REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO. 198º Y 149º Actuando en Sede Civil con Asociados. Parte demandante: ANA ISABEL TORREALBA DE PÉREZ, casada, PEDRO AQUILINO TORREALBA TOVAR, soltero, ANA ROSA TORREALBA DE COLMENARES, casada, ANA TERESA TORREALBA DE RON, casada, RAFAEL TERESO TORREALBA TOVAR, casado, Médico, JESÚS RAFAEL TORREALBA TOVAR, casado, JOSÉ RAMÓN TORREALBA TOVAR, casado y ANA BENIGNA TORREALBA TOVAR, divorciada, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.506.739, 837.988, 848.056, 2.215.671, 846.953, 2.149.207, 2.960.864 y 2.509.056, respectivamente. Apoderados judiciales de la parte demandante: TULIO COLMENAREZ RODRÍGUEZ, CARLOS JESÚS RON TORREALBA, JUAN FRANCISCO COLMENARES TORREALBA y LILIANA RON HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 0896, 52.909, 74.693 y 62.457, respectivamente. Parte demandada: GUSTAVO ADOLFO RODRÍGUEZ MEDINA, venezolano Médico, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.392.670 domiciliado en San Juan de Los Morros, Estado Guárico. Apoderados judiciales de la parte demandada: LUIS SIMÓN JIMÉNEZ LOOKYAN y ALFONSO RODRÍGUEZ ARIZA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 68.248 y 67.129, respectivamente. Motivo: Cumplimiento de contrato Expediente Nº 6.119-07 -I- Se inició la presente acción de cumplimiento de contrato, a través de escrito libelar y anexos marcados “A”, “B” y “E”, de fecha 28 de Noviembre de 2.005, mediante el cual el demandante expresa que en fecha 24 de Julio de 1.973, falleció en Caracas, siendo casado y ab-intestato, el Médico José Francisco Torrealba y meses después, en fecha 10 de Enero de 1.974, murió su esposa, Doña Rosa Tovar de Torrealba, también ab-intestato, pero obviamente siendo viuda abierta la sucesión por ministerio de la Ley artículo 993 del Código Civil; a los expresados cónyuges le sucedieron sus hijos habidos en su matrimonio y quienes se identificaron como Ana Isabel, Pedro Aquilino, José Witremundo, Ana Rosa, José Francisco, Ana Teresa, Rafael Tereso, Sara del Pilar, Jesús Rafael, José Ramón, José Nicolás y Ana Benigna Torrealba Tovar. Expone el demandante que los nombrados herederos otorgaron poder general de administración y disposición para ser ejercido, en forma conjunta o separada, por el coheredero Rafael Tereso Torrealba y el abogado, Tulio Colmenares Rodríguez, mediante poder autenticado y posteriormente protocolizado en la Oficina de Registro Público del entonces Distrito Monagas del Estado Anzoátegui, el 28 de Noviembre de 1.978, bajo el Nº 1, Folios 1 al 8 del Protocolo Tercero (habilitado) Cuarto Trimestre de 1.978, cuyo contenido y facultades de representación fueron redefinidas y ratificadas ahora por la sucesión TORREALBA TOVAR (LA SUCESION), atribuyéndoles la condición de partidores, la cual se encuentra integrada por los herederos legitimarios que asumieron operativa y funcionalmente la forma de asociación civil, conforme documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, el 15 de Junio de 2.004, bajo el Nº 1, folio 1 al 8, Protocolo Tercero, Segundo Trimestre del 2.004. Sigue expresando la parte actora, que la sucesión que representan es propietaria, entre otros, de un inmueble constituido por una casa-quinta y el lote de terreno sobre el cual ésta edificada, que mide ochocientos cuarenta y cinco metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (845,60 Mts2) y se encuentra situado dicho inmueble en la Urbanización “La Tropical”, de este Municipio Capital, Parcela Nº 73, en el plano de dicha Urbanización y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veinte metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (20,45 Mts2), con la parcela Nº 47; SUR: En veinte metros con quince centímetros (20,15 MTS), con avenida Guaiquera que conduce al Hotel Termal de esta Ciudad; ESTE: En veinte metros con cincuenta y cinco centímetros (20,55 Mts), con la parcela Nº 12 y OESTE: en veinte metros con diez centímetros (20,10 Mts), con parcela Nº 74, de acuerdo documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del entonces Distrito Roscio del Estado Guárico, el 14 de Marzo de 1.949, bajo el Nº 76, Folios 126 al 131 del Protocolo 1°, Primer Trimestre del citado año. Señala que a la muerte del Doctor Torrealba y de su señora esposa, sus respectivas herencias fueron debida y oportunamente declaradas y solventadas ante fisco Nacional, según consta de las respectivas planillas Sucesorales emitidas ambas por la Inspectoría Fiscal de Sucesiones de la V Circunscripción, el 6 de Julio de 1.976 y solventadas ambas por la Administración de Hacienda de la Región Central el 8 de Septiembre de 1.976 y que dichos instrumentos fiscales se encuentran agregados al Cuaderno de Comprobantes que lleva la citada Oficina Subalterna de Registro del Estado Anzoátegui, el 29 de Noviembre de 1.978, bajo los números 11, 12, 13 y 14, folios 11 al 18 del indicado Cuaderno. Sigue expresando la parte actora; que sobre el deslindado inmueble concertó el constituido apoderado judicial una pacto compromiso o acuerdo preliminar para compra y vender con el ciudadano Gustavo Rodríguez Medina, según documento autenticado ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, el 23 de Diciembre del 2.003, bajo el Nº 33, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicho Despacho Notarial; el cual estuvo sujeto a las siguientes estipulaciones: 1°) Que el opcionado RODRIGUEZ MEDINA pagaría en la oportunidad del 23 de Diciembre de 2.003, la suma inicial de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), imputable a cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), establecida como precio de venta del inmueble objeto del referido pacto. Esta condición fue satisfecha mediante la entrega correspondiente de la suma de dinero indicada; pero señala que fue el único pago que el opcionado realizó, no obstante que debía cancelar la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), más la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), en las fechas consecutivas de los meses de Agosto del 2.004, Octubre del 2.004 y Diciembre del 2.004; las cuales no fueron entregadas y por ello su situación es de mora evidente. 2°) Señala que el incumplimiento que le imputa al demandado constituye la violación de la cláusula cuarta del convenio la cual estatuyó el lapso de treinta (30) días hábiles, “contados a partir de la suscripción del presente contrato” para ejercer “el derecho de adquirir el inmueble objeto de esta opción”, más “una prórroga de quince (15) días hábiles únicamente y por una sola vez” para proceder a otorgar el correspondiente documento de venta 3°) Señaló que en las cláusulas quinta, sexta y octava se estipuló que su mandante debía mantener al inmueble solvente y libre de impuestos y gravámenes; en estado de conservación que sea conocido y aceptado por el opcionado, además de totalmente desocupado de bienes y personas; solvente por el pago de servicios públicos, debiendo su poderdante tramitar también las solvencias necesarias para la protocolización del documento público respectivo. Expresa que todas estas obligaciones fueron debida y oportunamente ejecutadas por su poderista opcionante, habiéndole entregado al opcionado los comprobantes de cuantos recaudos debía, según el contenido de las cláusulas analizadas. 4°) Narra el demandante que en el contrato se estableció en la cláusula octava que si la negociación no se realizaba por causa imputable al opcionado, la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que fue recibida como pago inicial quedaría en beneficio de su mandante promitente “como indemnización por los daños y perjuicios sufridos”. Si el incumplimiento se produjere por conducta suya, ésta se obligaba a devolver la cantidad recibida más una equivalente “como indemnización por daños y perjuicios”. En forma expresa, se convino que las partes no tendrían algo más que reclamar “por este ni por ningún otro concepto derivado de la presente negociación”. Con base a estos hechos y con las pruebas aportadas ocurrió a demandar para que el demandado convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal: 1°) En rescindir el contrato de “opción de compra-venta” que suscribió con el Doctor RAFAEL TERESO TORREALBA TOVAR, representante autorizado de la sucesión, según instrumento que refirieron oportunamente, cuya negociación aparece del documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Juan German Roscio, Ut- Supra identificado, cuyo contenido invocaron e hicieron valer como fundamento instrumental de la demanda. 2°) Consecuencia directa e inmediata de la procedencia de la acción propuesta pidieron se acuerde la devolución a su conferente de la tenencia material y posesión precaria que el demandado ostenta del inmueble objeto de la contratación el cual ha sido determinado y deslindado y que tal devolución ocurra en las condiciones en que actualmente se encuentra el inmueble, libre de personas y de cosas, totalmente desocupado y solvente fiscalmente. 3°) Que el Tribunal haga expreso pronunciamiento en el sentido de que declare que habiendo sido estipulada cláusula penal por veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) y dado el incumplimiento comprobado del excepcionado, declare la ejecución de dicha cláusula mediante la cual debe manifestarse y decretarse en la retención en propiedad que su poderdante debe hacer, además que las mejoras y remodelación que el excepcionado hizo al inmueble quedaran en beneficio de éste. La demanda fue admitida por los tramites del procedimiento ordinario el 01 de diciembre de 2.005, y se ordenó el emplazamiento del demandado. La citación del demandado se verificó en forma personal el 10 de enero de 2006. Durante el lapso de emplazamiento la parte demandada opuso cuestiones previas, las cuales fueron debidamente sustanciadas y declaradas sin lugar en sentencia del 17 de marzo de 2006. El demandado no asistió a la contestación al fondo de la demanda. Durante el periodo de promoción de pruebas la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios: 1.) Reprodujo el merito favorable de los autos en todo aquello que favorezca a su representado, y muy especialmente, el contrato de compra-venta mediante el cual ambas partes se comprometieron a efectuar la negociación sobre el inmueble objeto de la presente demanda. 2.) Prueba documental marcada “A”, documento de venta definitivo presentado para su firma y otorgamiento por el partidor de la sucesión Torrealba-Tovar y rechazado por la oficina de Registro respectiva. 3.) De conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 472 y siguientes del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar fehacientemente los hechos, promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de la demanda. 4.) Prueba documental marcada “B”, copia certificada del titulo supletorio sobre las bienhechurías del terreno contiguo. 5.) Las testimoniales: Ciudadanos GREISY ESPINOZA y JOSE RENE AÑEZ VALE. La parte actora presentó escrito mediante el cual ratificó las promovidas en su libelo de demanda. Dentro del lapso previsto en el artículo 397 del Código la parte actora formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada. Por auto del 28 de Abril de 2.006, el Tribunal de la Causa admitió las promovidas por las partes exceptuando la promovida por la parte demandada en su capitulo II. Dicho auto fue apelado por la parte actora, mediante diligencia de fecha 05 de Mayo de 2.006 y oída por el A Quo en un solo efecto. El 26 de Junio de 2.006, esta Alzada dicto sentencia sobre la apelación planteada por la parte demandante contra el auto del 27 de Marzo de 2.006, declarando sin lugar la misma. En consecuencia se confirmo la sentencia dictada por la Primera Instancia. El 10 de Julio de 2.006, ésta Superioridad se pronunció sobre la apelación planteada por la parte actora en contra del auto del 28 de abril de 2.006, declarando sin lugar dicha apelación, en consecuencia se confirmó el auto de la recurrida. Llegada la oportunidad para que las partes presentaran informes ambas partes lo hicieron, y solo la parte actora presentó observaciones a los de la contraria. El 16 de enero de 2.007, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la acción de resolución de contrato de opción de compra-venta, interpuesta por la parte actora contra el demandado GUSTAVO ADOLFO RODRIGUEZ MEDINA. Dicha sentencia fue apelada por la parte actora y oída en ambos efectos por el A Quo, ordenándose la remisión de los autos a esta Superioridad; quien las recibió y le dio entrada fijando el vigésimo día de despacho para la presentación de los informes, haciendo uso de ese derecho ambas partes y llegada la oportunidad para las observaciones de los mismos, ambas partes lo hicieron en su oportunidad. El 29 de marzo de 2.007, el Juez titular de esta Alzada mediante diligencia se inhibió de conocer la presente Causa y ordenó la convocatoria del Primer Conjuez