TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 197° y 148º.

EXP. No. AP31-V-2007-002345.

DEMANDANTE: La ciudadana TIRSIA E. SOLANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 2.985.005; representada judicialmente por la Abogada YASMIN CORDOBA BARRIOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.623.

DEMANDADO: La ciudadana MARIA EMMA JAIMES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 15.099.604, sin Apoderado Judicial constituido en autos.

MOTIVO: DESALOJO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por la ciudadana TIRSIA E. SOLANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 2.985.005, ejerciendo la acción de DESALOJO, contra la ciudadana MARIA EMMA JAIMES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 15.099.604, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, la parte actora entre otras cosas afirma lo siguiente:

Que en fecha 15/11/2001, dio en arrendamiento verbal a la ciudadana MARIA E. JAIMES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 15.099.604, el apartamento del primer piso del inmueble No. 37, ubicado en la calle Libertador, Sector San Miguel, Parroquia Santa Rosalía, de este ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que el contrato fue celebrado por un (01) año, comenzando el día 15/11/2001, inicialmente se convino un canon de arrendamiento mensual de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), posteriormente se hicieron ajustes de mutuo acuerdo, y se convino desde le mes de Enero del 2006, fijar el canon de arrendamiento mensual en la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), canon que hasta los actuales momentos continua siendo el mismo, las partes también acordaron que el apartamento sería destinado al exclusivo uso de vivienda familiar.
Que es el caso, que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Diciembre del 2006, y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del 2007, de manera que la arrendataria debe doce (12) meses a bolívares (Bs. 140.000,00), cada uno, para un monto global de UN MILLON SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.680.000,00), por lo que procede a demandar como en efecto lo hace formalmente a la ciudadana MARIA EMMA JAIMES, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Juzgado a lo siguiente:

A) El desalojo del inmueble arrendado constituido por el apartamento del primer piso del inmueble No. 37, ubicado en la calle Libertador, Sector San Miguel, Parroquia Santa Rosalía, de este ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, y a la entrega material, real, física y efectiva del mismo.
B) A la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Diciembre del 2006, y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del 2007, de manera que la arrendataria debe doce (12) meses a bolívares (Bs. 140.000,00), mensual, para un monto global de UN MILLON SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.680.000,00), y los que se vayan venciendo hasta la terminación del presente Juicio.

Por último estimó la presente demanda en la suma de UN MILLON SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.680.000,00).
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa este sentenciador que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.
Mediante auto de fecha 19/11/2007, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
En fecha 23/11/2007, la parte actora introdujo reforma del libelo de la demanda, en la cual alego: Que en fecha 15 de Noviembre de 2000 y mediante contrato escrito dio en arrendamiento a la ciudadana MARIA EMMA JAIMES, la planta alta del inmueble No. 37, ubicado en la calle Libertador, Sector San Miguel, Parroquia Santa Rosalía, de este ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, que el contrato fue celebrado por un (1) año comenzando el 15 de Noviembre de 2000, que inicialmente se convino un canon de arrendamiento mensual en SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), que posteriormente se hicieron ajustes de mutuo acuerdo y se convino desde el mes de Enero de 2006 fijar el canon mensual de arrendamiento en CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), el cual continua siendo el mismo. Pero es el caso que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de Diciembre 2006 hasta Noviembre de 2007, por lo que procede a demandar a MARIA EMMA JAIMES, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal a: El Desalojo del inmueble antes identificado y a la entrega material del mismo, a la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Diciembre de 2006 a Noviembre de 2007, a razón de CIENTO CUARENMTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00) mensuales.
En fecha 26/11/2007, se admitió la reforma del libelo de la demanda y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 07/02/2008, la parte demandada quedo citada tácitamente en el presente juicio, mediante escrito introducido en esa fecha.
En fecha 11/02/2008, la parte demandada compareció al Tribunal y ejerciendo el Derecho a la Defensa de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y consignó escrito donde procedió a dar contestación al fondo de la demanda y oponer la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro del lapso legal para promover, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa `pasa el Tribunal a hacerlo de la siguiente manera:

