TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LEONARDO INFANTE, LAS MERCEDES DEL LLANO Y CHAGUARAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO. VALLE DE LA PASCUA, VEINTICINCO DE JUNIO DEL DOS MIL OCHO.-
198 y 149º
I
Exp. N° 2.323. DESALOJO
De conformidad con el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a señalar a las partes y a sus apoderados:
DEMANDANTE: AIDA JOSEFINA CAMACHO DE RODIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 8.555.800
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GILBERTO DANIEL BOLIVAR RUIZ y FRANCISCO A. RENGIFO DIAZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.873 y 54.946, respectivamente, y ambos de este domicilio.
DEMANDADO: BOU CHACRA ZIAD RAOUF, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 19.653.178, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS AUGUSTO FIGUEROA y CARMEN ZORAIDA REBOLLEDO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.687 y 18.282, respectivamente y ambos de este domicilio.

II
Mediante libelo de demanda de fecha 17 de Marzo del 2.008, cursante a los folios 1 al 3 del expediente, la ciudadana AIDA JOSEFINA CAMACHO DE RODRIGUEZ, debidamente asistida por el abogado en ejercicio GILBERTO DANIEL BOLIVAR RUIZ, demandó por ante este Tribunal por DESALOJO, al ciudadano BOU CHACRA ZIAD RAOUF, en su carácter de Arrendatario, de un inmueble propiedad de la demandante; según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Infante, en fecha 20 de Diciembre de 1.995, bajo el N° 162, folio 51, Protocolo Primero, Tomo 1 Adicional 2, Cuarto Trimestre del 1.995, dicho documento en copia simple se encuentra anexo al libelo de la demanda; el cual se encuentra ubicado en la calle Shettino, Sur, N° 27, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico. El arrendamiento fue celebrado mediante contrato, de fecha 01 de Mayo de 2.002 con vigencia hasta el 01 de Mayo de 2.003, pero una vez vencido el mismo y no habiendo renovación por escrito paso a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, siendo el canon de arrendamiento para esa fecha de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00) y actualmente es por la cantidad de Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 230,00). Solicitó así mismo que se decretase medidas de secuestro y preventiva de embargo sobre bienes del demandado. A los fines de que convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en los siguientes pedimentos: Primero: En entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió, de forma inmediata y sin beneficio legal. Segundo: En cancelar el monto absoluto del canon de arrendamiento correspondiente a las mensualidades no pagadas a razón de Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 230,00), mensuales y las que se sigan venciendo; y 3.- En entregar las solvencias de los servicios públicos tales como luz, agua y aseo urbano.
Mediante auto de fecha 26 de Marzo del 2.008, cursante al folio 07, el Tribunal admite la demanda y recaudos acompañados, ordena la citación del ciudadano: BOU CHACRA ZIAD RAOUF, para que comparezca por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a fin de que de contestación a la demanda; no librándose la compulsa en esta fecha por no haber acompañado las copias correspondientes. En cuanto a las medidas solicitadas, se ordeno la apertura del cuaderno de medidas y mediante auto, el Tribunal se abstuvo de proveer sobre la admisión de las mismas, por cuanto no se encontraron llenos los extremos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de Marzo de 2.008, fue librada la compulsa y se entregó en esa misma fecha a la Alguacil del Despacho, a los fines de que practicara la citación del demandado; dicha citación fue practicada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, según consta de folio 18, por cuanto el demandado se negó a firmarle el recibo de citación correspondiente a la Alguacil del despacho, según se evidencia del folio 08.
Cursa al folio 17, diligencia de fecha 20 de Mayo de 2.008, mediante la cual la demandante AIDA JOSEFINA CAMACHO DE RODRIGUEZ, confiere Poder Especial Apud Acta, a los abogados en ejercicio GILBERTO DANIEL BOLIVAR RUIZ y FRANCISCO A. RENGIFO DIAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.873 y 54.946, respectivamente.
Riela a los folios 19 y 20 del expediente, escrito de contestación de demanda, de fecha 27 de Mayo de 2.008, suscrito por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUIS AUGUSTO FIGUEROA, carácter que consta de documento poder acompañado a dicho escrito, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, en fecha 24 de Abril de 2.008; mediante el cual opone y hace valer la falta de cualidad e interés en el actor para intentar o sostener el juicio, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; así como también opone como defensa de fondo, de conformidad con el artículo 1.306 del Código Civil, referente a la Oferta de Pago y del Depósito; además, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda presentado por la parte demandante.
