REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiséis de marzo de dos mil ocho 197º y 149º PARTE ACTORA: JAIME BALLESTAS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 1.722.897. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: VERONICA BALLESTAS SULI, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 57.054. PARTE DEMANDADA: KATHERINE ZANDERS MARTELO Y ESTEBAN JURADO, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 14.501.543 y 12.507.556, respectivamente. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se hicieron asistir de ESTRELLA GALIANO DE GONZALEZ, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 22.753. SENTENCIA INTERLOCUTORIA. Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado ante la Unidad Recaudadora Distribidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual pertenece este Juzgado, por la abogada Verónica Ballestas Suli, quien en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Jaime Ballestas, demandó a Catherine Zanders Martelo y Esteban Jurado a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de enero de 2008, sobre el apartamento identificado con el número 10-6, situado en el piso 10 de la Torre II del Conjunto Residencial Las Clavellinas, situada dicha Torre en la Calle Las Margaritas de la Urbanización Colinas de La California, Jurisdicción del Municipio Petare del Estado Miranda. Por auto de fecha 4 de marzo de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 18 de marzo de 2008, compareció la abogada Verónica Ballestas y con el carácter acreditado en autos consignó contrato de transacción, celebrado ante la Notaría Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de marzo de 2008, anotado bajo el Nº 34, Tomo 46 de los Libros respectivos, a los fines de su homologación. Siendo la oportunidad de pronunciarse el Tribunal observa: De las actas que conforman el presente expediente constata el Tribunal que, el presente juicio se inició por demanda incoada por la abogada Verónica Ballestas Suli, quien en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Jaime Ballestas, demandó a Catherine Zanders Martelo y Esteban Jurado a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de enero de 2008, sobre el apartamento identificado con el número 10-6, situado en el piso 10 de la Torre II del Conjunto Residencial Las Clavellinas, situada en la Calle Las Margaritas de la Urbanización Colinas de La California, Jurisdicción del Municipio Petare del Estado Miranda. De una revisión al libelo de la demanda, se evidencia que la pretensión de la parte actora en el presente juicio ha sido la resolución del contrato suscrito sobre el apartamento identificado con el número 10-6, situado en el piso 10 de la Torre II del Conjunto Residencial Las Clavellinas, situada en la Calle Las Margaritas de la Urbanización Colinas de La California, Jurisdicción del Municipio Petare del Estado Miranda y que como consecuencia de dicha resolución el inmueble sea entregado totalmente desocupado de bienes y personas; fundamentando dicha pretensión en el incumplimiento por parte de los demandados, de la cláusula décima séptima del contrato, al no constituir la fianza allí acordada dentro del plazo previsto. Ahora bien de la Transacción aportada por la parte actora, la cual fue suscrita por las partes que integran el presente juicio, se desprende lo siguiente: 1.- Ambas partes convinieron en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ellas en fecha 1 de enero de 2008. 2.- La parte demandada se dio por citada, renunció al término de comparecencia y convino en la demanda en todas sus partes. 3.- La parte demandada se comprometió a: 3.1.- Entregar a la actora el inmueble arrendado previamente identificado, el día 1 de marzo de 2.010. 3.2.- A pagar a la actora como indemnización por el plazo de gracia conferido para la entrega del inmueble y como indemnización por el incumplimiento operado la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs 59.340,oo) los cuales serán pagados en VEINTICUATRO (24) cuotas mensuales y consecutivas de DOS MIL TRESCIENTOS (Bs 2.300,oo) las doce primeras y DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO (2.645,oo) las doce restantes, pagaderas todas los treinta días de cada mes, comenzando la primera de ellas el 30 de marzo del año 2008 y así lo acepta la parte actora (Negrillas del Tribunal) En ese sentido el Tribunal observa: Ha sido criterio reiterado de la doctrina, que el fin público de todo proceso así como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituyen la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo. En concordancia con lo anterior, el procesalista Arístides Rengel Romberg sostiene que, la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330). Por ello, el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual. Asimismo el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil establece que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada”. De lo anteriormente expresado se desprende con meridiana claridad, que como medio de autocomposición procesal que es, la transacción viene a constituir el fallo que se dictan las propias partes para poner fin al juicio y extinguir la relación procesal existente entre ellos, que una vez homologada adquiere carácter de cosa juzgada y es entonces cuando procede su ejecutabilidad, por tanto, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual. En el caso de autos, de la