II

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, considera este Tribunal necesario determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos. En consecuencia debe pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, que se refiere al procedimiento seguido en el presente caso, a fin de determinar si este asunto inquilinario, ha sido sustanciado y tramitado con apego a las normas adjetivas establecidas en la legislación especial que rige la materia, cuyas disposiciones además de ser de orden público son de aplicación preferente, y por ende de observancia obligatoria para el Juez y las partes, so pena de nulidad absoluta de aquellos actos procesales que se lleven a cabo en contravención a las mismas.

Del análisis y estudio de las actas procesales se desprende que la parte actora afirma en la reforma del libelo de la demanda, que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de Noviembre de 2000, que el desalojo versa sobre la planta alta del inmueble Nº 37, ubicado en la Calle Libertador, Sector San Miguel (cerca del Peaje de la Avenida Nueva Granada), Parroquia Santa Rosalía, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En este mismo orden de ideas, se debe señalar, que el contrato de arrendamiento establece textualmente:

“La duración de este contrato será por un (1) año a partir del 15-11-2000, renovado automáticamente a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento, convinieran en no prorrogar dicho Contrato cosa que deberá manifestarse TRES (3) meses antes del vencimiento.”

La cláusula antes transcrita, es ambigua en su redacción, no obstante a ello, hay una intención de las partes en renovar el contrato de arrendamiento, por lo que este Tribunal considera que dicho contrato se ha venido prorrogando por periodos de un (1) año y en la actualidad es a tiempo determinado.
Por lo que, en el presente caso, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en tal sentido, habiendo la parte actora alegado la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo correcto y ajustado a derecho era demandar la acción de resolución de contrato de arrendamiento con los daños y perjuicio si hubiere lugar a ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:

Articulo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En materia inquilinaria, debe el Juez examinar previamente la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para de esa manera determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, el desarrollo de las distintas fases que en él deban sucederse no constituye un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público para una recta y pronta administración de justicia, lo que en definitiva aumenta los poderes del Juez en y para la dirección del proceso, y que a su vez sirve de preámbulo suficiente a este Tribunal para dilucidar de una vez por todas, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada sino de la acción pertinente, que es distinto al derecho mismo que se reclama, y si con ello se violan elementales principios revestidos de eminente orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el que hacer del Juez pueden quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil.
Al actor le incumbe la carga de alegar los hechos en su demanda, pero la calificación de la acción deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la actora, o en su contestación la demandada, si es que ya la ha rendido, sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto, y ello es posible mediante la aplicación del principio “iura novit curia”, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho, colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a lo que únicamente hayan sostenido las partes, si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante, y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate, pues así, inclusive se lo ordena el artículo 254 ejusdem, que es del tenor siguiente:

“....En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quién deba ocurrirse.”

De allí pues, que este Tribunal no comparte la calificación que la parte actora pretende dar en su libelo a la acción al llamarla Desalojo, en virtud de que el contrato de arrendamiento que aquí se ventila es un contrato escrito a tiempo determinado, por lo tanto la acción idónea es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por inejecución del demandado de su obligación en pagar las pensiones arriba descritas como insolutas, pues como ya se precisó, dicho contrato es a tiempo determinado, la acción de Desalojo deducida no sólo se hace inepta para que la pretensión de la parte demandante sea canalizada por esa vía, sino que además de ello se hace improcedente la acción intentada, la cual forzosamente debe ser declarada sin lugar y se debe sentenciar a favor del demandado. En razón de lo anterior se hace innecesario pronunciarse sobre las defensas y pruebas presentadas en este proceso. Y Así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por TIRSIA E. SOLANO contra MARIA EMMA JAIMES por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese, y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los tres (3) días del mes de Marzo de 2008. Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V- 2007-002345