamiento, los ciudadanos indicados se obligaron a entregar el inmueble, libre de bienes y personas, el 15 de noviembre de 2003, solvente para ese día en los servicios de aseo urbano, agua, luz eléctrica y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Que fue autorizada la permanencia por dos (2) años más en el inmueble, por lo que la obligación de entrega fue trasladada para el día 15 de noviembre de 2005, fecha ésta que se venció sin que hayan entregado el inmueble, por lo cual demandan el cumplimiento de la transacción.
Que los referidos ciudadanos no han cumplido con la obligación de pago de la suma de (Bs. 260.000,00), por concepto de lucro cesante, correspondiente a los meses de septiembre de 2005 hasta julio de 2006, que totaliza la suma de (Bs. 2.860.000,00). Que igualmente mantienen una deuda con HIDROCAPITAL, por los meses comprendidos desde agosto de 2005 hasta mayo de 2006, por la suma de (Bs. 185.461,59), obligación asumida en la cláusula segunda de la transacción; y tampoco han cumplido con presentar mensualmente los recibos debidamente cancelados de luz, agua y aseo urbano, tal como lo estipularon en la cláusula tercera.
Que por las razones de hecho narradas y fundamentados en los artículos 1.713, 1.718 y 1.167 del Código Civil, demandan a los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: El cumplimiento del contrato de transacción extrajudicial antes identificado; y en consecuencia, entregar a la demandante el apartamento ya señalado. SEGUNDO: Conforme al artículo 1.167 del Código Civil, a pagar a la demandante por daños y perjuicios, la cantidad de TRES MILLONES CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.045.461,05), por el lucro cesante y la deuda por servicio de agua.
Al contestar la demanda, la defensora judicial de los demandados, manifestó que no ha tenido contacto con los mismos; pero que en aras de preservar su derecho a la defensa, negaba, rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos que en ella se esgrimen e infundado el derecho que la sustenta.
Negó que sus defendidos deban convenir en el cumplimiento de la transacción celebrada el 15 de noviembre de 2002 y hacer entrega del inmueble identificado. Indicó que en este sentido es necesario acotar que existe un contrato de arrendamiento del cual se origina la relación arrendaticia entre las partes del proceso, el cual la parte actora afirma quedó sin efecto por la transacción.
Que al respecto, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece como norma de orden público la prórroga legal, cuyo derecho es irrenunciable, y beneficia y protege a los arrendatarios; por lo cual no debe ser vulnerado por las partes.
Que la actora pretende violentar el derecho que le asiste a sus representados con un contrato disfrazado de acuerdo transaccional mediante el cual se les obliga a entregar el inmueble, violando las normas y los derechos que por ley le corresponden.
Negó que sus representados deban pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de dinero solicitada; y solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar, con la respectiva condenatoria en costas.
Para decidir, el Tribunal observa:
De los hechos expuestos se evidencia que la parte demandada invoca a favor de sus defendidos el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y rechaza que la relación arrendaticia haya terminado por efecto de la transacción celebrada, que a su decir, sólo pretende disfrazar dicha relación, por lo cual alega su nulidad.
En base a tales alegatos, es menester para este órgano jurisdiccional revisar los términos de dicho contrato, consignado junto con el libelo en copia simple y no fue impugnada por la parte demandada, en consecuencia se le tiene como fidedigna, ya que se trata de la copia simple de un documento autenticado el 15 de noviembre de 2002, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas y se valoran los hechos y declaraciones contenidos en él con efectos de plena fe.
Dicho acto fue celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., representada por su apoderada judicial, ciudadana MARÍA ALEJANDRA PULGAR, titular de la Cédula de Identidad No. 11.194.525, y los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ, bajo la denominación de TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, a los fines de precaver un futuro litigio, y convinieron lo siguiente: Que resolvían el contrato de arrendamiento celebrado el 15 de agosto de 2002, sobre el apartamento No. 9, del Edificio El Águila, ubicado entre las esquinas de Conde a Piñango, El Silencio, Municipio Libertador, en base al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. Los arrendatarios se comprometieron a entregar el inmueble el 15 de noviembre de 2003, solvente en el pago de los servicios de aseo urbano, agua y luz; y se comprometieron a pagar la cantidad de (Bs. 200.000,00) mensuales, por lucro cesante, los días 15 de cada mes, a partir de noviembre de 2002 hasta la entrega del inmueble. Igualmente pactaron las partes, que si se autorizase la permanencia por un año más en el inmueble pagarían la cantidad de (Bs. 260.000,00) mensuales por el mismo concepto de lucro cesante.
