ASUNTO : AP31-V-2008-000159

En el juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 23 de enero de 2008, por la ciudadana SONIA POLINI DE ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad N° 4.342.244, representada judicialmente por la abogada Nairim Moreno Berroteran, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 111.204 contra el ciudadano IVER GUAMAN PILAMUNGA, titular de la cédula de identidad N° 81.969.154, asistido por la abogada Mara Thaís Vargas Avilez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.612, por auto del 31 del mismo mes y año, se admitió por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines que contestara a la pretensión de la actora.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que según documento autenticado el 09 de marzo de 2005, dio en arrendamiento a la parte demandada el apartamento N° 16, ubicado en el piso N° 8, de la Residencias Portofino II, Montalbán II, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un canon mensual de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000), que debía ser pagadas por mensualidades adelantadas el primer día de cada mes.
Que a pesar de los reiterados requerimientos a los fines que el demandado cumpliera, tanto con el pago y con el deseo de no renovación, no se ha podido llegar a ningún acuerdo. Además, tiene la urgencia de ocupar el inmueble, en razón del casamiento de su hija mayor, quien no tiene donde vivir.
Que visto el retraso en el pago, durante todo el período comprendido entre el año 2005 al 2007 y la necesidad alegada y visto que el arrendatario ha dejado de pagar el canon correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, a razón de ochocientos bolívares (Bs. 800) cada uno para un total de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400), por la relación arrendaticia que a pesar de haber nacido a tiempo determinado se ha indeterminado, por haber transcurrido la fecha de vencimiento, su prórroga y el arrendatario sigue ocupando el inmueble.
Por ello, con base a lo dispuesto en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado en el desalojo y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado y a pagar la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, correspondiente a noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008 así como al pago de los daños y perjuicios, estimados en la suma de treinta bolívares (Bs. 30) diarios contados a partir del mes de febrero hasta la entrega del inmueble y al pago de las costas procesales.
En fecha 25 de febrero de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien oportunamente, el 27 del mismo mes y año, acudió y presentó escrito de contestación a la pretensión de la actora.
En efecto, negó que la relación arrendaticia se haya iniciado en la fecha señalada por la actora, dado que la misma se inició un año antes. Negó su insolvencia, alegando que viene depositando en el Tribunal de Consignaciones. Adujo que el desalojo es un procedimiento puntual que sólo puede invocarse ante una necesidad extrema que es inexistente en el caso, dado que es una persona que posee varios inmuebles y mal puede invocar la necesidad de sus parientes. Que el contrato de arrendamiento se ha renovado automáticamente, aún cuando el tiempo es indeterminado. Que a la fecha en que fue citado, no había sido notificado de la voluntad de la arrendadora de no volver a contratar, por lo que el contrato se ha renovado automáticamente. Negó que tanto el contrato como la prórroga legal hayan vencido.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos alegados, se destaca que la litis se centra en determinar si la parte demandada se encuentra solvente o no en el pago de los cánones alegados por la actora; si existe la necesidad de ocupar el inmueble que le imponga las consecuencias jurídicas solicitadas, pues hay acuerdo respecto a la existencia de tal relación, no así respecto a su aspecto temporal.
En este sentido, observa el Tribunal que junto al libelo de demanda, la parte actora produjo original del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de marzo de 2005, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. En el mismo se desprende que efectivamente las partes pactaron un contrato de arrendamiento por el apartamento antes identificado, mediante el pago de una pensión mensual de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000), que el arrendatario se comprometió a pagar por mensualidades adelantadas el primer día de cada mes. Que dicho contrato se pactó por seis (06) meses, “…vencido el cual, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad en contrario, con un mes de anticipación, se considerará prorrogado por seis (6) meses…”
A los fines de probar su afirmación que la relación arrendaticia había comenzado un año antes de la fecha indicada por la parte actora, la parte demandada produjo copia simple de instrumento autenticado el 20 de febrero de 2004, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. Del mismo se desprende que efectivamente las mismas partes en esa fecha pactaron contrato de arrendamiento por el mismo inmueble, por el canon mensual de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000), que el arrendatario debía pagar por mensualidades adelantada el primer día de cada mes por el lapso de seis (6) meses, “…vencido el cual, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad en contrario, con un mes de anticipación, se considerará prorrogado por seis (6) meses…”
De ello se tiene que efectivamente, como lo alegó la parte demandada, la relación arrendaticia empezó a regir el 20 de febrero de 2004, por lapsos sucesivos de seis (6) meses, que se venía prorrogando por igual lapso de tiempo, dada la no existencia de la voluntad en contrario de las partes de seguir con la relación locativa.
