ASUNTO: AP31-V-2007-002235 El juicio por Desalojo iniciado por la empresa INVERSIONES 250606, C.A., representada judicialmente por los abogados Mario Eduardo Trivella, Rubén Maestre Wills y Guillermo Irribarren, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.456, 97.713 y 116.816, en ese orden contra el ciudadano ROGELIO AUGUSTO ALBORNETT MALAVÉ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 504.244, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 05 de noviembre de 2007 y se admitió el 08 de ese mismo mes y año así como reforma incoado el 09 de noviembre de 2007, admitida el 13 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve. PRIMERO En el libelo de demanda y su reforma, la parte actora alegó que es propietario del “Edificio Vips Suites” y del terreno en que se encuentra construido, que consta de dos sótanos, catorce plantas y cincuenta y tres apartamentos tipo estudio, ubicado en la Tercera Transversal con avenida San Juan Bosco de la urbanización Altamira del Municipio Chacao. Que para el momento en que adquirió en propiedad el edificio, es decir, el 26 de octubre de 2006, varios de los apartamentos se encontraban arrendados, originalmente por la empresa Inversiones Vips, C.A. y luego por la empresa Edificio Torre Olímpico, C.A., por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo una cesión legal de todos los contratos de arrendamiento que hasta entonces existían, pasando a ocupar la condición de arrendadora. Que entre dichos contratos figura el celebrado a tiempo determinado con el demandado sobre el apartamento N° 44, ubicado en el piso 4 y el puesto de estacionamiento designado con el N° 20, de fecha 02 de agosto de 1996, el cual le fuera cedido por Inversiones Vips, C.A., a Edificio Torre Olímpico C.A. Que en el transcurso de dicha relación arrendaticia, las partes convinieron que a partir del 25 de mayo de 2001, el nuevo canon sería la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), la cual fue aceptada y comenzó a pagar el arrendatario, lo que debía hacer dentro de los primeros cinco días de cada mes. Que durante años, el arrendatario fue pagando los cánones de arrendamiento convenidos, pero desde el momento en que se realizó la compra del edificio, no ha recibido pago alguno, por lo que se han acumulado once mensualidades, comenzando desde el 25 de octubre de 2006 al 24 de septiembre de 2007, por lo que lo habilita a pedir la resolución del contrato a tiempo determinado a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Que en caso de considerarse que el contrato se haya convertido a tiempo indeterminado, por efecto de la venta del inmueble, subsidiariamente intentó pretensión de desalojo en base a lo previsto en el artículo 34, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que adicionalmente, la totalidad del edificio está siendo sometida a una serie de reparaciones estructurales que requieren la desocupación de sus apartamentos, para ser remodeladas todas sus instalaciones sanitarias y eléctricas, sistema contra incendios, vías de escape y sistema de ventilación mecánico. Sobre la base de esos hechos y según lo dispuesto en los artículos 1159, 1167, 1261, 1579 , 1592 , 1604 y 1605 del Código Civil y artículos 20 y 34. “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demando por vía principal a los fines que el arrendatario convenga o sea condenado a la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia a la entrega de la cosa arrendada así como al pago de la suma de cuatro millones novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.950.000), equivalentes a cuatro mil novecientos cincuenta bolívares Fuertes (Bs. F 4.950), por concepto de once mensualidades insolutas al canon antes indicado. Como pretensión subsidiaria, al desalojo del inmueble arrendado y al pago de la suma de cuatro millones novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.950.000), equivalentes a cuatro mil novecientos bolívares Fuertes (Bs. F 4.950), por concepto de once mensualidades insolutas al canon antes indicado así como las costas procesales. El 31 de enero de 2008, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de citar al demandado. Sin embargo, consta de acta levantada en fecha 29 de noviembre de 2007, por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, con ocasión de la ejecución de la medida de secuestro decretada por este Juzgado en fecha 19 de noviembre de 2007, recaída sobre el inmueble arrendado, que la parte demandada se hizo presente. Esa actuación se agregó al Cuaderno de Medidas por auto de fecha 03 de diciembre de 2007, quedando citado legalmente el demandado desde esa fecha. No obstante, no acudió al proceso ni a contestar ni a probar algo que le favoreciera. SEGUNDO De acuerdo a lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas por resolución de contrato de arrendamiento así como cualquier otra pretensión derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y decidirán de acuerdo al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. En estos casos, de acuerdo a lo previsto en el artículo 887 en concordancia con el 362 ibídem, si el demandado no diere contestación a la demanda, se tendrá por confeso, siempre que concurran los tres requisitos establecidos en dicha norma, esto es la confesión ficta, se crea una presunción iuris tantum de veracidad de los hechos alegados por el actor en su escrito de demanda, que al no ser desvirtuados por el demandado -por no cumplir con su carga probatoria en el lapso legal- debe tenerse como aceptados. Esos tres requisitos son: la contumacia del demandado; que nada probare que le favorezca y que la