REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiséis de mayo de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO : AP31-V-2008-000651
PARTE ACTORA: REAL STATE C.A., Sociedad Mercantil , inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de Julio de 1.987, anotado bajo el No. 25, tomo 28-A Sgdo..
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 69.569.
PARTE DEMANDADA: ORLANDO CHIRINOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 9.882.588
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS Y TRINA EMILIA SEITIFE, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.508 y 77.378, respectivamente.
MOTIVO. DESALOJO
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la abogada ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil REAL STATE C.A, contra el ciudadano ORLANDO CHIRINOS, solicitando el desalojo del inmueble dado en arrendamiento por la actora al demandado, mediante contrato autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de Noviembre de 2.001, anotado bajo el No. 02, tomo 50 de los Libros de Autenticaciones, y cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento ubicado entre las esquinas de Desamparados a Avilanes, Edificio Manzini, Piso 2, apartamento 2-A, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de Julio de 2.007, hasta el mes de Febrero de 2.008, ambos inclusive, a razón de QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.580,00), fundamentando su acción en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, y el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 17 de Marzo de 2.008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación En fecha 25 de Marzo de 2.008, se libró compulsa.
En fecha 11 de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, y estampó diligencia consignando recibo de citación debidamente firmado en fecha 10 de Abril de 2.008 por su destinatario, ORLANDO ALIRIO CHIRINOS NAVAS, titular de la cédula de identidad No. 9.882.588.
En fecha 15 de Abril de 2.008, siendo la oportunidad par dar contestación a la demanda, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ORLANDO ALIRIO CHIRINOS NAVAS, titular de la cédula de identidad No. 9.882.588, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, y solicitó al Tribunal se sirva designarle un defensor ad-litem, para que lo represente en el juicio, designándosele al abogado WILLIAM ENRIQUE PEREZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.865, ordenando su comparecencia para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación, y manifieste su aceptación o excusa al cargo y en el primero de los casos preste el juramento de Ley, así mismo se difirió el acto de la contestación de la demanda para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la juramentación del Defensor designado. En fecha 22 de Abril de 2.008, se libró boleta de notificación al defensor ad-litem designado.
En fecha 23 de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ORLANDO ALIRIO CHIRINOS NAVAS, titular de la cédula de identidad No. 9.882.588, parte demandada en el presente juicio, asistido por el abogado PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.508, y otorgó poder apud-acta a los abogados PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS Y TRINA EMILIA SEITIFE en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.508 y 77.378, respectivamente.
En fecha 24 de Abril de 2.008, el tribunal dictó auto dejando sin efecto el nombramiento de defensor ad.-item de la parte demandada recaído en al persona del abogado WILLIAM PEREZ, y fijó el segundo día de despacho siguiente la oportunidad para la contestación de la demanda en el presente juicio.
En fecha 28 de Abril de 2.008, siendo la oportunidad legal, para que tuviera lugar el acto de la contestación de la demanda en el presente juicio, compareció el abogado PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS, y consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
En fecha 29 de Abril de 2.008, este Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 12 de Mayo de 2.008, comparecieron por ante este Tribunal los abogados PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS Y TRINA EMILIA SEITIFE, en su carácter respectivamente, y consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de Mayo de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, salvo su apreciación o no en la definitiva.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida por la parte actora en el presente juicio es el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento al demandado, en fecha 8 de Noviembre de 2001, según contrato autenticado en fecha 9 de Noviembre de 2001, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No 2, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a tiempo determinado, de un año fijo, a menos que el arrendatario solicitara firmar un nuevo contrato, cuestión que no sucedió y continuó el arrendatario ocupando el inmueble, por lo que la relación arrendaticia, devino en una a tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento, fue inicialmente fijado en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), que luego fue aumentando hasta llegar a la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00) mensuales, alegando como fundamento fáctico de su pretensión que el demandado dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Julio de 2007 hasta el mes de Febrero de 2008, adeudando por tal concepto la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.600.000,00). Deduciendo además como pretensión la actora el cobro de la mencionada suma por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble sin pagar el canon de arrendamiento desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008. Fundamentando la pretensión en los artículos 1159, 1160, y 1167 del Código Civil y el artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, el demandado, negó y rechazó todos los hechos alegados por la parte actora en el libelo. Alegó la modificación de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, por haber pagado el arrendatario desde Noviembre de 2001 hasta Diciembre de 2004, uno o dos cánones de arrendamiento juntos, produjo varios recibos donde paga con atraso varios meses juntos y que fueron recibidos por el arrendador. Que al haber tal modificación en la forma de pago de los cánones de arrendamiento, y haberse negado el arrendador a recibir ocho meses de arrendamiento correspondiente a los meses de julio de 2007 hasta febrero de 2008, el arrendatario consignó la suma de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.646,00) ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial , a favor de la apoderada del arrendador ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, anexando copia del depósito de fecha 23 de Abril de 2008. Demostrada como está la existencia de la relación arrendaticia, con el instrumento autenticado que acompañó la actora al libelo, y reconocida además por el demandado, quien alega haber pagado siempre varios meses juntos en forma atrasada lo cual fue aceptado por su arrendadora, corresponde al demandado la carga de probar la modificación de la cláusula décima cuarta del contrato que establece que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento dará lugar a la resolución del contrato y que pagó los cánones de arrendamiento demandados como insólutos. Todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1354 del Código Civil, quedando trabada la litis en los términos anteriormente expresados.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada promovió, los diversos recibos de pago de los cánones de arrendamiento para demostrar el monto de los cánones de arrendamiento en los diferentes tiempos de la relación arrendaticia, siendo el último por la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES o QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (580,00 BF), documentos que nada aportan al debate probatorio, pues la parte actora, señala que es este monto el último convenido por concepto de canon de arrendamiento, por lo que no se trata de un hecho controvertido, en consecuencia, es una prueba impertinente. Promovió estos recibos la parte demandada, también para demostrar que en Marzo de 2007, se pagaron los meses de Junio, Julio y Agosto de 2006, y con ello probar el alegato de que la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento fue modificada de común acuerdo entre las partes, al haber aceptado el arrendador los cánones de arrendamiento de la manera ya señalada.
Promovió también la parte demandada, copia certificada de la consignación de cánones de arrendamiento efectuada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008, se aprecia como instrumento público y hace plena prueba de que el demandado, en fecha 24 de Abril de 2008, consignó los cánones de arrendamiento ya mencionados.
Promovió la parte demandada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa quien suscribe que el objeto de la pruebas son los hechos y no el derecho, que no es objeto de prueba en virtud del principio Iura Novit Curia, el juez conoce el derecho, no se admite, por no ser la ley objeto de prueba. También promovió la parte demandada la Resolución No 036 del 4 de Abril de 2003, publicada en la Gaceta Oficial No 37667, emanada del Ministerio de Infraestructura, y todas la demás resoluciones que han prorrogado la resolución del 4 de Abril de 2003, respecto de las cuales se hace la misma observación y tampoco pueden admitirse. Así se establece.
Luego la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas, en el Capítulo denominado SOBREALQUILER; alega que la arrendadora le ha cobrado sobre alquileres desde Noviembre de 2004 hasta Febrero de 2008 y que le adeuda un total de BF 7160,00 por sobre alquileres, señala el arrendatario demandado que con estos sobre alquileres queda demostrado que el arrendatario esta solvente hasta Mayo de 2008, alegando la compensación. Observa quien suscribe, que la representación judicial del demandado, pretende probar un alegato con otro alegato, sin aportar medio de prueba alguno y además esta juzgadora que el demandado, reconvino a la actora, demandando el reintegro de unos alegados sobre alquileres por la suma de BF 7.160,00, reconvención que fue declarada inadmisible in limine litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se trata de hechos que no tienen nada que ver con los términos en los cuales quedó trabada la litis; pues la compensación no fue alegada como excepción en la litiscontestación, sino que se alegó en la reconvención que fue declarada inadmisible, por lo que tales alegatos no pueden ser considerados por esta Juzgadora. Así se establece.
El contrato de arrendamiento sucrito entre las partes, esta contenido en un documento autenticado, que hace plena prueba de su contenido entre las partes y frente a terceros, y en cuya cláusula décima cuarta, se estipuló:
“Queda expresamente convenido y así lo acepta EL ARRENDATARIO que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR a rescindir del presente contrato y exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, costos judiciales y honorarios de abogados”.
Establece el artículo 1159 del Código Civil:
“El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas previstas en la Ley”.