de esta Alzada, Abogado NICOLÁS LOPEZ GOMEZ, quien aceptó el cargo. El 04 de junio de 2.007, la parte actora se dio por notificada de la inhibición planteada por el Juez Titular de esta Alzada y solicitó a esta Superioridad Accidental, se constituyera el Tribunal con Asociados de conformidad con el artículo 118 en concordancia con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. El 12 de junio del presente año, el Juez Accidental de esta Alzada dictó sentencia de la inhibición planteada por el Juez Titular de esta Alzada declarando con lugar la misma y en fecha 18 del mismo mes y año el Juez Accidental dicto auto avocándose al conocimiento de la causa y se acordó la solicitud realizada por la actora. El 21 de junio de 2.007, se realizó el acto de nombramientos de los Jueces Asociados, quedando seleccionados los Abogados LEONARDO ALVARADO RINCON, por la parte demandada y JORGE ENRIQUE DICKSON, por la parte demandante; quienes aceptaron cumplir las obligaciones a su cargo en su oportunidad. Por auto del 12 de Julio de 2.007, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes haciendo uso de ese derecho ambas partes y haciendo observaciones la parte actora a los informes de la parte contraria. Llegada la oportunidad para dictar sentencia, esta Alzada Accidental lo hace en los siguientes términos: -II- PUNTO PREVIO A) DE LOS JUECES ASOCIADOS Previamente a otra consideración y por cuanto la parte demandada en su escrito de informes, expresa su inconformidad por la constitución del Tribunal con Asociados, debe este Tribunal analizar la razón de su constitución y con tal propósito, observa: El precepto (art. 518, en conexión con el artículo 118 ambos del Código de Procedimiento Civil), otorga a las partes, la potestad de pedir que el Tribunal se constituya con asociados. Deben manifestar tal determinación dentro de los cinco (5) días inmediatos a la llegada del expediente a la Alzada; más, cuando tal acontecimiento se produjo en esta Alzada, el Titular del Despacho desconocía que en su persona existía causal de inhibición, prevista en el ordinal 15 del artículo 82 del citado Código Procesal, tal como le había sido planteado, y sólo la constató, avanzada ya la lectura de la totalidad del expediente, cuyo examen era necesario para una cabal comprensión de la cuestión de fondo. Por ello su separación de la sustanciación se produjo en esa etapa, para sentenciar. Como consecuencia procesal obligada de la separación del titular, la instrucción se retrotrajo al inicio, decisión que las partes no objetaron. Fue así como la parte accionante solicitó la constitución con Asociados, recurso que la parte demandada, como ya se señaló, no objetó y ambas partes comparecieron en su oportunidad a la designación de Asociados y al acto de Informes, así como a consignar sus observaciones a los Informes de la contraria. No es razonable, equitativo ni justo que ninguna de las partes sea privada de los derechos que la instrucción le reconoce, específicamente en éste caso, el derecho a solicitar la constitución con asociados, por el hecho de que el pronunciamiento de separación del Titular se haya producido cuando el proceso se encontraba en la etapa final de sustanciación. Una decisión de otro tipo conduciría a la pérdida de la oportunidad para constituir Asociados. Así las cosas y habida cuenta que la demandada ha intervenido activamente en todos los actos de la sustanciación, incluyendo la designación de Asociados, oportunidad en la cual designó el suyo, debe concluirse que una sana interpretación de la norma nos conduce a sostener, que en el caso concreto la continuación de la causa debe tenerse como iniciada a partir del quinto (5°) día siguiente a la aceptación y juramentación del Juez sustituto, en cuyo caso se considera que la solicitud formulada por los apoderados actores, se produjo tempestivamente, motivo por el cual estima el Tribunal con Asociados, que es oportuna y legítima su constitución para conocer y decidir el presente juicio. Así se decide. B.) DE LA SOLICITUD DE CONFESION FICTA La parte actora ha solicitado a lo largo del juicio que al demandado se le aplique la presunción legal de confesión prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que no dio contestación oportuna a la demanda. En tal sentido tenemos que habiendo sido emplazado el demandado en debida forma, la litis debió trabarse en la oportunidad fijada para contestar; mas, en esa ocasión procesal el demandado no compareció, por sí o por medio de apoderado, caso en el cual debe considerar su incomparecencia dentro de los supuestos que establece el artículo 362 procesal y adminicular dicha incomparecencia con las otras exigencias concomitantes que dicha norma estatuye al respecto a los fines de calificar dicha incomparecencia. Es ese el supuesto que igualmente se analizará. En el caso de autos y en la oportunidad primigenia de contestar, el demandado alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, cuestión que fue declarada sin lugar por el A-quo, en cuyo caso, por mandato del artículo 358 procesal, la contestación quedó diferida para el quinto (5°) día siguiente de aquel en que se produjo la decisión incidental. Sin embargo, en esa oportunidad fijada no compareció el demandado, por sí o por medio de apoderado, siéndole aplicable, en consecuencia, la presunción establecida en el artículo 347 del citado Código; es decir, “se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”, según previene el artículo 362 citado. Suele pensarse en nuestro Foro judicial que en tales circunstancias de inasistencia del demandado, su situación deviene harto comprometida procesalmente, en virtud de que ya no tendrá libertad probatoria; sin embargo, tal visión no es completamente cierta, pues lo que ocurre es que el demandado solo podrá demostrar, la contraprueba de los hechos inicialmente por presunción admitidos en la demanda, pero tal actividad probatoria la puede realizar a través de cualquier medio probatorio y no está restringido o limitado a determinados medios. Se puntualiza que el demandado solamente puede acreditar en el proceso (con cualquier medio probatorio) aquellos hechos que destruyan directamente los hechos de la demanda. En tal sentido, la presunción establecida, será mandatoria si se demuestra que la petición del demandado no es contraria a derecho, en primer lugar, y si el demandado “nada probare que le favorezca”. Para ello, este Juzgado examinará cada una de las pruebas aportadas al proceso, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. B.2) DE LAS PRUEBAS La parte actora produjo con la demanda los siguientes elementos probatorios: 1.) Copia certificada de Instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primero de Valencia, el 17 de mayo de 1978, bajo el No 116, Tomo 04, contentivo del poder que otorgaron los ciudadanos ANA ISABEL TORREALBA DE PÉREZ, PEDRO AQUILINO TORREALBA TOVAR, ANA ROSA TORREALBA DE COLMENARES, ANA TERESA TORREALBA DE RON, RAFAEL TERESO TORREALBA TOVAR, JESÚS RAFAEL TORREALBA TOVAR, JOSÉ RAMÓN TORREALBA TOVAR, y ANA BENIGNA TORREALBA TOVAR, a los abogados Rafael Torrealba y Tulio Colmenarez. Este instrumento no fue impugnado debidamente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo que se tiene como fidedigno y tratándose de un documento público, se le atribuye el carácter reglado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y hace plena fe, de la representación que de los demandantes ejercen los abogados actuantes. 2.) Original de Instrumento Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital el 15 de junio de 2004, bajo el Nº 30, Tomo 3, Protocolo 3º contentivo del poder que otorgaron los ciudadanos ANA ISABEL TORREALBA DE PÉREZ, PEDRO AQUILINO TORREALBA TOVAR, ANA ROSA TORREALBA DE COLMENARES, ANA TERESA TORREALBA DE RON, RAFAEL TERESO TORREALBA TOVAR, JESÚS RAFAEL TORREALBA TOVAR, JOSÉ RAMÓN TORREALBA TOVAR, y ANA BENIGNA TORREALBA TOVAR, a los abogados Rafael Torrealba y Tulio Colmenarez para llevar a cabo la partición y liquidación de los bienes hereditarios. Este instrumento se trata de un documento público, por haber sido autorizado por un Registrador en ejercicio de una función legal conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 ejusdem., y en tal sentido, el mismo hace plena fe, de la representación que de los demandantes ejercen los abogados actuantes. 3.) Copia simple de la planilla sucesoral No 202 emitida el 06 de julio de 1976 por la Inspectoría Fiscal de Sucesiones en la V. Circunscripción del Ministerio de Hacienda, correspondiente al finado JOSE FRANCISCO TORREALBA GONZALEZ. Este instrumento no fue impugnado debidamente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo que se tiene como fidedigno y tratándose de un documento público por haber sido autorizado por un funcionario público en ejercicio de sus funciones se le atribuye el carácter reglado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y hace plena fe, del fallecimiento del mencionado ciudadano y del cumplimiento por parte de sus sucesores de las prescripciones impositivas. Este instrumento a juicio de este Juzgado no es el idóneo para acreditar el fallecimiento de una persona, sino que lo es, una de las partidas a que se refiere el artículo 457 del Código Civil, sin embargo, dado la presunción de aceptación de los hechos por parte del demandado y en virtud que no se promovió ninguna prueba que desvirtuara este hecho, se da por comprobado. 4.) Copia simple de la planilla sucesoral No 202 emitida el 06 de julio de 1976 por la Inspectoría Fiscal de Sucesiones en la V. Circunscripción del Ministerio de Hacienda, correspondiente a la difunta ROSA ISABEL TOVAR DE TORREALBA. Este instrumento no fue impugnado debidamente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo que se tiene como fidedigno y tratándose de un documento público por haber sido autorizado por un funcionario público en ejercicio de sus funciones se le atribuye el carácter reglado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y hace plena fe, del fallecimiento de la mencionada ciudadana y del cumplimiento por parte de sus sucesores de las prescripciones impositivas. Este instrumento a juicio de este Juzgado no es el idóneo para acreditar el fallecimiento de una persona, sino que lo es, una de las partidas a que se refiere el artículo 457 del Código Civil, sin embargo, dado la presunción de aceptación de los hechos por parte del demandado y en virtud que no se promovió ninguna prueba que desvirtuara este hecho, se da por comprobado. 5.) Copia de Instrumento Protocolizado ante la Oficina de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, San Juan de los Morros, el 3 de septiembre de 1993, bajo el Nº 4, Tomo 1º, Protocolo 1º contentivo de la liberación de la hipoteca que del inmueble de autos hizo el Banco Obrero a favor del ciudadano José Francisco Torrealba. Este instrumento se trata de un documento público, por haber sido autorizado por un Registrador en ejercicio de una función legal conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 ejusdem., y en tal sentido, el mismo hace plena fe, de la liberación de la hipoteca allí referida. 6.) Copia certificada de Instrumento Protocolizado ante la Oficina de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, San Juan de los Morros, el 09 de marzo de 1954, bajo el Nº 97, , Protocolo 1º contentivo del documento de adquisición del inmueble objeto del contrato discutido en este juicio, por parte del ciudadano José Francisco Torrealba. Este instrumento se trata de un documento público, por haber sido autorizado por un Registrador en ejercicio de una función legal conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 ejusdem., y en tal sentido, el mismo hace plena fe, de la adquisición del inmueble, de su ubicación y linderos. 7.) Original de Instrumento autenticado ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan German del Roscio, el 21 de noviembre de 2005, bajo el Nº 33, Tomo 51. contentivo del contrato de opción de compra-venta celebrado entre los ciudadanos ANA ISABEL TORREALBA DE PÉREZ, PEDRO AQUILINO TORREALBA TOVAR, ANA ROSA TORREALBA DE COLMENARES, ANA TERESA TORREALBA DE RON, RAFAEL TERESO TORREALBA TOVAR, JESÚS RAFAEL TORREALBA TOVAR, JOSÉ RAMÓN TORREALBA TOVAR, y ANA BENIGNA TORREALBA TOVAR, a través del abogado Rafael Torrealba y el ciudadano GUSTAVO ADOLFO RODRIGUEZ MEDINA, sobre el inmueble propiedad de los conferentes. Este instrumento se trata de un documento público, por haber sido autorizado por un Notario Público en ejercicio de una función legal conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 ejusdem., y en tal sentido, el mismo hace plena fe, de la celebración del contrato y de sus condiciones, las cuales serán analizadas en sus partes pertinentes en este fallo. La parte actora durante el periodo probatorio presentó un escrito donde pretendió promover pruebas, sin embargo, el mismo no contiene ningún medio probatorio, sino alegatos respecto de las pruebas aportadas con la demanda, lo cual resulta extemporáneo, porque tal comportamiento está reservado para el acto de informes. La parte demandada durante el periodo probatorio promovió las siguientes pruebas: 8.) Promovió el mérito favorable de los autos y muy especialmente del contrato de opción de compra-venta referido. El “mérito favorable de los autos”, lo tiene establecido en forma reiterada la jurisprudencia nacional, no constituye ninguna promoción de pruebas, porque es más bien esa sedicente promoción una verdadera petición de principios. 