Sin embargo, la parte actora produjo comunicación de fecha 26 de mayo de 2006, que le envió al demandado, mediante la cual se le informaba que no había recibido el pago por los cánones de arrendamiento de los últimos cuatro meses y que además “…se considera rescindido el contrato y en consecuencia, le solicito la desocupación del inmueble”. Este instrumento aparece recibido en fecha 30 de mayo de 2006 y firmado (ilegible). Tal instrumento privado se aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, mereciendo fe su contenido por no haber sido desconocido. Sin embargo, del mismo se aprecia que la parte actora le informó al arrendatario sobre la insolvencia en el pago de determinados cánones mensuales, por lo cual requería su pago y que se consideraría “rescindido” el contrato y en consecuencia, la desocupación del inmueble.
De acuerdo a las disposiciones contractuales, las partes pactaron que en caso que al vencimiento del plazo de duración del contrato alguna de las partes no diere aviso por escrito a la otra su voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia, se consideraba prorrogado por igual plazo de seis meses. De allí que, si bien las partes manifestaron que debía mediar una notificación a los fines de la manifestación de voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia, consta en dicha comunicación la manifestación de voluntad de la arrendadora de dar término a la relación contractual, a pesar que no conste de forma sacramental como fue pactado, pero deja sin lugar a dudas la voluntad de la actora de poner fin a la convención locativa.
Siendo así, tenemos que habiéndose iniciado la relación arrendaticia el 20 de febrero de 2004 y se vino prorrogando por seis meses de manera sucesiva, se tiene que para el momento en que se hizo la manifestación de voluntad de no continuar con la misma, esto es, al 30 de mayo de 2006, había transcurrido más de dos años. Que para el momento de esa manifestación de voluntad, se hizo cuando el contrato se encontraba en la cuarta prórroga de seis meses, que venció el 20 de agosto de 2006, con una duración de la relación arrendaticia de dos años y medio. Que a su vencimiento, de pleno derecho y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal “b”, el arrendatario tenía derecho a una prórroga legal de un año, contados desde el vencimiento de la última prórroga, es decir a partir del 21 de agosto de 2006, con vencimiento el 21 de agosto de 2007.
Pero si al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin la oposición de la arrendadora, se entiende que hubo la tácita reconducción, según la cual se presume renovado el contrato pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado, según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Tenemos entonces que a pesar que la relación arrendaticia nació a tiempo determinado y se venía renovando automáticamente cada seis meses, el arrendatario recibió, de manera oportuna, comunicación donde consta la manifestación de voluntad de la arrendadora de no seguir con la relación arrendaticia, pero que al vencimiento de la prórroga legal, ocurrió la tácita reconducción.
Pero la parte arrendadora, pretende el desalojo del inmueble en virtud de la insolvencia del arrendatario en el pago de los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, a razón de ochocientos bolívares (Bs. 800) cada uno, situación negada por el arrendatario, quien tiene la carga de probar el pago.
A estos efectos, la parte demandada produjo copias simples de actuaciones cursantes en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, destacándose que en fecha 11 de febrero de 2008, se abrió expediente a solicitud del demandado y a favor de la arrendadora a los fines de la consignación de la pensión de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2008.
Asimismo, la parte demandada consignó copias al carbón de planilla de depósito efectuada en Banesco Banco Universal, en fecha 29 de diciembre de 2007, a favor de la arrendadora la suma de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000), que al decir del demandado era por los cánones de los meses de noviembre y diciembre de 2007, tal como lo reconoce la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, los cuales se valoran como tarjas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1883 del Código Civil.
Según ello, se analiza si con dichos depósitos la parte demandada se libera de la obligación de pago de las pensiones de arrendamiento alegadas como insolutas. Así tenemos que las pensiones por los meses de noviembre y diciembre de 2007, los depositó en cuenta de Banesco y a favor de la arrendadora el 29 de diciembre de 2007, con lo cual, de acuerdo a lo establecido contractualmente, dicho depósito se hizo fuera del lapso convencional establecido, dado que debía hacerse por mes adelantado y en el primer día de cada mes. Sin embargo, se tiene, como lo reconoce la propia parte actora, que dicho dinero, del cual se despojó el demandado, ingresó en la cuenta de la actora y disponible para ella desde el mismo momento de efectuada el depósito, por lo que se debe reputar como eficazmente liberado el demandado de su obligación de pago desde ese momento.
En cuanto a la consignación efectuada en el Tribunal competente en fecha 11 de febrero de 2008, tenemos que resulta efectuada de manera extemporánea de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 del Derecho Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica que las consignaciones a los fines que se tengan como eficaces para liberar al arrendatario de su obligación de pago, debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de acuerdo a lo convencionalmente pactado.
Por otra parte, la actora también alegó la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hija como fundamento de la pretensión de desalojo, sin embargo, no aportó ningún elemento de convicción que conduzca al Tribunal a determinar la existencia de tal situación de hecho.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana SONIA POLINI DE ÁLVAREZ, contra el ciudadano IVER GUAMAN PILAMUNGA.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS


En esta misma fecha siendo la(s) 03:09 p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS