TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
195° y 147°
PARTE ACTORA: REY y ALBERTO, S.A. sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de Septiembre de 1985, bajo el Nº 67, Tomo 96-A Sgdo.
PARTE DEMANDADA: SAUL LOPEZ MIJARES e HILDA MATOS de LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.883.220 y 4.277.034 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GARET JOHNSTON REYES, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.684.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANABEL GARCIA PAZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 48.568.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia definitiva

a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada sociedad mercantil “REY y Alberto, C.A”. suscribió contrato de arrendamiento por un local de su propiedad con los ciudadanos SAUL LOPEZ MIJARES e HILDA MATOS, conviniendo el canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) mensuales, siendo aumentado posteriormente a la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) encontrándose los mismos insolventes con respecto a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007, adeudándole la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs.4.748.000,00), motivo por el cual procede a ejercer esta vía judicial. Por otro lado, la parte demandada en la contestación la presente demandada, negó rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimidos por la actora en su libelo de demanda, invocando solvencia.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 06 de agosto de 2007, quedando atribuida a este Juzgado quien la admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 10-08-2007, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 05 de octubre de 2007, previa consignación de los fotostatos pertinentes se ordenó librar la compulsa respectiva, a la parte demandada la cual fue remitida a la oficina de Alguacilazgo de este circuito en esa misma fecha.
Consta que en fecha 25 de octubre de 2007, compareció el alguacil designado por la Unidad de Alguacilazgo ciudadano JOSE IZAGUIRRE y consignó diligencias en prueba de haber practicado la citación de la parte demandada.
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la presente litis, compareció la parte demandada ciudadanos SAUL LOPEZ MIJARES e HILDA MATOS, debidamente asistidos por la abogada ANABEL GARCIA PAZ, procediendo a contestar la presente demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.

II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedo planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que su poderdante es propietaria de un inmueble constituido por un local ubicado en la planta baja del edificio “Torre Oasis”, distinguido con el número tres (03), situado en la Avenida Francisco Solano López, entre las Calles El Cristo y Los Manguitos de la Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Metropolitano, el cual dio en arrendamiento el 01 de octubre de 1999 a los ciudadanos SAÚL LÓPEZ e HILDA MATOS de LÓPEZ por documento autentico.
Argumentó que ambas partes convinieron en la cláusula segunda de la convención locataria celebrada que la parte demandada cancelaría el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y que la falta de dos -2- mensualidades consecutivas daría derecho a su representada a rescindir dicho contrato.
Igualmente, arguye el apoderado actor que el canon de arrendamiento fue establecido inicialmente en la cantidad de Setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) mensuales, el cual fue posteriormente aumentado en fecha 24-03-2006 a la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) mediante misiva enviada por su representada a la demandada, así como su voluntad de no renovar el mencionado contrato de arrendamiento; concediéndole a su vez una prorroga legal de dos (02) años que culminaría el 01-10-2008.
Expone asimismo el apoderado que en fecha 22 de junio de 2007, le fue enviado un telegrama a los demandados notificándoles del incumplimiento por su parte de tres (03) mensualidades correspondiente a los meses de abril, mayo y junio instándolos a cancelar en un plazo de 48 horas, y en vista de la insolvencia manifiesta desde abril hasta julio de 2007 y de haber agotado la vía extrajudicial es por lo que procede a interponer la presente acción de resolución de contrato.
Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora.
Asimismo, el apoderado de la parte demandada reconoció la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad “Rey y Alberto, C.A.” cuya vigencia era de un año fijo contado a partir del primero (01) de octubre de 1999 hasta el 30 de septiembre de 2000, prorrogable por periodos iguales, por lo que, a su decir el mismo se encuentra vigente en su séptima prorroga.
Según la demandada, en la cláusula tercera del referido contrato se estableció la obligación de ambas partes de avisar con dos meses de antelación al vencimiento de dicho contrato o de sus prorrogas su voluntad de rescindirlo, y que ante el incumplimiento de la misma no procede la resolución de contrato alegada.
Por otro lado, negó, rechazó y contradijo haber incumplido con el pago de los meses de abril, mayo y junio de 2007, por cuanto ante el rechazo manifiesto por parte de la actora de recibir los cánones de arrendamiento procedió a efectuar la respectivas consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según lo previsto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Argumenta la parte demandada que la parte actora a pesar de haber sido notificada del procedimiento de consignación llevado por el mencionado Juzgado, según consta al folios 35 de las copias certificadas del expediente respectivo anexo a los autos, actúo de mala fe al demandar injustamente a sabiendas que su intensión siempre ha sido la de pagar inclusive hasta el canon de arrendamiento actual que es de Un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00).

DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a) Pruebas de la parte actora:
1. Con el libelo de demanda la parte actora produjo marcado “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA DE LOS DOLORES ALBERTO DE SABIO, en su carácter de Directora de la sociedad mercantil REY & ALBERTO S.A. y los ciudadanos SAUL LOPEZ MIJARES e HILDA MATOS DE LOPEZ, debidamente autenticado en fecha 01 de octubre de 1999, ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 41, tomo 112 de los Libros de autenticaciones.
Esta copia al estar certificada como exige el artículo 1384 del Código Civil, se tiene por legalmente producida al no ser tachado de falso por ninguna de las causales del artículo 1.380 del Código Civil. Ha de tenerse como fidedigno, según lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, siendo de carácter auténtico. Se valora como plena prueba porque además de ser legalmente promovido, es pertinente para acreditar la relación arrendaticia que se litiga en el presente juicio y que une a las partes en el proceso.

2. A los folios 17 al 22, riela copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual cursaba a los autos en original, y que fue certificado ad efectum videndi por ante la secretaría del despacho, por lo cual se tiene por legalmente promovido conforme el artículo 112 del CPC y fidedigno conforme dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Dicho recaudo debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 3, tomo 56, Protocolo Primero, de fecha 16 de diciembre de 1988 no fue tachado de falso por la parte contraria. Por ese motivo se tiene como legalmente promovido y con valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil.
El mencionado instrumento es pertinente para demostrar la propiedad de la parte actora sobre el inmueble de autos, y por tanto su derecho de disponer de referido bien.

3. Del folio 24 al 25, riela copia simple marcado “D” comunicado enviado por la abogada Marta L. de Sarratud, a los ciudadanos SAUL LOPEZ MIJARES y/o HILDA MATOS DE LOPEZ. El referido instrumento aún cuando consta rubrica en prueba de haber sido recibida por uno de los arrendatarios, se desecha de autos porque no consta de ser ratificado mediante prueba testimonial de ese tercero, conforme lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. Marcado “E” folios 26 y 27, cursa copia simple comunicado y constancia de recibo de entrega realizado por Ipostel, dirigido a los ciudadanos Saúl Lípez Mijares y/o Hilda Matos de López, inquilinos del Edificio Torres Oasis, local (3) Planta Baja, Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Las delicias Parroquia El Recreo, por el ciudadano Gareth Johnston Reyes. Dicho instrumento se estima con plena prueba ya que fue remitido por el apoderado del arrendador, quien para la fecha de remisión (22 de junio de 2007) tenía poder para ello (20 de marzo de 2007, folios 6-7).
Al constar la emisión y su recepción ante la oficina telegráfica en fecha 22.06.07, a tenor de lo establecido en el art.1375 del Código Civil, se tiene como legalmente promovido como documento privado. El mismo es pertinente para acreditar la comunicación respecto del incumplimiento de las mensualidades vencidas correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2007.
En el lapso de prueba produjo los siguientes instrumentos:
5. A los folios 90 al 91 rielan comunicado emitido por la ciudadana Ana Pierluissi Rubio, en su cráter de Consultor Jurídico de la Oficina de Ipostel, y dirigido al Dr.GARETH JHONSON REYES en su condición de apoderado de la sociedad mercantil REY y ALBERTO, S.A..
A pesar de tratarse de una carta emitida por un tercero, en principio se tendría que desechar porque no consta que dicho tercero haya sido presentado a juicio para ratificar dicho instrumento, como dispone el artículo 431 CPC.
Sin embargo, tratándose de una carta emanada de un ente público, puede valorarse como un documento administrativo público, en analogía con la tesis que al respecto propugna el maestro JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO. En tal sentido, debe tenerse por legal y pertinente para acreditar dos hechos relevantes: a) que con respecto a la comunicación que el enviara el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio comunicándole el procedimiento de consignación, “fue entregado en Central Banco Universal en el archivo correspondiente por error del Repartidor Postal Telegráfico asignado a la Ruta 2….”; y b) Que el telegrama en cuestión hasta la fecha no ha sido entregado (al remitido).

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.) Del folio 37 al 79, cursan copia certificadas de expediente de consignaciones signado con el Nº 2007-0730 el cual se sustancia por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la cual los ciudadanos SAÚL LÓPEZ MIJARES e HILDA MATOS de LÓPEZ, consignan a favor de la sociedad mercantil “Rey y Alberto, C.A”. Dicho instrumento de naturaleza pública no fue tachado por ninguna de las causales del artículo 1.380 del Código Civil, por lo que ha de tenerse como fidedigno, según lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y constar certificado como dispone el artículo 1384 del Código Civil.
Siendo el quid del asunto la presunta insolvencia alegada por el demandante y la solvencia invocada por la demandada, se analiza: Observa quien decide, que la única oportunidad alegatoria que tenía el actor era el libelo, y en ninguna parte del mismo hizo referencia a defectos de las consignaciones de arrendamiento que le hayan sido efectuadas por su arrendatario.
No obstante, para garantizar la pulcritud del fallo, se debe analizar si las consignaciones presentadas y alegadas por la demandada, cumplen las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto establecer si está solvente al arrendatario.
Estable el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
“…Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal en el cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación…”

Es importante destacar que, cuando se aplica el procedimiento de consignaciones se sustituye en relación al tiempo (oportunidad de pago) lo convenido en el contrato por las partes, en el entendido de beneficiar al débil jurídico de la relación. Y, como se sabe el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que debe hacerse cada consignación dentro de los quince -15- días siguientes al vencimiento del la mensualidad.
De las consignaciones referentes a los meses reclamados por el actor como insolutos, abril, mayo y junio de 2007 se evidencia que con respecto a:
-abril fue consignado el 07 de mayo de 2007 (folio 55),
-mayo fue consignado el 08 de junio de 2007 (folio 58),
-junio fue consignado el 10 de julio (folio 62),
-julio fue consignado el 07 de agosto de 2007 (folio 65).
Por consecuencia, se tiene como tempestivas dichas consignaciones por ser efectuadas dentro de los 15 días siguientes al vencimiento del mes respectivo.
A pesar de no “ser alegado por el actor en su única oportunidad” (libelo) sobre si el consignante cumplió la carga legal para considerarlo solvente según sus consignaciones o no por mandato del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aprecia quien decide que en la comunicación firmada por IPOSTEL y traída a los autos por el demandado, ese ente público reconoció que el telegrama enviado por el Tribunal 25º de Municipio fue enviado “por error” del repartidor de la zona postal, a una dirección distinta a la del arrendador. Ello no implica en forma alguna, que sea una causa imputable al arrendatario, cuya única carga legal como quedó arriba citado, es “…, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. (art.53 de la ley especial).
Consta de las actuaciones certificadas que ante el juzgado especial de consignaciones el arrendatario-consignante dio al tribunal la dirección del beneficiario (folio 42), cumpliendo con esa previsión legal de art.53 citado.
Asimismo, el autor JOSÉ LUÍS VARELA P., en su obra denominada “ANALISIS DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBLIARIOS”., TÍT. VII, CÁP. II PAGO POR CONSIGNACION-PROCEDIMIENTO, paginas 189 y 190 establece lo siguiente:
“…Es obligación del Juez notificar al arrendador o persona beneficiaria la consignación efectuada a su favor. Dicha notificación debe hacerla el Juez a través del medio que considere conveniente puede ser a través de boleta o telegrama, que debe indicar las enunciaciones requeridas en el escrito de consignación y expresando que la suma consignada esta a su orden y disposición.
La correspondiente notificación debe efectuarla el Juez dentro del plazo de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, pero la omisión por
parte del Tribunal de esta exigencia no acarrea consecuencia alguna para el consignante-arrendatario, criterio que había venido sosteniendo en nuestra jurisprudencia…”

Por tanto, siendo que el tribunal especial en materia de consignaciones escogió que fuera notificado el beneficiario por vía de telegrama, el hecho que un funcionario adscrito a IPOSTEL se haya “equivocado” (como reconoce el propio IPOSTEL) en remitir el telegrama a un sitio distinto, no invalida por las consignaciones.
De modo que, al constar que fueron hechas las consignaciones dentro del lapso previsto en el artículo 51 de la LAI y que cumplió con dar la dirección del beneficiario como dispone el artículo 53 de la LAI, es evidente que el arrendatario está solvente en el pago de tales meses.

2.) De folio 97 al 202 cursan un cúmulo de recaudos los cuales se tienen como legalmente promovidos por ser originales de planillas de condominio, pero se desechan por impertinentes por cuanto nada aportan con los hechos controvertidos, como son, la insolvencia de los cánones de arriendo de los meses de abril, mayo y junio de 2007.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Tal como lo preceptúa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y con lo que respecta a la demandada, deberá probar algún hecho extintivo, invalidativo o modificativo de los hechos reclamados, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil.
Luego del debate probatorio quedaron probados los presentes hechos:
1) Quedó probada la relación arrendaticia entre la ciudadana MARIA DE LOS DOLORES ALBERTO DE SABIO, en su carácter de directora de la sociedad mercantil REY & ALBERTO S.A. y los ciudadanos SAUL LOPEZ MIJARES e HILDA MATOS DE LOPEZ.
2) Quedó demostrado la titularidad del inmueble de autos que ostentan la parte actora sociedad mercantil “REY & ALBERTO S.A”.
3) Quedó demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado en la cantidad de UN MILLON BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).
4) Quedó probado que el arrendatario procedió a consignar la suma indicada por cada canon (Bs.1.000.000,oo), correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007 en forma tempestiva (dentro de los 15 días establecidos en el art.51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
De la narrativa que antecede se ha verificado que la parte actora no tiene razón en su demanda de resolución del contrato por falta de pago de los meses indicados abril, mayo, junio y julio de 2007.

Por su lado, el demandado logró desvirtuar las pretensiones del actor (art. 506 CPC) al demostrar estar solvente con respecto a los meses reclamados al pagar en forma tempestiva ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ante la negativa del arrendador de recibir los cánones de arrendamiento, cumpliendo en forma taxativa con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, la demanda debe desecharse por no haber causal de resolución.

III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil “REY Y ALBERTO, C.A” contra los ciudadanos SAÚL LÓPEZ e HILDA MATOS de LÓPEZ, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veinticuatro -24- días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°
EL JUEZ TITULAR
Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
Abog. EL SECRETARIO
FRANCRIS PEREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO

FRANCRIS PEREZ GRAZINI
LAPG/FDPG/gj.-
Exp.- N° AP31-V-2007-001547.-