9.) Promovió el demandado marcado “A”, “documento de venta definitivo presentado para su firma y otorgamiento por el partidor de la Sucesión Torrealba-Tovar y rechazado por la Oficina de Registro respectiva” con cuyo instrumento pretende el demandado demostrar el incumplimiento en que habría incurrido la actora “al momento de la presentación ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva del documento de venta definitivo”. Según su dicho, del propio puño y letra del entonces Jefe de Servicios de la referida Oficina Subalterna de Registro (sic), ésta estampó la razón del rechazo para la inserción del documento en cuestión aduciendo que, “... NO SE PUEDE HABLAR DE VENTA DE LOTES DE TERRENO (1.628.058 Mts2) (sic) PORQUE SOLO EXISTE RECONOCIMIENTO POSESORIO SOBRE LAS BIENHECHURÍAS”. Este Juzgado se encuentra impedido de analizar este documento por cuanto dicha prueba fue inadmitida y tal decisión confirmada por un Tribunal de Alzada. 10.) Promovió igualmente el demandado y bajo la invocación del artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 472 y siguientes del Código Procesal, inspección judicial en el inmueble objeto del contrato que se discute en este juicio, a los fines de demostrar lo siguiente: 1.) que el inmueble tiene una superficie de 845,60 mts 2; 2.) Que allí funciona una unidad de Diálisis para enfermos renales; 3.) Que el terreno contiguo ubicado al Oeste del inmueble, tiene una superficie de 800 mts2; 4.) Que el Tribunal interrogue a la persona ocupante sobre el periodo de permanencia en el mismo y 5.) Que se recaben fotografías del inmueble inspeccionado. El Tribunal de la causa solo admitió la prueba para evacuar los puntos 2 y 5. En tal sentido, el día 08 de mayo de 2006, el Tribunal de la Causa, se trasladó al inmueble en cuestión y con apoyo de un práctico fotógrafo, recorrió el inmueble, dejando constancia de su utilización como una clínica para atender personas que requieren diálisis. Las fotografías tomadas en la actuación fueron incorporadas al expediente y ninguna de las partes las impugnó oportunamente. Esta prueba de inspección, nada aporta a la resolución del conflicto, pues no es capaz de hacer contraprueba de ningún hecho contenido en la demanda. 11.) Promovió el demandado, prueba de Informe con fundamento en el artículo 433 del Código Procesal y a ese respecto solicita se oficie a la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Roscio y Ortiz de este Estado, a los fines de que informe sobre si en el mes enero del 2006 fue presentado por ante esa Oficina, un documento suscrito por el ciudadano Rafael Torrealba Tovar, mediante la cual se pretendió dar en venta el inmueble identificado en la demanda. 2.) Que informe cual es el procedimiento establecido en esa Oficina de Registro cuando se presenta un documento de compra venta y en las gestiones preliminares a su protocolización se evidencia del propio instrumento, que el mismo no cumple con el requisito de demostrar la cadena titulativa por parte de quien pretende vender. La prueba fue admitida y el 24 de mayo de 2006, la mencionada oficina de Registro envió la información en la que expresó lo siguiente: “1.- Si fue presentado en esta Oficina un Documento donde la Sucesión Torrealba Tovar, vendía al ciudadano Gustavo Rodríguez, no únicamente el Inmueble constituido por la Casa y Parcela de Terreno identificadas en el aludido Oficio, sino que pretendían vender un Lote de Terreno, que por este registro no tenían propiedad, como era la extensión de una Parcela de Terreno contiguo al que les pertenece a la mencionada Sucesión, basando la Titularidad de dicho Terreno en un Título Supletorio que cuando fue evacuado, el Juez claramente establece sobre la construcción, cuya ubicación, linderos, características y demás determinaciones consta en la solicitud que encabezan estas actuaciones, luego se pide una corrección al auto recaído sobre el Título Supletorio que donde dice construcción debe decir Sobre las Bienhechurias consistentes en una cerca de alfajol, bloques y árboles frutales, que en ningún momento desenmarca lo evacuado por el Juez, solamente el encabezamiento el encabezamiento de las actuaciones pedidas fueron evacuadas luego fue registrado dicho Título Supletorio, condicionando en su evacuación, y al tenor del Artículo 40 del Decreto con Fuerza de Ley del Registro Público y del Notariado, Igualmente condicionado, a que solo quedó registrado exclusivamente a lo que se desprende de la información que consta en el Registro únicamente de lo que se desmiembra del encabezamiento del aludido Titulo Supletorio, no Prejuzgando sobre el resto de lo solicitado en dicho titulo. Haciéndolo a la parte presentante del Título Supletorio, Ciudadano Rafael Tereso Torrealba Tovar, la salvedad que para obtener la propiedad del lote que ellos dicen poseer, lo más lógico era pedir la prescripción del mencionado Terreno. “Esta prueba merece confianza por haber sido evacuada dentro del proceso con el debido control de las partes y el ente informante, es por su naturaleza, el órgano destinado a conservar archivos sobre la propiedad de los inmuebles en orden cronológico. En consecuencia merece fe, el señalamiento que el inmueble sobre el cual recaería la venta objeto del contrato aquí discutido, no estaba acreditado en la Oficina de Registro como propiedad de la sucesión Torrealba, independientemente de la posesión que hubiesen ejercido, lo cual impidió materialmente su protocolización”. 12.) Promovió prueba documental que acompaña en instrumento “B” consistente en un título supletorio levantado sobre bienhechuría del terreno contiguo al originalmente pactado, con el propósito de demostrar la verdadera intención de la parte actora de añadir a la venta pactada la traslación de un derecho que no les corresponde, en el cual se pretendió añadir y obtener un beneficio monetario, bajo la figura simulada de reconocimiento posesorio del terreno, cuando en realidad se pretendió simular un acto traslativo de la propiedad; razón por la cual el documento de venta definitiva fue rechazada para su protocolización. “Este instrumento se trata de un documento público, por haber sido autorizado por un Juez en ejercicio de sus funciones y posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 ejusdem. en su aspecto formal, pero en cuanto al contenido o aspecto material del documento, el título supletorio solo establece una presunción desvirtuable a favor del solicitante, dejando a salvo derechos de terceros. En este sentido, tenemos que en dicha justificación de perpetua memoria la sucesión Torrealba Tovar, señaló que en el inmueble propiedad de la sucesión (mismo objeto de la opción de compra-venta) el difunto José Francisco Torrealba instaló su consultorio médico y para darle operativa a su funcionamiento requirió del Presidente de la Urbanización vendedora, la permisión necesaria para utilizar como estacionamiento y área de expansión de la clínica, el lote de terreno que colinda con el inmueble en ochocientos metros cuadrados (800 mts2). Igualmente señaló que la empresa urbanizadora fue disuelta y liquidada hace cuarenta años (40) y ellos continuaron con la tenencia de la cosa, sin que persona alguna haya hecho reclamación. Por tal razón y dado que ha pasado más de 50 años con la posesión, pacifica y, no interrumpida, solicitó interrogar testigos para que confirmaran sus dichos y que señalen que dicha área de terreno siempre se ha considerado públicamente como una solo porción de terreno que forma y es parte de la Clínica Dr. José Francisco Torrealba. La solicitud fue evacuada el 18 de febrero de 2004 y declarado título supletorio sobre las bienhechurías. El 14 de de mayo de 2004, tal titulo supletorio fue debidamente protocolizado bajo el No 37, Tomo 3º, Protocolo Primero. Sobre este documento, considera este Juzgado que es de importancia capital, para comprender la presente disputa, por cuanto pone de manifiesto, que luego de autenticada la opción de compra, sobre el inmueble cuya propiedad en cabeza de los actores no está en discusión, el 23 de diciembre de 2004, la parte actora, procedió a modificar las dimensiones, tratándole de adicionarle otra porción de terreno de ochocientos metros (800 mts) sobre la cual evacuó un titulo supletorio que inicialmente establece que la ha poseído por espacio de cincuenta (50) años, realizando mejoras a la misma, lo cual no se discute en este juicio y permanece vigente la justificación de perpetua memoria que ha evacuado sobre la misma para acreditar su posesión; sin embargo, lo que no es procedente para la actora es haber pretendido, luego de la opción del primer inmueble, pretender adicionar o integrar otra parcela y darlo en venta en un solo documento, pues esto provocó en palabras de la Oficina de Registro, el rechazo del documento, por cuanto no se acreditó la cadena titulativa sobre la nueva porción de ochocientos metros (800 mts 2), ello por si solo destruye la presunción de incumplimiento del demandado, por cuanto ha quedado acreditado a los autos, que la parte actora pretendió vender finalmente un inmueble diferente al que ofreció en compra-venta”. 13.) La parte demandada promovió la testimonial de los ciudadanos Greisy Espinoza y José René Añez Vale, la cual a pesar de haber sido admitida, no fue evacuada por falta de interés de las partes. B.3) LEGALIDAD DE LA PRETENSION Examinando el último de los extremos para que se configure la presunción de confesión contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento, vale decir, que la pretensión contenida en la demanda, no sea contraria a derecho, tenemos por una parte que la acción de resolución de contrato ejercida encuentra amparo en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual el demandado no ejerció una pretensión ilegal considerada desde el punto de vista normativo. Ahora bien, lo que hace contrario a derecho la pretensión en este caso, es que los hechos libelados en la demanda y que inicialmente debieron considerarse aceptados por la inasistencia del demandado, no sucedieron estrictamente en la forma expuesta, toda vez, que el demandado logró probar algo que le favoreciera, esto es, que el actor pretendió llevar a cabo la venta definitiva sobre un inmueble diferente al que se le ofreció, pues posterior a la celebración de la opción el 23 de diciembre de 2003, procedió en el mes de febrero de 2004, a realizar unas actuaciones judiciales y registrales, para ampliar la extensión de terreno, mediante el reconocimento de integración de una parcela vecina, sobre la cual ha ejercido una añeja posesión. El proceso civil, no puede ser considerado como un torneo de habilidades o de resultados lúdicos, conforme al cual, si una de las partes no contesta la demanda, tenemos que considerar como ciertos los hechos de la demanda, por más que ellos no se compadezca con la realidad verdadera, máximo cuando en el proceso, se ha acreditado a través de pruebas legalmente evacuadas que los hechos ocurrieron de una manera diferente, toda vez, que de proceder en estricta formalidad a convalidar todos los hechos de la demanda por la inasistencia del demandado, nos alejaríamos de la verdad verdadera, la cual es el objetivo de un proceso justo. En este orden de ideas, que sin desconocer en forma alguna el carácter de propietario que tiene la sucesión Torrealba-Tovar sobre el inmueble constituido por una casa quinta y el lote de terreno sobre el cual está construida, con una superficie de 845,60 metros y sin desconocer el carácter de poseedor que inicialmente ha acreditado a través del titulo supletorio evacuado sobre la porción de terreno contiguo con una extensión de 800 mts 2, en el presente caso, el contrato de opción de compra no se culminó en la forma prevista, por un hecho que le es imputable a la sucesión, esto es, haber pretendido integrar las dos parcelas, lo que provocó principalmente que el Registrador se abstuviera de protocolizar el documento definitivo de compra-venta que estaba previsto. En tal sentido, considera este Juzgado que la resolución planteada sobre el contrato de opción de compra-venta celebrada por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio, el 23 de diciembre de 2003, bajo el No 22, Tomo 51, no puede prosperar en derecho bajo la causal invocada en esta demanda, ello sin perjuicio, que las