También fue acompañado con el libelo el contrato de arrendamiento aludido en la transacción, celebrado entre las partes el día 15 de agosto de 2002, con duración de un (1) año, contado a partir de esa misma fecha, prorrogable por lapsos iguales, a menos que los arrendatarios manifestasen su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos un mes de anticipación a su vencimiento; y en el cual establecieron el canon de arrendamiento mensual en (Bs. 100.000,00), el cual sería indexado si acordaren prorrogar el contrato.
Con la transacción celebrada entre las partes se evidencia que a pesar de haber convenido ambas partes en que los arrendatarios habían incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, se les permitió seguir ocupando el inmueble arrendado, a través de una contraprestación mensual que denominaron lucro cesante, cuyo monto fue fijado en una cantidad que doblaba la convenida como canon mensual en el contrato de arrendamiento analizado. Y de los hechos afirmados por la parte actora en el libelo, se evidencia que luego de terminar el primer año pactado, se prorrogó la permanencia de los demandados en el inmueble por dos (2) años más, el segundo de los cuales vencía el 15 de noviembre de 2005, fecha para la cual el monto a pagar “por concepto de lucro cesante” era de (Bs. 260.000,00) mensuales, según lo afirmado por la parte actora.
Con relación a la figura del lucro cesante, éste es definido como el daño experimentado por el acreedor por un no aumento en su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, privación que se debe al incumplimiento de la obligación que incumbe al deudor. Es un daño futuro, consecuencia directa e inevitable de un daño presente. En el caso de marras, no puede constituir lucro cesante la contraprestación prestada por los demandados a la demandante, puesto que lo hicieron periódicamente en el término convenido, desde el 15 de noviembre de 2002 hasta el 15 de agosto del año 2005, tomando en consideración que los representantes de la demandante afirman que los demandados incumplieron con su obligación de pagar “el lucro cesante” a partir del 15 de septiembre de 2005. Si la arrendadora tenía derecho a una indemnización por el incumplimiento de los arrendatarios de los términos convenidos en el contrato de arrendamiento celebrado el día 15-07-2002, dicha obligación les fue exonerada al dejársele en el inmueble, variando las condiciones, como es el caso de un aumento de la contraprestación a ser cumplida por los arrendatarios, aun cuando ambas partes declararon resolver el contrato de arrendamiento.
De conformidad a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal declara que lo celebrado entre las partes no fue más que un nuevo contrato de arrendamiento, con la finalidad de aumentar el canon de arrendamiento de (Bs. 100.000,00) a (Bs. 200.000,00), durante el primer año y luego a (Bs. 260.000,00) en las prórrogas sucesivas; pues se le siguió permitiendo a los demandados el uso del inmueble por el tiempo antes indicado, a cambio de una contraprestación en dinero, que las partes denominaron lucro cesante, pero que para este Tribunal no es más que un canon de arrendamiento. También se observa que las partes en la transacción acordaron mantener dicha relación a tiempo determinado, con un primer lapso que vencía el 15 de noviembre de 2003 y una prórroga convencional que vencería el 15 de noviembre de 2004.
Con relación a la segunda prórroga alegada por la demandante, que a su decir venció el 15 de noviembre de 2005, la parte demandada no opuso resistencia alguna; por lo cual este Juzgado declara que el contrato de arrendamiento continuó siendo a tiempo determinado, y se prorrogó por de mutuo acuerdo por un año fijo más, hasta la fecha indicada por la accionante.
Habiendo celebrado las partes un nuevo contrato de arrendamiento ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el primero, este Tribunal debe declarar que constituye letra muerta lo expresado por las partes en la cláusula quinta de la denominada transacción extrajudicial, y por ende, adolece de nulidad lo pactado en ella, pues de conformidad a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que dicha Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Por lo que los demandados siguieron conservando los derechos y beneficios derivados de la relación arrendaticia que les une a su arrendadora.
Ahora bien, visto que el presente procedimiento desde su inicio se admitió y sustanció por los trámites previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado considera que a pesar de que los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ, no fueron traídos al presente proceso en carácter de arrendatarios, sí es procedente resolver la controversia planteada, por cuanto se declaró desde el inicio del procedimiento que la transacción que se pretendía hacer cumplir derivaba de una relación arrendaticia.