El contrato suscrito a tiempo determinado, se convirtió en una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, pero conforme a lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil, si al vencimiento del término del contrato de arrendamiento celebrado con determinación de tiempo, se queda el arrendatario ocupando el inmueble sin oposición del propietario, se presumirá renovado en las mismas condiciones pero sin determinación de tiempo, por lo que todas las cláusulas del contrato suscrito entre las partes siguen vigentes, excepto la de la duración del contrato. Establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento que el canon de arrendamiento será pagadero dentro de los primeros cinco días de cada mes; y la Décima Cuarta establece que la falta de pago de dos mensualidades dará derecho al arrendador a rescindir del contrato, además establece el artículo 1160 del Código Civil, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo estipulado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad el uso o la ley.
Ahora bien, siendo que las partes en un documento fehaciente acordaron que el pago del arrendamiento se haría mensualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes, que la única prueba que promovió el demandado para demostrar la alegada modificación de la oportunidad del pago del canon de arrendamiento, son los recibos de pago, donde se evidencia que el demandado, acostumbra pagar tardíamente los cánones de arrendamiento, pagando varios meses atrasados conjuntamente, para nada puede ser una prueba capaz de enervar una cláusula contenida en un documento auténtico, dichos recibos, a criterio de esta sentenciadora, son la evidencia de que arrendatario en forma pertinaz pagaba tardíamente los cánones de arrendamiento, y el hecho de que estos cánones de arrendamiento pagados tardíamente, fueran recibidos por la arrendadora, no implican en modo alguno la modificación de las cláusulas contractuales, pues el hecho de que la arrendadora haya tolerado el constante retardo en el pago no puede constituir una prueba de que se haya modificado el contrato suscrito entre las partes, sino que la modificación de un contrato contenido en un instrumento auténtico debe constar también constar de modo expreso y auténtico, no puede presumirse . Así se decide.
Existe plena prueba en autos de que el demandado consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008, en Abril de 2008, constituida dicha plena prueba por la confesión judicial espontánea del demandado, quien así lo ha sostenido como fundamento de su alegato de modificación de la oportunidad de pago de las pensiones arrendaticias y por el expediente de consignaciones arrendaticias producido por el demandado en copia certificada. Según el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador se rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento, puede el arrendatario efectuar la consignación dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; en el caso que nos ocupa los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008, que debían ser pagados dentro de los primeros cinco días siguientes al mes vencido, debían ser consignados a más tardar el día 20 del mes siguiente; por lo que al haber sido depositados todos juntos el día 24 de Abril de 2008, resulta forzoso concluir que todos han sido consignados extemporáneamente, por lo que no se trata de una consignación legítimamente efectuada conforme a lo previsto en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por consiguiente, no puede surtir efectos liberatorios. Así se decide.
Plenamente demostrada como ha quedado la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008, ambos inclusive, ha incurrido el demandado en el supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal de desalojo invocada por la parte actora en su escrito libelar, por lo que debe prosperar la pretensión de desalojo. Así se decide.
En cuanto a la pretensión de que el demandado, por concepto de daños y perjuicios, la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.640.000,00) hoy CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (BF 4640,00), por concepto de daños y perjuicios, por el uso del inmueble sin pagar el canon de arrendamiento, demostrado como esta el incumplimiento del demandado, debe prosperar esta indemnización. Así se establece.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA ACCION DE DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS instaurada por la sociedad mercantil REAL STATE, C.A, contra el ciudadano ORLANDO CHIRINOS, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena al demandado a entregar a la actora, en forma inmediata y sin plazo alguno, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por el apartamento 2-A, ubicado en el piso 2 del Edificio MANZINI, ubicado de Desamparados a Avilanes, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios, la suma de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.640,00 BF), por concepto de indemnización por el uso de inmueble durante los ocho meses comprendidos entre el mes de Julio de 2007 y el mes de Febrero de 2008, ambos inclusive, cada mes a razón de QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (580,00 BF) mensuales.
TERCERO: Por haber resultado totalmente vencida la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los veintiséis (26) días del mes de Mayo de 2008.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.