partes puedan plantear la resolución por un motivo diferente, o exigir el cumplimiento o discutir la nulidad del contrato, toda vez, que la cosa juzgada que emane de este fallo, solamente podrá comprende los hechos libelados, los cuales fueron objeto de la contra-prueba por parte del demandado y así se decide. La acción por resolución se dá sólo en los contratos sinalagmáticos, cuando uno de los obligados no cumple con la prestación contraída que es la causa de la obligación del co-contratante (cfr. artículo 1.167 del Código Civil). No supone, pues, una condición resolutoria implícita y por ello su procedencia o improcedencia está sujeta a la decisión correspondiente que el Juez debe proferir. El ejercicio de la acción de resolución requiere, asimismo, que la parte que intenta la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Igualmente se exige que el demandado no haya cumplido y se niegue a cumplir. Cuando se hayan satisfecho los supuestos señalados, la resolución que se proponga debe prosperar, retrotrayendo las cosas a su estado de origen, pues el contrato deja de producir sus efectos. Subsumir los criterios expuestos en el caso que se analiza y confrontarlos con los hechos constitutivos de la pretensión deducida, conducirá a sostener que la obligación de transferir la propiedad de la cosa, que es la obligación asumida por la accionante, quedó sujeta al pago tempestivo y en su tiempo de las sumas de dinero que el demandado contrajo como contraprestación de dicha obligación; sin embargo, sucedió que la accionante pretendió modificar el bien cuya propiedad debía trasmitir, con lo cual se trastocó toda la operación. Se observa que la accionante, entregó la posesión del bien que estaba sujeto a transferencia en propiedad, y el cual se encuentra en plena posesión del demandado, como quedó demostrado con la inspección judicial practicada en el presente juicio, por lo que tal circunstancia también podrá ser objeto de acciones judiciales entre las partes para reclamarse su devolución y las indemnizaciones a que haya lugar. Para que pueda prosperar la acción en este juicio se requería que el demandado hubiese incumplido su obligación, pero sucede que aún cuando él hubiese cumplido, la actora no hubiera podido concluir con su parte del contrato, pues no hubiese podido otorgar el documento definitivo en las condiciones que se propuso. El accionante alegó haber cumplido con su obligación desde el momento en que ofreció otorgar el bien objeto de la transferencia a futuro e imputa al demandado no haber ni siquiera atendido los requerimientos de pago previstos para la oportunidad de otorgar. En tal sentido considera este Juzgado Superior que tal ofrecimiento del actor no podía materializarse en la práctica y por ello, esta justificado la conducta reticente del comprador. -III- DISPOSITIVO En fuerza de las razones expuestas y suficientemente analizadas, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico constituido con Asociados, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: Primero: Se declara SIN LUGAR la apelación intentada por los apoderados de la actora recurrente. Segundo: Se confirma la sentencia emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, publicada el 16 de enero de 2.007 y como consecuencia de tal pronunciamiento, se declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta interpuesta por la Sucesión Torrealba-Tovar contra Gustavo Adolfo Rodríguez Medina, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad personal Nº V-4.392.670 y en consecuencia se declara: a) Improcedente la pretensión de resolución de contrato de “opción de compra-venta” que suscribió con el Doctor RAFAEL TERESO TORREALBA TOVAR, representante autorizado de la sucesión, cuya negociación aparece del documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Juan German Roscio. b) Improcedente la devolución a los demandantes de la tenencia material y posesión del inmueble objeto de la contratación por parte del demandado. c) Improcedente la pretensión de declaratoria de ejecución de la cláusula penal, mediante la retención por la demandante de la suma recibida. Tercero: Se condena en costas a la parte actora perdidosa, todo de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo. Notifíquese la presente decisión a las partes, sin lo cual no correrá lapso legal alguno. Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con Sede en la Ciudad de San Juan de los Morros. A los Dieciséis (16) días del mes de Junio de Dos mil Ocho.(2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. El Juez Accidental Dr. Nicolás López Gómez Juez Asociado Juez Asociado-Ponente Dr. Leonardo Alvarado Rincón Dr. Jorge Enrique Dickson (con voto salvado) La Secretaria Accidental Ab. Shirley M. Corro B. El Juez Asociado Leonardo Alvarado anunció el voto salvado que será consignado dentro de los ocho (08) días de despacho siguientes y formará parte integrante de esta decisión. En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las 11:30 a.m. La Secretaria Accidental El suscrito, LEONARDO ALVARADO RINCÓN, en mi condición de Juez Asociado en el presente juicio intentado por la Sucesión Torrealba contra el Dr. Gustavo Rodríguez Medina, manifiesto mi disentimiento con los términos que aparecen de la ponencia sometida a consideración y decisión y a los efectos de fundamentar dicha disencia, ofrezco mis razones formales y de fondo, concebidas en los siguientes términos: I: Sobre Algunas Afirmaciones de la Narrativa: 1. Algunas afirmaciones vertidas en la narrativa de la ponencia, no aparecen corroboradas debidamente en los autos; en efecto, se dice que durante el período de promoción, la actora produjo marcado “A” “documento de venta definitivo presentado para su firma por el partidor de la Sucesión Torrealba-Tovar y rechazado por la oficina respectiva”. A ese hecho probatorio se le asigna particular trascendencia, como es posible apreciar posteriormente en el desarrollo del tema; sin embargo, no consta que el actor haya promovido la prueba en cuestión. Sí aparece que el demandado fue quien trajo dicho documento como prueba. 2. Se afirma igualmente, que el actor promovió la prueba de inspección judicial sobre el inmueble objeto de la demanda. Tal hecho no es cierto, pues quien promovió la prueba en cuestión fue el demandado y la misma fue objetada e impugnada por el actor, tanto en la oportunidad de su promoción como en el acto de Informes. Agréguese a lo expuesto que el actor impugnó el procedimiento de evacuación de la inspección y sus efectos, con razones expuestas suficientemente en los autos, que la ponencia ni siquiera alude. 3. En la secuela de la sustanciación, la ponencia relata los hechos ocurridos hasta la publicación del auto de 12 de julio de 2.007 que fijó la oportunidad de Informes; pero omite la secuencia posterior que se produjo en el seno del Tribunal la cual resulta necesario mencionar para poder justificar la autoría de la ponencia en consideración que ahora es presentada por el co-asociado, Dr. Jorge Dickson; luego de ser rechazada la que en su oportunidad sometí a consideración de los señores asociados. II: Sobre la No Comparecencia del Demandado: 1. Discrepo del razonamiento referido a los efectos de la incomparecencia del demandado, pues aunque la ponencia dice que la ausencia limita la libertad de pruebas a los hechos admitidos inicialmente, pero que la contraprueba puede realizarla por cualquier medio probatorio, pues no hay restricción o limitación de determinados medios. El caso es que esa libertad en la utilización de los medios se encuentra definitivamente confinada a desvirtuar los hechos presuntos, que no fue el caso de lo que ocurrió en autos. En éste sentido conviene observar, que habiéndole otorgado el valor probatorio que legal y procesalmente se le atribuye al documento fundamental de la acción, no es posible desvincular esos efectos contenidos en dicho instrumento y los hechos presupuestarios al mismo, con los efectos jurídicos referidos al pago de las cuotas que dicho instrumento fundamental establece; vale decir, el incumplimiento del demandado en el pago de las cuotas correspondientes al precio de la venta convenido. 2. La ponencia desestima los alegatos propuestos por el actor contra el escrito y las pruebas promovidas por el demandado, aduciendo que resultaban extemporáneos, “porque tal comportamiento está reservado para el acto de Informes”. No comparte quien suscribe tal afirmación, porque no existe un criterio de preclusividad aplicado al caso y porque el derecho a replicar es tan amplio como que se considera una expresión del derecho a la defensa. El principio de exhaustividad obliga a analizar y decidir cuanto haya sido alegado y probado que el principio de la doble instancia le atribuye en competencia. Debió haberse, entonces, analizado tales alegatos. 3. La ponencia da por cierto un hecho que no aparece comprobado en los autos y es que el documento de venta definitivo haya sido presentado para su otorgamiento por el partidor de la Sucesión Torrealba-Tovar. Mediante inspección que promovió el actor en la oportunidad de Informes, se dejó constancia que tal información no es cierta, contrariando de esta manera el contenido del Informe emitido por el Registrador al cual la ponencia le da plenitud probatoria. Estimo que no puede concederse eficacia probatoria a un documento que fue el demandado el que lo presentó para su protocolización en el Registro y que el actor niega tal hecho y no reconoce el contenido de dicho documento. Si el actor lo niega y el instrumento está en el expediente, entonces es posible presumir que la elaboración de dicho instrumento fue hecha por el demandado, caso en el cual se trataría de una prueba elaborada unilateralmente por dicho sujeto procesal la cual no puede ser apreciada como lo hace la ponencia, en razón de que transgrede el Principio de Alteridad y el de Control de la Prueba. Resulta trascendente éste punto en análisis, en razón de los efectos que la ponencia le atribuye, pues si dicho instrumento lo trajo a juicio el demandado -que es lo presumible-, es de su elaboración, como he dicho y no se trata de un documento que goza de autenticidad, pues no aparece otorgado por persona alguna investida de autoridad. 4. La observación anterior es posible concatenarla con las que de seguidas formulo, las cuales se refieren a: • No aparece que se hubiese fijado un precio mayor al convenido, hecho que condujera a introducir un elemento nuevo en la negociación. Esto afirmo, en virtud de que mediante el título supletorio que se analiza, la actora solo registra ese hecho y nada conduce a establecer que pretenda incorporársele un área a la original de que dispone el inmueble. Carece de sentido que tal circunstancia pueda ser invocada como incumplimiento del actor cuando se trataría de ofrecer un bien de mayor dimensión por el mismo precio convenido. • El inmueble opcionado y el que estaba sujeto a transferencia guardan las mismas dimensiones y extensión. • No consta que la vendedora haya pretendido hacer valer el documento configurado con el título supletorio para acreditar una nueva propiedad sobre un inmueble nuevo. La falta de constancia de tal hecho hace inadmisible el razonamiento. • No está probado que el demandado haya prometido cumplir, salvo que se admita que tal iniciativa está contenida en el propósito de registrar dicho documento desechado. En este caso, la afirmación de la ponencia carece de sustento, pues no habría sido el actor quien promovió la prueba y siendo el demandado el presunto de la gestión de registrar el documento, se trataría de una prueba de su elaboración, como antes dije. 5. Por supuesto, no es posible admitir la conclusión de la ponencia según la cual se pueda asumir la presunción de incumplimiento del demandado haya quedado destruida por la secuencia de los hechos narrados ni tampoco la afirmación de que “la parte actora pretendió vender un inmueble diferente al que ofreció en compra”, pues si por “inmueble diferente” se entiende la mayor extensión que se le atribuye por el mismo precio, el razonamiento es desestimable. 6. En efecto, las afirmaciones que promuevo son susceptibles de sostenerse sobre la base de las máximas de experiencias, pues no es posible admitir que el vendedor incurra en incumplimiento de sus obligaciones, porque supuestamente ofrezca un inmueble de mayores dimensiones por el mismo precio acordado. 7. La presunción de los hechos la establece la ley y no son elaboraciones lúdicas, como afirma la ponencia. No se trata de un capricho sino de la realidad de unos hechos de los cuales la ley saca conclusiones importantes y que el Juez puede y debe aplicar, con base en los principios de presunción de los hechos. 8. La ponencia habla de “integración de una parcela vecina”, afirmación que no se corresponde con el concepto jurídico de “integración de parcela”, el cual tiene una connotación urbanística y un trámite que supone una autorización del Cuerpo Edilicio. 