Inserto a los folios 30 y 31, cursa escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, de fecha 30 de Mayo de 2.008, presentado por el apoderado judicial de la misma, LUIS AUGUSTO FIGUEROA, mediante el cual en su primer capítulo, promueve y hace valer los meritos favorables en los autos en todo en cuanto favorezca a su representado; en su capítulo dos, promueve, hace valer y consigna recibos de consignación de alquileres, correspondientes a los meses de Julio a Diciembre de 2.007 y de Enero a Marzo del 2.008; y en su capítulo tres, promueve la inspección judicial en el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta misma Circunscripción Judicial. Dicho escrito de pruebas, fue admitido mediante auto de este Tribunal, cursante al folio 64, de fecha 03 de Junio de 2.008.
A los folios 65 al 67, cursa acta de Inspección Judicial, de fecha 09 de Junio de 2.008, contentiva del traslado y constitución del Tribunal al Juzgado antes mencionado, dejándose constancia de los particulares solicitados por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.
Mediante escrito de promoción de pruebas, de fecha 12 de Junio de 2.008, cursante al folio 68, suscrito por el apoderado judicial de la parte demandante, GILBERTO DANIEL BOLIVAR RUIZ, en su primer capítulo promueve y hace valer los meritos favorables en los autos en todo en cuanto favorezca a su representada; en su capítulo dos, promueve el documento de arrendamiento celebrado entre las partes y el documento de propiedad del inmueble objeto del juicio; y en su capítulo tres, promueve la exhibición del último recibo de pago, de fecha 09 de Marzo de 2.008. Dichas pruebas fueron admitidas todas a excepción de la promovida en el capítulo tres del escrito antes mencionado, mediante auto de este Tribunal, cursante a los folio 76 y 77, de fecha 13 de Junio de 2.008
III
Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia procede el Tribunal a sentenciar de conformidad con los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y conforme a los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes litigantes, por cuanto la parte demandada se excepciona oponiendo la defensa de falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la demanda por Desalojo, el Tribunal debe como punto previo a la sentencia definitiva decidir dicha defensa de fondo, y una vez decidida, entrar a pronunciarse sobre el fondo de la controversia.
Punto Previo: Antes de entrar a decidir el fondo de controversia, por cuanto la parte demandada en el acto de contestación a la demanda opone como defensa la falta de cualidad e interés en el actor para intentar o sostener el juicio de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando su alegato en que la arrendadora no es en la actualidad propietaria del inmueble dado en arrendamiento, por cuanto el mismo fue dado en venta al ciudadano Ángel Rafael Camacho Oropeza, todo de conformidad con documento notariado en fecha 13 de Marzo, anotado bajo el N° 27, Tomo 23, de los Libros llevados en el 2.007 por la Notaría Pública del Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, según copia certificada que acompaña marcada con la letra “B”, la cual corre a los folios 25 al 29 respectivamente acompañado como anexo a la contestación a la demanda.
Ahora bien, alegada la falta de cualidad e interés del actor, en el acto de la contestación a la demanda, antes de decidir la excepción perentoria es bueno traer a colación la doctrina nacional, representada por el maestro Arminio Borjas, (Comentarios al Código de Procedimiento Civil 1.924, Tomo III, pag. 129), ha sostenido que la cualidad es: “El derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato, porque aún cuando una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro, cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentar”. Siguiendo al maestro Luis Loreto: “El problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico y la persona contra quien se ejercita. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado”. Ahora bien, ¿Quiénes gozan de la cualidad activa en un procedimiento de Desalojo o de Resolución de Contrato? En primer lugar está el propietario, el arrendador, y todas aquellas personas que tengan interés personal, legitimo y directo en el procedimiento, tales como el nuevo adquiriente del bien inmueble, por cuanto se presume que el nuevo adquiriente respetará el arrendamiento por todo el tiempo convenido en el contrato. Para decidir la excepción perentoria me remito al escrito de promoción de pruebas de la parte actora, la cual corre al folio 68 y su vuelto, y el documento que corre al folio 70 al 71 acompañado en original debidamente notariado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, estado Guárico, quedando anotado bajo el N° 24, Tomo 115 de los Libros llevados en el año 2.007, de fecha 21 de Noviembre de 2.007, el cual contiene la nulidad y deja sin efecto el documento que contiene la compra – venta, autenticada por ante la Notaria Pública del Municipio Leonardo Infante, inserta bajo el N° 27, Tomo 23, de fecha 13 de Marzo de 2.007, en consecuencia, mantienen todo el valor probatorio que se desprende de su contenido para probar la cualidad e interés de la parte actora, ciudadana Aida Josefina Camacho de Rodríguez, ampliamente identificada en los autos, y el documento registrado en fecha 20 de Diciembre de 1.995, anotado bajo el N° 162, folio 51, Protocolo Primero, Tomo I, Adicional II, Cuarto Trimestre del año mil novecientos noventa y cinco (1.995), con valor probatorio como documento público que viene en definitiva a devolver la cualidad e interés activa de la parte demandante con su cualidad de propietaria – arrendadora, teniendo el derecho para ejercitar la acción, la cual es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato, en consecuencia por lo anteriormente expuesto se declara sin lugar la falta de cualidad e interés de la actora para intentar la acción, aunado a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil que le acredita la cualidad de la parte actora, por tener interés, y por ende debe sucumbir la defensa de la falta de cualidad alegada y así se decide.
Decidida la defensa de fondo, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo de la controversia, pero antes debo hacer las siguientes observaciones sobre la procedencia de la acción por Desalojo incoada de conformidad con el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ello especialmente por cuanto el demandante fundamenta su demanda en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y llama poderosamente la atención de esta Juzgadora y lleva a confundir tal alegato por cuanto dicha disposición legal es propia de los contratos a tiempo determinado.
Ahora bien si bien es cierto que la parte demandante tiene cualidad e interés para intentar la demanda respectiva, cabe preguntar ¿Qué acción debe intentar de conformidad con los términos expresados en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda?
Para responder la interrogante me remito a la demanda la cual pretende el desalojo de un inmueble propiedad de la arrendadora, ciudadana Aida Josefina Camacho de Rodríguez, ampliamente identificada en los autos, dicho inmueble está situado en la calle Shettino Sur, N° 27 de esta ciudad de Valle de la Pascua, estado Guárico, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano Bou Chacra Ziad Raouf, también ampliamente identificado, mediante contrato de arrendamiento de tipo privado y suscrito por las partes contratantes en fecha primero (01) de Mayo de 2.002, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de Doscientos Mil Bolívares, que el arrendatario se compromete a pagar dentro de los cinco primeros días siguientes a su vencimiento, todo de conformidad con la cláusula cuarta del respectivo contrato. En la cláusula tercera, establece el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, el cual es de un año contado a partir del primero (01) de Mayo de 2.002.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el demandado, rechaza en todas y cada una de sus partes los pedimentos de la parte actora y opone la defensa de fondo falta de cualidad e interés de la demandante para intentar la acción incoada, defensa que quedo resuelta anteriormente, además promovió las pruebas que corren insertas en el respectivo expediente, las cuales serán analizadas posteriormente junto con las pruebas de la parte actora de resultar procedente la acción intentada por la parte actora. Ahora bien, planteada como ha quedado la controversia con los alegatos de hecho y de derecho y de conformidad con los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tratándose de un contrato de arrendamiento de naturaleza privada, la relación arrendaticia que emana del mismo de conformidad con la cláusula tercera del respectivo contrato de arrendamiento de naturaleza privada se observa que la misma es del tenor siguiente: Cláusula tercera: “Este contrato se celebra por el lapso de un (01) año contado a partir del 01 de Mayo de 2.002, pudiendo prorrogarse por igual tiempo por acuerdo entre las partes, y en tal caso habrá un incremento del 20% en el canon de arrendamiento”, como se aprecia la cláusula es muy clara hay prorroga por tiempo igual mediante acuerdo entre las partes, de ser así habrá un incremento del 20% en el canon de arrendamiento, lo que efectivamente sucedió, vencido el contrato el 01 de Mayo de 2.003, y así continuo sucesivamente prorrogándose por el hecho del acuerdo tácito entre las partes por cuanto la arrendadora recibía todos los meses el canon de arrendamiento hasta el mes de Febrero del año 2.007, quiero dejar bien claro que la cláusula de la duración del contrato de arrendamiento es de vital importancia para determinar que tipo de contrato tenemos para de allí saber que acción intentar bien el desalojo conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 34, si se trata de contrato verbal o de tiempo indeterminado, y sí es un contrato a tiempo determinado, intentar la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, artículo 1.167 del Código Civil, ahora bien de ser un contrato a tiempo determinado, el mismo tiene un lapso fijo de duración dependiendo de los términos en que esté redactada y convenida la cláusula de la duración del contrato, el mismo se prorrogará o no se prorrogará. De ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado al vencer el lapso, el mismo se prorroga conforme al artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligatoriamente para el Arrendador y potestativamente para el Arrendatario, durante la prorroga la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y las mismas condiciones, solo varía el canon de arrendamiento, de conformidad con el artículo 39 de la misma Ley, dicha prorroga opera de pleno derecho, y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, además es importante destacar que la prorroga legal procede si el arrendatario esta solvente al vencimiento del término en sus obligaciones legales y contractuales conforme el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 41 ejusdem.