LA JUEZ,
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha, siendo las 8:50 a.m, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
JESSIKA ARCIA PEREZ.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiséis de mayo de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO : AP31-V-2008-000651
PARTE ACTORA: REAL STATE C.A., Sociedad Mercantil , inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de Julio de 1.987, anotado bajo el No. 25, tomo 28-A Sgdo..
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 69.569.
PARTE DEMANDADA: ORLANDO CHIRINOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 9.882.588
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS Y TRINA EMILIA SEITIFE, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.508 y 77.378, respectivamente.
MOTIVO. DESALOJO
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la abogada ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil REAL STATE C.A, contra el ciudadano ORLANDO CHIRINOS, solicitando el desalojo del inmueble dado en arrendamiento por la actora al demandado, mediante contrato autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de Noviembre de 2.001, anotado bajo el No. 02, tomo 50 de los Libros de Autenticaciones, y cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento ubicado entre las esquinas de Desamparados a Avilanes, Edificio Manzini, Piso 2, apartamento 2-A, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de Julio de 2.007, hasta el mes de Febrero de 2.008, ambos inclusive, a razón de QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.580,00), fundamentando su acción en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, y el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 17 de Marzo de 2.008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación En fecha 25 de Marzo de 2.008, se libró compulsa.
En fecha 11 de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, y estampó diligencia consignando recibo de citación debidamente firmado en fecha 10 de Abril de 2.008 por su destinatario, ORLANDO ALIRIO CHIRINOS NAVAS, titular de la cédula de identidad No. 9.882.588.
En fecha 15 de Abril de 2.008, siendo la oportunidad par dar contestación a la demanda, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ORLANDO ALIRIO CHIRINOS NAVAS, titular de la cédula de identidad No. 9.882.588, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, y solicitó al Tribunal se sirva designarle un defensor ad-litem, para que lo represente en el juicio, designándosele al abogado WILLIAM ENRIQUE PEREZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.865, ordenando su comparecencia para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación, y manifieste su aceptación o excusa al cargo y en el primero de los casos preste el juramento de Ley, así mismo se difirió el acto de la contestación de la demanda para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la juramentación del Defensor designado. En fecha 22 de Abril de 2.008, se libró boleta de notificación al defensor ad-litem designado.
En fecha 23 de Abril de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ORLANDO ALIRIO CHIRINOS NAVAS, titular de la cédula de identidad No. 9.882.588, parte demandada en el presente juicio, asistido por el abogado PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.508, y otorgó poder apud-acta a los abogados PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS Y TRINA EMILIA SEITIFE en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.508 y 77.378, respectivamente.
En fecha 24 de Abril de 2.008, el tribunal dictó auto dejando sin efecto el nombramiento de defensor ad.-item de la parte demandada recaído en al persona del abogado WILLIAM PEREZ, y fijó el segundo día de despacho siguiente la oportunidad para la contestación de la demanda en el presente juicio.
En fecha 28 de Abril de 2.008, siendo la oportunidad legal, para que tuviera lugar el acto de la contestación de la demanda en el presente juicio, compareció el abogado PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS, y consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
En fecha 29 de Abril de 2.008, este Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 12 de Mayo de 2.008, comparecieron por ante este Tribunal los abogados PEDRO JESUS CASTILLO RIVAS Y TRINA EMILIA SEITIFE, en su carácter respectivamente, y consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de Mayo de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, salvo su apreciación o no en la definitiva.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida por la parte actora en el presente juicio es el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento al demandado, en fecha 8 de Noviembre de 2001, según contrato autenticado en fecha 9 de Noviembre de 2001, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No 2, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a tiempo determinado, de un año fijo, a menos que el arrendatario solicitara firmar un nuevo contrato, cuestión que no sucedió y continuó el arrendatario ocupando el inmueble, por lo que la relación arrendaticia, devino en una a tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento, fue inicialmente fijado en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), que luego fue aumentando hasta llegar a la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00) mensuales, alegando como fundamento fáctico de su pretensión que el demandado dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Julio de 2007 hasta el mes de Febrero de 2008, adeudando por tal concepto la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.600.000,00). Deduciendo además como pretensión la actora el cobro de la mencionada