9. La ponencia dice que “se ha acreditado a través de pruebas legalmente evacuadas” los hechos en que sustenta su decisión; mas, tales pruebas de esos hechos no aparecen acreditados en autos. 10. No aparece del expediente que el actor haya acreditado su condición de poseedor a través del título supletorio, ya que tal instrumento no fue producido por el actor. 11. No aparece probada la razón por la cual el demandado no cumplió con los pagos en que se dividió el precio de la cosa y cuyos vencimientos son anteriores a la interposición de la demanda, condición indispensable para que su conducta omisiva pudiese ser admitida. Por ello, afirmo que los supuestos de la resolución demandada se encuentran, entre otros, establecidos en el expediente. 12. El supuesto del incumplimiento de la demandada es un hecho cierto, comprobable con la sola transcurrencia del tiempo; en tanto que el episodio referido a la presentación del documento para su protocolización, no está claramente demostrado y es un hecho sujeto a la interpretación y cuestionamiento. 13. Afirma la ponencia que el ofrecimiento del actor de otorgar el documento de venta no podría materializarse en la práctica, debido a la objeción manifestada por el Registrador; mas, esa afirmación parte de un supuesto no establecido; no obstante, en ese supuesto no establecido se apoya la ponencia para sostener que, “está justificada la conducta reticente del comprador”. Esas afirmaciones no están comprobadas y contrariamente, están negadas por los hechos referidos a la insolvencia del pago de las cuotas establecidas, que es un hecho probado y el no otorgamiento del documento, que es un hecho que no está probado. III: De la Opinión que Sustento: Sobre la base de las razones que expongo manifiesto mi disentimiento con la ponencia, razones a las cuales agrego que la misma no cumple con los fines que la ley atribuye a la sentencia, partiendo de la consideración que la decisión debe resolver el caso que le es sometido en el libelo, condenando o absolviendo, pues no le está permitido absolver de instancia. La ponencia presenta el hecho antinómico de que el propietario del bien no puede hacer uso de su derecho constitucional y legalmente establecido y el demandado usufructúa el bien sin título alguno y más bien con un cuestionamiento como el que deriva de la demanda. La relación contractual celebrada sigue en el limbo, no obstante que resulta innegable el incumplimiento del demandado. Son particularmente inadmisibles y objetables, desde mi punto de vista jurídico, las declaratorias de improcedencia de la pretensión contenida en el contrato de resolución; la de devolución de la tenencia del bien a sus propietarios y la declaratoria de ejecución de la cláusula penal, pues no fueron cuestiones debatidas y, por consiguiente sometidas a decisión, ningún elemento de razón ni prueba obra para sustentar dichas declaratorias y decretarlas constituye un verdadero exceso jurídico, susceptible de ser considerado como extrapetita y acaso abuso de poder o extralimitación de funciones. En definitiva, reitero la opinión contenida en la ponencia que presenté sobre el tema y que me fue rechazada porque además, sostengo que hubo confesión ficta y que el demandado nada probó que le favoreciera. A tal efecto, consigno el resumen de mis consideraciones jurídicas, así concretadas: El objeto de consideración y decisión es la apelación interpuesta oportunamente por los apoderados de la demandante, contra la decisión definitiva dictada por el Juez Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta misma Circunscripción, en fecha 16 de enero de 2.007, por medio de la cual declaró SIN LUGAR la acción de resolución de contrato de opción de compra-venta propuesta por la Sucesión Torrealba-Tovar que integran Ana Isabel, Pedro Aquilino, José Witremundo, Ana Rosa, José Francisco, Ana Teresa, Rafael Tereso, Sara del Pilar, Jesús Rafael, José Ramón, José Nicolás y Ana Benigna Torrealba Tovar la cual se expresa en sus motivaciones y disposiciones, así: “Primero: Que el objeto señalado en el escrito libelar, o sea el inmueble no es el mismo señalado en contrato suscrito por las partes. Segundo: Que el informe presentado por el Funcionario Público, Ciudadano Registrador Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, investido de fé pública, se desprende que la parte actora, presentó documento anómalo ante esa institución y no dio cumplimiento estricto con lo pautado en contrato de opción de compra-venta, en su consecuencia ha sido desvirtuada la pretensión del accionante, por lo que la presente acción no debe prosperar”. En el presente, refiérese que la Sucesión TORREALBA TOVAR, demandó la resolución de contrato de opción de compra-venta de inmueble de su propiedad, contrato celebrado con el demandado GUSTAVO ADOLFO RODRÍGUEZ MEDINA, y cuya resolución, según se alega (la parte actora), deviene de la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado en el referido contrato, circunstancias que el Juez de Instancia no encontró probadas y por ello, con los argumentos mencionados, produjo la decisión que se refiere y que será objeto de análisis y decisión por esta Alzada. El contrato que contiene la negociación en referencia y que cursa en los autos, aparece autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Juan Germán Roscio, en San Juan de Los Morros, el 23 de diciembre del 2.003, bajo el N° 33, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicho Despacho Notarial. Se trata –como se aprecia- de un documento auténtico que contiene las estipulaciones fundamentales del negocio causal y constituye, por ello mismo, el instrumento fundamental de la acción deducida, tal como fue producido. Cumple la demandante de esta manera con la obligación que le impone el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y siendo que el instrumento producido fue otorgado ante funcionario público autorizado para conferirle autenticidad a la firma de los otorgantes y a las declaraciones que contiene, debe tenérsele como documento auténtico, según la opinión acreditada del reputado tratadista, Dr. Allan Brewer Carias, acogida por la Sala de Casación Civil en sentencia de 27 de abril de 2000, expediente N° 99.986 con ponencia del Magistrado, Dr. Franklin Arrieche. Consecuencia de lo expuesto es reconocer que el instrumento satisface las exigencias formales requeridas por el artículo 1.357 del Código Civil y por tanto, atribuirle los efectos que le otorga el artículo 1.360 del Código citado. Se dan por ciertos, por consiguiente, las declaraciones contenidas en el mismo y que los otorgantes expresan, acerca de la celebración del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble propiedad de la Sucesión que se describe en dicho convenio e igualmente las estipulaciones mediante las cuales cada contratante asumió las obligaciones inherentes a sus respectivas condiciones de optante y opcionado, correspectivas con los derechos que a cada quien se reconoce en el referido negocio causal. Así, la Sucesión se comprometió a vender el inmueble de su propiedad y, consecuencialmente, a otorgar el documento público de transferencia dominial en el término inicial o en su prórroga pre-establecidos y el opcionado a pagar el precio convenido en el término fijado para otorgar y las otras condiciones convenidas, obligaciones las asumidas que constituían cada una y a su vez, causa del compromiso de venta concertado. El origen y conformación de la pretensión que se deduce, la define el propio documento causal de suerte que, siendo el mismo el instrumento fundamental de la pretensión deducida, en el propósito y razón de sus estipulaciones deberá procurarse la exacta interpretación de sus respectivas obligaciones y derechos, debiendo atenernos los sentenciadores a esos presupuestos interpretativos, a la exégesis del convenio, a la verdad y a la buena fe, tal como el precepto lo indica. Así las cosas, conviene examinar el contenido lógico y teleológico del convenio en cuestión y a tal efecto, se observa: El negocio causal está contenido –como se ha dicho- en el documento autenticado el 23 de diciembre del 2.003, el cual regula los fundamentos de un contrato de opción de compra-venta. El representante autorizado de la Sucesión, concede al demandado opción de compra sobre un bien inmueble de propiedad de su representada, concesión que el demandado personalmente acepta y se compromete, a su vez, a cancelar las sumas de dinero establecidas como precio y que se indican en dicho instrumento, a título de contraprestación del derecho a transferir. El cumplimiento oportuno de esa obligación; es decir, dentro de los plazos establecidos al respecto, le generará la posibilidad de optar por el otorgamiento del contrato que le transferirá el derecho de propiedad sobre el inmueble respectivo. Conviene precisar que el nacimiento del derecho a optar la propiedad del bien está sujeto al cumplimiento de las obligaciones asumidas por el opcionado. Ese es el objeto de la negociación. El cumplimiento de las obligaciones respectivamente asumidas, surtirá el efecto de satisfacer al promitente la contraprestación económica convenida y permitirá al opcionado requerir el transferimiento de la cosa objeto del contrato mediante el conferimiento público correspondiente. Son esas las conclusiones que es posible extraer del contrato de opción referido. Dicho convenio (opción de compra-venta) supone una promesa que se materializa, así: para el promitente en la obligación de transferir la propiedad de la cosa, que es una obligación a futuro sujeta al cumplimento de la obligación de pago convenida; en tanto que para el opcionado, su derecho a exigir la transferencia de la propiedad negociada está sujeta al pago oportuno de la cuota convenida en la ocasión inicial o en su prórroga expresamente establecidas. No es posible, pues, confundir el contrato de venta con la promesa de comprar y vender que constituye la opción de compra-venta. La diferencia conceptual y sus efectos, son particularmente transcendentes, según los criterios doctrinarios más reputados. En el caso bajo examen, aprecia el Tribunal Sentenciador que el Juez de Instancia confunde el objeto de la pretensión, que está definido en el contrato de opción y que constituye el pedimento en sí, con el objeto de la negociación a futuro, que es la venta del bien inmobiliario. Que la identificación del mismo difiera entre la que se señala en el libelo con la que aparece del documento que acredita la propiedad del mismo, no es un elemento que pueda ser invocado para desestimar la pretensión, pues bien podría haber sido enmendado dicho error de identificación, antes de la protocolización respectiva. No ha de olvidarse que al Registrador que corresponda le asiste la facultad –más bien, la obligación- de constatar, antes de otorgar la exacta ubicación del bien que se negocie por sus linderos y también de verificar la exactitud de la inscripción protocolaria. Como resulta objetivamente apreciable, la calificación otorgada por el Sentenciador de Instancia con base en los elementos examinados es conceptualmente errónea. Al caso, examinemos algunos criterios doctrinarios para esclarecer el punto, así: El Prof. Angel Osorio concibe la opción como una potestad exclusiva que el propietario concede a su contratante, por un tiempo determinado para adquirir una cosa y mediante la satisfacción de una contraprestación, también determinada. Vencido el lapso conferido, la opción se extingue. Al respecto, Osorio distingue la compra-venta de la opción, porque en ésta no hay transferencia de propiedad y lleva implícita una condición resolutoria que hará ineficaz el compromiso, si la misma no es cumplida. En el caso que se analiza, la pretensión deducida, según el petitorio contenido en el libelo, se expresó literalmente en los siguientes términos: “1º) En rescindir el contrato de “opción de compra-venta” que suscribió con el Dr. Rafael Tereso Torrealba Tovar, representante autorizado de la SUCESION, según instrumento que refiriéramos oportunamente, cuya negociación aparece de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Juan Germán Roscio, en este ciudad, el 23 de diciembre del 2.003, bajo el N° 33, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho Despacho Notarial el cual hemos acompañado en copia certificada y cuyo contenido invocamos y hacemos valer como fundamento instrumental de la demanda”. No es posible, ni siquiera inferir, ningún otro objeto de la pretensión demandada ni mucho menos la inexcusable decisión asumida por el Juez de Instancia, según la cual, “El objeto señalado en el escrito libelar, o sea el inmueble no es el mismo señalado en contrato suscrito por las partes”. El objeto de la opción no es el inmueble que se transferirá cuando el opcionado cumpla con la obligación asumida. El objeto de la opción es el compromiso de