petición de la parte actora no sea contraria a derecho. Dicho lo que antecede, pasa el Tribunal a analizar los presupuestos para la procedencia de la confesión ficta. Respecto al primer elemento, observa este Tribunal, que habiendo quedado formalmente citado la parte demandada, no acudió al proceso a contestar a la pretensión de la actora. En cuanto al segundo requisito, la parte tampoco cumplió con su carga de aportar elementos de convicción para enervar los hechos alegados por la parte actora. Satisfecho los dos primeros requisitos, procede, el Tribunal a constatar el tercer elemento, esto es, verificar si la pretensión del actor no es contraria a derecho. La parte actora produjo copia simple de instrumento registrado, que se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la compra que le hizo a la sociedad de comercio Edificio Torre Olímpico C.A., de la parcela de terreno y el edificio sobre ella construido denominado Residencias Vips Suites. Asimismo, consta en el expediente original de documento privado de fecha 02 de agosto de 1996, relativo al contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Vips, C.A. y el ciudadano Rogelio Albornett, sobre el apartamento N° 44 de las Residencias Vips Suites, que se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 eiusdem en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. En cuanto al aspecto temporal, se estableció en dicho contrato que entraría en vigencia a partir del 25 de agosto de 1996, por un mes, que podía ser prorrogado por un período adicional de igual tiempo, pero si al vencimiento de ese plazo o de las posibles prórrogas, alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra su deseo de darlo por resuelto, se consideraría que deseaba prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un plazo igual al establecido como plazo inicial. De ello se destaca la firme intención de las partes de mantener el contrato a tiempo fijo de un mes, renovable por igual plazo, a menos que mediase voluntad en contrario. Ese aspecto temporal del contrato, no cambió por el hecho de la venta de la cosa arrendada, toda vez que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1604 del Código Civil, si durante la relación arrendaticia hubiere cambio de propiedad de la cosa, el nuevo propietario debe respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y la terminación de la relación arrendaticia, se tramitarán de acuerdo a dicha ley. De allí que el aspecto temporal del contrato no haya cambiado por el hecho de la venta, el cual debe subsistir por el plazo convenido. El no pago es un hecho negativo indefinido, sobre el cual no tiene actividad probatoria quien lo alega, como sí lo tiene la otra parte. En este caso, la parte demandada a pesar de haberse puesto a derecho en el acto de ejecución de la medida de secuestro, no desvirtuó la presunción de verdad de los hechos afirmados por el actor, por cuanto no acudió al proceso, ni cumplió con su carga procesal de probar el pago de las pensiones de arrendamientos insolutos. Que esa conducta de la parte demandada se subsume dentro del supuesto de hecho previsto en el artículo 1167 del Código Civil, con lo cual viola una de las principales obligaciones que asume todo arrendatario, como es el de pagar las pensiones de arrendamientos, según lo dispuesto en el artículo 1592.2 del Código Civil, así como todas aquellas disposiciones en materia de contratos y obligaciones, que prevén que las convenciones constituyen ley entre las partes y que las obligaciones en ellas asumidas deben ejecutarse de buena fe y en la forma como han sido asumidas, lo que habilita a la arrendataria a solicitar la resolución del contrato. Siendo así, lejos de ser una pretensión contraria a derecho, la misma se encuentra ajustada a la precitada norma, por lo cual, se cumple con el tercer requisito a los fines que prospere la institución de la confesión ficta del demandado y con ello, la presunción no desvirtuada que los hechos alegados por la actora. Siendo así, habiéndose acordado con lugar la pretensión principal, no debe entrar a conocer la subsidiaria, dado que se planteó para el caso que fuese negada aquella. TERCERO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara PRIMERO: LA CONFESIÓN FICTA del demandado. SEGUNDO: CON LUGAR la Pretensión principal de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por Inversiones 250606, C.A., contra el ciudadano ROGELIO AUGUSTO ALBORNETT MALAVE. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado constituido por apartamento N° 44, ubicado en el piso 4 y el puesto de estacionamiento designado con el N° 20, del edificio Vips Suites, ubicado en la Tercera Transversal con avenida San Juan Bosco de la urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado Miranda. CUARTO: Asimismo, se condena al demandado a pagarle a la parte actora la suma de cuatro millones novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 4.950.000), equivalentes a cuatro mil novecientos bolívares Fuertes (Bs. F 4.950), por concepto de once mensualidades insolutas a razón de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000) o cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F 450) cada uno. De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem. Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, a tenor de lo dispuesto en los artículos 251 y 233 eiusdem. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los cinco (05) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA, ELOISA BORJAS. En esta misma fecha siendo la(s) 10:23 a.m, se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, ELOISA BORJAS.