suma por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble sin pagar el canon de arrendamiento desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008. Fundamentando la pretensión en los artículos 1159, 1160, y 1167 del Código Civil y el artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, el demandado, negó y rechazó todos los hechos alegados por la parte actora en el libelo. Alegó la modificación de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, por haber pagado el arrendatario desde Noviembre de 2001 hasta Diciembre de 2004, uno o dos cánones de arrendamiento juntos, produjo varios recibos donde paga con atraso varios meses juntos y que fueron recibidos por el arrendador. Que al haber tal modificación en la forma de pago de los cánones de arrendamiento, y haberse negado el arrendador a recibir ocho meses de arrendamiento correspondiente a los meses de julio de 2007 hasta febrero de 2008, el arrendatario consignó la suma de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.646,00) ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial , a favor de la apoderada del arrendador ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, anexando copia del depósito de fecha 23 de Abril de 2008. Demostrada como está la existencia de la relación arrendaticia, con el instrumento autenticado que acompañó la actora al libelo, y reconocida además por el demandado, quien alega haber pagado siempre varios meses juntos en forma atrasada lo cual fue aceptado por su arrendadora, corresponde al demandado la carga de probar la modificación de la cláusula décima cuarta del contrato que establece que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento dará lugar a la resolución del contrato y que pagó los cánones de arrendamiento demandados como insólutos. Todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1354 del Código Civil, quedando trabada la litis en los términos anteriormente expresados.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada promovió, los diversos recibos de pago de los cánones de arrendamiento para demostrar el monto de los cánones de arrendamiento en los diferentes tiempos de la relación arrendaticia, siendo el último por la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES o QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (580,00 BF), documentos que nada aportan al debate probatorio, pues la parte actora, señala que es este monto el último convenido por concepto de canon de arrendamiento, por lo que no se trata de un hecho controvertido, en consecuencia, es una prueba impertinente. Promovió estos recibos la parte demandada, también para demostrar que en Marzo de 2007, se pagaron los meses de Junio, Julio y Agosto de 2006, y con ello probar el alegato de que la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento fue modificada de común acuerdo entre las partes, al haber aceptado el arrendador los cánones de arrendamiento de la manera ya señalada.
Promovió también la parte demandada, copia certificada de la consignación de cánones de arrendamiento efectuada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008, se aprecia como instrumento público y hace plena prueba de que el demandado, en fecha 24 de Abril de 2008, consignó los cánones de arrendamiento ya mencionados.
Promovió la parte demandada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa quien suscribe que el objeto de la pruebas son los hechos y no el derecho, que no es objeto de prueba en virtud del principio Iura Novit Curia, el juez conoce el derecho, no se admite, por no ser la ley objeto de prueba. También promovió la parte demandada la Resolución No 036 del 4 de Abril de 2003, publicada en la Gaceta Oficial No 37667, emanada del Ministerio de Infraestructura, y todas la demás resoluciones que han prorrogado la resolución del 4 de Abril de 2003, respecto de las cuales se hace la misma observación y tampoco pueden admitirse. Así se establece.
Luego la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas, en el Capítulo denominado SOBREALQUILER; alega que la arrendadora le ha cobrado sobre alquileres desde Noviembre de 2004 hasta Febrero de 2008 y que le adeuda un total de BF 7160,00 por sobre alquileres, señala el arrendatario demandado que con estos sobre alquileres queda demostrado que el arrendatario esta solvente hasta Mayo de 2008, alegando la compensación. Observa quien suscribe, que la representación judicial del demandado, pretende probar un alegato con otro alegato, sin aportar medio de prueba alguno y además esta juzgadora que el demandado, reconvino a la actora, demandando el reintegro de unos alegados sobre alquileres por la suma de BF 7.160,00, reconvención que fue declarada inadmisible in limine litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se trata de hechos que no tienen nada que ver con los términos en los cuales quedó trabada la litis; pues la compensación no fue alegada como excepción en la litiscontestación, sino que se alegó en la reconvención que fue declarada inadmisible, por lo que tales alegatos no pueden ser considerados por esta Juzgadora. Así se establece.
El contrato de arrendamiento sucrito entre las partes, esta contenido en un documento autenticado, que hace plena prueba de su contenido entre las partes y frente a terceros, y en cuya cláusula décima cuarta, se estipuló:
“Queda expresamente convenido y así lo acepta EL ARRENDATARIO que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR a rescindir del presente contrato y exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, costos judiciales y honorarios de abogados”.
Establece el artículo 1159 del Código Civil:
“El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas previstas en la Ley”.