Observa el Tribunal que la parte demandada, a través de la defensora judicial designada, negó y rechazó en forma genérica los hechos alegados en el libelo, entre los cuales están el señalamiento de la parte actora de que los demandados incumplieron sus obligaciones contractuales al no entregar el inmueble en la fecha pactada, y no pagar las cuotas convenidas desde el mes de septiembre de 2005 hasta julio de 2006; y que incumplieron también la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato accionado, al adeudar a Hidrocapital el monto correspondiente a los meses comprendidos desde agosto de 2005 hasta mayo de 2006.
Se observa que la relación contractual arrendaticia fue admitida por la parte demandada y al no negar el hecho imputado de que no habían devuelto el inmueble al terminar la última prórroga otorgada, también quedó admitido el hecho de que los arrendatarios continúan ocupando el inmueble, incumpliendo su obligación de devolverlo a la fecha fijada, esto es el 15 de noviembre de 2005.
Si como afirmó dicha defensora, la parte actora pretendía violentar los derechos que le asisten a sus representados, con un contrato disfrazado de acuerdo transaccional, por interpretación en contrario, se evidencia que está conteste en que la relación arrendaticia que vinculaba a las partes seguía vigente; lo que generaba derechos y obligaciones para ambas partes; y entre éstas últimas está la obligación que tiene el arrendatario de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de conformidad a lo previsto el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil venezolano, para que tuviese derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como se estableció anteriormente, la parte demandada estaba obligada a pagar a la arrendadora, el canon de arrendamiento mensual de (Bs. 260.000,00), hoy (Bs.F. 260,00); cuyo pago ni siquiera fue alegado por la parte demandada, pues según lo manifestado por su defensora judicial, no se pusieron en contacto con ella a pesar de haberles enviado un telegrama; motivo por el cual negó, rechazó y contradijo de forma genérica la demanda. Es el caso, que la parte actora cumplió con su carga de probar las obligaciones asumidas por los demandados, más no éstos el hecho de que se hubiesen libertado de dichas obligaciones.
En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar procedente la demanda por cumplimiento de contrato de transacción interpuesta; pues para la fecha en que terminó el lapso de la segunda prórroga contractual, los arrendatarios estaban incursos en incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, por lo cual no tenían derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, según lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con relación al pedimento de que se condenase a los demandados a pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios una cantidad equivalente al monto dejado de pagar, por lucro cesante (canon de arrendamiento, según lo establecido por este Tribunal), se acuerda conforme a derecho dicha petición, de conformidad a lo estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble arrendado sin pagar el canon de arrendamiento durante los meses señalados en el libelo.
Al respecto se observa que la parte actora afirmó que los montos no pagados comprendían desde septiembre de 2005 hasta julio de 2006, lo cual conforme a lo pactado en la cláusula tercera de la denominada transacción, comprende las mensualidades desde el 15 de septiembre de 2005 hasta el 15 de julio de 2006, que suman diez (10) meses, que a razón de (Bs.F. 260,00) por cada mes, representan la cantidad de (Bs.F.2.600,00), y no la solicitada por la actora. Por tal razón procede el pago de la cantidad establecida por el Tribunal. Así se declara.
Con relación a la solicitud de pago del monto adeudado a HIDROCAPITAL, se observa que si bien es cierto que los demandados se obligaron a mantener solvente al inmueble en el pago del servicio de agua, la parte actora no consignó al expediente recaudo alguno del cual se evidenciase que efectivamente existía la deuda afirmada, o que dicha parte la había pagado, con lo cual tendría el derecho a exigir a los demandados el reembolso de lo pagado a Hidrocapital. En consecuencia, se declara improcedente la solicitud de condenatoria de pago de la cantidad de (Bs. 185.461,59).
Con fundamento en las consideraciones antes explanadas, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L. contra los ciudadanos ARELIS YULIMAR PORRAS ZAMBRANO y JONDER DAVID MORENO GONZÁLEZ. En consecuencia, se condena a los demandados a lo siguiente:
PRIMERO: A entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: Apartamento No. 9 del Edificio El Águila, ubicado entre las esquinas de El Conde a Piñango, El Silencio, Municipio Libertador, Parroquia Catedral, Caracas, Distrito Capital.
SEGUNDO: A pagar a la parte actora la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.600,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por seguir ocupando el inmueble arrendado sin pagar la contraprestación debida, desde el 15 de septiembre de 2005 hasta el 15 de junio de 2006.
No hay condena en costas, ya que a la parte actora no se le concedió todo cuanto solicitó en el petitorio del libelo.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los cinco (5) días del mes de junio de dos mil ocho, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ

En la misma fecha (5-6-2008), y siendo las (10:35) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