transferir. No son las partes las que califican la acción que se deduzca. Esa potestad corresponde al Sentenciador el cual debe aplicarla con absoluta atinencia a los hechos invocados. Una decisión que no consulte esos supuestos debe ser revocada, porque no se estará cumpliendo con el mandato legal de decidir conforme a lo alegado y probado, ni sacar conclusiones contra legem. Debe agregarse a lo expuesto un hecho que también fue traído a los autos y que el Sentenciador de Instancia apreció; esto es, que el bien objeto de la venta a futuro está siendo ocupado, detentado y usufructuado por el demandado, porque la Sucesión demandante se lo permitió. Lo expuesto nos conduce a desestimar el supuesto Primero en que se apoya la declaratoria de improcedencia de la demanda y así se decide. En virtud del principio de la doble instancia, a esta Superioridad le impone el precepto examinar en todos sus detalles el thema propuesto en la Instancia. Asumimos el deber en cuestión y con el propósito de agotar el examen de las circunstancias de hecho y de derecho que constituyen la controversia, examinaremos cada una de sus expresiones, pero acotaremos y precisaremos los conceptos en que la determinación a producir se fundamentará y a tal efecto, observamos: La sentencia es el modo normal de extinción de la relación procesal –según el Prof. Hugo Alsina- reflejado a través de un acto en que el Poder Judicial, asumiendo la expresión del Estado, aplica la norma jurídica declarando la protección que la misma acuerda a un determinado derecho –según la opinión del tratadista Alfredo Rocco- cuando existen intereses en conflicto. Son, pues, presupuestos de toda sentencia: a) que pre-exista un órgano judicial competente; b) que exista una controversia de interés planteada en el caso y c) que esa controversia sea de naturaleza judicial. La controversia la genera la petición del demandante de que se le satisfaga determinado tipo de interés que constituye su pretensión y para ello conmina al demandado quien podrá convenir en la satisfacción y con ello concluye la controversia o enfrentar la petición negándola, en cuyo caso será el Juez quien mediante la sentencia deberá extinguir el conflicto por la aplicación de la norma cuyos supuestos han de ser probados en el debate correspondiente. Resulta trascendente, pues, examinar la naturaleza de la pretensión que se deduce y el comportamiento de las partes durante el desarrollo del debate respectivo, situación que abordaremos seguidamente, así: En el caso bajo examen, la accionante invoca como fundamento de su pretensión el incumplimiento del demandado, respecto de las obligaciones asumidas en el negocio causal. Es esa la pretensión sometida a decisión del Sentenciador. Debe destacarse con precisión que la presente controversia no pudo trabarse como usual ocurre, porque el accionado no compareció oportunamente, por sí o por medio de apoderado, a ofrecer su versión, oponer el derecho que tuviese o esgrimir la justificación de incumplimiento que la actora le endilga, todo lo cual deberá demostrarse durante el debate probatorio. El caso, es que el demandado no compareció en la ocasión única de contestar la pretensión demandada, circunstancias procesales en las cuales la función decisoria quedó confinada a examinar la procedencia o no de la petición de la actora y la exculpación o no de la conducta del accionado. El a-quo tenía que constreñirse a esa sola posibilidad, de suerte que abordar punto extraño a la definición del objeto referido, lo pone al margen de la facultad decisoria que la ley le confiere. Debe, pues, analizarse mediante examen de definición, si el Sentenciador se atuvo a lo que le fue alegado y si ese objeto de alegación le fue probado con suficiencia y legítimamente. Por lo que respecta al interés procesal del demandado debe, igualmente, analizarse la conducta omisiva de comparecencia al acto de contestación de la demanda y con vista a esa falta de comparecencia asumir las limitaciones probatorias que por vía de sanción le impone la ley a contumaz. El concepto a que nos referimos recibe tratamiento procesal esclarecedor en el criterio sostenido por el procesalista español, Prof. Jaime Guasp. Dice el reputado Maestro. “En lo que toca al objeto, ha de existir forzosamente en toda pretensión procesal como antes se indicó, un quid material a que se refieran los sujetos y las actividades que la pretensión encierra .....; es decir, una materia apta por su naturaleza para satisfacer las necesidades o conveniencias objetivamente determinables de los sujetos. Este bien de la vida, o bien litigioso, si se quiere darle el nombre que técnicamente le corresponde aunque obedezca a una idea asimiladora entre el proceso y el litigio, constituye, pues, el objeto de la pretensión procesal ... pero como bien de la vida puede ser, a los efectos de su tratamiento jurídico, una cosa corporal o una conducta de otra persona, es evidente que el objeto de la pretensión procesal puede estar respectivamente constituido por una cosa o por una conducta de tal carácter” (Guasp Delgado, Jaime: La Pretensión Procesal. Cuadernos Civitas, Madrid, 1985, pag. 71). Resulta concluyente admitir, como corolario del criterio expuesto y del análisis respectivo, que la pretensión procesal, por su estructura, es una declaración de voluntad por medio de la cual una persona reclama de otra, ante un tercero supra ordenado a ambas, lo que el procesalista español denomina “un bien de la vida”, formulando en torno al mismo una petición fundamentada; esto es, delimitada según los acaecimientos de hecho que expresamente se señalan. Significa ello, en los términos del punto que se debate, que la pretensión deducida en el proceso está constituida por la declaratoria de resolución del contrato de opción de compra-venta demandado y no por el bien inmueble que constituiría el objeto de la venta a futuro. Tenidas las “máximas de experiencia” como el conjunto de juicios fundados sobre la observación de lo que ocurre comunmente y que pueden formularse en abstracto en un nivel medio; esto es, normas abstractas que no se aplican a un caso concreto por el solo hecho de su existencia, sino que contribuyen de un modo eficaz a la percepción del Juez y por esas circunstancias son susceptibles de aplicación en todos los demás casos de la misma especie. Significa ello, que el concepto de pretensión procesal descrito con la percepción que comunica el criterio del Prof. Guasp, debió estar en el conocimiento y aplicado al criterio con el cual el Juez de Instancia decidió la cuestión sometida a su decisión. I así debió haber sido porque ese conocimiento que se supone en la capacidad de decisión del Sentenciador, constituye a su vez una regla de la sana crítica, también supuesta en el haber de conocimiento del Sentenciador. La jurisprudencia casacionista, en situación similar a la que se analiza, ha resuelto que en casos en que en la sentencia correspondiente el Juez emita pronunciamientos o criterios que estén reñidos con elementales máximas de experiencia, se las estaría violando por omisión al dar por cierto el Juzgador un criterio contrario al conocimiento común. Ello denota una conducta que debe ser impugnable o controlable por casación. Al respecto, dijo la Sala, “cuando el Juez no aplique en su decisión una máxima de experiencia y, sin embargo, emite pronunciamientos o criterios que están reñidos con ellas, todo lo cual se traduce en quebrantamiento de las máximas de experiencia, situación que se puede producir por acción u omisión, respectivamente; en esa circunstancia, cuando no las palique en su decisión, deberá abstenerse de emitir pronunciamientos o criterios que la contraríen, so pena de incurrir en violación por omisión de máximas de experiencia, con la consiguiente infracción de los contemplado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (Sala de Casación Civil: Exp. 2003-0537/Sent. N° 09-08-2006 con ponencia del Mag. Antonio Ramírez Jiménez). El análisis precedente conduce a la obligada conclusión de que siendo la pretensión procesal un concepto de indispensable manejo en la determinación que diariamente debe tomar el Sentenciador, concepto que por lo demás se le presume en el haber de sus conocimientos procesales elementales, la calificación jurídica con la cual el Sentenciador de Instancia resolvió el punto en consideración relativo al objeto de la pretensión deducida, constituye un error de concepto que debe conducir a la anulación de la sentencia proferida, tal como se hará en el dispositivo del fallo a dictar en este caso. Así se decide. La importancia y trascendencia de la cuestión decidida precedentemente, resulta innegable cuando evaluamos los efectos del proceso, supuesto en el cual el valor sistemático de la pretensión procesal se manifiesta extraordinariamente por la importancia que tiene indudablemente la cosa juzgada como expresión de la inmutabilidad de la sentencia ante ningún litigio posterior. En este sentido, la pretensión procesal juega como presupuesto y principio definidor de la cosa juzgada que persigue poner fin al conflicto. En el caso bajo análisis, la sentencia que se examina no pone fin al conflicto interpartes y por ello, no contribuye a la paz asocial que es, igualmente, uno de los fines del proceso. La apelada deja subsistente el tema en discusión, pues su declaratoria no define la suerte final del mismo, razón que contribuye a la declaratoria precedentemente proferida. Hecha la puntualización anterior respecto de la determinación de la pretensión deducida, toca ahora abordar la naturaleza de la relación contractual que le dió origen y con tal propósito, se observa: La acción por resolución se dá sólo en los contratos sinalagmáticos, cuando uno de los obligados no cumple con la prestación contraída que es la causa de la obligación del co-contratante. Durante mucho tiempo se la suponía como expresión de una condición resolutoria implícita, acaso semejante a la lex comisaria de los romanos. Los canonistas la ubicaron a su justa naturaleza y así fue acogida por el Proyecto Franco Italiano de las Obligaciones de donde la tomó nuestra legislación que hoy la plasma en el artículo 1.167 del Código Civil, en la sección correspondiente a los “Efectos de los Contratos”. No supone, pues, una condición resolutoria implícita y por ello su procedencia o improcedencia está sujeta a la decisión correspondiente que el Juez debe proferir. Es esa la opinión fundada de los reputados tratadistas Oscar Palacios Herrera, Eloy Maduro Luyando, José Melich Orsini, Cesar Casas Rincón, Luis Bastidas, entre otros. La doctrina sostenida en conjunto por los tratadistas citados, tiene a la acción resolutoria como la facultad que asiste a una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Laurent y De Page, importantes tratadistas internacionales, fundamentan la acción resolutoria en la voluntad presunta de las partes de someter el cumplimiento de la obligación de una de ellas al cumplimiento de la obligación de la otra parte, presunción que justifican por razones de equidad, garantía y sanción contra la parte que incumple la obligación. Otros autores –y entre éstos se incluye Maduro Luyando- consideran que la acción resolutoria se fundamenta en el equilibrio patrimonial que debe reestablecerse entre las partes y que quedaría roto si sólo una tuviese que cumplir su obligación, sin habérsele a ella cumplido a su vez. El ejercicio de la acción de resolución requiere, asimismo, que la parte que intenta la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Igualmente se exige que el demandado no haya cumplido y se niegue a cumplir, condición ésta que es imperativa en criterio de Colin y Capitant. Cuando se hayan cumplido los supuestos señalados, la resolución que se proponga debe prosperar, retrotrayendo las cosas a su estado de origen, pues el contrato deja de producir sus efectos. Subsumir los criterios expuestos en el caso que se analiza y confrontarlos con los hechos constitutivos de la pretensión deducida, conducirá a sostener que la obligación de transferir la propiedad de la cosa, que es la obligación asumida por la accionante, quedó sujeta al pago tempestivo y en su tiempo de las sumas de dinero que el demandado contrajo como contraprestación de dicha obligación. La accionante, además, entregó el bien que estaba sujeto a transferencia en propiedad; en tanto que el demandado sólo efectuó el primer pago y usufructúa el inmueble cuya explotación comercial aparece demostrada. Así las cosas, quedó evidenciado que el demandado no cumplió en su oportunidad con el pago acordado, supuesto establecido contractualmente y que es requerido legalmente como presupuesto para la procedencia de la acción demandada y así se decide. Resta por examinar si el incumplimiento del demandado se encuentra justificado de alguna manera y si la accionante demostró su obligación, según aparece constatada en los autos. A esos efectos, se