El contrato suscrito a tiempo determinado, se convirtió en una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, pero conforme a lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil, si al vencimiento del término del contrato de arrendamiento celebrado con determinación de tiempo, se queda el arrendatario ocupando el inmueble sin oposición del propietario, se presumirá renovado en las mismas condiciones pero sin determinación de tiempo, por lo que todas las cláusulas del contrato suscrito entre las partes siguen vigentes, excepto la de la duración del contrato. Establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento que el canon de arrendamiento será pagadero dentro de los primeros cinco días de cada mes; y la Décima Cuarta establece que la falta de pago de dos mensualidades dará derecho al arrendador a rescindir del contrato, además establece el artículo 1160 del Código Civil, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo estipulado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad el uso o la ley.
Ahora bien, siendo que las partes en un documento fehaciente acordaron que el pago del arrendamiento se haría mensualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes, que la única prueba que promovió el demandado para demostrar la alegada modificación de la oportunidad del pago del canon de arrendamiento, son los recibos de pago, donde se evidencia que el demandado, acostumbra pagar tardíamente los cánones de arrendamiento, pagando varios meses atrasados conjuntamente, para nada puede ser una prueba capaz de enervar una cláusula contenida en un documento auténtico, dichos recibos, a criterio de esta sentenciadora, son la evidencia de que arrendatario en forma pertinaz pagaba tardíamente los cánones de arrendamiento, y el hecho de que estos cánones de arrendamiento pagados tardíamente, fueran recibidos por la arrendadora, no implican en modo alguno la modificación de las cláusulas contractuales, pues el hecho de que la arrendadora haya tolerado el constante retardo en el pago no puede constituir una prueba de que se haya modificado el contrato suscrito entre las partes, sino que la modificación de un contrato contenido en un instrumento auténtico debe constar también constar de modo expreso y auténtico, no puede presumirse . Así se decide.
Existe plena prueba en autos de que el demandado consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008, en Abril de 2008, constituida dicha plena prueba por la confesión judicial espontánea del demandado, quien así lo ha sostenido como fundamento de su alegato de modificación de la oportunidad de pago de las pensiones arrendaticias y por el expediente de consignaciones arrendaticias producido por el demandado en copia certificada. Según el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador se rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento, puede el arrendatario efectuar la consignación dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; en el caso que nos ocupa los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008, que debían ser pagados dentro de los primeros cinco días siguientes al mes vencido, debían ser consignados a más tardar el día 20 del mes siguiente; por lo que al haber sido depositados todos juntos el día 24 de Abril de 2008, resulta forzoso concluir que todos han sido consignados extemporáneamente, por lo que no se trata de una consignación legítimamente efectuada conforme a lo previsto en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por consiguiente, no puede surtir efectos liberatorios. Así se decide.
Plenamente demostrada como ha quedado la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde Julio de 2007 hasta Febrero de 2008, ambos inclusive, ha incurrido el demandado en el supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal de desalojo invocada por la parte actora en su escrito libelar, por lo que debe prosperar la pretensión de desalojo. Así se decide.
En cuanto a la pretensión de que el demandado, por concepto de daños y perjuicios, la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.640.000,00) hoy CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (BF 4640,00), por concepto de daños y perjuicios, por el uso del inmueble sin pagar el canon de arrendamiento, demostrado como esta el incumplimiento del demandado, debe prosperar esta indemnización. Así se establece.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA ACCION DE DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS instaurada por la sociedad mercantil REAL STATE, C.A, contra el ciudadano ORLANDO CHIRINOS, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena al demandado a entregar a la actora, en forma inmediata y sin plazo alguno, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por el apartamento 2-A, ubicado en el piso 2 del Edificio MANZINI, ubicado de Desamparados a Avilanes, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios, la suma de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.640,00 BF), por concepto de indemnización por el uso de inmueble durante los ocho meses comprendidos entre el mes de Julio de 2007 y el mes de Febrero de 2008, ambos inclusive, cada mes a razón de QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (580,00 BF) mensuales.
TERCERO: Por haber resultado totalmente vencida la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los veintiséis (26) días del mes de Mayo de 2008.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.
LA JUEZ,
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha, siendo las 8:50 a.m, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
JESSIKA ARCIA PEREZ.
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