En este orden de ideas para responder la interrogante planteada anteriormente, esta Juzgadora es cuidadosa de respetar la cláusula de duración del contrato de arrendamiento para evitar errores de juzgamiento. En los contratos escritos a tiempo indeterminado o contratos verbales solo podrá demandarse el desalojo cuando la acción se fundamente en las causales que expresa el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus literales a, b, c, d, e, f y g, respectivamente. El artículo 1.614 del Código Civil se presta a confundir la relación arrendaticia pero depende de la forma como este redactada la cláusula de la duración del contrato, si la cláusula no expresa que se prorrogará el contrato al vencimiento del término por acuerdo entre las partes, el contrato llegado su vencimiento por cuanto no se puede prorrogar, pero si el inquilino continuare ocupando la casa dada en arrendamiento, después de vencido el término, sin oposición del propietario, el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado, en este tipo de contrato procede la acción por desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 1.599 del mismo Código, establece que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, en concordancia con el artículo 1.601 ejusdem, en consecuencia lo que quiero expresar que si la cláusula de la duración estipula que no hay prorroga consensual diferente a la prorroga legal del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, jamás se puede prorrogar el respectivo contrato, es de tiempo determinado y concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. Dicho lo anterior, esta Juzgadora considera que el contrato siendo de tiempo determinado por el acuerdo entre las partes, el mismo se ha venido prorrogando sucesivamente, y prueba de ello es el aumento del canon de arrendamiento una vez vencido el lapso desde el 01 de Mayo de 2.002 hasta el 01 de Mayo de 2.003, aunado al hecho que la arrendadora ciudadana Aida Josefina Camacho de Rodríguez, recibía el canon de arrendamiento hasta Febrero de 2.007, luego los meses correspondientes a Marzo y Abril de 2.007, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, alegando cuando se fue a notificar de la consignación para retirar el canon consignado en el Tribunal Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta misma Circunscripción Judicial, aduciendo que la casa la vendió a su hermano Angel Camacho desde el mes de Marzo de 2.007, es decir a relación arrendaticia aun continua con el nuevo propietario, el cual está obligado a respetar el contrato de arrendamiento por subrogación. Ahora es claro entender la razón de la demandante a no recibir el canon de arrendamiento en una forma poco usual, todo ello fue analizado conforme inspección judicial practicada en el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta misma Circunscripción Judicial, la cual corre a los folios 65 y 66 del expediente respectivo, teniendo todo el valor probatorio, que se desprende de su contenido, aunado al contrato de arrendamiento suscrito por las partes contratantes, siendo reconocido por la parte a quien se le opone, es decir la relación arrendaticia quedó probada siendo a tiempo determinado, la acción a seguir es la Resolución de Contrato, conforme el artículo 1.167 del Código Civil, y jamás el Desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y mucho menos mezclar artículos del procedimiento por Desalojo con fundamentos legales propios de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado tales como la mención del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como base legal propia de los contratos a tiempo determinado, la prorroga legal procede exclusivamente en los contratos a tiempo determinado, en consecuencia la acción por Desalojo, debe sucumbir por improcedente en virtud que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes fue prorrogándose sucesivamente, pero jamás opero la tácita reconducción conforme la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y así se decide.
IV
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la demanda por Desalojo, incoada por la ciudadana Aida Josefina Camacho de Rodríguez, asistida por el abogado Gilberto Daniel Bolívar Ruiz, Inpreabogado N° 48.873, contra el ciudadano Bou Chacra Ziad Raouf, sobre un inmueble situado en la calle Shettino, Sur, N° 27 de esta ciudad de Valle de la Pascua, estado Guárico, y así se decide.-
Se condena en costas parcialmente a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua, a los Veinticinco días del mes de Junio del año dos mil ocho.-
La Juez,

Dra. Mirvia Piñango de Martínez
La Secretaria.

Abog. Eleizalde C. Campos L.
Publicada en su fecha, siendo las dos y treinta de la tarde, previo cumplimiento de las formalidades legales. Conste.
La Secretaria.

Abog. Eleizalde C. Campos L