observa: Dispone la norma que, “Quien pide la ejecución de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De autos consta que la accionante acreditó haber cumplido con su obligación desde el momento en que ofreció otorgar el bien objeto de la transferencia a futuro e imputa al demandado no haber ni siquiera atendido los requerimientos de pago previstos para la oportunidad de otorgar, caso en el cual se impone examinar el comportamiento del demandado durante la instrucción del juicio que de acuerdo con la norma sustantiva transcripta, debe “probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, precepto éste que el Código Adjetivo reitera bajo el supuesto de que, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, según establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Habiendo sido emplazado el demandado en debida forma –y ese es el caso de autos-, la litis debió trabarse en la oportunidad fijada para contestar; mas, en esa ocasión procesal el demandado no compareció, por sí o por medio de apoderado, caso en el cual debe considerar su incomparecencia dentro de los supuestos que establece el artículo 362 procesal y adminicular dicha incomparecencia con las otras exigencias concomitantes que dicha norma estatuye al respecto a los fines de calificar dicha incomparecencia. Es ese el supuesto que igualmente se analizará. En el caso de autos y en la oportunidad primigenia de contestar, el demandado alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, cuestión que fue declarada sin lugar por el A-quo, en cuyo caso, por mandato del artículo 358 procesal, la contestación quedó diferida para el quinto (5°) día siguiente de aquel en que se produjo la decisión incidental. Sin embargo, en esa oportunidad fijada no compareció el demandado, por sí o por medio de apoderado, siéndole aplicable, en consecuencia, la presunción establecida en el artículo 347 del citado Código; es decir, “se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”, según previene el artículo 362 citado. Sea que se tenga a la incomparecencia del demandado como presunción o ficción, según algunos otros criterios novedosos, el caso es que la situación del demandado deviene harto comprometida procesalmente, en virtud de que ya no tendrá libertad probatoria, pues ahora deberá limitarse a demostrar, no sólo las razones de su incomparecencia, sino los supuestos de la presunción referida, que en el caso limitan notoriamente su libertad de probar. La presunción establecida –y permítase que acojamos tal calificación- será mandatoria si se demuestra que la petición del demandado no es contraria a derecho, en primer lugar, y si el demandado “nada probare que le favorezca”. A este respecto, casación ha dicho que el efecto fundamental de la incomparecencia del demandado al acto de la contestación de la demanda, “... es la inversión de la carga de la prueba, naciendo en la definitiva una ficción de aceptación de los hechos que la doctrina denomina confesión ficta” (SCCM: 090693/ Exp. 91-25609: Nicomedes Peralta vs. German Puentes, con ponencia del Mag. Dr. Alirio Abreu Burelli, citado en sentencia Trib. Sup. Civil, Mercantil, Bancario Transito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción, el 10-07-2006, bajo la titularidad del Dr. Guillermo Blanco Vásquez). Ya se ha examinado con detenimiento la legitimidad de la pretensión deducida y se ha dejado establecida que la misma es lícita y procedente. Se trata, en efecto, de reclamar por vía de acción el cumplimiento de la obligación contraída por el demandado en la ocasión de suscribir el contrato de opción que sirve de fundamento a dicha pretensión. Se trata de un negocio lícito concebido en términos de un contrato de opción mediante el cual la promitente accionante se comprometió a vender, obligación que reiteró permanentemente durante la sustanciación estar dispuesta a cumplir; más aún, entregó en uso el inmueble objeto de la futura transferencia el cual continúa siendo usufructuado y explotado especialmente por el demandado. Siendo lícito el negocio causal, debe concluirse que la petición de la demandante no es contraria a derecho. Así se declara. Se impone ahora analizar la conducta del demandado durante el término probatorio y hasta la oportunidad de Informes y a éste respecto se constata que el apoderado-demandado en la oportunidad de promover invocó el mérito favorable de los autos y muy especialmente del contrato de opción de compra-venta referido. El “mérito favorable de los autos”, lo tiene establecido en forma reiterada la jurisprudencia nacional, no constituye ninguna promoción de pruebas, porque es más bien esa sedicente promoción una verdadera petición de principios. Promovió sí el demandado marcado “A”, “documento de venta definitivo presentado para su firma y otorgamiento por el partidor de la Sucesión Torrealba-Tovar y rechazado por la Oficina de Registro respectiva” con cuyo instrumento pretende el demandado demostrar el incumplimiento en que habría incurrido la actora “al momento de la presentación ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva del documento de venta definitivo”. Según su dicho, del propio puño y letra del entonces Jefe de Servicios de la referida Oficina Subalterna de Registro (sic), ésta estampó la razón del rechazo para la inserción del documento en cuestión aduciendo que, “... NO SE PUEDE HABLAR DE VENTA DE LOTES DE TERRENO (1.628.058 Mts2) (sic) PORQUE SOLO EXISTE RECONOCIMIENTO POSESORIO SOBRE LAS BIENHECHURÍAS”. El Juez A-quo no analizó ni se pronunció, respecto del valor probatorio de dicha prueba. Esta Alzada contrariamente lo hará asumiendo como propia la afirmación sostenida por el Maestro Francesco Carnelutti quien al respecto, dice: “... sólo se habla de prueba a propósito de alguna cosa que ha sido afirmada y cuya exactitud se trata de comprobar; no pertenece a la prueba el procedimiento mediante el cual se descubre una verdad no afirmada sino, por el contrario, aquel mediante el cual se demuestra o se haya una verdad afirmada (...) el conjunto de las normas jurídicas que regulan el proceso de fijación de los hechos controvertidos constituye, pues, la institución jurídica de la prueba. Estas normas establecen una primera y más amplia obligación del Juez de contenido negativo: Obligación de no poner en la sentencia hechos discutidos que no hayan sido fijados mediante alguno de los procesos...” (Carnelutti, Francesco: “La Prueba Civil” Edics. De palma, Buenos Aires, 1982). La doctrina nacional, por su parte, ha establecido que la prueba es todo medio cuyo práctica es crear la convicción en el Juzgador acerca de la certeza de los hechos debatidos en el proceso y más ampliamente, los contendientes en el juicio aportan los elementos que consideren necesarios para hacer nacer en criterio del Juez la verdad procesal que plasma en su sentencia. Ese es el propósito de la actividad probatoria que impone al Juez su valoración con vista a la fundamentación de la sentencia, tal como lo explica el Dr. Hernando Devis Echandía en su “Teoría General de la Prueba Judicial”, criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo en sentencia del 05-04-2006, expediente N° 05-2258, bajo la Ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López. En razón de su incomparecencia, al demandado no le está permitido invocar hechos nuevos tendientes a su exculpación en el cumplimiento de sus obligaciones demandadas. Su carga probatoria está referida a acreditar el pago que se le demanda como fundamento en la acción de resolución o el hecho extintivo de la obligación demandada. Ninguno de los supuestos referidos son susceptibles de tenerse como la prueba en cuestión, en cuyo caso y acogiéndose ésta Alzada al criterio expuesto por el Titular del Juzgado Superior Sexto Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana, Dr. Manuel Puerta González, concluye afirmando que habiendo resultado comprobada la existencia de la obligación demandada, “... basta esa evidencia para dejar en cabeza de la demandada la carga probatoria sobre su cumplimiento porque lo reconoce la doctrina y prescriben elementales principios de lógica probatoria, tratándose de contratos es suficiente que el actor compruebe la existencia de la obligación” (Exp. N° 471/sent. 12-06-2006). Con esos elementos de razón y análisis, ésta Alzada desestima la prueba promovida por el demandado y no le confiere valor alguno, en razón, además, de que la misma no guarda pertinencia con el tema objeto de comprobación. Promovió igualmente el demandado y bajo la invocación del artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 472 y siguientes del Código Procesal, inspección judicial “a los fines de demostrar fehacientemente los hechos y circunstancias que se enumeran en la promoción” y parte de la solicitud de que el Tribunal se constituya en el inmueble sujeto a la venta futura concertada. Observa la Alzada, que la invocación del precepto sustantivo, en concordancia con el adjetivo, crea una simbiosis procesal anárquica, puesto que el precepto sustantivo regula la denominada “inspección ocular” que se contrae a dejar constancia el Juez que la evacue de los hechos que pueda percibir por su sentido de la vista, sin poder articular ningún otro procedimiento como sí lo autoriza la norma procesal la cual permite que se interroguen personas y se deje constancia de los hechos observados. Esta dicotomía de funciones revierte en una situación más crítica cuando se aprecia que la prueba fílmica que acompañó la dicha evacuación está sujeta a una reglamentación prolija dirigida a establecer su exactitud y veracidad, circunstancias que no aparecen cumplidas en el caso de autos. Ciertamente, la exigencia procesal de que el instrumento mediante el cual se capten las imágenes deba ser previamente identificado, así como también el rollo fílmico de la grabación, no consta en los autos que se haya cumplido con dichos requisitos y por ello la prueba no puede ser sometida a control por la contraria. Tal omisión apunta a la ilegalidad de la prueba, pues no se tendrá fé indubitable en que los hechos fílmicos registrados sean genuinos, veraces, exactos. Al respecto, el procesalista patrio, Dr. J. E. Cabrera Romero, en análisis al punto en consideración, dice, “La fotografía para muchos está colocada dentro del género documento del cual sería una de sus especies, pero dentro de ese género ella sería distinta a otra especie, a la prueba documental la cual es su instrumento escrito contentivo de manifestaciones de voluntad, destinadas a producir efectos jurídicos y con un valor probatorio asignado por la ley, debido a una tarifa legal que la gobierna. Cualquiera sea la posición que se acoja, para los efectos del proceso civil gobernado por el Código de Procedimiento Civil de 1.986, tendríamos que las partes no podrían promover todo tipo de fotografías, ya que aquella que reproducen cosas (con objetos o documentos) o lugares destinadas a trasladar el proceso, esas cosas o lugares con fines ilustrativos, sólo tendrán eficacia aprobatoria si la reproducción fotográfica se realiza por orden judicial dentro del juicio tal como lo establece el artículo 502 c.p.c., con las excepciones que antes mencionamos” (Cabrera R., Dr. J.E.: El Principio de Libertad de Prueba en el Código de Procedimiento Civil en 1986, pág. 27). Esta circunstancia de anomalía en evacuación de la prueba, conduce a declararla improcedente por ilegítima, además de que la misma no guarda relación con el objeto probatorio que ahora es restringido para el demandado, caso en el cual esa evacuación es declarable, además, como improcedente. Así se decide. Promueve el apoderado del demandado, igualmente, prueba de Informe con fundamento en el artículo 433 del Código Procesal y a ese respecto solicita se oficie a la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Roscio y Ortiz de este Estado, a los fines de que informe sobre los hechos a que se refiere dicha promoción. En el caso de la prueba que se analiza, son aplicables los razonamientos precedentes referidos a su impertinencia e ineptitud procesal como resultado de la limitación probatoria que le impone la ley a la comparecencia del demandado, pues los hechos que le es permitido demostrar en esas circunstancias de precariedad probatoria, no se corresponden con los que la prueba en cuestión persigue. Agréguese a lo expuesto, adicionalmente, que el Informe rendido por el Registrador Subalterno requerido, no guarda fidelidad ni conexión con los supuestos de la prueba promovida, pues no da el informante certeza del supuesto a que se refiere el numeral 1° de dicha promoción; tampoco el numeral 2° y en cuanto al numeral 3° es de total impertinencia. Por lo que respecta al numeral 4° de la promoción que se comenta, trata el dicho solicitado de la referencia repetida que la Ley Especial establece al respecto. Se dan, pues, las razones de ilegalidad e impertinencia antes referidas a