lectura realizada al escrito transaccional realizado por las partes, se evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, expresaron el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; intención que se desprende de forma clara, de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la resolución del contrato y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble arrendado –dado el invocado incumplimiento de la parte demandada-, el arrendador (actora) conjuntamente con los accionados (arrendatarios) establecieron un amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 01-03-2.010; de cuya situación fáctica puede inferirse claramente que, la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, en razón de renunciar tácitamente al inmediato cumplimiento exigido, consistente en la entrega del inmueble, y de establecer un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia. Aunado a lo anterior se observa que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos; y en el caso de autos, expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, pero decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración. Como quiera que la transacción, es un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se trata de una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Al respecto, se hace necesario señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la extinción del contrato inicial, por resolución del mismo, establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía dicho vínculo, en el propio acto transaccional. En el caso sub iudice del contenido de la transacción, se evidencia que, a través de ella, en primer lugar, las partes acordaron resolver el contrato suscrito el 8 de enero de 2008; en segundo lugar, se estableció un nuevo lapso de dos años para la entrega, es decir, el 1 de marzo de 2.010, para que los arrendatarios permanezcan en el goce del inmueble; en tercer lugar, se estipuló un pago mensual a favor del arrendador, derivado de la ocupación del mismo, que –de acuerdo con lo convenido- varía en determinados períodos; en cuarto lugar, las partes establecieron que la falta de pago de las cuotas convenidas, sería causa para solicitar la ejecución de la transacción así como el incumplimiento de una cualquiera de las otras cláusulas, entre ellas la que contempla el pago de los servicios de agua, gas, aseo, electricidad y condominio; y en quinto lugar, de forma expresa las partes acordaron, conceder a los demandados (arrendatarios)el derecho de opción a comprar el inmueble, si llegado el plazo de terminación de la transacción, aquella considerase oportuno proceder a la venta del inmueble. De lo anteriormente expresado, se desprende la intención de las partes de concluir el presente juicio, dada su decisión imperante de continuar unidas bajo un nuevo arrendamiento; al punto de convenir que, el incumplimiento de una dichas cláusulas, podría conducir a la solicitud de entrega del inmueble. Así las cosas, observa el Tribunal que, al adminicular lo convenido por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, segundo lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se obliga pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en tercer lugar), se impone a este Juzgado, determinar de manera clara que, mediante dicho acto de autocomposición voluntaria, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio. Llamar el tiempo de duración, como plazo de gracia, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir la arrendadora, indemnización por el plazo de gracia conferido, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579. (Negrillas del tribunal) En relación a lo descrito, como cuarto lugar, refleja las tradicionales cláusulas contractuales en cuanto a lo que puede dar lugar a la acción destinada a la extinción del contrato, siendo una de ellas, la falta de pago de la pensión mensual correspondiente, cuya obligación no sólo contractualmente sino legal, es atribuida a la arrendataria, ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. Y conforme a lo analizado en quinto lugar, se resalta que se le deja subsistente su derecho de preferencia para adquirir el inmueble. Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY al acto transacional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la resolución del contrato suscrito en fecha 30 de marzo de 2008 y como consecuencia de ello a la terminación del presente juicio; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surjan, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ello en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar a la arrendataria, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece. En consideración a lo anteriormente expresado, este Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada en fecha 7 de marzo de 2.008, por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, toda vez que las diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a la misma surjan, deberá sustanciarse y resolverse conforme se dejó expresado anteriormente, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Ley especial que rige la materia, dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada. Publíquese, regístrese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de 2008. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 02:26 P.M, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP AP31-V-2008-0000512.