la cual debe agregarse que la evacuación en cuestión es temeraria. En éste sentido es menester volver sobre lo que antes se dejó expuesto en consideración a la errónea calificación que el Juez de Instancia otorgó a la pretensión deducida, confundiendo el objeto de la misma con el objeto del contrato de venta a futuro. Ahora el A-quo expone con audacia un criterio procesal valoratorio absolutamente de fundamentación objetiva. Dice al respecto el Juez Sentenciador, “Que del Informe presentado por el Funcionario Público, Ciudadano Registrador Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, investido de fé pública, se desprende que la parte actora presentó un documento anómalo ante esa institución y no dio cumplimiento estricto a lo pautado en el contrato de opción de compra-venta, en consecuencia ha sido desvirtuada la pretensión de la accionante, por lo que la presente acción debe prosperar y así se decide”. La evaluación probatoria expresada en el acápite transcrito, carece de sustento procesal y constituye un juicio de valor; porque califica de “anómalo” un documento cuya autoría y presentación ha sido acreditada legítimamente en los autos, y no consta que el instrumento en cuestión haya sido presentado por la actora y resulta una temeridad la conclusión en la que arriba el Sentenciador de Instancia cuando atribuye a dicho instrumento la suficiencia para dejar establecido que la demandante no dio cumplimiento estricto a lo pautado en el contrato de opción de compra-venta. Se trata –se repite- de un juicio de valor extremadamente temerario que adicionalmente no es idóneo para desvirtuar el contenido del documento auténtico que se produjo como fundamento de la acción ni tampoco la presunción generada por la incomparecencia del demandado, según previene la norma procesal citada. Con base en el análisis precedente, se desecha la prueba en cuestión por su ilegalidad, impertinencia e inconducencia. Así se declare. En la promoción que se analiza proveniente del demandado, promueve éste prueba documental que acompaña en instrumento “B” consistente en un “título supletorio levantado sobre bienhechuría del terreno contiguo al originalmente pactado” y la testimonial de los ciudadanos Greisy Espinoza y José René Añez Vale, cuya promoción no fue evacuada. Respecto de la prueba documental acompañada, baste referir que la misma no guarda congruencia con lo que tantas veces se ha expresado relativo a la limitación probatoria que el demandado debe soportar como resultado de su incomparecencia al acto de contestación de la demanda. Agréguese a lo expuesto, que ninguna relación guarda el instrumento en cuestión con el objeto de la pretensión deducida, ya que el título supletorio es un decreto proveído por Juez competente sobre hechos acreditados mediante testimoniales que refieren la existencia de hechos, que en el caso particular tienen que ver con un derecho posesorio. Por estas razones y bajo la invocación del análisis precedente respecto de la inconducencia e impertinencia de dicha prueba, no se le atribuye efecto probatorio alguno a los fines del tema en discusión. En consecuencia, no se la aprecia y así se decide. Corolario de las cuestiones analizadas y con vista de la preceptiva sustantiva y adjetiva aplicable al caso, resulta concluyente declarar que la presunción o ficción consagrada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil a favor del derecho de la accionante y en contra de lo que podía argüir el accionado, ha quedado plenamente establecido, en cuyo caso procede declarar confeso al demandado. Siendo así, obligante es concluir declarando la procedencia de la pretensión deducida, cuyos pormenores de condena se harán oportunamente, luego de analizar los otros pedimentos contenidos como fundamentos de la pretensión deducida. Así se declara. En orden a decidir todos y cada uno de los pedimentos que constituyen el propósito de la pretensión deducida, corresponde analizar seguidamente la solicitud de devolución del inmueble entregado al demandado en las condiciones de conservación en que se encuentra y que éste ha venido usufructuando comercialmente mediante la instalación de una consulta de su especialidad médica, según consta de autos. Tal análisis, consideración y decisión se impone porque es deber del Juez analizar y resolver todos y cada uno de los pedimentos contenidos en la demanda, en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia que consagra el artículo 12 procesal. A ese efecto, se observa: Tal como se ha dicho, la acción de resolución de contrato cuando se ha acordado su procedencia, supone la reposición de las cosas comprometidas en el negocio causal a su origen y siendo que en el desarrollo de dicho negocio se produjo la entrega del inmueble en cuestión en las condiciones de precariedad titular referidas, resulta consecuencial a dicha declaratoria de procedencia que las cosas se repongan a su origen y en tal sentido, que la tenencia solicitada por la actora del inmueble que constituiría el objeto de la compra-venta a futuro, sea devuelto a su propietario acreditado, que es en éste caso la Sucesión demandante. Esta idea encuentra sustento en el criterio sostenido por el civilista Prof. Eloy Maduro Luyando cuando afirma, “La doctrina señala como efectos principales los siguientes: a) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar ........ deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato” (Maduro Luyando, Dr. Eloy, supra 30, pp. 516-518). Es éste el mismo concepto que sostuvo anteriormente el esclarecido civilista Anibal Dominici. La jurisprudencia, por su parte, ha sido conteste en sostener conclusiones semejantes a la expresada por la doctrina y así se aprecia desde antaño hasta fecha reciente, según sentencias que se identifican así: CFC/SF: Sent. 05-12-44, Mem 1945, Tomo 1, pp. 291-294; VFIM, Sent. 11-06-45, El Universal, 12-06-1945; CFIC1, Sent. 14-08-47, Prontuario Jurídico, Num. 63-64, pp. 30-33; DFSC1, Sent. 10-07-51, GT, Tomo IV. p. 5; 1 SC2, Sent. 25-06-58, J.T.R., Vol. VII, Tomo 1, pp. 554-555; CFC/SdC, Sent. 16-12-59, GF Num. 26, p. 262. Con base en las consideraciones doctrinarias y jurisprudenciales precedentes, obligante es concluir en que procede la petición formulada por la actora en cuanto a que se le devuelva la tenencia del inmueble que entregó al demandado como parte de la negociación incumplida y cuya resolución fue decretada. En consecuencia, se acuerda dicha resolución en los términos que aparecerán en la dispositiva del fallo. Así se decide. Corresponde ahora examinar y decidir el pedimento relativo a los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento que dió lugar a la resolución decretada. A éste respecto conviene observar, que fueron las partes con su libérrima voluntad las que acordaron mediante la estipulación de cláusula penal, el monto y alcance de daños y perjuicios procedentes en el caso. Es esa la intención de la ley expresada con ocasión de la reglamentación de la cláusula penal cuando dice, “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento” (art. 1.257 Cc.). I más adelante la normativa sustantiva que se menciona, define el concepto en cuestión en los siguientes términos, “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal ...” (art. 1.258 Cc.). Una de las muchas jurisprudencias dictadas sobre el tema estableció en el caso el siguiente criterio, “Igualmente es sabido que la cláusula penal no es sino la estimación, hecha de antemano por los contratantes de los daños y perjuicios a los cuales puedan dar lugar la inejecución (daños y perjuicios compensatorios) o retardo en la ejecución de la obligación (daños y perjuicios moratorios) y con ella se persigue un doble objetivo: primero, asegurar la ejecución de la obligación y segundo, dado el caso de no poder alcanzar éste resultado, sustraer al arbitrio del Juez la fijación del monto de esos daños y perjuicios ... cuando se establece una cláusula penal, el actor en ningún momento tiene la obligación de probar que ha sufrido daño o perjuicio alguno, pues esa cláusula es la fijación hecha por anticipado por las partes de los perjuicios que pudiere sufrir el contratante por su incumplimiento” (JTR, Vol. IV, Tomo I, pág. 228, Sent. 26-09-55, criterio correlativo en el contenido en la Ley Política Habitacional, art. 36). Queda, pues, claramente consagrado que habiendo sido voluntad de las partes establecer el régimen y el monto de la compensación a pagar en caso de la resolución del contrato, por su conducta de incumplimiento y dado que no le es permitido al Juez intervenir para modificar los términos en que se haya concebido dicha cláusula penal, aunque resulte ésta inequitativa e injusta, obligante es concluir declarando la procedencia del derecho a exigirla por la parte actora, en el caso de especie, con la consideración particular de que la misma libera al demandado de ningún otro resarcimiento adicional y correlativamente, también libera a la accionada en éste caso de ningún pago que deba hacer por el concepto dicho, dejando a salvo el pronunciamiento que se hará sobre el pedimento referido a la devolución de la cosa objeto del negocio causal en las condiciones en que se encuentra actualmente. Vale decir, la accionante pide que la devolución del inmueble de su propiedad dado en tenencia al accionado, se produzca en las condiciones de remodelación en que el mismo se encuentra y el caso aduce que las inversiones que suponen dicha remodelación, constituyen riesgo implícito por el usufructo del inmueble desde la oportunidad en que se produjo su entrega hasta la fecha en que se produzca su devolución. Nos encontramos en presencia de una situación no especificada en la cláusula penal que las partes se impusieron, si nos atenemos al contenido literal de dicha estipulación; mas el espíritu de justicia y de equidad que debe privar en toda estipulación y particularmente en el caso de daños y perjuicios, cuya naturaleza intrínseca supone que ninguna de las partes contratantes debe sufrir menoscabo patrimonial como consecuencia de la obligación de inejecución de su contratante insoluto, conduce a quien sentencia a la necesidad de abordar el punto, pues la sentencia –como bien lo ha dicho la Sala de Casación Civil- debe ser tenida como “la justicia del caso concreto”. Esto dicho, significa que una estipulación compensatoria concebida en términos de cláusula penal que solo satisfaga una suma a todas luces irrisoria como es la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 20.000.0000,00) en que fue estimada la cláusula penal, no compensa en forma alguna el daño ocasionado patrimonialmente a la accionante por la privación del uso del inmueble de su propiedad y correlativamente el enriquecimiento del demandado por esa tenencia en condiciones de explotación comercial en que la ha tenido, constituye una fuente de enriquecimiento a favor suyo. No hay criterio en los autos para cuantificar el daño por privación del uso de su propiedad que ha sufrido la accionante, ni correlativamente el enriquecimiento patrimonial que ha devengado el accionado por el referido disfrute por la propiedad inmobiliaria que le fue entregada, presumiblemente por un corto plazo, supuesto que se deduce de los términos en que fue concebida la obligación de pago que originaría la transferencia del bien inmobiliario en cuestión. Así las cosas, está en la naturaleza reparadora del daño y en la de éste mismo el que se reponga la ecuación económica conforme a la cual no debe enriquecerse el deudor como consecuencia de la mora, ni tampoco empobrecerse el acreedor como resultado de no haber recibido el pago puntual de la contraprestación a la que tiene derecho, según la atinada opinión del Dr. José Muci Abraham. Bajo éstas premisas y atendiendo a la facultad de reparación incita del poder sentenciador, el Tribunal debió acordar la devolución del inmueble en las condiciones en que el mismo se encuentra actualmente, que se expresan en las mejoras y reparaciones a que fue sometido el inmueble por el demandado, sin que ninguna contraprestación por ningún concepto deba satisfacer la accionante. En fuerza de las razones expuestas y suficientemente analizadas, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico constituido con Asociados, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley debió declarar CON LUGAR la apelación propuesta, revocar la decisión que dictó el Juez de Instancia, rescindir el contrato de opción de compra-venta, ordenar la entrega del inmueble, objeto de la negociación resulta en las condiciones en que se encuentre declarando la compensación de las mejoras por el uso y condenar en costas y costos al demandado. En San Juan de Los Morros, al Primer (01) día del mes de Julio de 2.008.- El Juez Accidental Dr. Nicolás López Gómez Juez Asociado Juez Asociado-Ponente Dr. Leonardo Alvarado Rincón Dr. Jorge Enrique Dickson La Secretaria Accidental Ab. Shirley M. Corro B.